실거주 갱신거절 주의사항 3가지(쇼츠#38, 갭투자로는 힘들어)

갭투자로는 집주인 하기 힘든 이유(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #38, 2023나43201 판결)와 관련하여 집주인의 실거주 갱신거절을 위해 주의할 사항 3가지와 갭투자로는 실거주 갱신거절이 힘든 이유 등 판례가 실거주 갱신거절을 부정한 이유를 정리해보겠습니다.

갱신청구권과 실거주 갱신거절

갱신청구권

세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인에게 갱신을 요구할 수 있습니다. 다만 이러한 갱신요구권은 1번만 사용할 수 있습니다.

그러니 묵시적 갱신을 기다려보다가 집주인이 갱신을 거절하는 바람에 묵시적 갱신이 불가능해지면, 아래의 2가지 중 어떤 것부터 선택할지 고민해봐야 합니다.

집주인과 협의하여 임대료 등을 인상하여 갱신 합의, 재계약 등 체결하기
갱신요구권 행사하기

주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다.

갱신거절 사유

세입자에게 갱신을 요구할 권리가 있는 대신 집주인에게도 이러한 갱신을 거절할 권리가 있습니다.

다만, 집주인은 법에서 정해준 사유로만 갱신을 거절할 수 있습니다. 그냥 싫다 이래서는 거절이 안되는 겁니다.

법에서 규정한 갱신거절 사유에는 9가지가 있습니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제1항). 9가지 중 주로 문제되는 사유만 정리하면 아래와 같습니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우
7. 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 기타 현저한 계약 위반

실거주 갱신거절

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 9가지 중 가장 많이 주장되는 사유가 바로 실거주 갱신거절입니다.

집주인 또는 직계 존비속(부모님과 자녀)이 실제 거주하겠다면서 갱신요구를 거절하는 것입니다.

주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

실거주 갱신거절 주의사항 3가지

집주인이 실거주 목적으로 갱신거절을 인정 받고 싶다면 아래의 4가지를 지켜야 합니다.

실거주를 위해 이사할 준비를 한다
- 기존 거주지가 전월세라면 기존 거주지 집주인과 연락한 문자, 카톡 등
- 기존 거주지가 소유한 주택이라면 매매 또는 전월세로 내놓기
세입자에게 보증금 반환할 준비를 한다.
- 보증금 반환을 위해 기존 거주지 이사를 통해 자금을 마련한다.
- 대출을 통해 자금을 마련한다.
실거주와 반대되는 행동을 하지 않는다
- 실거주하겠다고 해놓고 매물 또는 임대로 내놓으면 안됨

이러한 4가지 주의사항은 아래의 판례를 통해 정리한 겁니다.

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갭투자로는 집주인 하기 힘든 이유

사실관계

임대기간 2019. 10. 28.부터 2021. 10. 28.까지, 임대보증금 1,080,000,000원으로 아파트 임대차계약을 체결함
세입자는 2021. 4. 6. 집주인에게 이 사건 아파트에 계속 거주를 희망한다는 의사를 표시함
세입자는 2021. 8. 24. 및 2021. 9. 11. 집주인으로부터 이 사건 아파트에 실거주할 의사가 있다는 연락을 받은 이후에도 이 사건 아파트에 계속 거주하겠다는 취지의 의사를 표시함

실거주 갱신거절 판례(갭투자로는 집주인 하기 힘든 이유)

법원의 판단

법원은 아래와 같은 이유로 집주인에게 실거주 의사가 없다면서 갱신거절이 적법하지 않다고 판단했습니다.

공인중개사 사무실에 아파트를 매물로 내놓음
집주인이 보증금을 반환할 경제적 여력이 없었음
집주인이 기존 거주지에서 이사하기 위해 계약관계 정리 등을 하지 않고 있음

2023나43201 판결
살피건대 위 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정, 즉 ① 원고는 2021. 9.경 피고들에게 이 사건 아파트에 실거주할 의사가 있다고 통보하고도 인근 부동산에 이 사건 임대차계약을 승계하는 조건으로 이 사건 아파트를 매물로 내놓은 사실, ② 당시 이 사건 아파트의 인근 부동산 직원도 이 사건 아파트가 매물로 나와 있으나 기존의 임대차계약이 갱신되는 것을 전제로 한 것으로 알고 있었던 점, ③ 원고는 이 사건 임대차보증금을 즉시 반환할 경제적 여력이 없었던 것으로 보이는데 피고들에게 실거주 의사를 밝힌 후에도 이 사건 임대차보증금을 반환하기 위한 어떠한 노력이나 절차를 진행하지 않은 점, ④ 원고가 기존 주거지에서 이사하기 위하여 관련 계약관계를 정리하는 등 이사를 위한 절차를 진행한 자료도 전혀 제출하지 못하고 있는 점, ⑤ 피고들은 원고가 실거주의사를 통보한 이후에도 이와 상반되게 이 사건 아파트를 매도하려는 행태를 보여 원고의 진의를 합리적으로 의심하고 있었던 사정 등에다가 임차인의 계약갱신요구권은 거주기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 제도이므로 임대인이 실거주 의사 없이 임차인에게 실거주하겠다고 통보한 사정만으로 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 볼 수는 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 원고는 실제 이 사건 아파트에 거주하려는 의사 없이 단지 피고들의 계약갱신요구를 거절하기 위한 구실로 실거주 의사를 전달한 것으로 보여 원고는 피고들의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 할 것이다.