전월세 보일러 동파 되면 누가 책임져야 할까(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #72, 2023나30185 판결)와 관련하여 보일러 동파 수리비 세입자와 집주인 중 누가 책임져야 할지, 목적물의 사용 수익이 불가능해지면 계약해지 통보할 필요 없이 임대차가 종료되며, 목적물의 사용수익 불가능이 임차인의 잘못으로 발생하더라도 임대차는 종료됩니다.
전월세 보일러 동파 되면 누가 책임져야 할까?
- 집주인은 2020. 3. 31. 세입자와 ‘동해시 C 지상 2층 건물 중 2층을 보증금 없이 차임 30만 원, 임대차기간 2020. 3. 31.부터 2022. 3. 31.까지로 정한 임대차계약을 체결함
- 세입자는 2021. 1. 초순경 보일러를 켜지 않은 채로 이 사건 주택을 비웠고, 그 결과 2021. 1. 중순경 이 사건 주택의 보일러 부품 및 난방온수분배기 배관이 동파되고, 위 주택이 누수피해를 입는 사고가 발생함
- 위 동파 사고로 세입자는 주택을 사용·수익할 수 없게 되어 2021. 1. 말경 이사를 나갔음
- 위 동파 사고 발생 후 집주인과 세입자는 이 사건 동파사고의 책임소재 및 비용을 두고 다투었음
- 2022. 8.경까지도 보일러 교체, 도배 등 누수로 인한 수선은 이루어지지 않았음
주택이 사용수익 불가능시 임대차는 종료될까?
임대인의 사용수익 유지의무
법원은 임대인이 자신에게 귀책 사유가 있든 없든 목적물을 사용 수익할 수 있도록 유지할 의무가 있다고 판단함
2023나30185 판결
임대인은 임차인이 목적물을 사용 · 수익할 수 있도록 목적물을 임차인에게 인도하여야 한다(민법 제623조 전단).
임대인의 임차목적물의 사용 ·수익상태 유지의무는 임대인 자신에게 귀책사유가 있어 하자가 발생한 경우는 물론, 자신에게 귀책사유가 없이 하자가 발생한 경우에도 면해지지 아니한다(대법원 2021. 4. 29. 선고 2021다202309 판결 등 참조).
임차인의 귀책 사유로 사용 수익이 불가능해진 경우
법원은 목적물의 사용 수익이 불가능해지면 계약해지 통보할 필요 없이 임대차는 종료된다고 판단하면서 목적물의 사용수익 불가능(용익불능)이 임차인의 잘못으로 발생하더라도 임대차는 종료된다고 판단함
2023나30185 판결
임대인이 임차인에게 임대차 목적물을 사용·수익케 할 의무가 이행불능이 되면, 이러한 이행불능이 일시적이라고 볼 만한 특별한 사정이 없는 한 임대차는 당사자의 해지의사표시를 기다릴 필요 없이 당연히 종료되었다고 볼 것이다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다15087 판결 등 참조). 한편 임대차 목적물이 임차인의 책임 있는 사유로 용익불능이 된 경우라도 역시 임대차는 종료한다.
<함께 읽으면 좋은 글>
보일러 동파로 인한 임대차 종료 여부
집주인의 월세 청구
집주인은 보일러 동파로 임대차가 종료된 것은 아니라면서 세입자는 이사 나간 후부터 계약 만기까지 미지급한 월세 합계 420만원(= 30만 원 × 14개월)을 지급할 의무가 있다고 주장함
보일러 동파 사고로 임대차는 종료됨
법원은 세입자가 보일러 동파 사고로 이사를 나간 사실, 보일러 동파 사고의 책임 소재를 다투게 되면서 보일러 수리가 계속 미루어진 점을 근거로 목적물 사용수익은 불가능한 상태이므로 임대차는 세입자가 이사 나간 시점에 종료되었다고 판단함
결국 법원은 집주인이 세입자의 이사 후부터 계약 만기까지의 월세를 청구한 부분에 대하여 이유가 없다고 기각하였음
2023나30185 판결
살피건대, ① 이 사건 동파사고로 이 사건 주택을 임차 목적대로 사용·수익할 수 없게 된 피고는 2021. 1. 말경 이 사건 주택에서 이사를 나간 사실, ② 이 사건 동파사고 발생 후 원고와 피고는 이 사건 동파사고의 책임소재 및 비용을 두고 다투었고, 2022. 8.경까지도 보일러 교체, 도배 등 누수로 인한 수선은 이루어지지 않았던 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 주택은 2021. 1. 31.경 이 사건 동파사고로 인하여 용익불능상태에 있었다고 할 것이고 그 용익불능상태가 일시적이라고 볼 만한 사정은 인정되지 아니하는바, 위 법리에 비추어 볼 때 이 사건 임대차계약은 2021. 1. 31.경 임대차목적달성 불능으로 종료되었다고 봄이 타당하다.
보일러 동파 수리비 세입자와 집주인의 손해배상
원상복구 지체로 인한 손해배상 청구
세입자가 원상복구를 지체하여 집주인이 주택을 임대하지 못한 손해를 입었다면서 집주인은 18개월치 월세 540만원(= 30만 원 × 18개월)을 손해배상으로 청구하였음
법원은 통상적으로 보일러 동파 사고로 인한 보일러 교체에 1개월 정도가 소요되는 것이 보통이라면서 30만원만 인정하였습니다.
2023나30185 판결
살피건대, 임차목적물의 사용 · 수익상태 유지의무는 임대인인 원고에게 있는 점은 앞서 본 바와 같고, 이 사건 평균적인 규모의 주택건물의 도배 등 누수로 인한 수선 및 동파사고로 인한 보일러 등의 교체에 1개월 이상의 기간이 소요되지는 않는 점, 이 사건 주택의 규모가 통상적인 주택건물보다 크다거나, 원고가 이 사건 주택의 원상회복을 위하여 통상적인 경우보다 긴 기간이 수선 작업이 요구된다고 보기도 어려운 점 등의 제반사정을 고려하면 원고가 이 사건 건물을 임대차계약 이전의 상태로 원상회복하기 위하여 1개월 이상의 시간을 필요로 한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
보일러 동파 수리비(공사비용)
법원은 세입자가 겨울철 한파에 장기간 집을 비우면서도 보일러를 켜놓지 않은 것은 동파 방지조치를 제대로 하지 않은 것이고, 결국 임차인으로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않은 것이므로 보일러 수리비 배상 책임이 있다고 판단함
법원은 수리비 감정 결과 아래와 같이 동파사고 공사비용은 약 472만원이라고 판단함
다만, 법원은 보일러가 주택 외부에 위치하여 한파에 노출되기 쉬운 점, 보일러 사용기간이 10년 이상된 점, 집주인이 장판 및 벽지 재시공을 방치하여 보수 범위를 확대시킨 점을 고려하여 세입자의 책임을 30%로 제한하고, 집주인의 책임을 70%로 인정하였음
2023나30185 판결
제1심 감정인 D의 감정 결과 및 변론 전체의 취지에 의하면, 이 사건 주택 보일러 및 난방온수분배기 교체비용으로 1,001,393원 (중고 보일러 기준), 장판 및 벽지 재시공 비용으로 3,723,607원이 소요되는 사실이 인정되는바, 이 사건 동파사고로 인한 공사비용은 4,725,000원(= 1,001,393원 + 3,723,607원)이 된다.
2023나30185 판결
이 사건 보일러와 난방온수분배기는 별도의 벽체로 구획된 보일러실 등 임차인인 피고의 배타적 지배영역이 아닌 이 사건 주택 외부의 2층 계단실에 위치하고 있는바, 그 자체로 한파에 노출되기 쉬운 곳에 설치되어 있을 뿐만 아니라, 위 장소는 소유자인 원고도 접근이 가능하므로, 원고로서도 동파에 대비하기 위하여 바람차단막이나 보온을 위한 시설물 등을 설치할 수 있었을 것임에도 아무런 조치를 하지 않았던 점(이 부분은 원고의 책임영역에 해당함), 동파된 보일러는 2011년에 출고되어 약 10년간 사용된 제품으로 현재 단종 되어있을 정도로 이 사건 임대차계약 당시 이미 노후하여 있었던 점, 장판 및 벽지 재시공의 경우 피고의 이사 이후 보수를 할 수 있었음에도 원고는 이를 하지 않고 1년 이상 방치하였고, 그로 인하여 보수 범위가 확대된 것으로 보이는 점, 그 밖에 이 사건 임대차계약이 종료된 경위 등을 참작하여 피고의 책임을30%로 제한한다.