전세계약인데 이것 안하면 월세 내야 함(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #68, 2023가단1645 판결)과 관련하여 세입자가 전세금을 받고도 이사를 늦게 가면 그 기간 동안 집주인이 입은 손해액 계산 방법, 세입자가 보증금을 늦게 지급할 경우 이걸 기다리다가 월세를 내야 하므로 빨리 임차권등기하고 이사가는 것이 좋음
전세계약에서 아파트 반환이 늦어지면 월세 내야 함
- 집주인은 안양시 안양구 아파트의 소유자로서 임대차보증금 209,000,000원, 임대차기간 2017. 2. 16.부터 2019. 2. 15.까지 임대차계약을 체결함
- 집주인은 2022. 10. 3.경 세입자에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지의 통지를 함
- 집주인은 2023. 5. 15. 임대차보증금 209,000,000원을 세입자의 예금계좌에 입금하여 반환함
- 세입자는 2023. 8. 10. 집주인에게 아파트를 인도함
보증금 받고도 아파트 인도 지연하면?
집주인의 월세 청구
집주인은 임대차보증금 반환일 다음날인 2023. 5. 16.부터 아파트의 사용·수익을 종료한 2023. 8. 10.까지 세입자의 점유로 인하여 입은 손해(월세 상당액인 3,470,800원)와 이에 대한 지연손해금을 청구하였음
세입자가 부당하다는 주장
세입자는 아래의 이유를 들어 집주인의 월세 청구가 부당하다고 주장하고 있음
- 집주인이 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않고 자신이 들어와 살겠다고 하였음
- 세입자가 임대차보증금 반환에 대하여 이야기하자 새로운 임차인을 구해야 돌려줄 수 있으니 기다리라고 함
- 임대차보증금 반환 시점을 명확히 해주지 않았음
- 일정 조율 없이 일방적으로 임대차보증금을 입금한 후 월세를 청구하고 있음
법원의 판단
법원은 동시이행관계에서 집주인이 보증금을 반환한 이상, 그 다음날부터 세입자의 점유는 불법이 되므로 세입자의 주장만으로는 불법이 적법하게 될 수 없으므로 세입자는 불법 점유에 대하여 월세 만큼의 손해를 배상해야 한다고 판단함
2023가단1645 판결
세입자가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 임대차보증금 반환 이후 세입자의 이 사건 아파트에 대한 점유가 적법하게 된다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 집주인이 세입자에게 임대차보증금 전액을 반환한 이상, 세입자는 임대차보증금을 반환받은 다음날인 2023. 5. 16.부터 이 사건 아파트에서 퇴거한 2023. 8. 10.까지 이 사건 아파트를 점유•사용함으로써 이 사건 아파트의 차임 상당의 이득을 얻었고 이로 인하여 집주인에게 그만큼의 손해가 발생하였다고 보는 것이 상당하므로, 세입자의 위 주장은 받아들이지 않는다.
아파트 인도 지연시 손해배상액 계산 방법
전세계약이므로 월세가 얼마인지 감정촉탁하여 결정함
법원은 손해액은 차임상당액(월세)이라면서 월세가 얼마인지 감정촉탁하였고, 감정 결과 월평균 약 122만원이었음
세입자가 보증금을 받은 다음날(5.16.)부터 세입자가 이사하면서 아파트를 반환한 날(8.10.)까지 기간 동안 월 122만원으로 계산한 결과 손해액은 약 347만원이었음
세입자의 점유 기간 | 계산식 | 손해액(월세) |
---|---|---|
5/16~5/31 | 1,225,000원 X 16/31 | 632,258원 |
6/1~6/30 | 1,225,000원 | 1,225,000원 |
7/1~7/31 | 1,225,000원 | 1,225,000원 |
8/1~8/10 | 1,225,000원 X 10/31 | 395,161원 |
2023가단1645 판결
피고가 원고에게 지급하여야 할 손해배상의 범위에 관하여 보건대, 통상의 경우 부동산의 불법점유로 인한 손해액은 그 부동산의 사용대가인 차임상당액이라고 봄이 상당하고, 이 법원의 감정인 E에 대한 감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 아파트에 대한 2023. 5. 16.부터 2023. 8. 10.까지의 차임은 월평균 1,225,000원임을 인정할 수 있으므로, 2023. 5. 16.부터 2023. 8. 10.까지 원고가 임은 차임 상당의 손해는 아래 표 기재와 같이 합계 3,477,419원이 된다.
판결 내용
법원은 세입자가 손해액 약 347만원을 지급해야 하고, 이에 대하여 전세금을 받은 다음날(5.16.)부터 지연손해금도 지급해야 한다고 판단함
2023가단1645 판결
피고는 원고에게, 위 3,477,419원의 범위 내에서 원고가 구하는 바에 따라 3,470,800원 및 이에 대하여 2023. 5. 16.부터 2023. 5. 19.자 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일인 2023. 5. 24.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다
전세금을 반환하지 않았다면?
법원은 전세계약은 전세금에 대한 이자와 아파트 임대료 상당액이 대가관계에 있으므로 집주인이 전세금을 반환하지 않았다면 세입자가 아파트 인도하지 않았더라도 월세 또는 전세금에 대한 이자를 받을 수 없다고 판단함
2017가단52380 판결
차임에 관하여 별도의 약정이 없는 이른바 채권적 전세계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 전세금에 대한 이자 상당액이 점유·사용에 따른 임료 상당액과 대가관계에 있다고 봄이 상당하므로(대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942 판결 등 참조), 임대인이 임차인에게 보증금을 반환하지 않는 이상 임차건물의 점유·사용으로 인한 부당이득은 발생하지 않는다 할 것인데 원고가 피고에게 임대차보증금 18,000,000원을 반환하지 않은 사실을 앞에서 본 바와 같으므로, 원고의 이 부분 청구는 이유 없다.
우리집변호사 꿀팁
계약 만기 등 임대차가 종료되었다면 세입자는 자신이 계획한 일정에 따라 이사를 나가는 것이 좋음, 물론 임차권등기 한 후에 이사가야겠죠?
이 사건처럼 보증금 줄 때까지 기다리다 보면 거주하는 동안 월세를 다 내야 함, 결국 세입자는 보증금 받자마자 새로 이사 갈곳 구해서 이사 갈 때까지 월세를 내야 함
거주했으니 월세 내는 것이야 당연할 수 있지만 이 사건에서는 전세금에 대한 이자를 월세를 인정하지 않고 감정촉탁했음
그 결과 거의 월세가 전세금의 연 7% 정도 되는 이자였음