LH가 임대아파트 명의변경 안해준 이유(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #70, 2021가단209880 판결)와 관련하여 공공임대아파트 임차권은 1순위 상속인에게 상속되는 것이 원칙이지만 만약 1순위 상속인이 동거하고 있지 않다면 주택임대차보호법 제9조에 따라 동거하는 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 임차권을 공동으로 승계할 수 있습니다.
LH가 임대아파트 명의변경 안해준 이유(2021가단209880 판결)
사실관계
- 임대아파트 명의변경을 신청한 원고들은 사망한 자의 며느리, 손자, 손녀로서 망인과 2촌 이내의 친족관계에 있음
- 망인은 2006. 5. 30. 임대사업자로부터 아파트를 임차하였고, 이 임대차계약은 갱신되어 왔
- 원고들은 2011. 8.경부터 망인과 함께 임대아파트에서 가정공동생활을 함
- 망인은 2019. 8. 8. 사망하였고, 그 상속인들로는 자녀들인 D, F, G, H가 있음
- 위 상속인들은 망인 사망 당시 망인과 가정공동생활을 하고 있지 않았음
이 사건 소송이 제기된 이유
돌아가신 할아버지의 자녀들이 1순위 상속인들이므로 며느리와 손자, 손녀는 1순위 상속인이 아니라서 임대아파트 임차권을 승계할 수 없는 것이 원칙입니다.
그런데, 주택임대차보호법 제9조에는 2촌 이내의 친족이 임차권을 승계할 수 있다는 규정이 있으니 이 사건에서 며느리와 손자, 손녀는 임대아파트 임차권을 승계해달라고 소송을 한 것입니다.
그럼 아래에서는 주택임대차보호법 제9조가 규정하는 내용이 무엇인지 설명드리겠습니다.
2촌 이내 친족이 임대아파트 명의변경 가능할까?
주택임대차보호법 제9조
주택임대차보호법 제9조는 상속권이 없는 사실혼 배우자를 보호하기 위한 규정입니다.
주택임대차보호법 제9조
제9조(주택 임차권의 승계)
① 임차인이 상속인 없이 사망한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
② 임차인이 사망한 때에 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 혼인 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계한다.
③ 제1항과 제2항의 경우에 임차인이 사망한 후 1개월 이내에 임대인에게 제1항과 제2항에 따른 승계 대상자가 반대의사를 표시한 경우에는 그러하지 아니하다.
④ 제1항과 제2항의 경우에 임대차 관계에서 생긴 채권ㆍ채무는 임차인의 권리의무를 승계한 자에게 귀속된다.
상속인 여부에 따라 아래와 같이 1항과 2항으로 구분됩니다.
- 상속인이 없다면 사실혼 배우자가 단독으로 임차권을 승계합니다.
- 상속인이 있으나 동거하고 있지 않다면 동거하고 있는 사실혼 배우자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계합니다.
2021가단209880 판결
사실혼관계의 배우자는 법정상속권이 없기 때문에 주택임차권을 승계할 수 없음이 원칙이나, 임차인에게 상속인이 없는 경우 공동생활을 하고 있는 사실상의 배우자가 단독으로 임차권을 승계하고, 상속인이 있으나 공동생활을 하고 있지 않은 경우 공동생활을 하던 사실상의 배우자와 상속인인 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차권을 승계하도록 한다는 것이다.
2촌 이내 친족은 사실혼 배우자 존재해야 임대아파트 승계 가능함
주택임대차보호법 제9조 제2항에서 2촌 이내 친족이 임대아파트를 공동 승계하기 위해서는 사실혼 배우자가 존재하는 경우에만 가능합니다.
2021가단209880 판결
주택임대차보호법 제9조는 어디까지나 민법에 대한 특례일 뿐이라서 상속에 관한 민법 규정이 배제되는 방향으로 해석할 수 없다.
주택임대차보호법 제9조의 입법취지는 사실혼 배우자의 주거생활의 안정을 보장하기 위한 것이지, 민법상 상속 제도를 배제하고자 하는 것이 아니다.
따라서 주택임대차보호법 제9조 제2항은 임차인의 사망 당시 사실혼 배우자가 존재하는 경우에만 적용된다고 할 것이고, 같은 조 제2항의 2촌 이내의 친족은 동거하고 있지 아니한 상속권자를 의미한다고 해석된다[대구지방법원 2020. 11. 12. 선고 2020나303432 판결(확정) 참조].
2촌 이내 친족이란?
임대아파트를 공동으로 승계하는 2촌 이내 친족이란 동거하고 있지 아니한 상속권자를 뜻합니다.
2021가단209880 판결
주택임대차보호법 제9조 제2항의 '2촌 이내의 친족'은 '상속인인 2촌 이내의 친족'으로 해석된다.
주택임대차보호법 제9조가 임차주택에서 가정공동생활을 하던 사실상의 배우자뿐 아니라 '상속인이 아닌 2촌 이내의 친족'까지 보호하고자 하는 규정이라면, 같은 조 제1항에서도 상속인이 아닌 2촌 이내의 친족이 함께 규정되어야 할 것인데, 제1항은 사실혼 배우자만을 규정하고 있다. 그렇다면 주택임대차보호법 제9조가 보호하고자 하는 자는 사실혼 배우자만을 의미한다고 봄이 타당하다.
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사실혼 배우자가 없는 경우
이 사건에서 돌아가신 할아버지의 자녀들은 존재하지만 동거하고 있지는 않았는데, 2촌 이내 친족은 할아버지와 동거하고 있었습니다.
즉, 1순위 상속인이 있으나 동거하고 있지 않은 상태에서 2촌 이내 친족은 존재한 것이죠. 그렇다면 누가 임대아파트 임차권을 승계할까요?
위에서 정리한 것처럼 주택임대차보호법 제9조에서 2촌 이내 친족이 임차권을 승계하기 위해서는 사실혼 배우자가 존재해야 합니다.
따라서 주택임대차보호법 제9조가 적용되지 않고 민법이 적용되므로 2촌 이내 친족인 며느리, 손자, 손녀는 임대아파트 임차권을 승계할 수 없고, 1순위 상속인들인 자녀들이 임대아파트 임차권을 상속 받게 됩니다.
2021가단209880 판결
임차인의 사망 당시 상속권자가 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니하고, 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼관계의 배우자도 없는 때에는 상속권자가 상속의 순위(민법 제1000조, 제1003조)에 따라 주택임차권을 승계하는 것이지, '임차인과가정공동생활을 하던 2촌 이내의 친족'이 상속의 순위에 관계없이 주택임차권을 우선적으로 승계하는 것이 아니다.