월세 곰팡이 계약 파기 4단계(곰팡이 계약해지 내용증명 예시)

곰팡이 계약해지 조건 2가지, 집주인에게 수리의무가 발생하는 경우, 곰팡이 계약 파기 방법, 곰팡이를 이유로 계약 해지할 때 내용증명에 들어갈 문구 예시, 자취방이나 원룸 월세, 빌라나 아파트 전세에서 곰팡이 계약해지가 인정된 판례와 부정된 판례를 정리해보겠습니다.

곰팡이 계약해지 조건

집주인이 곰팡이 수리의무를 불이행 해야 함

세입자가 벽지, 천장 등에 곰팡이가 발견 됐다는 이유로 전세나 월세 계약을 해지하기 위해서는 (1) 집주인에게 곰팡이를 제거할 수리의무가 인정되어야 하고, (2) 집주인이 수리의무를 불이행해야 합니다.

여기서 집주인에게 수리의무가 인정되는 경우에는 (1) 건물 구조상 하자가 있어서 곰팡이가 발생한 경우, (2) 집주인이 곰팡이를 제거하지 않고 새로운 세입자에게 임대한 경우가 있습니다.

건물 구조상 하자가 있어서 곰팡이가 발생한 경우

아래는 건물 구조상 하자로 곰팡이가 발생했다고 인정될 가능성이 높은 경우입니다. 이렇게 건물 구조상 하자가 있음에도 집주인이 곰팡이를 제거하고 방지 조치를 하지 않으면 세입자는 월세나 전세 계약을 파기할 수 있습니다.

세입자가 입주한 초기부터 곰팡이가 발생한 경우(세입자가 관리를 잘못할 시간도 없었음)
세입자가 거주하면서 곰팡이가 발생했는데 같은 건물의 다른 호실에도 곰팡이가 발생한 경우
세입자가 거주하면서 곰팡이가 발생했는데 종전 세입자가 거주할 때도 곰팡이가 발생했던 경우
바닥과 천장 등에 누수가 있거나 하수구가 역류하는 경우
곰팡이가 주택 전체에 광범위하고 빠르게 발생하는 경우
건물 감정 결과 건물 구조상 하자가 있다고 확인된 경우

집주인이 곰팡이를 제거하지 않고 세입자에게 임대한 경우

집주인은 건물 구조상 하자가 있어서 곰팡이가 발생한 것이 아니라 종전 세입자의 관리상 잘못으로 곰팡이가 발생했더라도 집주인은 새로운 세입자에게 임대할 때 곰팡이를 제거한 후 임대해줘야 합니다.

따라서 집주인이 기존에 있던 곰팡이를 제거하지 않고 새로운 세입자에게 그대로 임대했고, 추후 곰팡이 제거 및 방지 조치를 해주지 않았다면 세입자는 전세나 월세 계약을 해지할 수 있습니다.

예를 들어 종전 세입자가 거주할 때부터 곰팡이가 있었는데 집주인이 곰팡이를 제대로 제거하지 않고 세입자에게 다시 임대해준 경우
예를 들어 세입자가 계약하기 전부터 곰팡이가 존재했는데 종전 세입자의 이삿짐이 가득차 있어서 발견하지 못하고 있다가 이삿짐이 빠지고 공실이 되니 세입자가 입주하면서 곰팡이를 발견할 수 있었던 경우

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곰팡이 계약해지 방법

1. 집주인에게 수리 요청하기(고지하기)

세입자가 곰팡이를 이유로 임대차 계약을 파기하고 싶다면 곰팡이를 발견하는 즉시 집주인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다.

이렇게 곰팡이 문제를 늦게 알리게 되면 손해배상을 받기 어려우며, 즉시 하자를 알렸더라도 피할 수 없었던 손해에 대해서만 배상 받을 수 있을 뿐입니다. 아래의 판례에서 임차인은 곰팡이 하자를 늦게 알려서 손해배상을 받지 못했습니다.

서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 : 확정
임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.

세입자 스스로 곰팡이 제거해야 할까? 집주인에게 알려야 할까?

(1) 특히 건물 구조상 문제가 있다고 보이거나 입주 당시나 입주 초기부터 곰팡이가 생겼다면 즉시 집주인에게 알리고 곰팡이를 제거하고 방지 조치를 해달라고 요구해야 합니다.

(2) 그러나 만약 세입자 스스로 판단했을 때 세입자가 청소, 환기, 난방 등을 제대로 하지 않아서 곰팡이가 발생했고, 이러한 곰팡이가 일시적이라고 생각된다면 집주인에게 알리지 않고 곰팡이를 직접 제거하는 것이 좋을 수도 있습니다. 나중에 원상복구할 때 문제가 될 수도 있기 때문입니다.

어떤 경우에 해당되는지 곰팡이 관련 판례를 읽어보시면서 세입자가 판단하셔야 합니다.

전세와 월세 원룸 곰팡이 책임 누가?(+손해배상 위자료 판례)

2. 집주인에게 수리할 기회를 주기(기다려주기)

세입자가 곰팡이를 이유로 전세나 월세 계약을 해지하기 위해서는 집주인에게 수리를 요청해야 하는 것은 물론이고, 수리를 요청했다면 수리할 기회를 주면서 기다려줘야 합니다.

만약 세입자가 집주인에게 수리할 기회도 주지 않고 계약을 해지하겠다고 통보하면 계약해지가 적법하다고 인정 받을 수 없게 됩니다.

다만, 집주인이 건물을 불법 증축해서 곰팡이가 발생했는데 집주인이 책임을 회피하면서 안방 도배만 새로 해준다고 하니까 세입자가 도배하지 않고 계약을 해지하겠다고 한 사건에서 법원은 세입자의 계약해지가 적법하다고 판단했던 판례도 있었습니다(2020가합39726 판결).

이 판례는 아래에 설명되어 있습니다.

2019가단227826 판결
그런데 위 1의 나항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 이 사건 누수현상으로 인한 불편함의 정도가 이 사건 아파트를 사용함에 있어 당장 큰 지장이 있을 정도라고 보기 어려울 뿐 아니라, 그 정도에 따른 피고의 대처가 특별히 늦었다거나 부족하다고 보이지 아니한다. 그럼에도 불구하고 원고는 최초로 곰팡이 냄새가 발생함을 알린 지 불과 일주일 만에 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하는 한편, 피고들이 누수공사를 실시하겠다고 수차례 요청하였음에도 정당한 이유 없이 이를 거절하였다. 그렇다면 피고들이 임대차계약상 요구되는 수선의무를 불이행하였다고 보기는 어렵고, 오히려 이 사건 임대차계약이 해지된 데 대한 귀책사유는 원고에게 있다고 볼 여지가 크다.

3. 집주인의 수리의무 불이행에 관한 증거 확보하기

세입자가 집주인의 수리의무 불이행을 이유로 임대차 계약을 해지하기 위해서는 먼저 증거를 확보해야 합니다.

세입자가 확보해야 할 증거는 (1) 집주인에게 수리의무가 있다는 증거와 (2) 집주인이 수리의무를 불이행했다는 증거입니다.

(1) 집주인에게 수리의무가 있다는 것을 입증하기 위해 예를 들어 세입자가 입주할 때 곰팡이가 발견됐다면, 이삿짐 넣는 걸 중단하고 지체 없이 곰팡이를 동영상으로 촬영하고 사진을 찍어두어야 합니다.

(2) 집주인의 수리의무 불이행을 입증하기 위해 세입자는 집주인에게 곰팡이 제거 및 방지 조치를 요청하고, 이에 대한 집주인의 대답을 캡쳐하거나 녹음하여 증거를 확보해두어야 합니다.

4. 집주인에게 계약해지 통보하기

위에서 말씀드린 대로 집주인에게 수리를 요청하고 기회를 줬음에도 집주인이 수리의무를 불이행했고, 이에 관한 증거도 확보가 됐다면, 세입자는 전화, 문자, 카톡으로 집주인에게 계약해지를 통보해야 합니다. 이 때 증거 확보 차원에서 내용증명을 함께 보내는 것이 좋습니다.

아무리 집주인의 계약불이행(채무불이행)이 있더라도 세입자가 이를 문제 삼아 계약해지를 통보하지 않으면 계약은 해지되지 않습니다.
그리고 나중에 문제 삼아 계약을 해지하게 되면 소급해서 계약이 해지되는 것이 아니므로 월세, 지연이자, 손해배상 등을 고려한다면 3가지 조치(수리 요청, 기다리기, 증거 확보하기)를 완료했다면 즉시 계약해지를 통보하는 것이 좋습니다.

곰팡이 계약해지 내용증명 예시

곰팡이 계약해지 통보에 들어갈 내용

곰팡이를 이유로 계약해지를 통보하는 것은 계약 만기가 될 무렵 갱신을 거절하겠다는 통지가 아니라 계약 위반을 이유로 계약을 해지하는 것입니다.

따라서 계약해지 통보에는 집주인이 수선의무를 불이행했기 때문에 세입자가 계약을 해지한다는 내용이 간단하게라도 전화, 문자, 카톡, 내용증명에 포함되는 것이 좋습니다.

곰팡이 계약해지 내용증명 예시 문구 (1)

내용증명을 보내는 발신인이 임차인임을 밝히는 내용
- 임대인이 임대차 계약을 체결한 계약이 여러 건이 있을 수 있으므로 주택의 주소와 임대차 계약 체결 날짜를 밝히는 것이 좋습니다.
임대인에게 수선의무가 있다는 민법 규정과 판례 내용
임차인이 임대차계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있다는 민법 규정과 판례 내용

저는 서울 00동 00구 00번지 주택 00호에 관하여 0000. 00. 00. 임대차 계약을 체결한 임차인 000입니다. 

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하고 있으며, 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담합니다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).

임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있습니다(대법원 2010. 4. 29. 선고 2009다96984 판결 참조).

곰팡이 계약해지 내용증명 예시 문구 (2)

세입자의 수리 요청
집주인의 수리의무 불이행
세입자의 사용수익 불가능
임대차 계약을 해지하겠다는 의사표시
손해배상을 청구한다는 내용

제가 000. 00. 00. 입주 초기 곰팡이를 발견하고 즉시 임대인에게 수선을 요청드렸으나, 임대인은 제때 수선을 해주지 않았습니다. 

임대인의 이러한 수선의무 불이행으로 인하여 저는 입주 초기부터 일상생활을 할 수 없었고, 이에 이 임대차 계약을 즉시 해지합니다. 

임대인의 채무불이행으로 재산상 손해배상 0000원과 정신적 손해배상 000원을 청구합니다.

아래에서는 곰팡이를 이유로 계약파기가 인정된 판례와 부정된 판례를 정리해봤습니다.

전세와 월세 곰팡이 계약 파기 인정된 판례

월세 입주전 곰팡이 있었는데 이사 당일에 발견된 경우(2022가단212135 판결)

세입자는 이사 당일 종전 임차인의 짐이 모두 빠진 상태에서 집 내부를 확인할 수 있었고, 이삿짐을 옮기기 전에 집안에 들어가자 집안 벽지와 바닥 장판에 곰팡이가 피어있고, 바닥 장판이 젖어 있는 등 바닥에 누수가 있음을 알게 되었음

법원은 위 사건에 대하여 아래와 같이 판단했습니다.

종전 세입자 거주할 때부터 제대로 수선해주지 않았고, 현재 세입자 입주 당시에도 곰팡이를 확인하고도 수선을 거부한 상황에서 하수구 역류, 벽지와 장판의 곰팡이, 바닥 누수와 같은 하자는 집주인에게 수선 의무가 있음
집주인이 수리를 거부했으니 임차인은 최고 없이 임대차 계약을 해제할 수 있음
집주인은 이사비와 물품보관비로 286만원을 배상해야 함

반지하 자취방 곰팡이로 계약해지 인정된 경우(2019가단5105538 판결)

법원은 아래와 같은 이유를 들면서 집주인이 수선의무를 불이행했기 때문에 세입자는 계약을 해지할 수 있다고 판단했습니다.

세입자는 2018. 10. 13. 서울 관악구 반지하주택을 임차보증금 45,000,000원, 월차임 130,000원 임대차계약을 체결함
세입자는 2019. 1.말경 주택에 곰팡이가 발생한 것을 발견하고 (3개월만에 발견됨)
세입자가 집주인에게 곰팡이 제거 및 방수처리 요청함
집주인은 환기를 자주 시키라는 말만 하다가 2019. 3. 17. 일반 벽지로 도배를 해줄 뿐이었음
집주인이 세입자의 관리 잘못이라면서 자신의 책임을 회피하고 대책을 세워주지 못하고 있음

아파트 전세 입주시 벽지 곰팡이 발견된 경우(2020나11097 판결)

법원은 아래와 같이 판결했습니다.

임대차계약 후 인도 전 벽지에 곰팡이가 심하게 피어 있었으므로 집주인에게 곰팡이를 수선할 의무가 있음
집주인이 수리를 거절했으니 세입자는 적법하게 계약을 해제할 수 있음
집주인이 곰팡이가 심한 집을 인도했으니 집주인은 세입자가 보증금 잔금을 미지급 했다는 이유로 계약을 해제할 수 없음
세입자에게 계약해지권이 있었기 때문에 세입자는 계약금을 돌려 받으면서 그에 대한 지연이자도 받게 되었음

불법 증축으로 결로와 곰팡이 발생한 경우(2020가합39726 판결)

법원은 집주인이 도배를 해주겠다고 했고 세입자가 수리를 거부했지만 건물의 불법 증축 때문에 곰팡이가 발생했으니 세입자의 계약해지가 적법하다고 판단했습니다.

감정인의 감정 결과 건물의 불법 증축된 부분 때문에 결로 및 곰팡이의 하자가 발생하여 세입자가 사용·수익할 수 없는 상태였음
집주인은 수선 요청을 받고 인테리어업자 보내 곰팡이가 낀 안방 벽지 제거, 다시 도배업자를 보내기도 함
집주인은 자신의 책임을 부정하는 내용증명 발송함(세입자의 관리상의 잘못으로 곰팡이가 발생했으므로 집주인에게 수선의무가 없지만 선의에 기초해 도배업자를 보내겠다는 제안을 했지만, 세입자가 수선제공 요청을 거부했다는 내용)
법원은 건물 구조적인 하자이므로 안방 뿐만 아니라 건물 전체에 대한 수선이 필요하고, 도배만으로 충분하지 않으며, 건물의 불법 증축으로 수선이 가능한지도 의문이라고 판단함

전세 월세 곰팡이 계약해지 부정된 판례

빌라 전세 곰팡이 벽지 새로 해준 경우

빌라 전세 세입자는 곰팡이를 이유로 전세계약을 해지하면서 보증금 반환을 청구하고 위자료로 500만원을 청구하였음

법원은 집주인이 도배를 한번 해줬음에도 세입자가 난방과 환기를 잘 하지 않았으며 종전 세입자가 거주할 때는 곰팡이가 발생하지 않았다는 이유를 들어 집주인에게 수리의무 위반이 없다고 판단하면서 세입자는 계약해지를 할 수 없고, 위자료도 받을 수 없다고 판결했습니다.

세입자가 곰팡이 발생 사실을 알리자 집주인이 확인 후 방습제 넣어서 도배를 다시 해줌
세입자가 1년 뒤쯤 현관 주변에 곰팡이가 생겼다면서 또 다시 도배를 요구하자 결로가 원인으로 보이니 난방과 환기를 해달라고 요청했으나 이를 거절함
종전 세입자에게 임대했을 때는 곰팡이가 발생하지 않았음

2018가단3953 판결
갑 제2호증의 1~32 각 기재와 영상에 따르면 이 사건 주택에 거듭 곰팡이가 발생한 사실은 인정할 수 있지만, 원고가 적절한 난방이나 환기를 하는 등 이 사건 주택 관리에 필요한 조치를 다하지 아니하여 금팡이가 거듭 발생하였다고 볼 여지가 있고, 피고가 곰팡이 발생 사실을 알게 된 뒤 그 현상을 탐지하고 새로 도배를 시행하는 등의 조치를 한 이상, 2017년경 다시 곰팡이가 발생하였다는 사실만으로 피고가 임대인의 수선의무를 다하지 아니하였다거나 그로 인해 원고의 사용·수익이 방해받을 정도에 이르렀다고 인정하기 부족하고, 달리 그 증명이 없다.

세입자가 수리할 기회를 주지 않은 경우

법원은 아래와 같은 이유로 집주인이 수리의무(수선의무)를 불이행한 것이 아니므로 세입자의 계약해지와 손해배상 청구는 인정될 수 없다고 판단했습니다.

누수로 곰팡이 냄새가 발생한 경우 누수 원인을 찾아 해결하려면 시간이 걸릴 수 밖에 없음
세입자도 다소의 불편을 감수하고 협조할 의무가 있음
누수 현상으로 아파트 사용하는데 큰 지장이 있을 정도는 아님
세입자가 곰팡이 냄새 알린지 1주일만에 계약해지 통보함
집주인이 누수 공사를 수차례 요청하였으나 세입자가 거절함

2019가단227826 판결
이 사건 아파트에서 누수현상이 발생하여 그로 인해 곰팡이 냄새가 난 사실은 앞서 본 바와 같고, 이러한 경우 임대차목적물을 사용 · 수익케 할 의무를 부담하는 임대인으로서는 이를 수선할 의무를 부담한다. 그러나 아파트에서 발생하는 누수는 그 원인을 파악하고 이를 바로잡는 데에 어느 정도 시간이 소요될 수밖에 없고, 얼마나 신속한 조치가 필요한지 여부는 그 불편함의 정도에 따라 달리 보아야 할 것이며, 임차인에게도 수선과정에서 야기될 수 있는 다소의 불편함은 감수하고 협조할 신의칙상의 의무가 있다고 봄이 타당하다.

그런데 위 1의 나항에서 인정한 사실들을 종합하여 보면, 이 사건 누수현상으로 인한 불편함의 정도가 이 사건 아파트를 사용함에 있어 당장 큰 지장이 있을 정도라고 보기 어려울 뿐 아니라, 그 정도에 따른 피고의 대처가 특별히 늦었다거나 부족하다고 보이지 아니한다. 그럼에도 불구하고 원고는 최초로 곰팡이 냄새가 발생함을 알린 지 불과 일주일 만에 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하는 한편, 피고들이 누수공사를 실시하겠다고 수차례 요청하였음에도 정당한 이유 없이 이를 거절하였다. 그렇다면 피고들이 임대차계약상 요구되는 수선의무를 불이행하였다고 보기는 어렵고, 오히려 이 사건 임대차계약이 해지된 데 대한 귀책사유는 원고에게 있다고 볼 여지가 크다.

피고들의 채무불이행 사실을 인정할 수 없는 이상, 채무불이행으로 인한 계약 해지를 전제로 한 원고의 피고들에 대한 부동산 중개수수료 1,300,000원, 이사비용 900,000원, 입주청소비 600,000원, 누수 진단비 300,000원의 손해배상청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

세입자가 곰팡이 발생을 통지하지 않은 경우

법원은 세입자는 곰팡이가 발생했다는 사실을 통지하지 않고 이사 나갔으므로 손해배상을 청구할 수 없다고 판단했습니다. 이론상으로는 기발생 손해에 대해서만 손해배상 청구를 할 수 있다고 판단하고 있지만 실제 이 사건에서는 대부분의 손해배상 청구를 인정해주지 않았습니다.

서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 : 확정
甲이 乙로부터 임차한 다가구주택에서 거주하는 동안 수시로 방과 거실의 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고 창문에서 물이 흘러내리며 벽지가 축축하게 젖어 있었으며, 이로 말미암아 벽지와 甲 소유의 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 발생하여 손해를 입었음을 이유로 乙을 상대로 배상을 구한 사안에서, 임대차 목적물에 위와 같은 현상과 곰팡이를 유발시킨 하자가 존재하였고 이로 말미암아 甲이 임대차의 목적인 주거를 위하여 사용·수익하는 것 자체가 불가능하지는 않았지만 방해는 받았으며, 위 하자는 수선이 가능하였는데 甲이 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니하여 乙이 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 상태에서 甲은 이사 나갔으므로, 甲은 乙을 상대로 甲이 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없었다거나 乙이 수선의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 손해배상청구를 할 수는 없고, 단지 甲이 지체 없이 乙에게 이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 乙을 상대로 목적물 인도의무의 불완전이행에 따른 손해배상책임 내지 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 할 수 있다고 한 사례.