세입자의 아파트 인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 세입자가 집주인에게 보증금 반환이 늦어진데 대하여 지연이자를 청구하려면 집주인의 동시이행항변권을 소멸시켜야 하는데, 2가지(아파트를 현실적으로 인도하기, 아파트 인도의 이행제공을 계속하기) 중 하나를 해야 합니다. 세입자가 이사나갈때 부동산에게만 비번을 알려주는 건 아파트를 현실적으로 인도한 것으로 볼 수는 없지만, 세입자가 (1) 사전에 퇴거 일자 알리고 그 날짜에 퇴거 했고, (2) 집주인도 세입자가 이사 간 걸 알고 있었으며, (3) 집주인이 부동산 중개인 통해서 아파트 출입이 가능했다면 세입자가 아파트 인도의 이행제공을 계속한 것에 해당하므로, 집주인은 지연이자를 물어야 합니다.
사실관계(2022가합547394 판결)
- 세입자는 2020. 7. 16. 서초구 C 아파트 D호에 관하여 임대차보증금 1,600,000,000원, 임대차 기간은 2022. 2. 2.까지(특약사항 제3조)로 하여 임대차계약을 체결함
- 세입자와 집주인 사이에 임대차계약의 추가 연장 등에 관한 협의가 이루어지지 않았고, 세입자는 2021. 10. 25.경 자기 측 부동산 중개인인 E공인중개사 대표 F을 통하여 피고에게 이 사건 임대차계약을 연장하지 않고 이사하겠다는 의사를 전달함
- 세입자는 2022. 1. 21.경 이 사건 아파트에서 퇴거하였고, 이 사건 임대차계약은 2022. 2. 2. 기간 만료로 종료됨
- 세입자는 법원에 보증금 반환 및 지연손해금 청구 소송을 제기함
보증금 지연이자
집주인에게 보증금 지연이자를 청구하기 위해서 세입자가 해야 할 일
세입자의 아파트 인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 집주인이 보증금 반환이 늦어진데 대하여 지연이자를 물어내려면 동시이행항변권이 소멸되어야 함
세입자가 집주인의 동시이행항변권을 소멸시키기 위해서는 2가지 중 하나를 해야 함
- 아파트를 현실적으로 인도하기
- 아파트 인도의 이행제공을 계속하기
임차인의 임대차목적물 인도의무와 임대인의 임대차보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대인의 동시이행항변권을 소멸시키고 임대차보증금 반환의무에 관하여 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임대차목적물 인도의 이행제공을 하여야 한다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결 등 참조). 쌍무계약에서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로, 일방 당사자가 하여야 할 제공 정도는 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 한다(대법원 2011. 4. 28. 선고 2010다94953 판결 등 참조).
아파트의 현실적 인도는 없었음
세입자 측의 공인중개사가 집주인의 대리인도 아니므로 그 공인중개사에게 비밀번호를 알려준 것을 두고 집주인한테 아파트를 현실적으로 인도했다고 볼 수는 없음
2022가합547394 판결
원고는, 피고에게 이 사건 임대차계약 종료일 무렵 이 사건 아파트 인도를 완료하였거나, 적어도 그 무렵부터 이 사건 아파트 인도의무의 이행제공을 계속하고 있다고 주장하면서, 이 사건 임대차보증금에 관하여 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날부터의 지연손해금을 청구하고 있다. 그런데 원고는 스스로 위 2022. 11. 15.경 F을 통하여 피고에게 이 사건 아파트 현관 비밀번호를 알려주기 전까지는 F에게만 현관 비밀번호를 알려주었고 피고에게는 이를 알려주지 않았다고 인정하고 있으므로, 원고가 피고가 아닌 F에게 이 사건 아파트 현관 비밀번호를 알려준 것을 피고에 대하여 직접 이 사건 아파트를 현실적으로 인도한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이다(F이 피고를 대리할 권한이 있다고 볼 자료는 없다).
아파트 인도의 이행제공이 있었나?
법원은 아래와 같은 이유를 들어 세입자가 2022. 1. 21. 이 사건 아파트에서 퇴거한 이래 임대차계약의 종료일 무렵부터는 아파트 인도의무의 적법한 이행제공을 계속한 것이라고 판단했습니다.
- 세입자가 임대차계약이 종료하기 전 집주인에게 퇴거 일자를 사전에 통지하고, 실제로 위 일자에 퇴거를 완료함으로써, 임대차보증금을 지급받음과 동시에 아파트를 인도할 준비를 마치고 그러한 의사까지 집주인에게 전달한 것으로 볼 수 있음
- 집주인 역시 위와 같은 상황을 인지하고 아파트의 현관 비밀번호를 알고 있는 세입자 측 부동산 중개인을 통해 새로운 임차인이 이 사건 아파트에 방문하도록 주선한 것으로 봄이 타당함
(1) 원고는 어머니 I을 통하여 2022. 1. 5. 피고에게 원고가 2022. 1. 21. 이사할 예정임을 통지하였고, 실제로 2022. 1. 21. 이사를 완료하여 이 사건 아파트에서 퇴거한 것으로 보여(위 일자에 원고가 퇴거한 사실 자체는 피고도 특별히 다투지 않는다), 원고는 피고로부터 임대차보증금을 지급받기만 하면 지체 없이 피고에게 이 사건 아파트를 인도할 준비를 마치고 이를 통지하였다고 할 것이다.
(2) 피고는 2022. 1. 28. '계약만료일(2022. 2. 2.) 이후 늦어지는 전세보증금 16억 원에 대하여는 지연일자만큼 이자 4.6%와 전세보증금을 지불할 것'이라는 취지가 포함된 문자메시지를 원고의 어머니 I, 원고측 부동산 중개인 F에게 발송하였는바, 위 문자메시지 기재 내용에 비추어 보면 피고도 위 문자메시지를 발송할 무렵에는 원고가 이 사건 아파트에서 퇴거한 사실을 알고 임대차보증금반환의무를 부담하여야 한다는 점을 인식하고 있었던 것으로 보인다(피고는 변론종결 후 제출한 2023. 2. 6.자 참고서면에서 위 문자메시지는 이 사건 아파트의 완전 명도를 조건으로 한 것이라는 취지로 주장하나, 위 문자메시지의 내용에 그와 같은 조건이 전제되어 있지 않고 달리 피고의 위 주장을 인정할 증거가 없다).
(3) 원고는 피고가 새로운 임차인을 구하는 것에 협조하기 위하여 F에게 현관 비밀번호를 알려주고 피고 또는 피고측 공인중개사의 요구가 있을 경우 이 사건 아파트에 출입할 수 있도록 하였고, 실제로 이 사건 임대차계약 종료 이후 피고는 여러 차례 F을 통하여 새로운 임차인이 이 사건 아파트에 방문할 수 있도록 하였다.
(4) 피고가 새로운 임차인을 주선하는 과정에서 F을 통하여만 이 사건 아파트에 출입할 수 있어 다소 불편을 겪었다고 하더라도 원고가 이 사건 임대차보증금을 지급받기 전 피고에게 이 사건 아파트의 인도를 완료할 의무까지 부담하지는 않는 이상(앞서 본 바와 같이 양 채무는 동시이행관계에 있다) 원고의 위와 같은 조치가 부당하다고까지 보기는 어렵다.
또한 피고는 원고가 피고에게 아파트 현관 열쇠, 내부방 열쇠 등을 교부하지 않았으므로, 이 사건 아파트 인도의 이행 등을 하지 않은 것이라고 주장하나, 이 사건 아파트의 현관이 비밀번호를 입력하는 방식으로 개방되는 것임은 당사자 사이에 다툼이 없어 위 현관 열쇠 교부의무가 이 사건 아파트 인도의무이행제공의 대상이 된다고 보기 어렵고, 위 내부 방문 열쇠 교부의무는 부수적인 의무로서, 이를 이행하지 못한 것이 사실이라고 해도 이로써 원고가 이 사건 아파트 인도의무의 이행제공을 다하지 않은 것으로 보기는 어렵다.
집주인은 보증금 지연이자를 물어내야 할까?
세입자의 아파트 인도 의무와 집주인의 보증금 반환 의무는 동시이행 관계에 있으므로, 세입자가 집주인에게 보증금 반환이 늦어진데 대하여 지연이자를 청구하려면 집주인의 동시이행항변권을 소멸시켜야 하는데, 2가지(아파트를 현실적으로 인도하기, 아파트 인도의 이행제공을 계속하기) 중 하나를 해야 합니다.
세입자가 이사나갈때 부동산에게만 비번을 알려주는 건 아파트를 현실적으로 인도한 것으로 볼 수는 없지만, 세입자가 (1) 사전에 퇴거 일자 알리고 그 날짜에 퇴거 했고, (2) 집주인도 세입자가 이사 간 걸 알고 있었으며, (3) 집주인이 부동산 중개인 통해서 아파트 출입이 가능했다면 세입자가 아파트 인도의 이행제공을 계속한 것에 해당하므로, 집주인은 지연이자를 물어내야 합니다.
세입자의 임차권등기에 관한 판단
세입자가 2월 22일 임차권등기를 마쳤으니 집주인은 세입자가 아파트를 점유할 필요성이 없어졌는데도 아파트를 인도하지 않는다면서 아파트 인도의 이행제공을 중지한 것으로 평가해야 한다고 주장함
2심 법원은 이와 관련하여 아파트 인도의 이행제공이 중지되었다고 보기는 어렵다고 판단함
2023나2012737 판결
피고는, 원고가 2022. 2. 22. 이 사건 아파트에 관하여 '점유개시일자 없음' 등과 같은 내용의 주택임차권등기를 마치고 대항력 및 우선변제권을 확보하여 이 사건 아파트를 점유해야 할 필요성이 없었음에도 임대차보증금 반환의무와의 동시이행항변권을 주장하면서 이 사건 아파트를 인도하지 아니한바, 이는 이 사건 아파트 인도의무의 이행제공을 중지한 것으로 평가되어야 한다고 주장하나, 원고는 피고가 새로운 임차인을 구하는 것에 협조하기 위하여 F에게 현관 비밀번호를 알려주고 피고 또는 피고 측 공인중개사의 요구가 있을 경우 이 사건 아파트에 출입할 수 있도록 한 사실은 앞서 본 바와 같고, 원고로서는 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하는 상황에서 임차인의 적법한 권리의 행사로서 이 사건 아파트에 관하여 위와 같은 내용의 임차권등기를 마친 것인 이상, 주택임차권등기를 마쳐 대항력 및 우선변제권을 확보하고도 이 사건 아파트를 인도하지 아니하고 그로 인하여 피고가 새로운 임대차계약을 체결하는 데 다소간의 어려움을 겪었다고 하더라도 이러한 사정만으로 원고의 이 사건 아파트 인도의무에 대한 이행제공이 중지되었다고 보기는 어렵다
법원의 판결
1심 법원의 판결
2022가합547394 판결
따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1,600,000,000원 및 이에 대하여 원고의 이 사건 아파트 인도의무의 이행제공이 있었던 이 사건 임대차계약 종료일 다음 날인 2022. 2. 3.부터 이 사건 지급명령 신청서가 피고에게 송달된 2022. 7. 26.까지는 민법이 정한 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
2심 법원의 판결
2심 법원은 1심 법원의 판결을 거의 그대로 인정했는데, 집주인이 1심 판결 선고 후 보증금을 쪼개서 반환한 것에 대하여 그 돈을 이자와 원금 중 어디에 갚은 것으로 볼 것인지에 대하여 아래와 같이 계산했습니다.
2023나2012737 판결
1) 피고가 원고에게 이 사건 임대차보증금 1,600,000,000원 및 이에 대하여 2022. 2. 3.부터 2022. 7. 26.까지 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있음은 앞서 본 바와 같고, 위와 같은 내용의 제1심 판결이 선고된 이후에 피고가 원고에게 2023. 2. 27. 800,000,000원, 2023. 3. 10. 515,000,000원, 2023. 4. 14. 285,000,000원, 2023. 8. 9. 60,879,451원을 지급한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없다.
2) 한편 원고와 피고 사이에 변제충당에 관한 합의가 있었다고 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고가 원고에게 변제한 돈은 민법 제479조 제1항의 법정변제충당 순서에 의하여 이자, 원본의 순서로 충당된다. 이를 구체적으로 계산하면 다음과 같다.
(중간 생략)
3) 결국 남게 되는 원금은 105,551,514원(= 160,266,205원 - 54,714,691원)이므로, 피고는 원고에게 잔여 임대차보증금 105,551,514원 및 이에 대하여 최종 지급일 다음날인 2023. 8. 10.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.