묵시적 갱신 후 계약해지 했다고 무조건 3개월은 아닌 이유(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #78, 2019가단201542 판결)와 관련하여 묵시적 갱신 후 계약해지 통보를 하면 3개월 후에 계약이 해지되므로 세입자가 그 전에 이사를 갔더라도 3개월이 지나기 전까지는 계약이 유효합니다. 따라서 집주인이 3개월 전에 마음대로 비밀번호를 변경하고 알려주지 않으면 계약 위반이므로 세입자는 3개월이 지나기 전에 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.
묵시적 갱신 후 계약해지
묵시적 갱신되면 임대차 기간은 2년임
원래 묵시적 갱신이 되면 임대차 기간은 2년으로 간주됩니다(주택임대차보호법 제6조 제2항).
법은 세입자를 보호하기 위해 중도해지권을 부여함
묵시적 갱신은 세입자가 가만히 있다가 계약이 연장된 것이므로 법은 세입자를 보호하기 위하여 세입자가 계약기간 도중에 언제든지 계약을 해지할 수 있도록 권리를 부여했습니다(주택임대차보호법 제6조의 2 제1항)
즉, 묵시적 갱신 후 세입자는 2년 동안 거주할 수 있지만 2년이 경과하기 전에 언제든지 계약을 해지하고 이사갈 수도 있다는 것입니다.
주택임대차보호법
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
집주인은 중도해지 할 수 없음
주택임대차보호법은 세입자에게만 중도해지권을 부여하고 있기 때문에 묵시적 갱신이 되면 세입자는 마음대로 해지하고 이사갈 수 있지만 집주인은 마음대로 해지할 수 없습니다.
물론 세입자가 월세를 연체하는 등 계약을 위반했다면 계약해지가 가능합니다.
묵시적 갱신 3개월 해지
묵시적 갱신 후 계약해지 통보하면 3개월 후에 해지됨
전세나 월세 계약이 묵시적으로 갱신된 후 세입자가 계약해지를 통보하면 3개월 후에 계약이 해지됩니다.
세입자가 계약해지를 통보하면 임대차계약이 즉시 해지되는 것이 아니라 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다.
즉, 3개월 동안은 계약이 유효하고, 3개월이 지나야만 임대차가 종료되는 것입니다.
집주인이 계약해지 통보를 받아야 3개월 후에 해지됨
세입자가 계약해지를 통보한 날부터 3개월이 아니라 집주인이 세입자로부터 계약해지 통보를 받은 날부터 3개월 후에 계약이 해지됩니다.
따라서 2가지를 주의해야 합니다.
- 집주인에게 계약해지 통보가 도달해야만 계약이 해지될 수 있음
- 계약해지 날짜는 집주인이 통보 받은 날부터 계산해야 함
예를 들어 집주인이 잠적하거나 내용증명이 반송되는 등 집주인에게 계약해지 통보가 도달하지 않으면 일이 복잡해지는 겁니다.
묵시적 갱신 3개월 날짜 계산 방법
묵시적 갱신된 후 세입자가 계약해지를 통보한 경우, 임대차가 종료되는 시기는 아래와 같이 2가지로 구분됩니다.
- 3개월이 경과하기 전에 새로운 세입자가 입주하기로 한 경우
- 3개월이 경과할 때까지 새로운 세입자를 못구한 경우
또한, 여기서 3개월이 경과할 때까지 새로운 세입자를 못 구했다면 3개월 후에 임대차가 종료되는데, 집주인이 보증금에서 월세를 공제하려면 3개월이 정확히 언제 끝나는지 계산할 수 있어야 합니다. 임대차가 종료되는 시기 2가지와 3개월 날짜 계산 방법은 아래의 링크에서 확인하세요.
묵시적 갱신 3개월 아닌 경우
묵시적 갱신 후 세입자가 계약해지를 통보했는데 집주인이 비밀번호 변경함
- 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 후인 2018. 11. 14. 세입자는 집주인에게 임대차계약의 해지를 통지함
- 세입자는 이사한 후 새로운 임차인을 구하는데 협조하기 위해 현관 출입문 비밀번호를 알려줌
- 집주인은 세입자 동의 없이 이 사건 부동산의 내부 도배, 청소 등을 한 후 출입문 비밀번호를 변경함
- 세입자가 항의하자 비밀번호를 알려주었음
- 세입자는 보증금 회수에 불안을 느껴 이불, 세면도구 등의 짐을 가져다 두고 계속 출입하면서 점유상태를 유지하고 있었음
- 집주인은 2018. 12. 16.경 이 사건 부동산을 새로운 임차인에게 임대하는 임대차계약을 체결한 후 다시 출입문 비밀번호를 임의로 변경하였음
- 세입자가 바뀐 비밀번호 요구했지만 집주인은 새로운 임차인과 임대차계약을 체결했다면서 거절함
- 세입자가 경찰을 대동했음에도 끝내 비밀번호를 알려주지 않았음
- 세입자는 비밀번호 변경을 이유로 임대차계약을 즉시 해지한다는 내용증명 우편을 집주인에게 발송해서 2018. 12. 24. 집주인에게 도달하였음
법원의 판단
임대차계약이 묵시적 갱신된 후 세입자가 계약해지를 통보했다면 3개월 후에 계약이 해지됩니다.
이 사건에서 세입자가 2018년 11월 14일에 계약해지를 통보했고, 집주인이 같은 날 계약해지 통보를 받았다면 임대차 계약은 3개월 후인 2019년 2월 15일에 종료됩니다.
즉, 2월 15일 전까지 임대차계약은 유효하기 때문에 집주인은 세입자가 부동산을 사용 수익하게 해줄 의무가 있는데, 2018년 12월 20일 세입자가 출입문 비밀번호를 알려달라고 요구했지만 집주인이 이를 거절했으니 집주인의 행위는 계약 위반에 해당합니다.
이 경우 세입자는 집주인의 계약 위반을 문제 삼아 즉시 계약해지를 통보할 수 있는데, 아직 3개월이 남았더라도 세입자가 즉시 계약해지 통보를 했다면 3개월 경과와 관계 없이 계약이 해지되는 것입니다.
집주인은 도배 장판까지 끝내고 새로운 임대차계약도 체결된 집이 더러워질까 걱정돼서 거절했겠지만, 세입자를 믿고 비밀번호를 알려주거나 아니면 3개월 후에 도배 장판을 했어야 맞는 겁니다.
2019가단201542(본소), 2019가단211167(반소) 판결
주택의 임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고 그 경우 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하므로(주택임대차보호법 제6조의2), 원고가 2018. 11. 14. 피고에게 계약해지를 통지한 후 같은 달 25일경 이사하였다고 하더라도 이 사건 임대차계약은 2018. 12. 20.경까지 유효하게 유지되고 있었다고 할 것이다.
따라서 피고는 임대인으로서 임차인인 원고로 하여금 임차목적물인 이 사건 부동산을 사용, 수익하게 할 의무가 있었다고 할 것인데, 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산에 대한 새로운 임대차계약을 체결한 후 원고 몰래 임의로 출입문 비밀번호를 변경하였고, 2018. 12. 20. 경찰을 대동하고 온 원고의 요구에도 불구하고 원고가 이 사건 부동산에 들어가 생활하는 것을 허용할 수 없다며 변경된 비밀번호를 알려주지 않았다.
그렇다면 피고는 임대인으로서 목적물을 사용, 수익하게 할 의무의 이행을 종국적으로 명백하게 거절한 것으로 보이고, 이로 인하여 원고는 2018. 12. 20.부터 이 사건 부동산을 사용, 수익하지 못하였으므로, 이 사건 임대차계약은 그 같은 피고의 의무이행거절을 이유로 한 원고의 2018. 12. 21.자 해지통지가 피고에게 도달한 2018. 12. 24. 적법하게 해지되었다고 할 것이다.
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묵시적 갱신 3개월 주의사항 4가지
1. 3개월은 집주인에게 계약해지 통보가 도달한 때부터 시작됨
묵시적 갱신 후 계약해지를 통보했다면 일단 그 통보가 집주인에게 도달해야만 3개월이 계산될 수 있습니다.
2. 세입자가 3개월 전에 이사를 갔더라도 3개월이 경과할 때까지는 부동산 사용수익이 가능함
계약해지 통보가 도달된 후 3개월이 지나야 계약이 해지되므로 3개월이 지나기 전에는 이사를 갔더라도 부동산 사용수익이 가능합니다.
3. 3개월이 지나기 전에 비번 바꾸면 즉시 해지할 수 있음
임대차계약이 묵시적 갱신된 후 세입자가 계약해지를 통보했다면 3개월이 경과해야 임대차가 종료됩니다.
따라서 임대차가 종료되기 전에 집주인이 비밀번호를 마음대로 바꾸고 알려주지 않는다면 계약 위반 행위이므로 세입자는 3개월이 지나기 전에 임대차계약을 즉시 해지할 수 있습니다.
여기서 중요한 것은 집주인의 계약 위반 행위를 발견하면 빨리 계약해지 통보를 해야 하고, 그래야만 3개월이 지나기 전부터 지연이자를 받을 수 있습니다.
이 사건에서 세입자의 2번째 계약해지 통보가 12월 24일에 도달했기 때문에 12월 25일부터 지연이자를 받을 수 있는 것입니다.
2019가단201542(본소), 2019가단211167(반소) 판결
그러므로 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 임대차보증금 6,000만 원을 반환하고 이에 대한 2018. 12. 25.부터의 지연손해금(피고가 2018. 12. 16. 이후 이 사건 부동산의 출입문 비밀번호를 변경하고 2018. 12. 20. 원고에게 그 변경된 비밀번호를 알려줄 것을 종국적으로 거절함으로써 이 사건 부동산의 점유는 이미 피고에게 이전되어 있었던 것으로 봄이 타당하고, 원고의 내용증명우편에 의한 해지의 의사표시는 2018. 12. 24. 피고에 도달되었으므로, 지연손해금은 그 다음날인 2018. 12. 25.부터만 인정한다)을 지급할 의무가 있다.
4. 3개월이 지나기 전에 비번 바꾸면 범죄 행위임
3개월이 경과하기 전에 집주인이 비밀번호를 바꾸고 알려주지 않으면 권리행사방해죄에 해당합니다.
2019가단201542(본소), 2019가단211167(반소) 판결
위 인정사실에 의하면, 2018. 12. 20.경 이 사건 임대차계약이 유효하게 유지되고 있었을 뿐만 아니라, 임대차보증금을 반환받지 못한 상태에서 원고가 이 사건 부동산을 점유하고 있었는데, 피고가 이 사건 부동산의 출입문 비밀번호를 임의로 변경하여 원고로 하여금 출입할 수 없게 하였으므로 이 같은 피고의 행위는 원고에 대한 관계에서 권리행사방해죄를 구성한다고 할 것이다.
그리고 앞서 든 각 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 보면, 원고는 피고의 위와 같은 불법행위로 인하여 이 사건 부동산에 들어가지 못해 밖에서 밤을 보내는 등 상당한 정신적 고통을 겪었던 것으로 보이므로, 피고는 그러한 원고의 고통에 대한 손해를 배상할 의무가 있다.
나아가 피고가 배상할 위자료의 액수에 관하여 보면, 이 사건 불법행위의 발생 경위, 그로 인해 원고가 주거지를 상실하게 됨에 따라 겪게 된 고통 및 그 기간, 원고와 피고의 관계 등 변론에 나타난 제반사정을 참작하여 이를 800,000원으로 정한다.
따라서 피고는 원고에게 위자료 800,000원과 이에 대하여 불법행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 2018. 12. 21.부터의 지연손해금을 지급할 의무가 있다.