LH 임대아파트 양도 전대 매매 방법(+명의변경 판례 쇼츠#71)

이거 모르고 임대아파트 구입하면 큰일남(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #71, 2022가단128702 판결)과 관련하여 임대아파트 양도 전대 매매 명의변경 명의이전이 허용되는 예외사유, 요건, 방법, 판례를 정리해보겠습니다.

임대아파트 양도 가능할까?

공공 임대아파트 양도 전대 금지 규정

공공주택특별법 제49조의 4는 공공임대아파트 등 임대주택의 양도(매매, 증여 등) 또는 전대를 금지하고 있으나, 근무, 생업, 질병치료 등 법령에서 허용되는 예외적인 사유에 해당되면 임대사업자의 동의를 얻어 양도나 전대를 허용하고 있습니다.

공공주택 특별법
제49조의4(공공임대주택의 전대 제한) 공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(轉貸)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

공공임대아파트의 임차권 양도는 금지되는 것이 원칙이고, 예외적으로만 허용되며, 예외사유에 해당되더라도 임대사업자의 동의를 받아야 합니다.

임대아파트 양도는 엄격한 기준으로 예외적으로만 허용됨

임대아파트가 국민의 주거생활 안정을 목적으로 하기 때문에 임차권 양도 또는 전대가 허용되는 예외사유는 엄격하게 해석되어야 한다는 것이 판례의 입장입니다.

2022가단128702 판결
구 임대주택법 제19조, 같은 법 시행령 제18조에 따르면, 공공건설임대주택의 임차인이 그 임차권을 다른 사람에게 양도 또는 전대하는 것을 원칙적으로 금지하고, 임차인이 임대사업자에게 예외적인 사유에 해당함을 증명하는 자료를 제출하면, 임대사업자는 특별한 문제가 없는 이상 그 임차권의 양도 또는 전대에 대하여 동의하여야 할 의무가 있다. 

국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는 임대주택법 등 관계법령의 취지에 비추어 보면, 임차권의 양도 또는 전대에 대한 동의의무가 인정되는 예외적인 사유는 엄격하게 해석할 필요가 있다.

2019가단37263 판결
「공공주택 특별법」제49조의4 본문이 원칙적으로 공공임대주택 임차권의 양도를 금지하고 있는 점에 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적으로 하는「공공주택 특별법」등 관련 법령의 취지를 더하여 보면, 위와 같이 임차권의 양도 또는 전대에 대한 동의 의무가 인정되는 예외적인 사유는 엄격하게 해석할 필요가 있다.

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임대아파트 양도 또는 전대가 허용되는 사유 5가지

공공임대아파트를 양도하거나 전대하려면 아래의 5가지 사유 중 어느 하나에 해당되어야 하고, 임대사업자의 동의를 받아야 합니다(공공주택특별법 시행령 제48조).

근무, 생업, 질병치료 등으로 장거리에 있는 다른 곳으로 이사할 경우
상속이나 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이사한 경우
국외로 이주하거나 1년 이상 체류할 경우
법률에 따라 근무 기관이 이전하는 경우
혼인이나 이혼으로 퇴거하고 가족으로 명의 변경할 경우

자세한 내용은 아래에서 별도로 설명하겠습니다.

임대아파트 양도 전대 사유

임대아파트 양도 또는 전대가 허용되기 위한 기본 조건 3가지

공공임대주택 양도 또는 전대는 아래의 3가지 조건을 갖춘 경우만 허용됩니다. 물론 기타 사유 2가지(기관이전과 혼인 또는 이혼으로 퇴거하는 경우)가 있습니다.

양도 또는 전대할 공공임대주택은 임대의무기간이 10년 이하여야 함
임차인의 세대구성원 모두가 입주 후 3가지 예외사유 중 어느 하나에 해당되어야 함
- 근무, 생업, 질병치료 등
- 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전
- 국외 이주 또는 해외 체류 1년 이상
양수인 또는 전차인은 무주택 세대구성원이어야 함

공공주택 특별법 시행령
제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 “근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
1. 공공임대주택(임대의무기간이 10년 이하인 경우로 한정한다) 임차인의 세대구성원 모두가 공공임대주택 입주 후 다음 각 목의 어느 하나에 해당되어 무주택 세대구성원에게 임차권을 양도하거나 임대주택을 전대하는 경우

가. 다음 1)부터 3)까지의 규정에 모두 해당하는 경우
-----(근무, 생업, 질병치료 등)-----------------
나. 상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우
다. 국외로 이주하거나 1년 이상 국외에 머무를 경우

근무, 생업, 질병치료 등

근무, 생업, 질병치료 등을 이유로 양도 또는 전대에 관한 동의를 받으려면, 위 기본 조건 3가지를 갖추면서 아래의 3가지 요건도 모두 충족해야 합니다.

(1) 근무, 생업, 질병치료 등의 특별한 사유를 이유로 주거를 이전해야 합니다. 특히 질병치료의 경우 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정해야 합니다.

(2) 현재 거주하는 지역의 행정구역이 아닌 시, 군, 구로 이전해야 합니다.

(3) 현재 거주지와 새로 이전할 거주지 간의 거리가 직선거리로 40km 이상이어야 합니다. 다만, 출퇴근, 교통여건 등을 고려하여 조례로 별도 기준을 정했다면 그 기준을 따르면 됩니다.

1) 근무ㆍ생업 또는 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다) 등의 사유로 주거를 이전할 것

2) 현재 거주하는 시ㆍ군 또는 구의 행정구역이 아닌 시ㆍ군 또는 구로 주거를 이전할 것

3) 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상일 것. 다만, 출퇴근 거리 및 교통여건 등을 고려하여 해당 시ㆍ도의 조례로 별도 기준을 정하는 경우에는 그에 따른다.

상속 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전할 경우

상속으로 소유하게 된 주택으로 이전하거나 또는 혼인으로 소유하게 된 주택으로 이전하기 위해 임대아파트를 양도하거나 전대하기 위해서는 상속 또는 혼인으로 주택을 소유해야 하고, 덧붙여 위 기본 조건 3가지를 갖추어야 합니다.

국외 이주 또는 해외 체류 1년 이상

국외 이주 등을 이유로 임대아파트를 양도하거나 전대하기 위해서는 국외에 아예 이주하거나 또는 해외 체류 기간이 1년 이상 되어야 하고, 위 기본 조건 3가지를 갖추어야 합니다.

기타 임대아파트 양도, 전대 사유

법률에 따른 기관 이전하는 경우

이 경우는 전대하는 경우만 적용됩니다.

공공주택 특별법 시행령
제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 “근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 법률에 따라 이전하는 기관 또는 그 기관에 종사하는 사람이 해당 기관이 이전하기 이전에 공공임대주택을 공급받아 전대하는 경우

가. 「지방자치분권 및 지역균형발전에 관한 특별법」
나. 「신행정수도 후속대책을 위한 연기ㆍ공주지역 행정중심복합도시 건설을 위한 특별법」
다. 「도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법」
라. 「혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법」

혼인 또는 이혼으로 임대아파트에서 퇴거할 경우 가족으로 임차인 명의 변경하려는 경우

공공주택 특별법 시행령 
제48조(임차권의 양도 등의 허용) ① 법 제49조의4 단서에서 “근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 
3. 임차인이 혼인 또는 이혼으로 공공임대주택에서 퇴거하고, 해당 공공임대주택에 계속 거주하려는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람이 자신으로 임차인을 변경할 경우
가. 배우자, 직계혈족 및 형제자매
나. 직계혈족의 배우자, 배우자의 직계혈족 및 배우자의 형제자매

임대아파트 양도 방법

양도 또는 전대를 위해서는 공공주택사업자의 동의를 받아야 하는데, 동의를 받기 위해서는 예외 사유에 해당된다는 증빙자료를 제출해야 합니다.

공공주택 특별법 시행령 
제48조(임차권의 양도 등의 허용) 

② 법 제49조의4 단서에 따라 임차권의 양도 또는 공공임대주택의 전대에 대한 동의를 받으려는 임차인은 제1항제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당함을 증명하는 자료를 공공주택사업자에게 제출하여야 한다. 이 경우 제1항제1호가목에 해당하는 경우에는 공공주택사업자는 임차인에게 다른 시ㆍ군 또는 구로의 전입과 관련된 주택임대차계약서, 전세계약서 또는 주택매매계약서 등을 요구할 수 있다.

③ 공공주택사업자는 제2항에 따라 임차인이 공공주택사업자에게 제출한 증명 자료 등에 특별한 문제가 없으면 임차인의 임차권 양도 또는 전대 요구를 받아들여야 한다.

④ 제1항제2호에 따라 공공임대주택을 전대하는 기관 또는 사람은 해당 기관의 이전이 완료된 경우에는 전대차 계약기간이 종료된 후 3개월 이내에 입주자를 입주시키거나 입주하여야 한다. 이 경우 전대차 계약기간은 2년을 넘을 수 없다.

임대아파트 양도 판례

이거 모르고 임대아파트 구입하면 큰일남

피고는 주택법 제16조에 따라 세종시 공공건설임대주택인 E아파트의 임대사업자임
피고는 2016. 9. 7. C와 임대차보증금 6,059만 원으로 임대차계약을 체결함
원고는 2017. 5. 11. C로부터 임차권을 양도받았고, C의 날인이 되어 있는 분양권 매매계약서 등 권리확보서류 일체를 받았으며, 2017. 5. 18. 전입신고를 마쳤음

법원은 아래와 같은 이유를 들어 예외사유 중 질병치료 요건을 갖추지 못했다면서 임차권 양도가 허용되지 않는다고 판단했습니다.

병원에서 계속적으로 치료를 받은 사실은 있지만 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정했다는 증거가 없음
현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리가 최단 직선거리로 40킬로미터 이상이라는 증거가 없음
양도인의 세대구성원 모두가 예외사유에 해당된다는 증거가 없음

2022가단128702 판결
이 법원의 국민건강보험공단에 대한 문서제출명령 결과, 변론 전체의 취지를 종합하면, C이 2017. 5.부터 항문 및 직장의 출혈, 상세불명의 결장의 악성신생물, 기관지 또는 폐의 악성신생물 등으로 계속적으로 대전에 위치한 F병원에서 치료를 받은 사실은 인정된다. 그러나 의료법 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우이거나 현재 거주지와 새로 이전하는 거주지 간의 거리(최단 직선거리를 말한다)가 40킬로미터 이상이라거나 C의 세대구성원 모두가 위와 같은 사유에 해당한다고 볼 만한 증거가 없다. 

오히려 이 법원의 세종특별자치시장에 대한 사실조회 결과, 변론 전체의 취지를 종합하면, C이 2022. 5. 15. 사망하였는데, 사망 당시주소지는 세종특별시 G아파트, H호이고, I의 동거인으로 등록되어 있었으며, 사망 장소는 대전 서구 J(F병원)이었던 사실을 인정할 수 있는바, 앞서 본 사정만으로 예외적으로 공공건설임대주택의 임차권양도를 허용하는 구 임대주택법 시행령 제18조 제1항 제1호 가목에 해당한다고 보기 어렵다. 따라서 C의 임차권양도가 허용됨을 전제로 하는 원고의 청구는 이유 없다.

근무 생업 질병치료 이유로 양도 동의 신청한 경우

성남시 분당구에 있는 임대아파트를 양도하는 계약 체결
충청북도 보은군 근처로 이주하려고 대전에 직장 구하면서 근무, 생업, 질병치료를 이유로 양도에 동의를 신청함

법원은 아래와 같은 이유를 들어 공공주택특별법 시행령 제48조 제1항 제1호에서 정한 임차권 양도사유에 해당되지 않는다고 판단했습니다.

F가 1년 이상 정신과 치료 및 관찰이 필요하다는 진단을 받았더라도 치료를 위하여 이사할 합리적 이유 없음
충북 보은군에 단독주택 매수했지만 담보권설정과 가압류 때문에 이전할 거라고 단언하기 어려움
대전에 직장 구했으나 실직함

2019가단37263 판결
그런데 앞서 본 사실에 변론 전체의 취지를 더하여 인정되는 다음의 사정, 즉 B의 세대구성원들이 이 사건 임대아파트로부터 거리가 최단 직선거리로 40킬로미터 이상인 시 · 군 또는 구로 주거를 이전하였다는 사실을 인정할 증거가 없고 B이 충북 보은군에 단독주택을 매수하여 두었더라도(갑 제17호증) 해당 주택에 마쳐진 담보권설정등기나 가압류 등을 고려할 때 B 등이 충북 보은군으로 주거를 이전할 것이라고 단언하기 어려운 점, B이 피고에게 임차권양도 동의를 신청한 이래 이 사건 변론종결일까지 1년 이상의 기간이 경과하였고 B의 처 F는 대전에서 구한 직장에서 실직한 것으로 보이는 점, F가 1년 이상 정신과 치료 및 관찰이 필요하다는 진단을 받았더라도(갑 제15호증), 그것만으로 치료를 위하여 거주지를 옮겨야 할 합리적 이유가 있다고 보기 어려운 점 등에 비추어, B에게「공공주택 특별법」제49조의4 단서, 같은 법 시행령 제48조 제1항 제1호에서 정한 임차권양도사유가 발생하였다고 보기 부족하고, 달리 이와 같은 사실을 인정할 증거가 없다.