임대 계약서 쓸때 이 문구 넣으면 모든게 편해짐(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #66)과 관련하여 세입자에게 집보여줄 의무가 있는지, 임차인 협조의무가 법적인 의무, 계약상 의무로 인정되는지, 계약상 특약 문구, 세입자 집 구경 거부할 경우 대처법을 정리해보겠습니다.
집보여줄 의무 있을까?
소송상 임차인 협조의무가 문제되는 이유
판례를 읽다 보면 집주인이 세입자의 비협조 주장을 하는 경우가 종종 있습니다.
보통 집주인이 보증금을 반환하지 않아서 세입자가 보증금 반환 소송을 할 경우, 집주인은 여러가지 주장을 하는데, 그 중 하나가 세입자의 비협조 때문에 보증금 반환이 늦어졌다는 주장입니다.
- 예를 들어 세입자가 집을 보여주지 않아서 새로운 임차인을 구할 수 없어서 보증금 반환이 늦어졌다, 이러한 세입자의 비협조 행위는 임차인으로서 당연히 해야 할 협조의무 위반이다 라는 취지의 주장입니다.
임차인 협조의무 성격
우선, 임차인에게 협조의무 위반을 문제 삼으려면 협조의무가 아래의 2가지 중 하나여야 합니다.
- 계약상 의무
- 법적인 의무
- 적극적 의무
- 소극적 의무
집 보여줄 의무를 합의하지 않았다면?
임대차 계약 체결 당시 세입자의 협조의무를 논의한 적이 없었고, 임대차 계약서에 집 보여줄 의무에 관한 내용이 없다면, 일단 계약상 의무는 없습니다.
그렇다면 법적인 의무가 인정되는지 살펴봐야 되는데, 법원은 이 경우 법적인 의무가 없다고 판단하거나 또는 신의성실의 원칙상 소극적 의무 정도만 인정하고 있습니다.
- 임차인 협조의무에 관한 판례는 아래에서 정리했습니다.
소극적 의무로 인정될 경우
법적인 의무가 없다고 인정한 경우는 말할 것도 없고, 신의칙상 소극적 의무가 인정되더라도 정작 임차인이 협조의무를 위반했다고 판단하는 사례는 거의 없습니다. 왜냐하면 소극적 의무 정도만 인정되기 때문에 세입자가 집주인을 적극적으로 방해하지 않는 이상 의무 위반을 인정하기 어렵기 때문입니다.
- 보통 세입자 비협조가 문제되는 경우는 세입자가 집주인을 적극적으로 방해해서 문제되는 것이 아니라 적극적으로 협조하지 않아서 문제됩니다.
- 결국 세입자가 적극적으로 방해하는 일은 드물고, 설령 그런 일이 일어나더라도 그걸 입증하는 것이 어렵습니다.
계약상 의무로 인정될 경우
집보여줄 의무가 계약상 의무로 인정되게 되면 세입자에게 적극적인 협조의무를 인정할 수 있고, 그렇게 되면 세입자의 협조의무 위반이 인정되기 쉽습니다.
임차인 협조의무 관련 판례
법적인 의무를 인정하지 않는 판결
보통 법원은 임차인에게 집을 보여줄 법적인 의무는 없다고 보고 있습니다.
- 민법 등 법률에 집 보여줄 의무에 관한 규정이 없음
- 새로운 임차인으로부터 보증금을 받아서 기존 임차인에게 보증금을 반환하는 관행이 인정되지 않음
2022가합517560 판결
일반적으로 임대차계약 종료시 임차인에게 새로운 후속임차인에게 집을 보여줄 법적인 의무가 있다거나 후속임차인과의 계약이 체결되어야 보증금을 돌려주어야 하는 것은 아니다. 그러나 현실적으로 종전 임차인과의 임대차계약이 종료된 후 새로운 후속임차인과 사이에 임대차계약이 체결되는 경우 임대인이 후속임차인으로부터 받은 임대차보증금으로써 종전 임차인에게 임대차보증금을 반환해주는 경우가 다수이고....
2023가합46324 판결
원고가 신규 세입자를 구하는데 대하여 협조하지 않았다고 볼 증거가 없을 뿐 아니라 설령 원고가 신규 세입자 확보에 협조하지 않았다고 하더라도 신규 세입자 확보 여부가 피고의 임대차보증금 반환의무에 영향을 준다고 볼 수 없으므로,
신의칙상 소극적 의무를 인정한 판결
아래의 사건에서 법원은 신의칙상 임대인이 보증금을 반환하기 위하여 임대차목적물을 제3자에게 매도하거나 임대하려고 하는 경우, 임차인은 제3자가 임대차목적물을 살펴볼 수 있도록 협조해야 할 의무가 있다고 인정했습니다.
다만, 적극적으로 집을 보여줄 의무는 아니고 소극적으로 방해하지 않을 정도의 의무라고 판단하고 있습니다.
- 참고로 신의성실의 원칙은 민법 제2조에서 인정하는 내용입니다.
2023가합406903 판결
신의성실의 원칙상 임차인으로서는 소유자인 임대인의 소유권 행사가 적절히 이루어질 수 있도록 배려할 의무는 있다고 할 것이므로, 임대차계약의 보증금을 반환하기 위하여 임대인이 임대차목적물을 제3자에게 매도하거나 임대하려고 하는 경우 제3자가 임대차목적물을 살펴볼 수 있도록 임차인이 협조하여야 할 의무를 인정할 수는 있다.
그러나 이러한 의무는 임차인이 적극적으로 제3자에게 임대차목적물이 매도되거나 임대될 수 있도록 노력하여야 하는 의무라기보다는 소극적으로 자신의 개인적인 생활을 방해받지 않는 한도 내에서 제3자가 임대차목적물을 살펴보는 것을 방해하지 않도록 하는 정도의 의무라고 보아야 한다.
신의칙상 소극적 의무의 문제점
그런데, 이렇게 세입자에게 소극적 의무만 인정되면, 세입자가 고의적으로 명백하게 집주인을 방해하지 않는 한 세입자의 협조의무 위반은 거의 인정되지 않을 것입니다.
결국 형식적으로는 세입자에게 협조의무 있는 것처럼 보이지만 실질적으로는 세입자의 협조의무 위반을 인정하지 않는 것이죠.
빌라 내에 있으면서도 일부러 문을 열어 주지 않았다면?
이 사건에서 법원은 세입자의 협조의무 위반을 인정하지 않았는데, 그 이유가 협조의무 자체를 인정하지 않아서가 아니라 증거가 없기 때문이었습니다.
만약 세입자가 빌라 내에 있으면서도 일부러 문을 열어주지 않았다는 것을 명백하게 입증할 수 있었다면 협조의무를 위반했다고 판단했을 수도 있습니다.
2017나47519 판결
피고는, 원고가 새로운 임차인 등을 구하여 임대차보증금을 마련할 수 있도록 협조하여야 할 특약상, 신의칙상 의무가 있음에도 불구하고 이 사건 빌라 내에 있으면서도 일부러 문을 열어 주지 않는 등으로 그 의무를 위반하였으므로 그러한 점을 감안하여 임대차보증금 반환시기가 조정되어야 한다고 주장하나, 피고가 제출한 증거만으로는 원고가 이 사건 빌라 내에 있으면서도 일부러 문을 열어 주지 않는 등으로 협조의무를 위반하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장도 이유 없다.
집보여줄 의무가 계약상 의무로 인정되는 경우
전세나 월세 집 보여줄 의무를 특약사항으로 넣은 경우
집주인이 전세계약 체결시 특약사항으로 세입자의 집 보여줄 의무를 넣은 사건에서 법원은 임차인의 협조의무가 계약상 부수적 의무라고 인정했습니다.
계약상 협조의무 위반으로 보증금 지연이자 못받은 사건
보통 소송에서 집주인이 세입자의 비협조를 주장하면, 세입자는 아니다, 난 잘 보여줬다, 시간이 되는 대로 최선을 다했다면서 집을 보여줬다고 반박함
그런데, 아래의 사건에서는 세입자가 집주인이 부동산 중개인 연락처를 알려주지 않아서 집을 보여주지 않았다고 반박했습니다. 즉, 집을 보여주지 않았다고 인정한 것이죠.
결국 법원은 세입자가 협조의무를 위반했다고 판단했고, 결국 세입자는 이러한 비협조와 다른 여러가지 이유가 맞물려서 집주인으로부터 보증금 지연이자를 못받게 됐습니다.
2022가합517560 판결
이 사건 임대차계약은 일반적인 경우와는 달리 특약사항에 의하여 피고가 후속임차인을 원활히 확보하여 임대차보증금을 반환할 수 있도록 '충분한 기간'과 '집 보여주기' 등에 협조할 의무를 규정하였으므로, 이는 이 사건 임대차계약 종료에 따른 원고의 계약상 부수적 의무라 할 것이다. 그런데 원고는 이 사건 부동산의 임대 내지 매도를 위하여 집을 보여 달라는 피고의 계속된 요청에 응하지 아니함으로써 위와 같은 특약사항을 위반하였다.
원고는 피고가 중개인 연락처를 알려주지 않는다는 등의 이유를 들어 거절하였으나 위 협조의무에 그러한 제한사항이 부과된다고 볼 수 없고, 더구나 원고는 신규 임차인이 자신에게 직접 임대차보증금을 이체하여야만 제대로 된 입주가 보장된다고 주장하기도 하였는바, 원고가 성실하게 협조할 의무를 다하였다고 보이지 않는다.
공지사항으로 동의만 받은 경우
아래의 사건은 세입자가 룸 개방에 협조한다는 내용에 동의하긴 했지만 공지사항에 대하여 포괄적인 동의를 받았을 뿐, 협조의무에 대해서만 별도로 동의를 받거나 협조의무를 계약서에 포함시키지는 않았기 때문에 법원으로부터 계약상 의무로 인정받지 못했던 것으로 보입니다.
따라서 집보여줄 의무를 계약상 의무로 인정 받고 싶다면 계약서에 특약사항으로 명문화해서 넣는 것이 좋습니다.
2020가단5301790 판결
을 제1호증의 기재에 의하면, 원고는 이 사건 임대차계약 당시 피고로부터 입주자 공지사항을 전달받고 그 내용에 동의하는 취지로 서명한 사실, 위 입주자공지사항 제15항은 "임대기간 만료시 임차인은 다음 임차계약을 위해 룸 개방에 협조하기로 한다"고 정하고 있는 사실을 인정할 수 있으나, 이는 어디까지나 임대인의 편의를 위하여 임차인에게 협조를 구하는 사항에 불과하다고 보일 뿐 원고가 이 사건 임대차계약에 따라 부담하는 계약상 의무에 포함된다고 보기 어렵다. 따라서 가사 임차인인 원고가 이에 적극적으로 협조하지 아니하였다 하더라도 이를 이유로 이 사건 임대차계약의 종료에 따른 원고의 임대차보증금 반환청구를 거절할 수 없다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.
집보여줄 의무 특약 문구 예시
가장 좋은 대처법은 사전에 예방하는 것이겠죠? 임대차계약 체결시 특약사항에 세입자의 집보여줄 의무를 넣는 것이 좋습니다.
<특약 문구 예시>
임차인은 임대차 종료 3개월 전부터 새로운 임차인을 원활하게 확보할 수 있도록 적극적으로 집을 보여줘야 한다.
특약의 내용이 구체화 될수록 집주인은 세입자의 계약 위반을 주장하기 쉬워집니다.
예를 들어 1주일에 최소 3번 이상은 집을 보여줘야 한다고 특약할 경우 1주일과 3번이라는 숫자가 나오기 때문에 집주인이 계약 위반을 주장하기 쉽겠지만 보통 이런 특약에 대해서는 세입자의 동의를 받는 것이 쉽지 않겠죠?
<특약 문구 예시>
임차인은 임대차 종료 3개월 전부터 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있도록 적극적으로 집을 보여줘야 하며, 1주일에 최소 3번 이상 집을 보여줘야 한다.
세입자 집 구경 거부시 대처법
제일 좋은 대처법은 예방하는 것
최선책은 임대차 계약 체결시 계약서에 집 보여줄 의무를 넣는 것입니다. 계약서 본문이나 특약사항으로 명문화하는 것입니다.
- 이렇게 계약상 의무로 인정되면 세입자도 계약상 의무 위반이 문제되니까 왠만하면 협조해주려고 노력할 것입니다.
- 만약 세입자가 협조해주지 않으면 협조의무 위반을 이유로 문제 제기를 하면 되겠죠?
- 위에서 설명드렸던 판결에서는 세입자가 협조의무 위반과 여러가지 이유가 합쳐져서 보증금 지연이자를 못받게 됐습니다.
계약서에 협조의무를 넣지 못한 상황에서 세입자가 집 구경을 거부할 경우 어떻게 대처해야 할까요?
세입자와 집 보여주는 일정을 협의해서 약속 잡기
법적인 의무가 인정되든 인정되지 않든 세입자 입장에서는 새로운 임차인을 빨리 구해야 보증금을 빨리 받을 수 있는 것이 현실이므로 세입자도 어느 정도는 협조하는 것이 보통입니다.
다만, 집을 보여주는 것은 세입자의 사생활과 관련되므로 세입자와 사전에 협의해서 약속을 잡는 것이 중요하겠죠?
법적으로 협조의무가 있음을 알리기
만약 세입자의 비협조가 문제된다면 세입자에게 협조의무 있다고 언급하면서 협조의무를 위반하면 보증금 지연이자도 못받을 수 있다는 식으로 얘기해보는 것도 좋겠죠?
증거수집 하기
이렇게 했음에도 세입자의 비협조가 계속된다면 세입자가 어떤 식으로 비협조 했는지 증거를 수집해두는 것이 좋습니다.
(1) 세입자가 집 구경 자체를 거부할 경우, 세입자와 통화한 내용이나 문자를 수집해두기
(2) 세입자가 집 구경 약속은 했지만 번번히 약속을 지키지 않을 경우, 세입자와 약속하는 것부터 세입자가 연락을 받지 않는 것까지 그 과정을 문자로 남겨두기(약속한 시간에 도착했지만 연락을 안 받으시네요? 약속한 시간에 도착했지만 집에 안계시네요? 등등)
(3) 여기서 포인트는 세입자가 새로운 임대차 계약이 체결되는 것을 방해했다는 것이 입증되어야 함
세입자가 협조는 했지만 협조의 정도가 약했다는 정도로는 부족하고, 아예 협조하지 않았다거나 형식적으로만 협조하고 실질적으로는 협조하지 않았다는 정도가 되어야 협조의무 위반으로 인정될 가능성이 높습니다.
(4) 물론 집 보여줄 의무가 계약상 의무로 인정된다면, 특약 문구에 따라 다르겠지만 아무래도 세입자의 협조의무 위반이 인정될 가능성은 더 높아지겠죠?