곰팡이로 월세를 이 정도나 깎는다고?(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #31, 2017가단51224 판결)와 관련하여 월세 곰팡이 집주인 수리 거부시 세입자는 월세 지급을 거절할 수 있는지? 월세 감액을 청구할 수 있는지(차임감액청구권)? 월세 감액 비율을 정리해보겠습니다.
곰팡이 집주인 수리 거부와 월세 연체
- 보증금 20,000,000원, 월 차임 금 700,000원, 임대차기간 2013. 7. 30.부터 2015. 7. 30.까지로 정하여 임대차계약 체결함
- 세입자는 2013. 7. 25.부터 2014. 1. 27.까지 매월 700,000원씩 지급함
- 세입자는 현재 이 사건 주택을 점유하고 있음
월세 곰팡이 집주인 수리 거부시 월세 감액 가능?
월세 연체 이유로 계약 해지함
- 집주인은 세입자가 42개월 동안 월세를 지급하지 않았다면서 월세 계약을 해지함
- 건물인도 청구 소송을 제기하면서 미지급 월세 지급도 청구함
주택 누수와 결로로 곰팡이 이유로 월세 지급 거절함
- 세입자는 주택의 누수 및 결로 현상으로 벽지, 옷장 등에 곰팡이가 생겨 주택을 사용, 수익할 수 없었으므로 누수 및 결로 현상을 해결해줄 때까지 임대료를 지급할 수 없다고 주장함
집주인 수리 거부와 차임감액청구권
집주인 수리 거부에 대하여 세입자가 월세를 연체함
- 주택 내부의 방, 주방, 거실 곳곳의 천장과 벽의 벽지, 창틀 및 바닥 등에 누수로 인한 곰팡이 있었음
- 같은 부동산 1층에도 누수 현상이 발생함
- 세입자는 누수 및 결로 피해를 원인으로 월세를 지급하지 않음
사용수익 일부 불가능하면 차임감액청구권 행사 가능함
법원은 세입자가 과실 없이 주택을 사용수익할 수 없다면 그 비율만큼 월세 감액을 청구할 권리가 있다고 판단했습니다(민법 제627조).
2017가단51224 판결
임대인은 민법 제623조에 의하여 임차목적물이 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는데, 위와 같은 임대인의 의무를 이행하지 아니하는 경우에는 임차인은 임대인이 위 의무를 이행하여 다시 사용, 수익할 수 있을 때까지 차임의 지급을 거절할 수 있고, 다만, 일부의 사용, 수익이 불가능할 경우에는 그 비율에 상응한 차임의 지급을 거절할 수 있다고 보아야 할 것이다. 또한, 임차인은 민법 제627조 제1항에 의하여 임차목적물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용, 수익할 수 없을 때에는 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 권리가 있다.
민법
제627조(일부멸실 등과 감액청구, 해지권)
①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.
②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.
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월세 곰팡이 집주인 월세 감액 비율은?
누수 및 결로 곰팡이로 월세는 70% 깎을 수 있음
- 법원은 곰팡이 제거 비용과 시간 낭비, 곰팡이로 물건에 대한 피해, 건강에 대한 피해, 재산적 정신적 장애가 있었으니 임대료 지급을 거절할 권리가 있다고 판단함
- 법원은 월세 중 70%를 깎을 수 있다고 판단함
2017가단51224 판결
이 사건 주택은 내부 곳곳의 누수 및 결로로 인한 곰팡이가 발생함으로써 임차인이 거주하는 용도로 사용함에 있어서 곰팡이의 제거로 인한 시간과 비용이 발생하고, 곰팡이로 인한 임차인의 물건에 대한 추가 피해 및 건강에 대한 피해의 발생 또는 그러한 우려로 인하여 임차인으로 하여금 이 사건 주택을 주거용으로 사용함에 있어 재산적 또는 정신적인 장애가 있다고 보이므로, 피고는 그 비율에 상응하는 차임지급을 거절할 권리가 있다고 보이고, 또한 피고가 월 차임을 지급하지 아니하고, 원고에게 이 사건 주택을 수리할 때까지 월 차임을 지급하지 아니하겠다는 의사를 전달함으로써 차임감액청구권을 행사하였다고 보인다. 다만, 지급을 거절할 수 있는 차임 또는 감액된 차임의 비율은 70%라고 봄이 상당하다.
연체된 월세 30%는 지급해야 함
법원은 세입자가 월세의 70%를 감액할 수 있으니 30%는 지급해야 한다면서 37개월 동안 연체된 월세는 777만원이라고 판단했습니다.
그렇다면, 피고는 원고에게 2014. 3. 1.부터 2017. 3. 30.까지의 월 임료 중 30%에 해당하는 금 7,770,000원(37 X 700,000 X 0.3)을 연체하였다고 봄이 상당하다.
세입자의 건물인도 의무와 향후 월세 지급 의무
- 월세가 연체되었으니 계약해지가 적법하므로 세입자가 보증금을 지급 받음과 동시에 주택을 반환해야 함
- 세입자는 연체된 37개월 동안의 월세 777만원을 지급해야 함
- 세입자는 주택을 반환할 때까지 21만원(=70만원 X 0.3)의 월세를 지급해야 함
그렇다면, 이 사건 임대차계약은 피고가 월 차임을 지급하지 아니하여 원고의 이 사건 소 제기로 해지되었다고 할 것인바, 피고는 원고로부터 금 20,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 주택을 인도할 의무가 있고, 피고는 원고에게 금 7,770,000원 및 2017. 3. 31.부터 이 사건 주택의 인도 완료일까지 월 금 210,000원의 비율에 의한 임료 또는 임료 상당 부당이득을 지급할 의무가 있다.
곰팡이로 월세가 감액된 판례
월세는 40% 감액된 경우
- 인천 남구 C빌라 302호에 관하여 임대차보증금 10,000,000원, 차임 월 600,000원으로 임대차계약 체결함
- 입주 초기부터 이 사건 빌라의 방 한 곳의 벽면에 곰팡이가 생기기 시작하여 세입자가 수선을 요구함
- 집주인이 2015. 12.경 365,000원을 들여 임시조치를 하였으나 상태는 점점 악화됨
- 세입자는 2016년 3월부터 월세를 지급하지 않으면서 계약해지를 요구함
- 세입자가 2015년 12월부터 월세 감액분의 반환을 청구함
법원은 세입자가 사용수익에 지장이 있는 한도 내에서 월세 지급을 거절할 수 있다면서 이 사건에서 세입자의 빌라 사용수익이 제한되는 비율은 40%라고 판단했습니다.
법원은 집주인이 2015년 12월부터 2016년 2월까지 3개월치 월세 중 40%로 감액된 금액(72만원 = 60만원 X 3개월 X 40%)과 그 지연이자를 세입자에게 지급해야 한다고 판단했습니다.
즉, 2015년 12월부터 월세의 40%가 감액(월세의 60%는 지급해야 함)된다는 것입니다.
2017나60546 판결
임대차계약에 있어서 목적물을 사용수익케 할 임대인의 의무와 임차인의 차임지급 의무는 상호 대응관계에 있는 것이므로 임대인이 목적물에 대한 수선의무를 불이행하여 임차인이 목적물을 전혀 사용할 수 없을 경우에는 임차인은 차임전부의 지급을 거절할 수 있으나 수선의무 불이행으로 인하여 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는바(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332,13349 판결 참조), 위 인정사실에 의하면, 피고는 원고로부터 지급받은 차임 중 이 사건 빌라의 사용수익이 제한된 비율에 해당하는 만큼의 차임은 이를 원고에게 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 봄이 상당하다.
앞서 든 각 증거와 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 이 사건 빌라의 면적, 구조 및 용도, 이 사건 빌라에 발생한 곰팡이의 정도 등을 종합하면 이 사건 빌라의 사용수익이 제한된 비율은 40%로 봄이 상당하다. 한편, 원고가 2016년 3월부터 차임을 피고에게 지급하지 않은 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고는 2015년 12월부터의 차임감액분의 반환을 구하고 있으므로, 피고는 원고에게 원고가 구하는 바에 따라 2015년 12월부터 2016년 2월까지 3개월 차임의 감액분 720,000원(= 600,000원 × 3개월 × 40%) 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
월세 20% 감액된 경우
- 임대차보증금 100만 원, 차임 월 19만 원(매월 15일 선불), 임대차기간 2021. 4. 15.부터 12개월로 임대차 계약 체결함
- 세입자는 2021. 6월 말경 집주인에게 ‘이 사건 건물 출입문 부근 천정에서 물이 떨어지고 곰팡이가 핀다.’고 연락함
- 집주인은 설비업자를 통하여 누수의 원인을 파악하고자 하였으나 정확한 원인을 찾지 못함
- 그 무렵 집주인은 세입자의 2기 이상의 차임 연체를 이유로 계약 해지를 통보함
2021가단13633 판결
위 누수와 곰팡이는 임대인인 원고가 그에 대한 수선의무를 부담하는 것이고, 위 누수와 곰팡이가 발생함에 따라 피고가 이 사건 건물에서 거주하는 것이 불가능하지는 않았으나 다소 불편함이 있었을 것으로 보이며, 앞서 살핀 사정에 비추어 이로 인하여 임차인인 피고가 지급을 거절할 수 있는 차임의 범위는 약정 차임의 20%인 월 38,000원으로 봄이 상당하다. 따라서 위 누수와 곰팡이 발생 이후 피고가 지급하여야 할 차임은 월 152,000원(= 19만 원 - 38,000원)이다
월세 20% 감액된 경우
- 보증금 500만 원, 차임 월 35만 원(매월 30일 후불), 기간 2020. 4. 30.부터 2022. 4. 29.까지 임대차계약 체결함
- 건축된 지 40년 이상 지난 노후주택이었음
- 2020. 여름 무렵부터 건물 곳곳에 누수와 곰팡이가 발생함
- 세입자가 수선을 요청하였으나 집주인이 제대로 수선해주지 않음
- 세입자는 6개월분 차임만을 지급한 채 그 이후로는 차임을 지급하지 않고 2021. 1.경 다른 곳으로 이사 나감
- 이후 세입자의 큰아들만 거주하고 있음
2021가단12026 판결
살피건대, 임대인의 수선의무 불이행으로 인하여 임차인의 목적물 사용에 부분적으로 지장이 있는 상태에서 그 사용·수익이 가능할 경우에는 그 지장이 있는 한도 내에서 차임의 지급을 거절할 수 있는바(대법원 1989. 6. 13. 선고 88다카13332, 13349 판결 등 참조), ① 이 사건 건물은 건축된 지 40년 이상 지난 노후주택으로, 2020. 여름 무렵부터 건물 곳곳에 누수와 곰팡이가 발생하여 피고가 원고에게 그 수선을 요청하였으나 원고가 이를 제대로 수선해주지 아니하였고, 이에 피고가 2020. 10.경부터 차임을 지급하지 아니하다가 2021. 1.경 다른 곳으로 이사나간 점, ② 위 누수와 곰팡이 발생으로 인하여 피고 가족이 생활함에 불편함이 있었던 점, ③ 다만 이후에도 피고의 큰 아들이 이 사건 건물에서 거주하면서 의류를 만들어온 것으로 보이는 사정을 고려하면, 위와 같은 누수와 곰팡이 발생으로 인하여 임차인이 임차목적물을 전혀 사용할 수 없었다고 보기는 어렵고 부분적으로 지장이 있었던 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 건물에 발생한 누수 등에 대하여 임대인인 원고는 수선의무가 있고, 위 누수 등의 정도 등에 비추어 위 누수로 인하여 임차인인 피고가 지급을 거절할 수 있는 차임의 범위는 약정 차임의 20%인 월 7만 원으로 봄이 상당하고, 피고가 지급하여야 할 월 차임은 28만 원(= 35만 원 - 7만 원)이다.
월세 50% 감액된 경우
법원은 아래와 같은 이유를 들어 곰팡이 때문에 50% 범위 내에서 집주인의 수리의무 불이행으로 사용수익이 제한 받았다고 판단했습니다.
- 세입자가 제출한 사진이 1년 후에 찍은 사진이었음
- 세입자가 상당 기간 거주했으므로 곰팡이 때문에 사용수익이 불가능했다고 보이지 않음
- 세입자도 환기나 내부 습도 조절 등 방지조치를 취했어야 함
2023가단859 판결
① 위 사진들은 원, 피고 사이에 이 사건 임대차 해지를 둘러싼 다툼이 발생한 2022년 8월경부터 약 1년을 경과한 2023. 7. 19.경 찍은 것들로서 이로써 2022년 8월경 당시 이 사건 건물부분의 상태가 위와 같았을 것으로 추인하기는 어려운 점, ② 피고는 2022년 11월경 원고에 대하여 연체 차임 등이 임대차보증금 300만 원, 1차 이사 당시 피고가 지출한 부동산비용 50만 원, 이사비용 80만 원을 합한 430만 원이 될 때까지 이 사건 건물부분에 그대로 거주하겠다는 의사를 표명하기도한 점, ③ 이후 피고는 2023. 8. 17.경까지 상당 기간 이 사건 건물부분에 계속 거주하였는바, 이 사건 건물부분 사용, 수익 자체가 불가능했다고는 보이지는 않는 점, ④ 이 사건 건물부분은 지하에 있어 구조적으로 본래 곰팡이나 습기에 취약한 것으로 보이기는 하나, 그러한 만큼 임차인인 피고 역시 곰팡이가 생기지 않도록 스스로 환기나 내부 습도 조절 등 방지조치를 취하여야 하고, 2023. 7. 19.경 확인되는 이 사건 건물부분의 곰팡이가 전부 임대인의 수선의무 불이행에 따른 결과라고 볼 수는 없는 점, ⑤ 그 밖에 앞서 든 증거들에 나타난 곰팡이의 위치, 면적, 상태, 피고의 거주 경과 등 이 사건 변론 과정에 나타난 제반사정들을 참작할 때, 대체로 2023년 2월경부터 2023년 7월경까지 기간 중 피고가 이 사건 건물부분의 곰팡이로 인하여 50% 정도 범위 내에서 임대인의 수선의무 불이행으로 사용, 수익의 제한을 받았다고 봄이 타당하다.