월세 1년 계약 또는 전세 1년 계약시 임대차 기간이 1년인지 아니면 2년인지, 세입자는 선택이 가능한 것인지, 어떤 경우에 1년이고 어떤 경우에 2년이 적용되는지 정리해보고, 월세나 전세 1년 6개월 거주 후 이사가 가능한지, 월세 6개월만 거주하고 이사가 가능한지 정리해보겠습니다.
월세 또는 전세 1년 계약
전세나 월세 1년으로 계약하는 경우
보통 오피스텔이나 원룸 월세 계약에서 계약기간을 1년으로 정하는 경우가 많습니다. 또는 일반 아파트나 주택에서 전세 계약을 할 때, 최초 계약은 2년으로 정하지만 그 이후 갱신하면서 재계약서를 쓸 때 1년씩 연장하는 경우도 있습니다.
아니면 세입자가 분양 받은 아파트에 입주하기 전까지 1년이나 1년 6개월만 거주하고 싶을 때 집주인과 협의해서 전세나 월세 계약기간을 1년으로 정하는 경우도 있습니다.
1년으로 계약할 때 생기는 의문
이러한 경우 아래와 같은 의문이 듭니다.
- 이러한 1년 짜리 계약은 유효할까?
- 이 경우 임대차 기간은 계약서에서 정한 1년일까? 아니면 2년일까?
- 전세 1년 6개월 계약도 가능할까?
- 전세 1년 계약 후 1년 6개월에 이사 가능할까?
- 6개월 월세 계약도 가능할까?
전세 1년 6개월 계약 가능할까?
전세나 월세 계약시 계약기간을 1년, 1년 6개월 등 2년 미만으로 정한 경우, 이러한 계약은 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 당연히 유효합니다.
주택임대차보호법
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
월세 6개월만 계약 가능할까?
위에서 설명드린 것처럼 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따르면 2년 미만의 임대차는 유효하므로 전세나 월세 계약 체결시 계약기간을 6개월로 정하는 것도 가능은 합니다.
그러나, 판례는 계약기간이 1년 미만인 경우 단기 임대차에 해당된다고 보는 경우가 많습니다. 즉, 가능은 하지만 주택임대차보호법이 적용되는 일반적인 임대차와는 달리 취급하는 것입니다. 자세한 내용은 아래의 링크에서 확인해주세요.
월세 1년 계약 2년
임대차 기간을 1년으로 보는 경우
전세나 월세 계약기간을 1년으로 정했다면, 세입자는 계약서를 근거로 그리고 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서를 근거로 1년만 있다가 이사 나갈 수 있습니다.
즉, 1년만에 임대차를 종료하고 이사 나간다면 임대차 기간은 1년입니다. 다만, 세입자는 이사 나가기 위해 계약 만기 2개월 전까지는 집주인에게 이사를 통보하는 것이 좋겠죠?
주택임대차보호법
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임대차 기간을 2년으로 간주하는 경우
세입자는 계약서에서 정한 1년이 될 무렵 계속 거주할지 아니면 이사갈지 선택이 가능합니다. 그러나, 만약 계속 거주하겠다고 선택했다면 그 순간부터 임대차 기간은 무조건 2년으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 본문).
주택임대차보호법
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
임대차 계약 1년에 관한 대법원 판례
대법원은 세입자가 임대차가 종료됐으니 보증금을 반환해달라고 주장할 때는 2년 미만의 계약기간을 주장할 수 있지만 임대차 종료가 아니라 임대차 존속을 주장할 때는 2년 미만의 기간을 주장할 수 없다고 판단하고 있습니다.
96다5551,5568 판결
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.
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전세 1년 계약 후 이사와 갱신
세입자는 1년만 거주하다가 이사갈 수 있을까?
세입자는 계약서를 근거로 1년만 있다가 이사 나갈 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서).
주택임대차보호법
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
세입자는 1년 넘게 계속 거주할 수 있을까?
계약서상 계약기간이 1년이라도 세입자는 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문을 근거로 임대차 기간을 2년이라고 주장할 수 있습니다.
최초 계약서상 계약기간을 1년으로 정했지만 세입자가 1년 넘게 거주하게 되는 경우는 아래의 4가지가 예상되지만, 결국 세입자가 계약서상 기간(1년)과 달리 총 2년을 거주할 수 있게 된 법적인 이유는 주택임대차보호법 제4조 제1항 본문 때문입니다.
- 세입자가 주택임대차보호법 제4조를 근거로 2년을 주장하는 경우
- 1년 무렵 집주인과 세입자 모두 가만히 있어서 묵시적 갱신이 됐다고 착각하고 계속 거주하는 경우
- 1년 무렵 재계약서를 작성해서 계속 거주하는 경우
- 1년 무렵 갱신청구권을 행사했다고 착각하고 계속 거주하는 경우
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주택임대차보호법
제4조 (임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
세입자는 1년과 2년 중 선택 가능함
결국 월세나 전세 계약기간을 1년으로 정했다면, 세입자는 1년만 거주하다가 이사나갈 수도 있고, 2년을 거주하겠다고 주장할 수도 있는 것입니다.
즉, 임대차 계약 기간을 2년 미만으로 정하게 되면 사실상 세입자는 그 계약기간이 되었을 때 이사갈지 아니면 더 거주할지를 선택할 수 있는 것입니다.
세입자가 선택할 수 없는 경우
세입자는 1년이 경과하기 전에는 이사갈지 계속 거주할지 선택할 수 있지만 1년이 경과한 후부터는 임대차 기간이 무조건 2년이므로 선택이 불가능 합니다.
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전세 1년 6개월만 거주하고 이사 가능?
최초 계약에서 1년 6개월로 정한 경우
처음부터 집주인과 세입자가 합의하여 계약기간을 1년 6개월로 정했다면, 이러한 계약을 근거로 세입자는 1년 6개월만 거주하고 이사나갈 수 있습니다.
물론 세입자는 임대차 기간이 2년임을 주장하면서 1년 6개월에 6개월을 추가로 거주할 수도 있습니다. 선택이 가능한 것이죠.
최초 계약에서 1년으로 정한 경우
그러나, 만약 최초 전세나 월세 계약상 계약기간을 1년으로 정했다면, 1년만 거주하고 이사가거나 또는 2년을 거주할 수 있을 뿐이지 1년 6개월을 거주하겠다고 선택할 수는 없습니다.
즉, 최초 계약서상 계약기간(1년)과 주택임대차보호법 제4조의 임대차 기간(2년) 중 선택이 가능할 뿐 1년 6개월은 선택이 불가능합니다.
물론 집주인과 세입자가 합의한다면 당연히 가능합니다.
전세 1년 계약 갱신되면 1년 6개월 후 이사갈 수 있을까?
1년이 될 무렵 집주인과 세입자 모두 가만히 있었으니 묵시적 갱신된 것이고, 그러니 1년 6개월 무렵에 중도해지를 주장할 수 있을까?
아니면 1년이 되기 2개월 전에 갱신청구권을 행사해서 갱신되면, 1년 6개월 무렵에 중도해지가 가능할까요?
일단 정답부터 말씀드리면 불가능합니다.
1년 넘게 거주하게 되면 임대차 기간은 무조건 2년으로 간주되므로 1년 6개월 무렵은 계약기간에 속하기 때문에 묵시적 갱신이나 갱신청구권 행사가 불가능한 것이고, 당연히 중도해지도 불가능 합니다.