이것 알면 상가 원상복구 안해도 됩니다(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #69, 2022가단116104 판결)와 관련하여 상가 임차인은 상가를 반환할 때는 임대 당시의 상태로 원상복구해서 반환해야 하지만, 상가를 인수한 경우 별도의 약정이 없는 한 상가 임차인이 그 이전 사람이 설치한 것까지 원상복구 할 의무가 없습니다. 다만, 임대차 계약서에 특약으로 상가 임차인이 종전 임차인이 설치한 부분까지 원상복구 하기로 약정하거나 의무를 승계했다면 결론이 달라집니다.
이것 알면 상가 원상복구 안해도 됩니다(2022가단116104 판결)
사실관계
- 상가 세입자는 E의원(1층, 2층)의 운영권을 권리금 1억 1,500만 원으로 인수함
- 세입자는 G와 2020. 7. 17. 보증금 4,000만 원, 월차임 160만 원, 24개월로 정한 임대차계약서 체결함
- 임대인은 2021. 3. 23. 이 사건 상가를 포함한 4층 제1종 근린생활시설을 매수함
- 임대인은 세입자와 G이 체결한 임대차계약을 종전과 동일한 조건으로 유지하기로 하고, 세입자와 G 사이에 작성된 임대차계약서에 임대인을 임대인으로 추가하여 기재함
- 이후 세입자와 임대인은 이 사건 임대차계약을 종료하기로 합의함
- 세입자는 2022. 5. 31.경 임대인에게 이 사건 상가를 인도함
- 임대인은 2022. 6. 15. 세입자에게 미지급 월차임 2,049,200원을 공제한 나머지 보증금 잔액 22,500,800원을 지급함
세입자의 보증금 반환 청구
세입자는 임대차계약 체결 상태로 반환했으니 원상복구 의무가 없다면서 임대임인 미지급한 나머지 보증금을 청구함
임차인은 임차 받았을 때의 상태로 임차물을 반환하면 되고, 그 이전의 임차인이한 것까지 원상회복할 의무는 없으므로, 세입자는 2010. 5. 26.경 이 사건 상가를 처음 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 족하다. 그럼에도 임대인은 철거비용을 이유로 보증금 4,000만 원 중 미지급 차임 2,049,200원을 공제하고, 22,500,800원만 지급하였다. 따라서 임대인은 세입자에게 보증금 잔액 15,450,000원(= 4,000만 원 - 2,049,200원 -22,500,800원)을 지급하여야 한다.
세입자의 원상복구비 부당이득반환 청구
원상복구 의무가 없는데도 임대인의 요구에 의해 어쩔 수 없이 철거비 등 원상복구 비용을 지출했다면서 비용 반환을 청구함
앞서 본 것처럼 세입자는 이 사건 상가에 관하여 원상회복을 할 의무가 없음에도, 임대인의 요청을 받고 H회사에 원상회복 공사비용으로 715만 원을 지출하였다. 따라서 임대인은 세입자에게 위 공사비용을 반환하여야 한다.
결국 임대인은 세입자에게 2,260만 원(= 1,545만 원 + 715만 원)과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
임대인의 주장
(1) 임대인은 세입자가 병원 용도로 사용하기 위한 기존 구조물을 철거해야 하고, 그 이전의 상태인 폐쇄 일반건축물대장의 형태로 원상회복 되어야 한다고 주장함
(2) 임대인은 원상복구 비용이 4895만원이라면서 미지급 보증금 공제하면 3350만원을 추가로 받아야 한다고 주장함
이 사건 상가는 원래 2층은 사무실 2칸과 방 2칸, 화장실 1칸, 창고 1칸의 구조이고, 1층은 소매점 5칸 및 화장실 1칸의 구조의 건물이다. 그런데 세입자는 이 사건 상가를 병원 용도로 사용하기 위하여 1층 및 2층 천정 및 벽체를 철거하고, 관련 공사를 마쳤다.
이 사건 상가의 원상회복은 병원 용도로 사용하기 위한 기존의 구조물을 철거하고, 그 이전의 상태인 폐쇄 일반건축물대장의 형태로 원상회복 되어야 한다. 이를 위한 총 비용은 4,895만 원이다(= 철거비용 1,694만 원과 1, 2층 벽체설치 및 바닥 난방장치 등 설치비용 3,201만 원).
임대인이 세입자에게 미지급한 보증금 잔액 1,545만 원을 위 원상회복비용에서 공제하더라도, 오히려 세입자가 임대인에게 원상회복비용으로 나머지 3,350만 원(= 4,895만 원 -1,545만 원)과 이에 대한 지연손해금을 지급하여야 한다.
상가 원상복구 판례
상가는 임대차계약 체결 당시 상태로 반환하면 됨
임차인이 상가를 반환할 때는 임대 당시의 상태로 원상복구해서 반환해야 함
임차인이 임대인에게 임차목적물을 반환하는 때에는 원상회복의무가 있다(민법 제654조, 제615조). 임차인이 임차목적물을 수리하거나 변경한 때에는 원칙적으로 수리·변경 부분을 철거하여 임대 당시의 상태로 사용할 수 있도록 해야 한다. 다만 원상회복의무의 내용과 범위는 임대차계약의 체결 경위와 내용, 임대 당시 목적물의 상태, 임차인이 수리하거나 변경한 내용 등을 고려하여 구체적·개별적으로 정해야 한다(대법원 2019. 8. 30. 선고 2017다268142 판결 참조).
상가 인수시 별도의 약정이 없는 한 이전 시설은 원상복구 의무 없음
상가 세입자는 자신이 설치한 것만 반환하면 되고 그 이전 사람이 설치한 것까지 원상복구할 의무가 없음
임차인의 원상회복의무의 범위는 그 임차인이 설치한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결 참조).
상가 인수시 상가 원상복구 범위
별도의 약정이 있는지 여부
법원은 별도의 약정이 없는 한 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다는 판례에 따라 이 사건에 별도의 약정이 있는지 검토했고 약정이 없다고 판단함
세입자가 임대인 내지는 종전 임대인과 사이에 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복하기로 약정하였다거나 종전 임차인이 부담하는 원상회복의무까지 승계하였다는 사실을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
상가 원상복구 의무에 관한 판단
법원은 세입자가 2022. 5. 31.경 임차 받았을 때의 상태 그대로 상가를 반환했으므로 세입자의 원상회복 의무가 없다고 판결함
오히려 갑 제1 내지 3호증의 각 기재 및 증인 I의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 세입자가 이 사건 임대차계약을 체결할 당시에 이 사건 상가는 'E의원'으로 사용되고 있었던 사실, ② 세입자는 위 'E의원'의 시설을 그대로 인수하면서 이 사건 상가에서 의원 영업을 계속하여 온 사실, ③ 세입자는 이전에 임차 받았을 때의 최초 상태로 임대인에게 이 사건 상가를 인도한 사실을 인정할 수 있음
상가 인수시 원상복구 특약 문구 예시
상가 세입자를 위한 특약 문구 예시
상가 세입자는 상가 임대차계약 체결시 세입자가 이전 시설을 원상복구 해야 한다는 문구가 있는지 확인해야 합니다.
만약 그런 문구가 없다면 이 사건처럼 종전 임차인이 설치한 것은 원상복구 하지 않아도 됩니다.
만약 상가 세입자가 계약 체결 여부를 결정하는 소위 갑의 입장이라면, 원상복구 의무가 없음을 명백하게 하기 위하여 계약서에 특약으로 아래와 같은 문구를 추가하시는 것이 좋습니다.
물론 갑이 아니라면 계약서만 확인하고 가만히 있는 것이 좋겠죠? 괜히 언급하면 긁어 부스럼 만드는 꼴이니까요
<상가 세입자를 위한 임대차계약 특약 문구 예시>
임차인은 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복할 의무가 없으며, 종전 임차인이 부담하는 원상회복 의무를 승계하지 않는다.
상가 임대인을 위한 특약 문구 예시
만약 상가 임대인 입장이라면 아래와 같은 문구를 추가하시면 됩니다.
<상가 임대인을 위한 임대차계약 특약 문구 예시>
임차인은 종전 임차인이 시설한 부분까지 원상회복 해야 하고, 종전 임차인이 부담하는 원상회복 의무를 승계하기로 한다.
이미 지출한 원상복구 비용은 반환 받을 수 있을까?
부당이득반환 입증책임
법원은 부당이득반환 입증책임이 주장하는 자에게 있다면서 철거비를 지출한 상가 세입자에게 입증책임이 있다고 판단함
민법 제741조는 '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.'라고 정하고 있다. 당사자 일방이 자신의 의사에 따라 일정한 급부를 한 다음 급부가 법률상 원인 없음을 이유로 반환을 청구하는 이른바 급부부당이득의 경우에는 법률상 원인이 없다는 점에 대한 증명책임은 부당이득반환을 주장하는 사람에게 있다(대법원 2018. 1. 24. 선고 2017다37324 판결 참조).
부당이득반환 입증책임
법원은 세입자의 철거비 지출로 인하여 상가의 재산적 가치가 그 철거공사비 상당액만큼 증가하였다고 보기 어렵다면서 임대인이 이득을 얻었다고 인정하기 어려워서 부당이득반환 청구를 기각하였음
앞서 본 증거와 갑 제10호증의 1의 기재에 의하면, H회사 측에서 이 사건 상가 1, 2층 전체 석고가벽, 바닥데코타일, 창호 필름, 석고 천정 등을 철거한 사실, 세입자가 2022. 4. 27.경 H회사에 715만 원을 그 철거공사비로 지급한 사실을 인정할 수는 있다.
그러나 위 인정사실만으로는 임대인이 세입자에게 그 철거공사비를 지급하기로 약정하였다거나, 임대인이 세입자를 대신하여 그 철거공사비를 지급할 법률상 · 계약상 의무가 있다고 인정하기에 부족하고, 이에 대한 세입자의 구체적인 주장 · 증명도 없다.
세입자의 주장을 선해하더라도 세입자는 자신의 원상회복의무가 없음에도 이를 착오하여 H회사에 철거공사를 의뢰하고 그 공사비를 지급하였다는 것인데, 임대인이 그 철거공사비 자체를 이득하였다고 볼 수는 없고, 임대인이 이 사건 상가의 소유자인 점을 고려하더라도 이 사건 상가의 재산적 가치가 그 철거공사비 상당액만큼 증가하였다고 보기 어려운 이상 임대인이 그 철거공사비 상당액의 재산상 이득을 얻었다고 인정하기도 어렵다. 세입자의 이 부분 주장은 더 볼 필요 없이 이유 없다.
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결론
- 임대인은 나머지 보증금과 지연이자를 지급해야 함
- 임대인은 추가 원상복구 비용을 받을 수 없음
- 세입자는 이미 지출한 철거비를 반환 받을 수 없음
임대인은 임차인에게 이 사건 임대차보증금 잔액 15,450,000원과 이에 대하여 이 사건 상가의 인도일 이후로 임차인이 구하는 2022. 6. 16.부터 임대인이 이행의무의 범위에 관하여 다툼이 타당한 이 판결 선고일인 2023. 3. 29.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.