임차권등기 후 이사 시기, 비번 빨리 알려줘야 하는 이유(쇼츠#65)

임차권등기 했는데 이것 안하면 지연이자 못받음(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #65, 2022가합517560 판결)과 관련하여 우선 임차권등기명령 신청을 하고 법원의 결정이 내려졌더라도 부동산 등기부등본에 임차권등기까지 마친 후 이사가야 합니다. 또한, 임차권등기 후 이사를 가면 끝나는 것이 아니라 집주인에게 열쇠를 돌려주거나 비밀번호까지 알려줘야 집주인으로부터 보증금 지연이자를 받을 수 있습니다.

임차권등기 후 이사 시기

임차권등기가 기준임

임차권등기명령 신청만 했다고 장땡이 아니라 부동산 등기부등본에 임차권등기까지 마친 다음 이사를 가야 함

주택임대차보호법에 근거가 있음

주택임대차보호법 제3조의 3 제5항에 의하면 임차권등기명령을 신청하고 법원의 결정이 떨어졌더라도 등기가 되어야만 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있는 것이므로 임차권등기가 마쳐지는 것을 보고 이사가야 합니다.

주택임대차보호법
제3조의3(임차권등기명령)
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

아래의 사건에서 세입자가 2월 17일을 고집한 이유(추측)

아래의 사건에서는 집주인이 계약 만기인 1월 5일(또는 4일)이 아니라 2월 17일을 고집한 것도 임차권등기까지 마치는 것을 보고 이사가려고 했던 것으로 추정됨

집주인에게 비밀로 임차권등기를 추진하다 보니 신청과 등기까지 기간을 고려해서 2월 17일을 고집했던 것으로 추측됨

근데 이상한 것은 이 사건 집주인은 1월 5일 계약 만기에 보증금을 반환하면서 이사비용까지 주겠다고 했는데, 이걸 왜 거부했는지 의문이 듭니다. 굳이 임차권등기명령 신청하고, 굳이 소송까지 했는지 의문임

이사비용으로 500만원이나 받을 수 있었는데….

임차권등기 후 빨리 비번을 알려줘야 하는 이유(2022가합517560 판결)

전세계약 내용

세입자는 집주인과 사이에 임대차보증금을 7억 원, 임대차기간을 2020. 1. 4.부터 2022. 1. 4.까지로 임대차 계약을 체결함

전세계약이 2. 17. 묵시적 합의해지로 종료됨

법원은 임대차 계약 만기가 1월 5일이지만 2022. 2. 17.경 묵시적 합의해지로 종료되었다고 판단함

(1) 세입자와 집주인은 갱신에 관하여 논의를 하였으나 합의에 이르지 못함

(2) 이에 집주인은 2021. 12. 7. 세입자에게 집주인이 이 사건 부동산에 입주하겠다는 의사를 밝히면서 이 사건 임대차계약 종료일인 2022. 1. 5에 임대차보증금 반환을 할 수 있도록 자금을 준비하겠다고 함

(3) 세입자는 2021. 12. 20. 집주인에게 2022. 2. 17.에 이사를 하겠다고 통지함

(4) 이에 집주인은 2022. 1. 5.에 임대차보증금을 반환하기 위하여 집주인이 현재 거주하는 집의 계약을 완료한 상태이므로 계약기간 종료일인 2022. 1. 5.에 퇴거할 것을 요청하면서 이사비용 500만 원을 지급하겠다는 의사를 밝혔으나, 세입자는 이를 거절하면서 2022. 2. 17. 전에는 이사가 불가하다고 함

(5) 이에 집주인은 2021. 12. 30. 세입자에게 '계약일자 1월 5일에 맞춘 이사가 불가하다고 하시니, 그럼 그 일자에 맞춘 저희집 계약은 파기하고 2월 이후로 들어오실 다른분으로 다시 알아보겠습니다. 시일이 촉박한 관계로 혹여 빠른 계약자가 없을 경우 상무님께서 양해해주신다 하셨던 대로 이사 나가시는 날짜보다 더 나중에 전세금을 돌려드릴 수도 있습니다. 저도 최대한 빠른 시간 내에 다른 계약자를 찾아보도록 해보겠습니다.'라는 카카오톡 문자메시지를 보냄

(6) 세입자는 2022. 1. 20. 집주인에게 '이 사건 임대차계약은 기간만료에 의하여 2022. 1. 5. 종료되었음을 확인하고, 세입자는 2022. 2. 17. 이 사건 부동산에서 퇴거하고자 하고 그와 동시에 임대차보증금 7억 원을 반환받고자 한다'는 내용증명우편을 발송하였고, 같은 날 서울동부지방법원 2022카임5011호로 이 사건 부동산에 관하여 주택임차권등기명령을 신청하여 2022. 1. 24. 인용결정을 받아 2022. 2. 4. 임차권등기를 마쳤음

세입자와 집주인의 주장

원상회복을 근거로 동시이행 주장

집주인은 세입자가 이사하면서 열쇠를 주지 않고 카톡으로 사진만 보냈기 때문에 원상복구를 확인할 수 없었으므로 보증금의 반환을 거절할 수 있다고 항변함

법원은 이러한 집주인의 동시이행항변이 이유 있다고 판단함

임대차계약이 종료되었을 경우 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 임차인의 의무와 건물 명도의무의 이행에 이르기까지 발생한 손해배상채권 등을 공제한 나머지 임대차보증금을 임차인에게 반환할 임대인의 의무는 서로 동시이행의 관계에 있으므로, 원칙적으로 임대차계약이 종료하더라도 임차인이 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환하거나, 그 이행의 제공을 하기까지는 임대인은 동시이행의 항변권을 행사하여 임대차보증금의 반환을 거절할 수 있다

주택을 인도하려는 이행제공은 했다는 주장

세입자는 2022. 2. 17. 이 사건 부동산에서 퇴거하면서, 집주인에게 이 사건 부동산에 대한 사진을 5장 찍어 보내면서 아래와 같은 카톡 메세지를 보냈으므로 부동산 인도 의무의 이행제공을 다했다고 주장함

위와 같이 이사 완료하였습니다. 보승금, 보증금에 대한 지연손해금, 독촉절차 소요비용 등 지급시 “언제든지” 그에 대한 상환으로 열쇠를 제공하도록 하겠습니다

세입자가 보증금 지연이자를 못받는 이유

이행제공은 계속되어야 한다는 판례

세입자는 살던 주택을 실제로 반환(이행)하거나 또는 반환하겠다고 통지(이행제공)해야 하는데, 이행제공은 계속되어야만 집주인의 동시이행항변권을 소멸시킬 수 있습니다.

임차인이 목적물을 인도하였거나 또는 원상복구 등을 비롯해 자신의 인도의무를 현실로 이행할 수 있는 준비를 완료하여 그 뜻을 통지하는 등으로 적법한 이행제공을 하지 아니한 이상 임대인의 보증금반환의무는 이행지체에 빠지지 아니하고, 동시이행관계에 있는 채무를 부담하는 쌍방 당사자 중 일방이 먼저 현실의 제공을 하고 상대방을 수령지체에 빠지게 하였다고 하더라도 그 이행의 제공이 계속되지 아니하였다면 과거에 이행제공이 있었다는 사실만으로 상대방이 가지는 동시이행의 항변권이 소멸하지 않는다(대법원 2017. 11. 9. 선고 2017다245811 판결 참조).

세입자가 보증금 지연이자를 못받는 이유

법원은 세입자가 집주인으로부터 보증금 지연이자를 받을 수 없다고 판단함

  1. 집주인의 보증금 반환 의무와 세입자의 주택 반환 의무는 동시이행 관계에 있음
  2. 세입자가 임차권등기를 하고도 주택 열쇠나 비밀번호도 알려주지 않았기 때문에 이행 또는 이행제공을 다하지 않았음
  3. 결국 집주인도 보증금을 늦게 준 것에 대하여 책임이 없음

* 법원이 세입자의 이행제공이 없었다고 판단한 이유는 아래에 정리하였음

세입자의 이행제공이 없었다고 판단한 이유 6가지

법원은 아래의 근거에 비추어 세입자가 2022. 2. 17. 이후 계속하여 이 사건 부동산의 인도의무의 이행제공을 하였다고 인정하기에 부족하다고 판단함

2022가합517560 판결

① 이 사건 부동산에는 디지털도어락이 설치되어 있고, 세입자는 비밀번호를 집주인에게 알려주거나 열쇠를 반환하지 않았으며, 세입자는 2022. 3. 19. 우편물 수령을 위해 이 사건 부동산에 방문하는 등 이 사건 부동산에 대한 사실적 지배를 행사하여 왔다.

② 세입자는 자신의 편의에 따라 정한 이사일인 2022. 2. 17.가 도래하기 전인 2022. 1. 20. 이 사건 임대차계약이 종료하였음을 이유로 임차권등기명령을 신청하였다. 임차권등기가 마쳐진 부동산의 경우 신규 임차인을 구하는 것이 쉽지 않은 것은 경험칙상 쉽게 알 수 있는바, 세입자는 임대차계약이 종료하기 전부터 집주인이 이 사건 부동산의 후속 임차인을 구하는 데 협조할 의사는 크지 않았던 것으로 보인다.

③ 앞서 본 바와 같이 세입자는 이 사건 부동산에 주택임차권등기를 마쳤으므로, 주택임대차보호법 제3조의 3에 따라 인도와 주민등록 등의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 따라서 세입자가 대항력 유지 등을 위하여 이 사건 부동산을 인도하지 않아야 할 필요성이 있었던 것도 아니다.

④ 이 사건 임대차계약은 일반적인 경우와는 달리 특약사항에 의하여 집주인이 후속임차인을 원활히 확보하여 임대차보증금을 반환할 수 있도록 '충분한 기간'과 '집 보여주기' 등에 협조할 의무를 규정하였으므로, 이는 이 사건 임대차계약 종료에 따른 세입자의 계약상 부수적 의무라 할 것이다.

그런데 세입자는 이 사건 부동산의 임대 내지 매도를 위하여 집을 보여 달라는 집주인의 계속된 요청에 응하지 아니함으로써 위와 같은 특약사항을 위반하였다.

세입자는 집주인이 중개인 연락처를 알려주지 않는다는 등의 이유를 들어 거절하였으나 위 협조의무에 그러한 제한사항이 부과된다고 볼 수 없고, 더구나 세입자는 신규 임차인이 자신에게 직접 임대차보증금을 이체하여야만 제대로 된 입주가 보장된다고 주장하기도 하였는바, 세입자가 성실하게 협조할 의무를 다하였다고 보이지 않는다.

⑤ 한편 세입자는, 집주인이 자신의 실제 거주를 내세워 세입자의 계약갱신청구를 거절하였으므로 집을 보여 달라는 요청을 하는 것은 신의성실의 원칙이나 모순행위금지의 원칙상 허용될 수 없다고 주장한다. 그러나 세입자가 제출하는 증거들만으로 세입자가 명백하게 주택임대차보호법 제6조의3이 정한 계약갱신청구권을 행사하였다고 보기 어렵고, 설령 그렇다고 하더라도 앞서 든 증거들 및 을 제4호증의 기재에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 집주인이 계약종료일인 2022. 1. 5.에는 실제로 입주를 하고자 하였으나 세입자의 사정으로 종료일을 연장하게 된 점, 그 후 집주인은 2022. 1. 25.경 세입자에게 집주인이 거주하고 있는 부동산을 보러 오는 사람이 없어서 이 사건 부동산도 전세나 매매로 내놓겠다고 밝혔으며, 집 내부를 보여주는 데 협조하여 달라고 요청한 점 등에 비추어 보면, 집주인이 집을 보여 달라고 요청하는 것이 신의성실의 원칙이나 모순행위금지의 원칙에 위반된다고 보기 어렵다.

⑥ 이 사건 임대차계약 제5조에는 '임대차계약이 종료된 경우 임차인은 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다'고 규정되어 있고, 특약사항에서 '일상생활로 인한 마모나 파손을 제외한 흠집 발생시' 임차인이 원상회복한다고 규정되어 있다. 그런데 세입자는 이 사건 부동산에서 이사하면서 집주인에게 사진 5장을 첨부한 카카오톡 문자메시지를 보냈을 뿐인바, 집주인으로서는 세입자가 이 사건 부동산을 원상으로 회복하였는지, 일상생활로 인한 마모나 파손을 제외한 흠집이 발생하였는지 여부를 확인할 수 없다.