원룸, 오피스텔 1년 계약 묵시적 갱신과 중도해지(+전세, 월세)

아파트, 주택, 원룸, 오피스텔 1년 계약 묵시적 갱신이 가능한지, 전세나 월세 1년 계약 중도해지가 가능한지? 묵시적 갱신은 언제부터 가능한지? 최초 1년 계약 후부터 묵시적 갱신되는 것인지? 아니면 2년 후부터 묵시적 갱신되는 것인지, 묵시적 갱신된 기간은 1년인지 아니면 2년인지 판례를 근거로 정리해보겠습니다(오피스텔 1년 계약하고 갱신되면 1년? 2년?, 쇼츠#80).

오피스텔 1년 계약 묵시적 갱신

오피스텔 1년 계약 묵시적 갱신 가능할까?

오피스텔 임대차 계약을 체결하면서 계약기간을 1년으로 정했는데, 1년이 다 될 무렵 집주인과 세입자 모두 가만히 있었다면 묵시적 갱신이 될까요?

세입자가 1년 넘게 거주하겠다고 선택한 이상 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다. 따라서 계약서상 계약 만기는 1년이 될 무렵이지만 법적으로 계약 만기는 2년이 될 무렵입니다.

월세 1년 계약 2년?(+전세 1년 6개월 가능? 6개월만 가능?)

따라서 거주한지 1년이 될 무렵 집주인과 세입자 모두 가만히 있었다고 하더라도 아직 계약 만기가 된 것이 아니므로 묵시적 갱신이 되지는 않습니다.

월세나 전세 1년 계약 묵시적 갱신이 가능한 시기

예를 들어 오피스텔 전세 계약을 1년으로 체결했는데, 1년 후 집주인과 세입자 모두 가만히 있고, 다시 1년 뒤에도 집주인과 세입자 모두 가만히 있었다면, 2년이 경과된 후 전세 계약이 묵시적으로 갱신됩니다.

따라서 세입자가 거주한 최초 2년은 전세 계약에 따라 임대차 기간이 2년으로 간주되어 거주할 수 있었던 것이고, 2년 후부터는 임대차 계약이 묵시적 갱신되어 거주할 수 있었던 것이 됩니다.

전세와 월세 1년 계약 묵시적 갱신되면, 갱신된 기간은?

아파트, 주택, 원룸, 오피스텔 등의 전세나 월세 계약이 묵시적 갱신 되면, 갱신된 기간은 1년일까요? 2년일까요?

주택임대차보호법 제6조 제1항에서 묵시적 갱신이 되면 전 임대차와 동일한 조건으로 연장된다고 규정하고 있으니 최초 전세계약에서 정한 1년 만큼만 갱신될까요?
아니면 주택임대차보호법 제6조 제2항에서 묵시적 갱신시 존속기간이 2년이라고 규정하고 있으니 최초 계약서에서 정한 기간과는 관계 없이 2년 더 연장될까요?

일단 정답은 2년입니다.

주택임대차보호법 제6조 제1항이든 제2항이든 어느 규정으로 봐도 2년입니다. 왜냐하면 최초 전세계약서상 계약기간을 1년으로 정했더라도 1년 넘게 거주하기로 선택한 이상 임대차 기간은 2년으로 간주되므로 묵시적 갱신되면 동일한 조건인 2년만큼 더 연장되기 때문입니다.

월세 1년 계약 2년?(+전세 1년 6개월 가능? 6개월만 가능?)

주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) 
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. 
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

월세 1년 계약 묵시적 갱신되면, 총 기간은?

예를 들어 오피스텔이나 원룸을 전세나 월세로 계약하면서 계약기간을 1년으로 정했지만 2년 후 묵시적 갱신됐다면, 총 임대차 기간은 2년에 2년을 더한 4년입니다.

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월세 1년 계약 묵시적 갱신 QnA

1년 만기 무렵 가만히 있으면 묵시적 갱신될까?

계약서상 계약기간이 1년이지만 1년 넘게 거주하게 되면 임대차 기간이 2년으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 본문). 따라서 1년이 경과될 무렵은 아직 계약기간(2년) 만기가 되지 않은 상태이므로 묵시적 갱신은 불가능합니다. 그러나 계약에 따라 1년 더하여 총 2년간 거주할 수 있습니다.

월세 1년 계약 후 언제 묵시적 갱신 가능할까?

1년 넘게 거주하면 임대차 기간이 2년으로 간주되므로 2년이 경과될 무렵 집주인과 세입자 모두 갱신거절 통지를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 가능합니다.

월세 1년 계약 중도해지 QnA

1년만 살고 이사갈 수 있을까?

오피스텔이나 원룸 계약 체결시 계약기간을 1년으로 정했다면 세입자는 계약서 및 주택임대차보호법 제4조 제1항 단서를 근거로 1년만 살고 이사갈 수 있습니다(주택임대차보호법 제4조 제1항 단서).

다만, 1년이 경과되기 전에 집주인에게 계약기간이 만료되었으니 이사 가겠다고 통보해야 합니다.

1년 6개월만 살고 이사갈 수 있을까?

1년 6개월을 거주하게 되면 임대차 기간이 2년으로 간주됩니다. 따라서 세입자가 1년 6개월째 거주하고 있다면 이는 묵시적 갱신되어 거주할 수 있는 것이 아니라 최초 계약상 계약기간이 1년이라도 임대차 기간이 2년으로 간주되었기 때문입니다.

즉, 1년이 경과될 무렵 집주인과 세입자가 서로 가만히 있었더라도 묵시적 갱신된 것이 아니므로 세입자의 중도해지는 불가능합니다. 결국 세입자는 계약기간 도중에(1년 6개월쯤) 이사갈 수 없고, 2년 만기를 채워야만 이사갈 수 있습니다.

2년 6개월만 살고 이사갈 수 있을까?

예를 들어 최초 1년으로 계약한 후 해마다 계속 묵시적으로 갱신되었다면, 실제로는 2년째에 묵시적 갱신이 된 것입니다.

따라서 2년 6개월째는 묵시적 갱신된 이후이므로 세입자는 언제든지 계약을 해지하고 이사갈 수 있습니다.

그러나 2년이 될 무렵 묵시적 갱신된 것이 아니라 연장계약서 또는 재계약서를 체결했다면 2년 6개월만 살고 이사갈 수 없습니다. 이에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 참고해주세요.

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월세 1년 계약 묵시적 갱신 여러 번 있었던 경우

원룸 1년 계약 후 묵시적 갱신 여러번 있었던 사건

2016년 5월에 최초로 임대차 계약을 체결했는데(계약기간을 1년으로 정함), 그 후 2~3번 묵시적 갱신된 경우 임대차는 언제 종료될까요?

집주인의 주장

집주인은 2016년 5월에 체결된 최초 계약부터 임대차 기간을 2년으로 간주하여 임대차는 2022년 5월에 종료된다고 주장함

2016. 5. ~ 2018. 5. 주택임대차보호법(2년)
2018. 5. ~ 2020. 5. 묵시적 갱신(2년)
2020. 5. ~ 2022. 5. 묵시적 갱신(2년)

세입자의 주장

세입자는 2016년 5월에 체결된 최초 계약은 계약서에서 정한 기간(1년)으로 계산하고, 그 다음부터 묵시적 갱신을 2년씩 계산하여 임대차가 2023년 5월에 종료된다고 주장함

2016. 5. ~ 2017. 5. 계약서(1년)
2017. 5. ~ 2019. 5. 묵시적 갱신(2년)
2019. 5. ~ 2021. 5. 묵시적 갱신(2년)
2021. 5. ~ 2023. 5. 묵시적 갱신(2년)

법원의 판단

법원은 이와 관련하여 1년 넘게 거주하는 순간 무조건 2년으로 간주되므로 최초 계약부터 2년을 적용해야 하므로 임대차는 2022년 5월에 종료된다고 판단하면서 최초 계약만 1년으로 볼 수는 없다고 판단했습니다.

2022가단122209 판결
이 사건에서 보건대 이 사건 임대차계약은 2016. 5. 7. 이 사건 임대차 계약기간의 만료일은 2017. 5. 6.임에도 불구하고 2년의 계약기간이 만료되는 2018. 5. 6. 종료되었고, 이 사건 임대차 계약이 묵시적 갱신에 의한 연장되어 2년의 계약기간이 만료되는 2018. 5. 6.로부터 2년이 지난 2020. 5. 6. 다시 종료되었으며, 이 사건 임대차 계약은 다시 묵시적 갱신에 의한 연장되어 2년의 계약기간이 만료되는 2022. 5. 6.에 종료되었다.

아래는 비슷한 사건에서 갱신청구권을 행사했던 판례에 관한 쇼츠입니다.