아파트 상속세 기준과 관련하여 아파트값 하락할때 상속 받았는데 비쌀때 가격으로 상속세 낸 이유(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #82)에 대한 사례를 정리해보고, 아파트 상속세 계산시 기준이 되는 현재 시가, 상속 받은 아파트와 동일하거나 유사한 아파트에 관한 거래가 있을 경우 상속세 계산 기준을 구하는 방법을 정리해보겠습니다.
아파트값 하락할때 상속 받았는데 비쌀때 가격으로 상속세 낸 이유
사실관계(조심-2024-중-1953)
- 조세심판 청구인(K)의 부모가 2022.6.15. 사망함
- K가 아파트 C동을 상속 받음
- K가 2022.12.28. 상속세를 신고 납부함
- 국세청은 K에 대한 상속세 조사 실시(2023.7.24. ~ 2023.9.26.)
- 국세청은 위 아파트와 동일 단지에 위치한 A동 아파트(501동 1702호)가 2021.12.28. 거래된 것을 확인하고 그 거래가액으로 상속세를 계산함
- K는 조세심판 청구를 제기함
- K는 아파트값 하락할 때 상속 받았는데 A동 거래 날짜는 아파트값 상승할때 거래된 아파트라서 부당함
상속개시일과 더 가까운 날짜?
청구인(K)은 C동 아파트를 상속 받았는데 거래 가액이 둘 이상이라면 상속개시일과 가장 가까운 날짜에 해당하는 거래 가액을 기준으로 상속세가 계산되어야 하는데, 거래 날짜가 가까운 B동 아파트를 놔두고 A동 아파트를 기준으로 상속세를 부과한 것은 부당하다고 주장함
아파트값 하락할 때 상속 받았는데?
청구인(K)은 2021년 하반기에 아파트 가격이 많이 상승했으나 2022년에는 아파트 가격이 하락했다고 주장하면서 자기는 아파트값 하락할 때 상속 받았는데 A동 거래 날짜는 아파트값 상승할때 거래된 아파트라서 A동 거래 가액을 기준으로 상속세를 계산하는 것은 부당하다고 주장함
조심-2024-중-1953
청구인은 「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제2항에서 ‘제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용’한다고 하였던바, 이 건의 경우 평가기간 이내에 2개 이상의 유사재산 매매가액이 확인되므로 위 규정에 따라 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날인 2022.8.27.에 매매계약이 체결된 가액(OOO원)을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 타당하다고 주장하나,
청구인은 2021년 하반기에 전국 주택매매가격이 많이 상승하였으나, 2022년에는 주택담보대출금리 등 금융규제로 전국적으로 매매거래량 및 매매가격이 하락하였다며, 한국개발연구원(KDI)의 2021년 4/4분기∼2022년 3/4분기 부동산시장동향보고서를 제출하였다.
국세청의 주장
국세청은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조에 따르면 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택이 우선 적용되므로 그 기준에 따르면 A동 아파트를 기준으로 상속세를 계산한 것은 적법한 처분이었다고 항변함
아파트 상속세 계산에서 현재 시가란?
상속개시일 현재의 시가
상속개시일(사망일) 현재의 시가를 기준으로 상속세가 계산됩니다(상증세법 제60조 제1항).
즉, 아파트 상속세는 아파트를 상속해준 부모님의 사망일 당시의 시가를 기준으로 상속세가 계산된다는 것입니다.
상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등)
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. (단서 생략)
통상 거래가액
상속 받은 아파트의 상속세 기준이 되는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말합니다(상증세법 제60조 제2항).
그런데 이 통상 거래가액을 평가하는 구체적인 방법은 대통령령(상증세법 시행령 제49조)에 규정되어 있습니다.
상속세 및 증여세법
제60조(평가의 원칙 등)
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
상속개시일 전후 6개월 이내 거래가액
아파트 상속세 계산 기준이 되는 상속개시일 현재의 시가란 통상 거래가액을 말하는데, 그 통상 거래가액이란 상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매, 감정, 수용, 경매, 공매가 있는 경우에는 그 거래 가액을 말합니다(상증세법 시행령 제49조 제1항).
상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙등)
①법 제60조제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조 및 제49조의2에서 “매매등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)
일반적으로는 가까운 날짜의 거래 가액이 기준이 됨
상증세법 시행령 제2항에 따르면 상속개시일 전후 6개월 이내 통상 거래가액이 둘 이상이면 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용됩니다.
- 이 규정을 근거로 청구인(K)는 상속세가 B동 아파트를 기준으로 계산되어야 한다면서 조세심판을 청구한 것입니다.
그러나, 상증세법 시행령 제4항에 따르면 상속 받은 아파트와 동일하거나 유사한 재산이 있다면 다른 기준이 적용됩니다.
상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙등)
②제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액(그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다)을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
동일하거나 유사한 재산에 대한 거래가 있다면?
일반적으로는 6개월 전후로 거래 가액이 둘 이상이라면 가까운 날짜가 기준이 되겠지만 상속 받은 재산과 동일하거나 유사한 형태의 재산이 있다면 날짜가 아닌 다른 기준이 적용됩니다.
즉, 상속 받은 아파트와 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 아파트에 대한 거래 가액이 있다면 그 가액을 기준으로 상속세가 계산된다는 것입니다(상증세법 시행령 제49조 제4항).
- 어떤 경우를 동일하거나 유사한 재산이라고 볼 수 있는지는 기획재정부령(시행규칙 제15조)에 규정되어 있습니다.
상속세 및 증여세법 시행령
제49조(평가의 원칙등)
④제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.
아파트 상속세 기준
상속 받은 재산과 동일하거나 유사한 재산이란?
상속 재산과 동일하거나 유사한 재산이란 (1) 아파트 등 공동주택이라면 3가지 요건을 모두 충족하는 경우를 말하고, (2) 아파트 이외의 재산은 면적, 위치, 용도, 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 경우를 말합니다.
상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등)
③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우 : 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
2. 제1호 외의 재산의 경우 : 평가대상 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산
상속 받은 아파트와 동일하거나 유사한 아파트란?
상속세 기준이 될 수 있는 동일하거나 유사한 아파트란 (1) 상속 받은 아파트와 동일 단지 내에 있어야 하고, (2) 상속 받은 아파트와 주거전용면적 차이가 5% 이내여야 하며, (3) 상속 받은 아파트와 공동주택가격(공시가격) 차이가 5% 이내여야 합니다.
여기서 공동주택가격이란 공시가격(기준시가, 공시지가)을 말합니다. 아파트 공시가격 조회 방법은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
- 아파트 공시가격(공시지가) 조회 방법 및 계산(+기준시가 조회 계산)
- 기준시가 실거래가 차이(+ 공시지가, 공시가격, 시가표준액 차이)
- 공시지가 실거래가 비율 확인(+공시가격 현실화율)
상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등)
③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
가. 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(「공동주택관리법」에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것
나. 평가대상 주택과 주거전용면적(「주택법」에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것
다. 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것
동일하거나 유사한 아파트가 둘 이상 거래된 경우
3가지 요건을 모두 갖춘 아파트가 둘 이상 거래 됐다면 그 중 공시가격 차이가 작은 아파트에 대한 거래가액이 상속세 계산의 기준이 됩니다.
여기서 헷갈리면 안되는 것은 둘 중 공시가격이 더 작은 아파트를 말하는 것이 아니라 상속받은 아파트와 공시가격 차이가 더 작은 아파트를 말합니다.
상속세 및 증여세법 시행규칙
제15조(평가의 원칙등)
③ 영 제49조제4항에서 “기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.
1. 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.
아파트 상속세 계산 기준에 관한 조세심판원 결정
상속세 부과시 재산 가액을 결정하는 근거 법률
상속세 및 증여세법, 시행령, 시행규칙은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하지만 일정한 기준이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가 있다면 그 가액을 시가로 간주하도록 규정하고 있습니다.
조심-2024-중-1953
「상속세 및 증여세법」제60조 제1항 및 제2항, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제4항에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 시가는 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액 등이 있는 경우에는 해당 가액을 시가로 보도록 규정하고 있으며, 2019.3.20. 개정된 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호에서는 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택을 유사 재산으로 보되, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말하는 것으로 규정하였던바,
조세심판원 결정
국세청이 상속세 계산 기준으로 삼은 A동 아파트와 조세심판을 제기한 청구인(K)가 주장하는 B동 아파트 모두 3가지 요건을 갖추고 있기 때문에 일단 A동 아파트와 B동 아파트 모두 상속 받은 C동 아파트와 동일하거나 유사한 재산에 해당됩니다.
일단 B동 아파트 거래 날짜가 A동 거래 날짜 보다 상속개시일에 더 가깝긴 합니다.
그러나 A동 아파트의 공시가격과 C동 아파트의 공시가격은 동일하지만 B동 아파트의 공시가격은 C동 아파트의 공시가격 보다 작기 때문에 공시가격 차이가 작은 것은 A동 아파트입니다.
이렇게 조세심판원은 A동 아파트 거래 가액을 기준으로 상속세를 계산한 것이 타당하다고 판단했습니다.
조심-2024-중-1953
처분청이 쟁점아파트와 유사한 재산으로 본 쟁점비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지 내에 소재하고 있고, 주거전용면적 및 공동주택가격이 동일하므로 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 각 목에서 규정하는 요건을 모두 충족하고 있는 점, 청구인이 주장하는 유사재산의 경우 「상속세 및 증여세법 시행규칙」제15조 제3항 제1호 각 목에서 규정하는 요건을 모두 충족하고 있으나, 쟁점비교대상아파트에 비하여 쟁점아파트와 공동주택가격 차이가 더 큰 것으로 나타나는 점 등에 비추어 위의 청구주장을 받아들이기는 어려우며, 쟁점매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.