묵시적 갱신 됐는데 이것 때문에 계약해지를 못함(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #75, 2022나60842 판결)과 관련하여 묵시적 갱신 계약서 작성 또는 재작성, 재계약서 작성 해도 되는지와 관련하여 묵시적갱신 판례를 정리하고 특약 예시 문구를 정리해보겠습니다.
묵시적 갱신 됐는데 이것 때문에 계약해지를 못함(2022나60842)
- 임차인과 임대인은 2013. 12. 11. 임차보증금 1,650만 원, 24개월, 월세 165만 원(후불)으로 임대차계약을 체결함
- 임차인과 임대인은 이후 1년 또는 2년씩 계약 기간을 연장하면서 각각 계약서를 작성하였음
- 2020. 12. 14. 계약서를 작성하면서 특약사항 하단 부분에는 “본계약은 계약연장으로 인한 재계약이다. (1년 기간 연장 외, 모든 조건 동일함)”이라고 기재함
- 임차인은 2021. 3. 11. 계약 해지를 통지하고 2021. 5. 28.경 건물을 인도함
묵시적 갱신 VS. 합의 갱신
재계약서는 확인의 의미에 불과하다?
임차인은 계약서를 새로 작성하긴 했지만 형식적으로 작성된 것이고, 묵시적 갱신을 확인한 것에 불과하다고 주장하면서 묵시적 갱신 후 계약해지를 통보했으니 3개월이 지나면 계약이 해지되므로 그 때까지만 월세를 공제할 수 있다고 주장함
재계약서는 새로운 계약이다?
재계약서가 작성됐으므로 묵시적 갱신이 아니라 합의 갱신이라고 주장하면서 임차인은 중도 해지를 할 수 없고, 계약 기간 만기까지 월세를 공제하면 반환할 보증금이 없다고 주장함
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신이란 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면 계약 기간이 자동으로 연장되는 것을 말합니다(주택임대차보호법 제6조).
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.
묵시적 갱신 계약서 작성한 경우
법원의 판단
법원은 아래와 같은 이유로 임차인과 임대인 간에 작성된 재계약서가 묵시적 갱신을 확인한 것에 불과하지 않고 새로운 계약이라고 판단했습니다.
- 재계약서가 묵시적 갱신 요건이 충족되기 전에 작성됨
- 재계약서에 특약으로 재계약임을 명시함
2022나60842 판결
이 사건 재계약서 작성이 이 사건 임대차계약의 묵시적 갱신에 따른 기간 연장의 확인에 불과하다는 원고의 주장에 관하여 보건대, 먼저 위 기초사실에 의하면 이 사건 재계약서는 역수상 묵시적 갱신의 요건이 충족되기 바로 전날, 즉 직전 임대차의 임대기간이 만료되기 1개월 1일 전에 작성되었으므로, 묵시적 갱신에 따른 기간연장의 확인의 의미로 작성된 것으로 볼 수 없고, 가사 이와 달리 이 사건 재계약서가 묵시적 갱신에 따라 작성된 것으로 보더라도, 위 기초사실에서 본 바와 같이 이 사건 재계약서를 포함한 각 임대차계약서는 그 임대차보증금, 차임 등의 조건은 동일하나 반면 그 기간은 1년 또는 2년으로 그 작성 당시 임대인과 임차인의 협의로 정해진 것으로 보이고, 이 사건 재계약서에 '계약연장으로 인한 재계약'임이 명시되어 있으므로, 이 사건 재계약서 작성이 단순히 묵시적 갱신에 따른 기간연장의 확인에 불과하다고 단정하기는 어렵고, 달리 이 점을 뒷받침할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다
묵시적 갱신 후 계약서 재작성은 새로운 계약이다?
법원은 이 사건과 관련하여 묵시적 갱신 요건이 충족되기 전에 재계약서가 작성되었다는 점, 계약서 특약에 재계약임을 명시했다는 점을 근거로 들면서 새로운 계약으로 취급했습니다.
만약 이 사건에서 묵시적 갱신 요건이 충족된 후에 재계약서가 작성되었고, 계약서 특약에 묵시적 갱신임을 확인한다는 내용이 포함되어 있었다면 아무리 계약서를 새로 작성했더라도 당연히 묵시적 갱신으로 판단될 것입니다.
따라서 묵시적 갱신 후 계약서를 작성했다고 해서 무조건 새로운 계약으로 취급되는 것은 아닙니다. 그러나 묵시적 갱신을 위해 계약서 작성이 필요 없음에도 불구하고 계약서를 작성했다는 건 묵시적 갱신으로 봐주기 어려운 요소에 해당합니다.
따라서 묵시적 갱신을 하고 싶다면 계약서를 작성하지 않는 것이 좋습니다.
묵시적 갱신 재계약서 작성하면 중도해지 하기 어려움
법원은 이 사건에서 묵시적 갱신이 아니므로 임차인은 중도 해지를 할 수 없다고 판단함
결국 법원은 임대차 계약은 2022. 1. 14. 기간 만료로 종료되므로 중도 해지 후 3개월까지가 아니라 계약 만기까지 월세를 공제해야 한다고 판단했습니다.
묵시적 갱신 계약서 재작성 해도 될까?
결론
- 묵시적 갱신이 되면 계약서를 작성할 필요가 없음
- 묵시적 갱신 후 계약서를 재작성하면 새로운 계약으로 취급될 가능성이 높음
- 새로운 계약이면 세입자는 계약 기간 중에 해지를 할 수 없음
우리집변호사 꿀팁
- 임차인(세입자)이라면 묵시적 갱신 후 중도 해지를 자유롭게 하기 위해서 계약서 작성을 하지 말아야 함
- 임대인(집주인)이라면 세입자의 중도 해지를 막기 위해서 계약서 작성을 하는 것이 좋음
<함께 읽으면 좋은 글>
묵시적 갱신 계약서 작성시 특약 문구 예시
임대인을 위한 특약 문구
묵시적 갱신으로 취급 받고 싶지 않다면 이 사건처럼 묵시적 갱신 요건이 충족되기 전에 계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
즉, 임대인이 묵시적 갱신을 막고 싶다면 갱신 거절을 통지하고, 계약 만기 2개월 전에 계약서를 작성해야 합니다.
그리고 가능하다면 임대료 등 계약 조건에 변경을 주는 것도 좋고, 계약서에 아래의 문구를 추가하세요.
<임대인을 위한 묵시적 갱신 계약서 특약 문구 예시>
이 계약은 기존 계약과 모든 임대 조건이 동일하지만 묵시적 갱신이 아니라 임대인과 임차인이 합의하여 갱신하기로 한 새로운 계약입니다.
임차인을 위한 특약 문구
임차인을 위해서라면 아예 계약서를 작성하지 않는 것이 좋습니다. 하지만 어쩔 수 없이 계약서를 작성해야 한다면 아래와 같은 문구를 고려하세요.
<임차인을 위한 묵시적 갱신 계약서 특약 문구 예시>
이 계약서는 임대차 계약이 묵시적으로 갱신되었음을 확인하기 위해 작성된 것이다.
임차인은 묵시적 갱신에 따른 해지권을 보유하기로 한다.