전세와 월세 나갈때 곰팡이 원상복구 조건 2가지(+판례 총정리)

전세나 월세 나갈때 곰팡이 원상복구 조건 2가지(세입자의 잘못으로 곰팡이가 발생해야 함, 곰팡이 발생이 통상의 손모를 초과하는 훼손에 해당해야 함)을 정리해보고, 집주인이 원상복구를 요구하기 위해 필요한 증거, 세입자가 집주인의 원상복구 요구에 대처하기 위해 필요한 증거, 아파트, 빌라, 자취방, 원룸의 곰팡이 원상복구에 관한 판례를 정리해보겠습니다.

월세 나갈때 곰팡이 원상복구 조건 2가지

1. 세입자의 잘못으로 곰팡이가 발생해야 함

전세나 월세 계약에서 세입자가 이사 나갈때, 세입자에게 원상복구 의무가 발생하기 위해서는 세입자의 잘못으로 곰팡이가 발생해야 합니다.

2018나856 판결
① 이 사건 건물의 벽면이나 싱크대에 곰팡이가 핀 사실을 인정할 수 있기는 하나, 원고가 이 사건 건물을 임차할 당시 이 사건 건물의 상황을 알 수 있는 자료가 없으므로 그와 같은 곰팡이가 원고의 관리소홀로 인하여 발생했다고 단정하기 어려운 점, ② 나아가 설령 원고의 관리소홀로 인한 부분이 일부 영향을 미쳤다고 하더라도, 피고가 원고를 대신하여 지출하였다고 주장하는 도배·장판비용, 씽크대, 장식장, 목욕탕 수리비용, 청소비용 등은 통상 임대차계약이 종료되고 나면 임대인이 부담해야 하는 비용으로, 그와 같은 비용 지출이 이 사건 건물의 통상의 자연적 마모 또는 감가상각 정도를 초과하는 특별한 사정에 의하여 발생되었다고 볼 만한 근거가 없는 점 등을 종합하면, 피고의 위 항변은 이유 없다.

2. 곰팡이가 통상의 손모를 초과하는 훼손에 해당되어야 함

세입자의 잘못으로 곰팡이가 발생했더라도 세입자가 무조건 원상복구 의무를 부담하는 것은 아니고, 그 곰팡이가 통상의 손모를 초과하는 훼손에 해당되어야 세입자가 원상복구 의무를 부담하게 됩니다.

2021나61408 판결
이 사건에 관하여 보건대, 을 제4 내지 19호증의 각 기재 및 영상만으로는 이 사건 주택에 당초 피고 주장과 같은 파손 및 곰팡이가 없었는데 원고가 이 사건 주택을 점유 · 사용하면서 피고 주장과 같은 파손 및 곰팡이가 발생하였다거나 주택 임대차에서 생기는 통상적인 손모를 넘어서는 파손 및 곰팡이가 발생하였고, 그 수선을 위하여 피고 주장의 비용이 지출되었음을 인정하기 부족하다. 따라서 피고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 않는다.

월세와 전세 나갈때 곰팡이 원상복구 대처법

집주인이 원상복구 비용 요구하기 위한 방법

집주인에게 입증책임이 있기 때문에 세입자에게 곰팡이 원상복구 비용을 요구하기 위해서는 아래의 2가지 증거를 준비해야 합니다.

(1) 세입자의 관리 잘못으로 곰팡이가 발생했다는 증거 확보할 것

종전 세입자들에게 거주할 당시 누수, 결로, 곰팡이가 발생한 적이 있었는지 물어보고 없었다고 대답하면 그 대화 내용을 녹음할 것
같은 건물 다른 호실 세입자에게 누수, 결로, 곰팡이가 발생한 적이 있었는지 물어보고 없었다고 대답하면 그 대화 내용을 녹음할 것
세입자가 입주할 당시 벽지, 천장 등 누수, 결로, 곰팡이가 없는 상태를 동영상이나 사진으로 찍어둘 것
세입자가 입주 당시, 입주 초기, 임대차 기간 동안 누수, 결로, 곰팡이 등에 관한 하자 보수를 요구한 사실이 없다는 증거
세입자의 난방, 환기, 청소 등에 관한 증거

(2) 곰팡이 발생이 통상의 손모를 초과한다는 증거 확보할 것

세입자가 이사 나갈때 곰팡이가 심각하게 피어 있는 상태를 동영상이나 사진으로 찍을 것
곰팡이 발생으로 벽지, 천장, 바닥, 타일, 싱크대 등이 피해를 입은 부분을 동영상이나 사진으로 찍을

세입자가 집주인의 원상복구 요구에 대한 대처법

세입자에게 입증책임은 없지만 협상이나 소송에서 유리하게 대처하기 위해서는 아래 중 가능한 증거를 확보해두시는 것이 좋습니다.

(1) 임대인의 잘못으로 곰팡이가 발생했다는 증거를 확보할 것

임대차 계약 하기 전에 종전 세입자, 집주인, 공인중개사에게 누수, 결로, 곰팡이가 있는지 물어보고 있었다고 대답하면 그 대화 내용을 녹음할 것
같은 건물 다른 호실 세입자에게 누수, 결로, 곰팡이가 발생한 적이 있었는지 물어보고 있었다고 대답하면 그 대화 내용을 녹음할 것
입주할 당시 벽지, 천장 등 누수, 결로, 곰팡이 등이 있는지 동영상이나 사진으로 찍어둘 것
세입자가 입주 당시, 입주 초기, 임대차 기간 동안 누수, 결로, 곰팡이 등에 관한 하자 보수를 요구한 사실이 있다는 증거
세입자의 난방, 환기, 청소 등을 적절히 해왔다는 증거

(2) 이사 나갈때 집 상태를 동영상이나 사진으로 찍어둘 것

곰팡이가 없다면, 깨끗한 집 상태를 동영상이나 사진으로 찍어둘 것
곰팡이가 있지만 심하지 않다면, 적당히 청소한 후 동영상이나 사진으로 찍어둘 것
곰팡이가 있는데 심각하다면, 임대인의 잘못임을 입증하기 위한 영상을 찍어둘 것
- 곰팡이가 광범위하게 발생한 모습
- 누수나 하수구 역류 등

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곰팡이 원상복구를 인정한 판례

법원은 주택 월세 계약(보증금 5000만원, 월세 380만원)에서 세입자의 관리 잘못으로 곰팡이가 발생했다면서 못을 타공한 잘못과 결합하여 세입자가 곰팡이 제거, 주방 손잡이, 대문 보수 비용으로 350만원을 배상해야 한다고 판단했습니다.

2022가단5334619 판결
또한, 을 제2호증의 2, 3, 4, 17 내지 23, 31의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고가 거주하던 기간 중에 임차인의 사용 내지 관리상의 잘못으로 곰팡이가 발생한 것으로 보이고, 주방 손잡이 및 대문이 못 타공 등으로 손괴된 사실을 인정할 수 있으므로, 곰팡이 제거 및 주방 손잡이와 대문 보수비용 3,500,000원을 손해배상액으로 인정한다.

월세 곰팡이 원상복구를 부정한 판례

집주인의 원상복구 비용 공제 주장

세입자는 강남구 다가구주택에 전세로 입주했다가 중간에 소유자가 바뀌어서 월세 계약으로 다시 체결함
집주인이 곰팡이 원상복구 비용으로 159만원을 임대차보증금에서 공제하겠다고 주장함

곰팡이 원상복구 판례

법원은 임차인에게 통상의 손모를 원상회복할 의무가 없는데, 이 사건의 경우 (1) 세입자 때문에 곰팡이가 발생했다고 볼 증거가 없고, (2) 통상의 손모를 초과하는 곰팡이가 발생했다고 볼 수도 없다면서 세입자에게 원상복구 의무가 없다고 판단했습니다.

2021나61408 판결
이 사건에 관하여 보건대, 을 제4 내지 19호증의 각 기재 및 영상만으로는 이 사건 주택에 당초 피고 주장과 같은 파손 및 곰팡이가 없었는데 원고가 이 사건 주택을 점유 · 사용하면서 피고 주장과 같은 파손 및 곰팡이가 발생하였다거나 주택 임대차에서 생기는 통상적인 손모를 넘어서는 파손 및 곰팡이가 발생하였고, 그 수선을 위하여 피고 주장의 비용이 지출되었음을 인정하기 부족하다. 따라서 피고의 이 부분 주장 역시 받아들이지 않는다.

전세 곰팡이 원상복구를 부정한 판례

집주인이 곰팡이 도배 비용 등으로 88만원의 원상복구 비용의 공제를 주장함

세입자는 전세금 2000만원으로 청주시 다가구 전세집에 거주하고 있었음
집주인은 보증금에서 도배비용 등 88만원의 공제를 주장하고 있음

전세 곰팡이 원상복구 판례

법원은 (1) 임대차 계약 당시 자료 없으므로 세입자의 과실로 곰팡이가 발생했다는 증거가 없고, 곰팡이 때문에 도배 장판 비용 등을 지출했더라도 통상의 손모를 초과하는 특별한 사정이 발생했음을 인정할 증거가 없으므로 세입자의 원상복구 의무를 인정할 수 없다고 판단했습니다.

2018나856 판결
① 이 사건 건물의 벽면이나 싱크대에 곰팡이가 핀 사실을 인정할 수 있기는 하나, 원고가 이 사건 건물을 임차할 당시 이 사건 건물의 상황을 알 수 있는 자료가 없으므로 그와 같은 곰팡이가 원고의 관리소홀로 인하여 발생했다고 단정하기 어려운 점, ② 나아가 설령 원고의 관리소홀로 인한 부분이 일부 영향을 미쳤다고 하더라도, 피고가 원고를 대신하여 지출하였다고 주장하는 도배·장판비용, 씽크대, 장식장, 목욕탕 수리비용, 청소비용 등은 통상 임대차계약이 종료되고 나면 임대인이 부담해야 하는 비용으로, 그와 같은 비용 지출이 이 사건 건물의 통상의 자연적 마모 또는 감가상각 정도를 초과하는 특별한 사정에 의하여 발생되었다고 볼 만한 근거가 없는 점 등을 종합하면, 피고의 위 항변은 이유 없다.

빌라 전세 곰팡이 원상복구 부정 판례

집주인이 원상복구 비용으로 2000만원을 주장함

세입자는 거제시 빌라에서 보증금 1억원의 전세집에 거주하고 있었음
집주인은 세입자가 욕조 바닥이 파손됐음에도 통지 없이 장기간 사용해서 벽지에 곰팡이 발생하고 마루가 썩었다면서 원상복구 비용으로 약 2000만원의 공제를 주장함

임대인의 지배관리 영역의 하자

법원은 임대인의 지배관리 영역의 하자로 훼손이 발생하면 (1) 임대인에게 수리 의무가 있고, (2) 임차인은 원상복구 의무가 없다고 판단했습니다.

대법원 2017. 5. 18. 선고 2012다86895, 86901 판결
임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 임대차계약 존속 중에 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하므로(민법 제623조), 임대차계약 존속 중에 발생한 훼손이 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단된다면, 그 하자를 보수·제거하는 것은 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하며, 임차인이 하자를 미리 알았거나 알 수 있었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대인은 훼손에 따른 손해배상책임을 임차인에게 물을 수 없다.

나아가 임대인이 지배·관리하는 영역에 존재하는 하자로 인하여 발생한 것으로 추단되는 훼손 역시 그 하자를 보수·제거하는 것이 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속하는 이상 그 의무의 불이행으로 인한 훼손 부분에 대하여까지 임차인에게 원상회복의무가 있다고 할 수는 없다.

빌라 전세 곰팡이 원상복구 판례

법원은 이 사건에서 주택의 누수가 집주인의 지배관리 영역에 있는 건물 노후화 등으로 발생했기 때문에 집주인은 세입자에게 수리비나 원상복구비를 청구할 수 없다고 판단했습니다.

2022가단12861 판결
이 사건 주택의 누수는 임대인인 피고가 지배·관리하는 영역에 존재하는 건물 노후화 등으로 발생한 것으로 추단되고, 피고 역시 이 사건 주택의 누수 사실이나 보수의 필요성을 충분히 인식하고 있었다고 할 것이므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 주택의 누수로 인한 손해배상금이나 원상회복비용을 임차인인 원고에게 청구할 수 없다고 할 것이다. 따라서 피고의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

주택의 누수가 임대인의 지배관리 영역의 하자로 발생했다고 판단한 이유

주택 건축된지 14년 이상 경과함
임대차계약 당시 이미 곰팡이가 존재했음
세입자가 거주하던 중 베란다 물고임 등을 고지했음
벽지 곰팡이나 나무마루 부식이 세입자의 잘못으로 발생했다고 단정할 수 없음

2022가단12861 판결
앞서 든 증거와 갑 제4호증, 을 제1 내지 10호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 내지 사정들에 의하면, 이 사건 주택의 누수는 임대인인 피고가 지배·관리하는 영역에 존재하는 건물 노후화 등으로 발생한 것으로 추단되고, 피고 역시 이 사건 주택의 누수 사실이나 보수의 필요성을 충분히 인식하고 있었다고 할 것이므로, 임대인인 피고로서는 이 사건 주택의 누수로 인한 손해배상금이나 원상회복비용을 임차인인 원고에게 청구할 수 없다고 할 것이다. 따라서 피고의 위 항변은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

① 이 사건 주택은 2001. 5. 7. 소유권보존등기가 경료되어 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간의 개시 당시 이미 14년 이상 경과한 상태였다.

② 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간의 개시 당시, 이미 이 사건 주택의 큰방과 중간방에는 곰팡이가 존재하는 상태였고, 피고도 그 무렵 위와 같이 곰팡이가 존재하는 부분에 도배를 다시 해주면서 이 사건 주택에 곰팡이가 발생한다는 사실은 충분히 인식하고 있었던 것으로 보인다. 또한 원고가 퇴거한 후 이 사건 주택을 촬영된 사진에서 욕조 바닥의 균열과 비닐장판 아래 나무마루의 부식이 확인되기는 하나, 욕조 바닥에 존재하는 균열의 형태와 정도, 비닐장판 아래 나무마루의 부식 정도와 면적 등에 비추어 볼 때 그 균열이나 부식이 임대차기간의 개시 후 비로소 발생한 것이라고 단정하기도 어려울 뿐 아니라, 원고의 사용상 부주의로 인하여 발생한 것이라고 보기도 어렵다. 이와 같이 임대차기간 개시 당시 이미 존재하거나 적어도 단기간 내에 발생할 개연성이 있는 하자의 근본적인 원인을 찾아 해결하는 것은 기본적으로 임대차목적물을 사용·수익하기에 필요한 상태로 유지하여야 하는 임대인의 의무에 속한다.

③ 원고는 이 사건 주택에 거주하던 2017년경에도 피고에게 베란다에 물이 넘치고 고이는 사실 등을 고지하였고, 이에 피고의 남편이 방문하여 직접 보수작업을 하면서, 이 사건 주택의 누수 여부나 그 상태를 확인할 수 있었던 것으로 보인다. 또한 이 사건 주택의 거실 및 주방 등의 나무마루는 그 위 비닐장판이 씌워져 있어 시간의 경과에 따라 쉽게 부식될 수 있는 상태이므로, 이러한 사정을 잘 알고 있는 임대인인 피고로서는 위와 같이 이 사건 주택을 방문하였을 때 비닐장판 아래 나무마루의 부식 여부나 정도를 충분히 확인할 수 있었던 것으로 보인다.

④ 주택의 곰팡이나 습기로 인한 나무마루의 부식 등은 건물의 단열, 외부로부터의 누수 등 다양한 원인으로 발생할 수 있는 것이어서 그와 같은 훼손이 원고의 사용상, 관리상 잘못으로 발생하였다거나 피고가 주장하는 바와 같이 욕조 바닥의 균열로 인한 누수로 발생한 것이라고 단정하기도 어렵고, 원고가 그 발생원인까지 정확히 인식하고 있다고 볼 사정도 존재하지 아니한다.

⑤ 위와 같이 이 사건 주택에는 원고의 입주 당시 이미 곰팡이 등이 존재하였고, 원고가 임대차기간 중 피고에게 물 고임 등 문제를 고지하였으며, 피고 측이 그 보수를 위하여 이 사건 주택을 방문하여 직접 이 사건 주택의 상태를 확인하기까지 한 이상, 곰팡이 발생이나 물 고임 등의 정확한 원인 등을 확인하여 해결하여야 하는 것은 기본적으로 임대인인 피고의 책임에 속하고, 임차인인 원고가 임대인에게 그 정확한 원인까지 확인하여 고지할 의무가 있다고 할 수는 없다.