전세나 월세 1년 계약 연장 계약서 작성 이유, 연장계약서와 재계약서 작성시 주의사항 6가지, 월세 1년 계약 월세 인상 가능한지, 연장계약서(재계약서) 작성시 복비(대필료, 대서료)는 누가 부담해야 하는지, 월세 1년 계약 연장 방법 4가지를 비교 정리하겠습니다.
월세 1년 계약 연장 계약서 작성하는 이유
오피스텔이나 원룸 월세를 1년으로 계약한 경우, 1년 마다 연장계약서 또는 재계약서를 새로 작성한 경우가 많습니다.
이렇게 때마다 계약서를 작성해야 하니 번거로울 수도 있고, 부동산 중개인을 통해서 하게 되면 복비를 부담하기도 하는데, 집주인이 기를 쓰고 1년 마다 재계약서를 작성하는 이유는 아래와 같이 2가지 때문입니다.
- 묵시적으로 갱신되는 것을 막고 계약으로 연장하기 위해서
- 해마다 임대료를 조금씩 인상하기 위해서
묵시적 갱신을 막기 위해서 재계약서를 작성한다는 부분은 아래의 링크에서 확인해주세요.
월세 1년 계약 연장 방법 4가지
월세 또는 전세 1년 연장 방법은?
월세 1년 계약이 연장되는 방법은 아래와 같이 4가지 경우가 있습니다.
- 1년 무렵 연장계약서 체결
- 1년 무렵 임대차 기간이 2년이라고 주장함(주택임대차보호법 제4조)
- 1년 무렵 묵시적 갱신?
- 1년 무렵 갱신청구권 행사?
아래에서는 아래와 같이 4가지 방법에 따라 연장될 때 주의할 점이 무엇이 있는지 비교하고 정리해보겠습니다.
월세 또는 전세 1년 연장 기간은?
세입자가 계약서에서 정한 기간(1년)만 거주하다가 이사 간다고 하면, 임대차 기간은 1년입니다.
그러나, 세입자가 계약서에서 정한 기간(1년)을 초과해서 거주한다면 그 때부터 임대차 기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
월세 1년 계약 연장 계약서
월세 1년 연장계약서 썼다면, 임대차 기간은?
최초 월세 계약을 체결하면서 계약기간을 1년으로 정했고, 매년 연장계약서을 쓰면서도 계약기간을 1년으로 정했다면, 임대차 기간은 1년일까요? 아니면 2년일까요?
결론부터 말씀드리면, 1년 넘게 연장해서 거주하는 것이므로 모든 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
- 최초 계약 체결시 계약기간을 1년으로 정했더라도 최초 계약부터 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
- 1년이 경과될 무렵 체결한 연장계약서는 사실상 무의미하고, 2년이 경과될 무렵 체결한 연장계약서가 유효합니다.
- 2년차에 작성한 연장계약서상 계약기간이 1년이라도 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
최초 계약서에 따른 2년에 2년차에 체결한 연장계약서에 따른 2년을 더하면 임대차 기간은 총 4년입니다.
월세 1년 연장계약서 썼다면, 1년 6개월 무렵 중도해지 가능할까?
최초 월세 계약(계약기간 1년) 후 1년이 될 무렵에 연장계약서(계약기간 1년) 체결한 경우, 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다.
따라서 1년 무렵에 체결한 연장계약서와 관계 없이 최초 계약상 임대차 기간이 2년이므로 그 2년 동안은 중도해지가 불가능합니다.
월세 1년 연장계약서 썼다면, 3년 무렵 중도해지 가능할까?
전세나 월세를 1년으로 계약한 후 매년 연장계약서를 작성해왔고, 특히 2년째 무렵 연장계약서를 작성했다면, 그 계약은 묵시적 갱신된 것이 아니라 연장계약서에 따라 연장된 것입니다.
또한 연장계약서에서 계약기간을 1년으로 정했더라도 임대차 기간은 2년이므로 세입자는 2년부터 4년까지 연장계약서에 구속되므로 3년 무렵에는 중도해지가 불가능합니다.
월세 1년 연장계약서 썼다면, 묵시적 갱신은 가능할까?
앞서 말씀드린 것처럼 2년이 될 무렵에 연장계약서를 썼다면, 묵시적 갱신은 특별한 사정이 없는 한 불가능합니다.
월세 1년 연장계약서 썼다면, 갱신청구권 행사는 가능할까?
집주인이 1년이 될 무렵에 연장계약서를 쓰자고 하면 주택임대차보호법 제4조를 근거로 원래 임대차 기간이 2년이라고 주장하면 되고, 2년이 될 무렵에 연장계약서를 쓰자고 하면 갱신청구권을 행사하겠다고 하면 됩니다.
만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사했다면 갱신요구권을 행사했다는 증거를 확보해두고, 연장계약서는 작성하지 않는 편이 좋습니다.
이렇게 계약갱신청구권을 행사했다면 세입자는 계약기간 중 언제든지 해지를 할 수 있게 되고(주택임대차보호법 제6조의 3 제4항), 집주인은 임대료를 인상하는데 제한을 받게 됩니다. 그리고 이러한 계약갱신청구권은 1번 밖에 행사할 수 없으니 어떤 시기에 사용하는 것이 좋을지 고민이 필요합니다.
갱신청구권 행사기간, 갱신 기간은 얼마나 되는지 등에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
월세 1년 계약 연장계약서 없이 연장된 경우
임대차 기간이 2년이라고 주장해서 연장한 경우
집주인이 1년이 될 무렵 이사를 요구하거나 임대료 인상을 요구할 경우, 세입자는 주택임대차보호법 제4조를 근거로 원래 임대차 기간이 2년이라고 주장할 수 있습니다. 이렇게 하면 최초 계약시부터 총 2년까지는 연장계약서 없이 계약기간을 연장할 수 있는 것입니다.
묵시적 갱신으로 연장된 경우
최초 월세 계약을 1년으로 체결한 후 매년 집주인과 세입자 모두 가만히 있었다면,
- 최초 2년 동안은 계약에 따른 임대차에 해당하므로, 최초 계약하고 1년이 될 무렵에 집주인과 세입자가 가만히 있었더라도 이것은 묵시적 갱신이 아닙니다.
- 최초 계약부터 2년이 지나고 집주인과 세입자 모두 가만히 있었다면 이 때는 묵시적 갱신이 된 것입니다.
이렇게 묵시적 갱신이 되면 갱신되는 기간은 2년이고, 묵시적 갱신이므로 세입자는 갱신 기간 중에 언제든지 계약을 해지하고 이사 나갈 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 2).
갱신청구권 행사로 연장한 경우
예를 들어 최초 전세나 월세 계약을 1년으로 체결한 후 세입자가 1년이 경과되기 2개월 전에 갱신청구권을 행사했다면, 무효입니다. 임대차 기간이 2년으로 간주되기 때문입니다(주택임대차보호법 제4조 제1항).
세입자가 2년이 경과되기 2개월 전에 갱신청구권을 행사했다면 유효하고 계약이 갱신되는데, 세입자는 중도해지가 가능합니다.
자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인해주세요.
월세 1년 계약 인상
월세 1년 계약이라도 2년간 월세 인상 불가능함
최초 계약시 계약기간을 1년으로 정했더라도 1년 넘게 거주하게 되면 임대차 기간이 2년으로 간주됩니다.
따라서 2년 내에는 연장계약서를 작성할 필요도 없지만 집주인이 연장계약서를 작성하면서 월세 인상을 요구한다면, 세입자는 주택임대차보호법 제4조를 근거로 월세 인상이 불가능하다고 반박하시면 됩니다.
만약 세입자가 모르고 월세를 인상하는 재계약서에 싸인했다면 일단 반환을 요구해보고 대화로 해결이 안된다면 변호사와 상담하시는 것이 좋습니다.
- 이 연장계약서 또는 재계약서가 형식적인 것이었는지, 임대차 기간이 2년이라는 것을 알고도 임대료 인상에 동의했는지, 당사자 간에 충분한 합의가 있었는지 등이 문제가 될 것으로 보입니다.
월세 1년 계약 월세 인상 가능할까?
우선 전세나 월세 계약이 2년이 될 무렵 묵시적으로 갱신되면 동일한 조건으로 계약기간이 연장되는 것이므로 월세 인상은 불가능 합니다.
- 그런데, 집주인이 임대차 기간 2년을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절이나 계약조건 변경을 통지했다면 묵시적 갱신이 되지 않습니다.
이 경우 2년이 경과된 후 세입자가 계약을 연장하고 싶다면 갱신청구권을 행사하거나 또는 집주인과 합의하여 재계약(연장계약, 갱신합의 등)을 체결하면 됩니다.
여기서 갱신청구권을 행사하면 월세 인상은 가능하지만 5%의 제한이 있는 반면, 연장계약이나 재계약을 체결하면 월세 인상이 가능하지만 월세 인상 한도에 제한이 없습니다.
월세 1년 계약 연장 복비(대필료, 대서료)
묵시적 갱신 또는 갱신청구권으로 계약을 연장한 경우
우선, 월세 1년 계약 후 2년이 될 무렵 묵시적 갱신이나 갱신청구권 행사로 계약이 연장된다면, 복비(중개수수료)는 지출되지 않습니다.
연장계약서 작성시 복비, 대필료
연장계약서 또는 재계약서 작성시 당사자가 간에 직접하는 경우도 있지만 부동산 공인중개사를 통해서 계약서를 작성하는 경우도 있습니다. 이 경우 보통 복비 보다는 낮은 금액으로 서류 작성 비용만 받는 경우도 있습니다. 아무튼 이 경우 복비 등 비용은 누가 부담해야 할까요?
1년 무렵 연장계약서를 작성한 경우
최초 계약서상 계약기간이 1년이라도 임대차 기간은 2년이므로 1년이 될 무렵 연장계약서를 쓸 이유가 없습니다.
따라서 1년 무렵에 집주인이 연장계약서를 쓰자고 하면, 세입자는 주택임대차보호법 제4조를 연장계약서는 필요가 없으며, 복비도 부담할 수 없다고 주장하시면 됩니다.
2년 무렵 연장계약서 또는 재계약서를 작성한 경우
최초 계약부터 2년이 경과되면 임대차 기간이 끝나기 때문에 세입자가 계속 거주하고 싶다면 계약 연장이 필요합니다.
만약 집주인과 세입자가 연장계약서를 작성하기로 합의했다면 복비 역시 합의해서 정하면 되는데, 임대인과 임차인이 이미 정해진 상태에서 재계약서 서류만 작성하는 것이므로 복비를 그대로 받는 경우는 거의 없을 것입니다.
보통은 집주인과 세입자 각자 5만원 정도의 대필료, 대서료를 부담하는 경우가 많을 것인데, 부동산 공인중개사와 함께 셋이서 합의해서 결정하시면 됩니다.
그런데, 여기서 세입자가 갱신청구권을 기간 내에 행사하면 연장계약서 필요 없이 갱신되는 것이므로 연장계약서나 재계약서 작성이 필요 없으므로 복비나 대필료 지출도 없게 됩니다.
3년 또는 4년 무렵 연장계약서를 작성한 경우
2년 무렵에 연장계약서를 작성하면 임대차 기간이 2년이므로 3년 무렵 작성한 연장계약서 역시 필요가 없습니다.
4년 무렵에 연장계약서를 작성하는 경우 복비 또는 대필료 문제는 2년 무렵에 연장계약서를 작성하는 경우를 참고하시면 됩니다.
월세 1년 계약 연장 계약서 주의사항 6가지
1. 연장계약서상 계약기간과 관계 없이 임대차 기간은 무조건 2년임
최초 계약서에서 계약기간을 1년으로 정했든 연장계약서(재계약서)에서 계약기간을 1년으로 정했든 임대차 기간은 모두 2년으로 간주됩니다.
결국 최초 계약서에 따라 임대차 기간이 2년으로 되고, 2년이 될 무렵 체결한 연장계약서에 따라 임대차 기간이 2년으로 되는 것입니다. 총 4년인 것이죠.
2. 연장계약서를 쓰면 아무때나 계약을 해지할 수 없음
연장계약서를 쓰게 되면 묵시적 갱신이 아니므로 세입자는 2년 후부터 4년까지는 도중에 계약해지를 할 수 없습니다. 특히 연장계약서상 계약기간이 1년이라도 임대차 기간은 2년이므로 2년 동안 계약에 구속되게 됩니다.
3. 연장계약서를 썼다면 묵시적 갱신으로 보기 어려움
집주인이 임대료를 인상하면서 연장계약서를 쓰자고 했다면, 세입자가 계약조건 변경을 통지한 것이므로 묵시적 갱신은 불가능 하게 됩니다. 설령 집주인이 임대료 인상을 요구하지 않았더라도 연장계약서를 작성하게 되면 묵시적 갱신으로 보기 어렵습니다.
4. 연장계약서를 쓰게 되면 월세 인상과 복비 지출은 어쩔 수 없음
묵시적 갱신을 하면 월세 인상도 없고 복비 지출도 없으나, 집주인의 갱신거절 통지나 계약조건 변경 통지로 묵시적 갱신이 불가능해지면 결국 선택의 기로에 놓이게 됩니다.
연장계약서나 재계약서를 쓸지 아니면 갱신청구권을 행사할지 선택해야 합니다.
어떤 것을 선택하더라도 월세 인상을 막을 수는 없지만 갱신청구권을 행사하게 되면 세입자 입장에서는 월세 인상에 5% 제한이 있으니 장점이겠네요. 다만, 다음 번에는 행사할 수 없으니 이번에는 재계약을 하고 다음번에 갱신청구권을 행사할지 고민이 필요합니다.
5. 연장계약서 쓰자고 할때, 세입자에게 이사 계획이 있다면 갱신청구권 행사하는 것을 추천함
세입자가 개인적인 사정이 있어서 2년을 꽉 채워서 거주할 수 없고, 중간에 이사를 나가야 한다면, 연장계약서를 쓰지 말고 갱신청구권을 행사하는 것이 좋습니다. 왜냐하면 갱신청구권을 행사하더라도 묵시적 갱신처럼 세입자가 중간에 계약해지를 할 수 있기 때문입니다.
6. 연장계약서의 계약기간과 관계 없이 갱신청구권 행사기간 내에 행사해야 함
최초 계약서와 연장계약서에서 계약기간을 1년으로 정했더라도 임대차 기간은 2년이므로 계약갱신청구권은 2년을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
예를 들어 최초 1년으로 월세 계약한 후 연장계약서를 2번 체결한 경우, 세입자는 언제 갱신청구권을 행사해야 할까요? 최초 계약부터 3년이 될 무렵을 계약 만기로 보고 2개월 전까지 갱신청구권을 행사해야 할까요? 일단 정답은 아닙니다.
최초 계약부터 임대차 기간이 2년으로 간주되기 때문에 갱신청구권은 최초 계약부터 1년이나 3년이 아니라 최초 계약부터 2년째, 4년째 등을 기준으로 행사해야 합니다. 다만, 1번 밖에 행사할 수 없으니 언제 행사할지는 신중하게 생각해야겠죠. 아무튼 최초 계약서나 연장계약서와 관계 없이 임대차 기간을 계산해서 갱신요구권을 행사해야 한다는 것입니다.