원룸 1년 계약을 전세나 월세로 체결하면서 임대차 계약서에는 1년으로 기재되어 있지만, 2년을 거주하는 방법, 4년을 거주하는 방법, 6년을 거주하는 방법을 단계별로 정리해보고, 전세 4년 보장되는지, 전세 4년 후 재계약이나 묵시적 갱신이 가능한지 정리해보겠습니다(이사 없이 전세로 6년 버티는 법, 우리집변호사 유튜브 쇼츠#01).
월세 원룸 1년 계약했지만 4년, 6년 가능할까?
오피스텔이나 원룸 임대차 계약은 1년으로 계약하는 경우가 많습니다.
오피스텔이나 원룸 전세나 월세 계약기간을 1년으로 체결하더라도 기간을 연장하면 4년 거주가 가능합니다. 물론 상황이 맞으면 최대 6년 이상 거주도 가능합니다.
아래에서는 4년 거주하는 방법을 정리해보겠습니다.
- 주택임대차보호법 제4조 주장하기
- 갱신청구권 행사하기
- 묵시적 갱신이 된다면 6년 이상도 가능함
원룸 1년 계약했지만 2년 거주 방법
주택임대차보호법 제4조
오피스텔이나 원룸 임대차 계약서상 계약기간이 1년이라도 임대차 기간은 2년으로 봅니다. 2년 미만의 계약기간은 2년으로 간주되기 때문입니다.
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등)
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
계약서상 기간과 관계 없이 2년이라고 주장함
따라서 오피스텔이나 원룸 월세 계약기간 1년으로 썼는데, 집주인이 1년이 경과될 무렵 임대료를 인상하면서 재계약서를 쓰자고 하거나 아니면 이사 나가달라고 요구한다면, 세입자는 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차 기간이 2년이라고 주장하면 됩니다.
그럼 일단 계약서와 관계 없이 2년 동안 거주할 수 있으며, 당연히 임대료 인상도 없이도 2년 동안 편안하게 거주할 수 있는 것입니다.
원룸 1년 계약했지만 4년 거주 방법
세입자가 2년이 경과될 무렵 전셋집이나 월세집에 계속 거주하고 싶다면 갱신청구권을 행사하면 됩니다.
물론 가장 좋은 것은 오피스텔이나 원룸 계약이 묵시적으로 갱신되는 것이겠죠.
만약 세입자가 거주한지 2년이 될 무렵 집주인이 갱신거절 통지도 하지 않고 임대료 인상도 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 되지만, 보통 집주인은 오피스텔이나 원룸은 시세에 따라 임대료를 계속 인상하기 때문에, 그래서 계약기간을 1년으로 정했던 것이고요. 아마도 묵시적 갱신 되는 경우는 거의 없을 것입니다.
따라서 세입자가 거주한지 2년이 경과되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
이렇게 세입자가 갱신요구권을 행사하면 2년을 더 거주할 수 있게 되므로 총 4년 동안 거주할 수 있게 됩니다. 여기서 계약기간을 1년으로 정했더라도 이 계약서와는 관계 없이 갱신되는 기간은 2년입니다.
물론 계약갱신청구권은 임대료 인상이 가능하지만 월세 인상에 5% 제한이 있으므로(주택임대차보호법 제6조의 3 제갱신청구권은 임대료 인상이 가능하지만 월세 인상에 5% 제한이 있으므로(주택임대차보호법 제6조의 3 제3항) 세입자 입장에서는 임대료가 인상된다는 느낌이 그렇게 크지 않을 것입니다.
원룸 월세 1년 계약했지만 6년 거주하는 3단계 방법
만약 세입자가 오피스텔이나 원룸에 거주한지 2년이 경과될 무렵 집주인이 갱신을 거절하지도 않고, 월세를 인상하겠다는 말도 안해서 묵시적 갱신이 되었다면 아래와 같이 3단계 순서에 따라 6년 거주도 가능합니다.
- 주택임대차보호법 제4조에 따라 2년 거주하기
- 묵시적 갱신으로 2년 더 거주하기
- 계약갱신청구권 행사해서 2년 더 거주하기
이렇게 3단계 순서대로 하면 6년을 거주할 수 있으며, 이 경우 임대료 인상도 거의 없습니다. 계약갱신청구권을 행사할 때 임대료 인상이 있을 수 있지만 5%의 제한이 있으므로 월세 인상이 거의 없다고 봐도 무방합니다.
그리고 만약 묵시적 갱신이 여러 번 있다면, 거주기간은 6년, 8년, 10년도 당연히 가능합니다.
전세 4년 후 계속 거주할 수 있을까?
전세 4년 보장
계약갱신청구권 행사로 아파트나 주택 전세 4년 거주가 가능해졌습니다.
물론 처음부터 4년을 계약할 수도 있겠지만 보통은 전세기간이나 월세 기간을 2년으로 계약하게 되죠
2년 후에 묵시적 갱신이 되거나 재계약을 하면 당연히 총 4년 동안 거주할 수 있지만 묵시적 갱신은 집주인이 가만히 있어야 하는 것이고, 재계약은 임대료 인상 등에 관해 집주인과 세입자의 의견이 일치해야 하는 것이죠.
따라서 세입자는 계약갱신을 요구하면 임대료 인상을 크게 하지 않고 총 4년 동안 거주할 수 있게 됩니다.
전세 4년 후 재계약
세입자가 계약갱신청구권을 행사해서 4년을 거주했다면 갱신요구권은 1번 밖에 행사할 수 없으므로 세입자는 더 이상 갱신을 청구할 수 없습니다.
따라서 4년 후에도 계속 거주하고 싶다면 집주인과 합의해서 재계약을 체결해야 합니다. 재계약을 체결할 때는 보통 임대료 인상이 있을 것으로 예상되며, 월세 등 임대료 인상할 때는 갱신청구권과는 달리 5% 제한 같은 것이 없습니다.
이렇게 재계약이 체결되면 세입자는 총 6년간 거주할 수 있게 됩니다.
전세 4년 후 묵시적 갱신
전세 4년 후 묵시적 갱신도 당연히 가능합니다.
묵시적 갱신은 임대인과 임차인 모두 계약 만기 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건 변경 통지를 하지 않으면 되는데, 집주인이 4년이 경과될 무렵 가만히 있었다면 당연히 전세 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
이렇게 묵시적으로 갱신되면 총 6년간 거주할 수 있겠죠.
이사 없이 전세로 6년 버티는 법(쇼츠#01)
아래는 임대차 기간을 2년으로 정한 일반적인 케이스에서 6년을 거주하는 방법에 관한 쇼츠입니다.
정리해보면 아래와 같습니다.
- 전세계약 또는 월세계약에서 갱신청구권을 행사하기 전에 일단 묵시적 갱신부터 기다려야 봐야 함
- 갱신청구권은 딱 한번 만 사용할 수 있기 때문에 마지막 카드로 아껴둬야 함
- 임대차 만기 2개월 전까지 집주인과 세입자가 모두 가만히 있으면 계약 기간이 2년간 자동으로 연장되는데, 이렇게 임대차 기간이 얼렁뚱땅 연장되는 것을 묵시적 갱신이라고 함
- 이렇게 묵시적으로 연장된 2년이 지나면 세입자는 아껴두었던 갱신청구권을 행사할 수 있고, 세입자는 추가로 2년을 더 연장할 수 있게 됨.
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