오피스텔 1년 계약하고 갱신되면 1년 연장될까 2년 연장될까(쇼츠 #80, 2023가단7198 판결)와 관련하여 오피스텔, 원룸, 아파트, 주택 등을 전세나 월세 1년으로 계약한 경우, 월세 1년 계약갱신청구권 행사기간과 관련하여 계약 만기를 1년으로 볼 것인지, 2년으로 볼 것인지, 갱신요구권 행사 이후 갱신 기간이 1년인지 2년인지 정리해보겠습니다.
계약갱신청구권 1년 계약
전세와 월세 1년 계약 갱신청구권
세입자는 갱신을 요구할 권리가 있는데 이러한 계약갱신청구권은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의 3).
그런데 아파트, 오피스텔, 원룸 등에 관한 전월세 계약 체결시 계약기간을 1년으로 정했다면, 아래와 같은 의문이 듭니다.
- 1년 계약이라도 갱신요구권을 행사할 수 있을까?
- 갱신청구권 행사기간은 1년을 기준으로 행사해야 할까? 아니면 2년을 기준으로 행사해야 할까?
- 갱신청구권 행사로 갱신되는 기간은 1년일까? 2년일까?
계약서상 계약기간 VS. 주택임대차보호법
보통 오피스텔 계약은 1년으로 체결하는데, 세입자가 1년만 거주하다가 이사 갈 계획이라면 1년이 경과되기 전에 집주인에게 이사를 통보하고 이사가면 됩니다. 계약기간이 2년 미만이라도 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서에 따라 그 계약은 유효하기 때문입니다.
그러나 세입자가 1년 넘게 거주하게 된다면 아무리 계약서상 기간이 1년이더라도 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 본문).
1년 계약에 관한 좀 더 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.
주택임대차보호법
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
전세와 월세 1년 계약갱신청구권 1년? 2년?
계약기간이 1년인 경우 세입자는 1년만 거주하고 이사갈 수도 있고 2년 동안 거주할 수도 있습니다. 한마디로 세입자에게 선택권이 있는 것입니다.
그런데, 세입자가 1년 넘게 거주하는 순간부터는 선택권 없이 임대차 기간은 무조건 2년으로 간주됩니다.
대법원 1996. 4. 25. 선고 96다5551(본소), 96다5568(반소) 판결
임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금반환채권 등의 원리를 행사 하는 경우에 한정된다 할 것이고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제 6조 제l항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다
이는 임차인의 선택에 따라 임대차 기간 만료일이 불특정 내지 불확정한 일자로 정해지도록 할 수는 없기 때문이다.
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월세 1년 계약갱신청구권 행사기간
전세와 월세 1년 계약갱신청구권 행사 가능할까?
일단 월세나 전세 계약서상 계약기간을 1년으로 정했더라도 당연히 계약갱신청구권은 행사 가능합니다.
월세 1년 계약갱신청구권 언제까지 행사해야 할까?
계약서상 계약기간이 1년이니깐 갱신요구는 1년이 경과되기 2개월 전까지 행사해야 할까요?
아니면 계약서상 1년이라도 2년으로 간주되니깐 2년이 경과되기 2개월 전까지 갱신청구권을 행사해야 할까요?
세입자가 계약서에서 정한 1년을 초과해서 거주하는 경우 임대차 기간이 2년으로 간주되므로 계약 만기도 1년이 아니라 2년으로 바뀝니다. 따라서 계약갱신청구권은 최초 계약기간이 시작된 때부터 1년이 아니라 2년이 경과되기 6개월 전부터 2개월 전까지 행사되어야 합니다.
아래의 판결은 오피스텔 월세를 1년 계약한 후 갱신청구권을 행사한 사건입니다. 자세한 설명은 맨 아래쪽에 있습니다.
2023가단7198 판결
이 사건에 관하여 살피건대, 이 사건 임대차계약의 최초 임대기간은 1년으로 되어 있으나, 위 법률에 의하여 그 임대기간은 2년이 되므로 최초 임대차계약은 2019. 9. 14.이 아닌 2020. 9. 14.에 종료하고, 2020. 10. 5. 체결한 임대차계약의 임대기간도 1년으로 되어 있으나, 위 법률에 의하여 그 임대기간은 2년이 되므로 2021. 9. 14.이 아닌 2022. 9. 14.에 종료한다.
피고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전인 2022. 6. 30. 원고에 대하여 계약갱신요구권을 행사한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 임대차계약은 2022. 9. 14.경 갱신되어 그 임대기간은 2년이 되므로 2024. 9. 14.에 종료한다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
1년 계약 후 계약갱신청구권 행사하면?
1년으로 계약기간 정해서 거주하다가 세입자와 집주인 모두 갱신청구권 행사기간을 착오해서 1년이 경과되기 2개월 전에 갱신청구권을 행사했다면, 그 갱신청구권 행사는 유효할까요?
우선 세입자가 1년 넘게 계속 거주하게 되면 임대차 기간은 2년으로 간주되기 때문에 1년 무렵은 아직 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전에 해당되지 않으므로 갱신청구권 행사는 무효입니다.
즉, 1년을 기준으로 계약갱신청구권을 행사하면 무효이므로 6~8개월 더 기다렸다가 2년을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하면 됩니다.
월세 1년 묵시적 갱신 후 계약갱신청구권
만약 2년 거주 후 묵시적 갱신되어서 총 4년을 거주하게 됐다면, 최초 계약기간이 시작된 때부터 4년이 경과되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 하겠죠.
전세나 월세 1년 계약 후 묵시적 갱신에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.
오피스텔, 원룸 1년 계약갱신청구권 1년? 2년?
월세 1년 갱신청구권 행사하면 갱신된 기간은?
주택임대차보호법 제6조의 3 제3항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 연장되니깐 갱신되는 기간이 1년일까요? 아니면 주택임대차보호법 제6조의 3 제2항에 따라 존속기간이 2년이니깐 갱신되는 기간이 2년일까요?
앞서 말씀드린 것처럼 계약서상 기간이 1년이라도 1년 넘게 거주하게 되면 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다. 따라서 주택임대차보호법 제6조의 3 제2항이든 제3항이든 갱신청구권 행사로 갱신되는 기간은 2년입니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다.
1년 계약 후 계약갱신청구권 행사하면 총 임대차 기간은?
결론적으로 세입자가 월세 1년 계약 후 갱신청구권을 행사하고 싶다면, (1) 집주인과 세입자가 1년 무렵 가만히 있어서 묵시적 갱신되거나(사실상 묵시적 갱신이 아님) 또는 (2) 주택임대차보호법 제4조에 따라 임대차 기간이 2년이라고 주장해서 일단 2년을 거주한 후 2년이 경과되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사해야 합니다.
그리고 이렇게 갱신청구권을 행사하게 되면 총 임대차 기간은 2년에 2년을 더해서 총 4년이 됩니다.
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월세 1년 계약갱신청구권 QnA
월세 1년 갱신요구권은 1년 기준? 2년 기준?
세입자가 갱신요구권을 행사하겠다는 것은 1년 넘게 계속 거주하겠다는 뜻이므로 결국 임대기간은 2년으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 본문). 따라서 계약서상의 1년을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전이 아니라 2년을 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지 행사해야 합니다.
월세 1년 갱신청구권 행사하기 위한 조건은?
1년 차에는 갱신청구권을 행사할 수 없으므로 일단 6개월 더 거주하면서 기다려야 합니다. 즉, 거주한지 1년 6개월 됐을 무렵부터 1년 10개월 됐을때까지 기간 중에 갱신청구권을 행사해야 합니다.
월세 1년 갱신청구권 행사하면 총 3년? 총 4년?
2년이 경과되기 전에 계약갱신청구권을 행사했다면 2년 더 거주할 수 있으니 총 4년을 거주할 수 있습니다. 즉, 계약서상 계약기간 1년에 갱신청구권 행사를 통한 2년을 합산하여 총 3년만 거주할 수 있는 것이 아니라 총 4년을 거주할 수 있다는 것입니다.
월세 1년 갱신청구권 행사하면 언제부터 중도 해지 가능할까?
세입자가 2년이 경과되기 전에 갱신청구권을 행사했다면 계약은 반강제적으로 갱신되지만 세입자는 묵시적 갱신과 동일하게 언제든지 계약을 해지할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제4항).
정리하면, 세입자는 2년을 기준으로 갱신청구권 행사가 가능하므로 계약기간은 비록 1년이지만 1년 후부터 중도 해지가 가능한 것이 아니라 2년 후부터 중도 해지가 가능합니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등)
④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.
오피스텔 1년 계약갱신청구권
사실관계
2018년 9월 오피스텔 월세 계약이 체결된 후 아래와 같이 1년 마다 재계약이 계결되었고, 재계약을 체결할 때마다 월세도 인상해왔습니다.
- 2018. 9. 6. 오피스텔 월세 계약 체결함
- 보증금 2,000만 원, 월세 109만원, 임대기간(2018. 9. 15.~ 2019. 9. 14.)
- 2019. 12. 18. 재계약 체결함
- 보증금 2,000만 원, 월세 114만원, 임대기간(2019. 9. 15. ~ 2020. 9. 14.)
- 2020. 10. 5. 재계약 체결함
- 보증금 2,000만 원, 월세 119만 9,000원, 임대기간(2020. 9. 15. ~ 2021. 9. 14.)
- 2021. 10. 15. 재계약 체결함
- 보증금 2,000만 원, 월세 126만 1,000원, 임대기간(2021. 9. 15. ~ 2022. 9. 14.)
- “계약갱신권 사용한 5% 증액한 재계약임”이라는 문구가 기재됨
세입자는 2018년부터 2020년까지는 임대차 기간이 1년이라고 주장하고, 2021년 계약부터는 임대차 기간이 2년이라고 주장하면서 2022. 6. 30.경 계약갱신요구권을 행사했으니 임대차 종료 시기는 2025년 9월이라고 주장하고 있습니다.
- 2018년 9월 계약 1년
- 2019년 9월 계약 1년
- 2020년 9월 계약 1년
- 2021년 9월 계약 2년(묵시적 갱신됨)
- 2023년 7월 갱신청구권 행사
- 2025년 9월 임대차 계약 종료
법원의 판단
법원은 임대인과 임차인 간에 1년 마다 재계약서를 체결(임대료 계속 인상함)했더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차 기간은 2년으로 간주되기 때문에 2018년 9월 계약부터 2년씩 갱신되면 최종 임대차 종료 시기는 세입자가 주장하는 것처럼 2025년 9월이 아니라 2024년 9월이라고 판단했습니다.
- 2018년 9월 최초 계약 – 2년
- 2020년 9월 재계약 – 2년
- 2022년 6월 갱신청구권 행사
- 2024년 9월 임대차 계약 종료
2023가단7198 판결
임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제 6조 제l항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다. 이는 임차인의 선택에 따라 임대차 기간 만료일이 불특정 내지 불확정한 일자로 정해지도록 할 수는 없기 때문이다.
피고가 이 사건 임대차계약 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전인 2022. 6. 30. 원고에 대하여 계약갱신요구권을 행사한 사실은 앞서 본 바와 같은바, 이 사건 임대차계약은 2022. 9. 14.경 갱신되어 그 임대기간은 2년이 되므로 2024. 9. 14.에 종료한다고 봄이 상당하다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주위적 청구는 이유 없다.
피고는 2023. 7. 7.경 계약갱신요구권을 행사하였다고 주장하나, 이는 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사한 것이 아니므로 효력이 없고, 피고가 이미 2022. 6. 30. 계약갱신요구권을 행사한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다.