세입자가 돈 안주는데 계약해지 못하는 이유(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #27, 2017가단502564 판결)와 관련하여 집주인 수리 거부, 즉 곰팡이 수리 거부 보증금 안줘도 될까? 보증금 지급 거절하면 집주인은 계약해지 할 수 있을까? 임대인의 수리 의무와 임차인의 보증금 또는 임대료 지급 의무의 상호 관계를 정리해보겠습니다.
곰팡이 수리 거부 보증금 거절할 수 있을까?
- 집주인은 2016. 11. 30. 세입자와 이 사건 아파트에 관하여 보증금 1억 원, 차임 500,000원, 임대차 기간 2016. 12. 28.부터 2018. 12. 27.까지로 정하여 임대차계약을 체결함
- 집주인은 보증금 1억 원 중 1,000만 원은 계약일에 지급 받았으며, 나머지 9,000만 원은 2016. 12. 28. 지급받기로 함
- 세입자는 2016. 12. 28. 이 사건 아파트로 이사를 왔고, 아파트에 결로로 인한 곰팡이가 있는 등 하자가 있음을 주장하며 나머지 보증금을 지급을 거절함
- 집주인은 2017. 1. 4. 세입자에게 2017. 1. 8.까지 잔금지급을 이행하지 않을 경우 임대차계약을 해지한다는 취지의 내용증명을 보냈고, 2017. 1. 10. 위 내용증명에 따라 계약이 해지되었다는 내용증명을 보냈으며, 2017. 1. 17.경 다시 세입자에게 이 사건 아파트의 하자를 보수하여 주겠으니 잔금을 지급해 달라는 취지의 내용증명을 보냈음
- 세입자는 2016. 12. 28.부터 월 차임 50만 원을 계속 지급하면서 아파트를 점유하고 있음
집주인 수리 거부로 보증금 거절시 계약해지 가능?
- 집주인은 세입자가 보증금 1억원 중 9000만원 지급을 거부해서 임대차 계약을 해제했다면서 9000만원에 대한 부당이득 반환을 청구함
- 이에 대하여 세입자는 하자 보수가 완료되지 않았으니 계약을 해제할 수 없다고 주장함
집주인 수리 거부와 임대료 거절 관계
집수리 거절과 임대료 거절 관계
집주인이 주택을 사용수익할 수 있도록 유지할 의무와 세입자가 임대료를 지급할 의무는 상호 대응관계에 있음
임대료 전부 거절이 가능한 경우
집주인이 집수리를 하지 않아서 세입자가 주택을 아예 사용할 수 없다면 세입자는 임대료 전부를 지급 거절할 수 있음
임대료 일부 거절이 가능한 경우
집주인이 수리의무를 불이행해서 부분적으로 사용수익에 지장이 있다면 세입자는 그 지장이 있는 한도 내에서 임대료 지급을 거절할 수 있음
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곰팡이 수리 거부 보증금 거절시 계약해지 못함
월세는 지급하면서 보증금만 거절했으니 계약해지 불가능함
- 세입자가 보증금 9000만원은 거절했으나 월세 50만원은 계속 지급하고 있음
- 법원은 보증금 9000만원을 거절하는 것이 사용수익에 지장이 있는 부분을 넘는 것으로 볼 수 없다고 판단함
- 법원은 보증금 9000만원의 지급 거절이 채무불이행에 해당되지 않는다고 판단함
- 법원은 집주인이 보증금 지급 거절을 이유로 계약을 해제한 것은 적법하지 않다고 판단함
대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결
설령 보증금 지급 유예 합의의 존재가 인정되지 않는다고 하더라도, 임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급의무는 상호 대응관계에 있는 것이므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임 전부의 지급을 거절할 수 있으나 수선의무불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서는 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서만 차임의 지급을 거절할 수 있을 뿐 그 전부의 지급은 거절할 수 없는 것이므로 위 한도를 넘는 차임의 지급거절은 채무불이행이 된다.
2017가단502564 판결
이 사건 아파트의 임대조건은 보증금 1억 원 및 월 차임 50만 원의 지급인 점, 현재 이 사건 아파트에는 곰팡이 등 하자가 있어 사용수익에 지장이 있는 점은 앞서 본 바와 같으며, 현재 피고는 보증금 9,000만 원의 지급만을 거절하고 있을 뿐 월 차임 50만 원은 계속하여 지급하고 있다. 사정이 이와 같다면 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 지급을 거절하고 있는 부분이 사용수익에 지장이 있는 부분을 넘는 차임의 지급거절로써 채무불이행이 된다고 보기 어려우므로, 이러한 점에 비추어 보더라도 원고의 채무불이행에 기한 이 사건 임대차계약의 해제 주장은 이유 없다.
곰팡이 수리 합의가 있었으니 계약해지 불가능함
- 법원은 집주인과 세입자 간에 하자를 보수한 후 잔금을 치르기로 합의했다고 판단함
- 집주인이 위 합의 이후 갑자기 보증금을 지급하지 않으면 계약을 해제하겠다고 통보함
- 법원은 기존에 합의가 있었으니 집주인은 잔금 미지급을 이유로는 계약을 해제할 권리가 없다고 판단함
2017가단502564 판결
살피건대 앞서 인정한 사실, 을 제7 내지 10호증의 각 기재, 이 법원의 현장검증결과 및 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2016. 12. 28. 이 사건 아파트로 이사오면서 이 사건 아파트에 곰팡이 등 하자가 있음을 발견하고 원고에게 그 수리를 요구한 것으로 보이는 점, ② 원고는 피고의 수리 요구를 거절하면서 법적으로 처리하겠다고 이야기 한 점,.....(생략)....., 이 사건 보증금 중 잔금 9,000만 원의 지급에 관하여는 그 지급을 수리시까지 유보하기로 하는 합의가 있었고, 그 수리가 현재까지 이루어지지 않은 점이 인정된다. 따라서 보증금 중 잔금 미지급을 이유로 이 사건 계약이 해제되었다는 원고의 주장은 이유없다.