묵시적 갱신 후 계약해지 3개월과 관련하여 예를 들어 월세 계약이 묵시적 갱신된 후 세입자가 이사 간다고 통보한 경우, 새로운 세입자를 구하지 못했다면 늦어도 3개월 후에는 임대차가 종료됩니다. 임대차가 종료되면 집주인은 보증금을 반환해야 하므로, 보증금에서 월세를 얼마나 공제할지 계산하려면 3개월이 언제인지 날짜를 계산할 수 있어야 합니다.
묵시적 갱신 후 계약해지 2가지 경우
묵시적 갱신 3개월
묵시적갱신 후 세입자가 계약해지를 통보하고, 집주인이 그 계약해지 통보를 받고 3개월이 지나면 임대차가 종료됩니다(주택임대차보호법 제6조의 2).
새로운 세입자 구한 경우
예를 들어 월세 계약이 묵시적 갱신되고 세입자가 이사를 통보했는데, 3개월이 경과하기 전에 새로운 세입자를 구했는데 새로운 세입자가 3개월이 끝나기 전에 입주하겠다고 하면 서로 이사 날짜를 조정해서 나가고 들어오면 될 것입니다.
이 경우 임대차가 종료되는 시기는 단순히 3개월 후가 아니라 새로운 세입자와 협의해서 이사 나가기로 한 날짜가 될 것입니다.
즉, 기존 세입자가 계약해지를 통보하고 며칠 뒤에 새로운 세입자가 구해졌고, 기존 세입자와 새로운 세입자가 협의해서 1개월 뒤에 이사 나가고 들어오기로 했다면 임대차 종료 시기는 1개월 뒤가 되겠죠?
새로운 세입자 구하지 못한 경우
그러나 세입자가 계약해지를 통보하고도 3개월이 경과할 때까지 새로운 세입자를 구하지 못했다면, 임대차가 종료되는 시기는 집주인이 계약해지 통보를 받고 3개월이 경과한 때입니다.
특히 월세 계약의 경우 보증금에서 월세를 어디까지 공제할 것인가 문제되므로, 3개월의 정확한 날짜 계산을 아래에서 정리해보겠습니다.
전세 계약에서도 집주인이 보증금을 언제 반환해야 하는지, 정확하게 3개월이 끝나는 시점이 며칠인지 알려면 아래에서 날짜 계산 방법을 확인해주세요.
묵시적 갱신 후 계약해지 3개월 날짜 계산 방법
초일불산입 원칙
예를 들어 2024년 8월 10일에 임대차 계약을 중도에 해지한다는 문자를 받았다면, 초일불산입 원칙에 따라 2024년 8월 11일부터 기산하고, 3개월이 되는 시기는 2024년 11월 10일입니다.
즉, 임대차 계약이 묵시적 갱신된 후 집주인이 세입자로부터 2024년 8월 10일에 이사 통보를 받았다면, 기존의 임대차 계약은 2024년 11월 10일 밤 12시까지 존속하고, 그 다음날인 11월 11일 오전 0시부터 임대차 계약이 해지(종료)됩니다.
2016가단25422 판결
주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) 제1항은 "제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다."고 규정하고, 제2항은 "제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다."고 규정하고 있다. 원고가 피고측에 보낸 위 휴대전화 문자메세지에 비추어 보면, 원고와 피고(정확히는 피고의 처)는 그 무렵 이 사건 임대차계약을 해지하기로 상호 의사연락이 있었던 것으로 충분히 추단되고, 이러한 협의에 따라 원고가 2016. 8. 24.에 이르러 위와 같은 내용의 문자메세지를 피고측에 전송한 것으로 보인다. 그렇다면 원고가 보낸 위 문자메세지에는 이 사건 임대차계약을 해지하겠다는 뜻도 함축되어 있다고 보아야 하고, 그로부터(초일불산입) 3개월이 되는 2016. 11. 24.의 다음날인 2016. 11. 25.자로 그 해지 효력이 발생하였음을 알 수 있다. 따라서 이 사건 임대차계약은 2016. 11. 24.을 마지막으로 종료되었다.
보증금에서 월세 공제시 3개월 계산하는 방법
예를 들어 월세 계약이 묵시적 갱신된 후 세입자가 8월 6일 이사 가겠다고 통보했고, 집주인이 8월 6일 그 통보를 받았다면 월세 계약은 11월 6일까지 유효합니다.
따라서 집주인은 보증금에서 월세를 공제할 때 11월 6일까지의 월세를 일할 계산해서 공제하면 됩니다. 왜냐하면 8월 6일 기준으로 11월 6일까지 월세 계약이 존속하고 11월 7일에 월세 계약이 해지되기 때문입니다.
따라서 세입자는 일할 계산해서 11월 6일까지의 월세를 납부하면 되고, 만약 미납했다면 집주인이 보증금에서 11월 6일까지 일할 계산해서 월세를 차감하면 되는 것입니다.
2016가단25422 판결
원고가 제출한 금융자료에 의하더라도 원고는 2015. 5.분(2015. 5. 23. - 2015. 6. 22.) 월세 40만 원을 지급하였다는 자료 없고, 2016. 9. 23.에 마지막으로 월세 40만 원을 선불로 지급한 사실이 인정된다.
그렇다면 원고는 그 이후인 2016. 10. 23.부터 이 사건 임대차계약이 종료한 2016. 11. 24.까지 발생한 월세 역시 미지급한 셈이 된다. 이를 계산하면 826,666원(= 2015. 5.분 40만 원 + 2016. 10.분 40만 원 + 2016. 11. 23.부터 2016. 11. 24.까지 40만 원 × 2일/30일, 다만 원 미만은 버림)이 된다. 위 금액은 피고가 반환할 임대차보증금에서 공제한다.
2023다307024 판결
원심은 판시와 같은 이유로 다음과 같이 판단하였다. 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임대인인 피고가 갱신거절의 통지 등을 하지 아니하였고, 임차인인 원고도 별다른 조치를 취하지 아니한 이상, 이 사건 임대차계약은 기간만료일 전 1개월이 경과하여 묵시적으로 갱신되었다. 다만 갱신거절의 취지가 기재된 2020. 12. 29. 자 이 사건 통지로 이 사건 임대차계약은 그로부터 3개월이 지난 2021. 3. 29. 해지되어 종료되었으므로, 피고는 원고에게 2021. 3. 29.까지의 차임과 부가세를 공제한 임대차보증금 및 지연손해금을 반환할 의무가 있다.
전세 보증금을 반환하는 날짜는?
전세 계약 역시 마찬가지입니다.
전세 계약이 묵시적 갱신되고 세입자가 계약해지(이사)를 통보했는데 새로운 세입자가 구해지지 않았다면 3개월 후는 전세계약이 종료됩니다.
예를 들어 전세계약이 묵시적 갱신됐는데 2년이 지나기 전인 4월 5일에 세입자가 이사 가겠다고 통보했다면 전세계약은 7월 5일 밤 12시까지 존속되고, 7월 6일 오전 0시부터 종료됩니다.
따라서 임대인은 늦어도 7월 6일에는 임대차보증금(전세금)을 반환해야 합니다. 그래야 보증금을 늦게 반환한 것에 대하여 지연이자를 물어내지 않게 될 것입니다.
다만, 임대인의 전세금 반환 의무와 임차인의 주택 반환 의무는 동시이행관계에 있으므로, 임차인이 주택을 반환하지 않아서 임대인이 전세금을 반환하지 못한 것이라면 지연이자는 물어내지 않겠죠.
그리고 임대인과 임차인이 그 전후 날짜를 지정해서 보증금을 반환하기로 합의했다면, 그 합의된 날짜에 반환하면 됩니다.
2018가단114491 판결
위 인정사실에 의하면, 원고와 피고가 2018. 3. 17. 이전에 이 사건 임대차계약의 갱신 거절의 통지를 하지 아니함으로써 이 사건 임대차계약은 2018. 3. 17. 묵시적으로 갱신되었고, 원고는 주택임대차보호법 제6조의2 제1항에 기하여 2018. 8. 6. 이 사건 임대차계약의 해지를 통보하였으므로, 이 사건 임대차계약은 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 의하여 2018. 8. 6.로부터 3개월이 지난 2018. 11. 6. 해지의 효력이 발생하여 종료되었음을 알 수 있다.