공인중개사 전세사기 예방법(+쇼츠 관련 판결)

부동산 중개사무소 중개보조원의 전세사기와 관련하여 2021나17754 판결을 정리하면서 집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우 정리한 전세사기 예방법입니다.

공인중개사 전세사기 예방법

전세사기 예방법 관련하여 주의사항

전세사기의 유형은 다양하므로 예방법도 그에 맞춰서 대비해야 합니다. 이 사건은 세입자가 집주인과 대면하지 않고 임대차계약을 체결한 건이 문제된 사건입니다.

따라서 여기서는 집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결할 때 주의할 점을 정리해보고, 더불어 집주인과 직접 임대차 계약을 체결하는 경우에도 집주인이 아닌 타인이 집주인 행세를 하는 경우를 가정하고 예방법을 정리해보겠습니다.

아래의 내용이 모든 전세사기를 예방할 수는 없다는 점도 참고해주세요.

특히 집주인 본인이 맞더라도 집주인이 전세금을 돌려줄 자금 능력이 없는 경우는 또 다른 전세사기 유형이므로 여기서의 예방법으로는 해결이 안됩니다.

집주인과 직접 대면하여 임대차 계약을 체결하는 경우

일반적으로 집주인(임대인)과 직접 대면하여 전세 계약을 체결하는 경우, 기본적으로 계약을 체결하기 위해 만난 사람이 집주인이 맞는지 확인해야 합니다.

집주인에 관한 신분 확인은 사실 너무나 기본적인 단계라서 그냥 넘어가기 쉽지만 요즘과 같이 전세사기가 많은 경우에는 간단하게라도 알아두시는 것이 좋습니다.

집주인의 신분증의 위조 여부 확인하기
임대차 계약 체결 당사자의 얼굴과 신분증의 얼굴을 대조하기
부동산 등기부등본은 임대차 계약 체결 직전과 보증금의 잔금 지급 직전에 각각 발급하기
신분증의 인적사항, 등기부등본의 인적사항, 계약서의 인적사항 대조하기
보증금을 송금할 은행 계좌의 예금주와 집주인의 이름 대조하기
임대차 계약 체결 당사자의 얼굴과 신분증의 얼굴을 대조한 결과 애매한 부분이 있다면, 계약 체결 당사자에게 보증금을 지급할 은행 계좌의 예금주 주민등록번호 확인을 요청한 후 부동산 등기부등본의 주민등록번호와 대조해야 합니다.

6번의 경우 보통 이렇게까지 하기 어려울텐데요, 전세금이 고액이고 각종 보험으로 커버가 안될 경우 고려해볼 수 있겠죠.

집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우

집주인과 직접 계약을 체결하는 것이 아니라 집주인의 대리인과 계약을 체결하는 경우, 그 대리인에게 대리권이 있는지 확인해야 합니다.

보통 대리권은 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서로 확인하는 경우가 많은데, 가능하다면 집주인에게 대리권을 준 것이 맞는지 확인해야 합니다.

가능하다면 집주인과 직접 대면해서 계약하되, 불가피한 경우 대리권 유무를 확인할 것
집주인과 대리인의 관계 확인(가족 여부 등) 후 전세금이 고액이거나 의심스러운 상황이 있다면 철저한 확인이 필요함
대리인이 가족이든 아니든 대리권 서류 확인하기
- 임대차 계약 체결에 관한 위임장, 위임장에는 인감도장이 찍혀 있을 것
- 그 인감도장에 관한 인감증명서(발급일 확인)
- 집주인의 신분증 사본 등
대리인의 신분증 확인하면서 위임장에 적힌 대리인의 인적사항과 대조하기
집주인과 영상 통화하여 신분증 얼굴과 대조한 후 집주인에게 대리권 줬는지 물어볼 것
대리권 서류와 부동산 등기부등본의 인적사항 대조하기
특별한 사정이 없는 한 보증금은 대리인이 아니라 집주인의 계좌로 직접 송금하기

사실관계(2021나17754 판결)

집주인C는 여러 군데 부동산 중개사무소에 보증금 200만원에 월세 27만원으로 중개를 의뢰하였음
세입자 A와 B는 중개보조원E의 소개로 보증금 1500만원, 월세 10만원으로 임대차계약을 체결함
세입자들은 계약금 50만원을 다른 중개보조원G의 계좌로 송금하였고 잔금 1450만원은 집주인 C의 계좌로 송금하였음
중개보조원 E는 집주인 C에게 전화하여 다른 계약 건의 돈이 피고의 계좌로 잘못 입금되었으니 빨리 돌려달라고 함
집주인은 당시까지 임차인이 누구인지 몰랐기 때문에 중개보조원E가 알려주는 다른 중개보조원 G의 계좌로 1,450만원을 다시 송금함
중개보조원 E는 보증금 100만원, 월세 28만원으로 작성된 부동산 임대차계약서를 집주인C에게 전달함

중개보조원의 전세사기 형사판결

중개보조원은 이 사건을 포함한 7명으로부터 9600만원을 편취했다는 이유로 징역 1년 10개월을 선고 받았음

유리한 정상
- 피고인이 이 사건 범행을 자백하고 있는 점
- 피고인에게 동종 범행으로 처벌받은 전력은 없는 점
- 피고인이 자수한 점 등
불리한 정상
- 피고인이 다수의 피해자를 상대로 반복적으로 이 사건 범행을 저지른 점
- 피고인이 문서를 위조하면서 범행을 저지르는 등 범행수법이 불량한 점
- 피고인이 피해자들과 합의하는 등 피해회복을 위한 노력을 한 것으로 보이지는 아니한 점
- 이 사건 피해액의 규모가 비교적 큰 점 등
그 밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 제반 사정을 종합하여 주문과 같이 형을 결정함

중개보조원E는 2017. 12.경 부동산 중개보조원으로 근무하던 중, 보증금을 적게 받는 대신 월세를 많이 요구하는 원룸 임대인들의 의뢰 조건과 달리 임차인으로부터는 보증금을 많이 받고 월세를 적게 받는 조건으로 임대차계약서를 작성하여 보증금 차액을 편취하기로 같은 공인중개사 사무실의 중개보조원인 G와 공모하여 2018. 4. 18.경부터 2019. 2. 9.까지 사이에 7회에 걸쳐 세입자들을 포함한 7명으로부터 보증금 차액 합계 9,600만 원을 편취하였다'는 범죄사실로 2020. 7. 1. 울산지방법원에서 징역 1년 10월의 형을 선고받았음

세입자의 보증금 반환 청구

집주인이 중개보조원에게 대리권을 줬을까?

세입자들은 집주인이 중개보조원에게 임대차 계약을 체결할 대리권을 수여했다고 주장함

법원은 이와 관련하여 중개를 의뢰하고 보증금을 지급 받을 계좌번호를 알려준 사실은 인정되지만 반전세에 관한 임대차 계약을 체결할 대리권을 수여한 것은 아니라고 판단함

2021나17754
앞서 든 각 증거들에 의하면, 피고가 E에게 이 사건 원룸의 임대차계약에 관한 중개를 의뢰하고 보증금을 지급받을 계좌번호를 알려준 사실은 인정되나, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는, 피고가 E에게 이 사건 원룸에 관하여 이 사건 임대차계약(보증금 1,500만 원, 차임 월 10만 원)을 체결할 대리권을 수여하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 위 주장은 이유 없다.

기본대리권이 없어서 집주인의 표현대리 책임이 부정됨

표현대리가 성립하려면 기본대리권이 있어야 하는데 법원은 아래의 이유를 근거로 집주인이 중개보조원에게 기본대리권을 수여하지 않았으므로 집주인에게 표현대리 책임이 인정되지 않는다고 판단함

이 사건의 경우 대리권의 존재를 확인할 만한 서류(위임장, 인감증명서, 신분증 사본 등)가 전혀 없었음
공인중개사에게 임대차계약 체결 대리권까지 위임하는 것은 이례적임
집주인이 보증금 100만원에 월세 28만원으로 하는 임대차계약서를 전달 받고 세입자를 입주하게 하였는데 이를 두고 기본대리권을 수여했다고 단정할 수 없고, 집주인이 중개 의뢰한 조건(보증금 200만원에 월세 27만원)과 최종 임대차 계약 조건(보증금 100만원에 월세 28만원)이 큰 차이가 없어서 별 다른 이의가 없었던 것임

2021나17754
표현대리가 성립하기 위하여는 무권대리인에게 법률행위에 관한 기본대리권이 있어야 하는바, 앞서 든 각 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 이 사건 임대차계약서에 피고의 도장이 날인되어 있을 뿐 인감증명서, 위임장, 신분증 사본 등 대리권의 존재를 확인할 만한 서류가 전혀 첨부되어 있지 않은 점, 피고가 이 사건 원룸에 관하여 E에게 전속적으로 관리·중개를 위임했다고 볼 증거가 없고, 거래계의 관행이나 실정에 비추어, 임대인이 공인중개사에게 단순히 임대차계약의 알선·중개를 의뢰하는 수준을 넘어 임대차계약체결 자체에 관한 대리권까지 위임하는 경우는 이례적인 점, 피고가 E으로부터 보증금 100만 원, 차임 월 28만 원으로 하는 임대차계약서(을 2호증)를 전달받고 원고에게 이 사건 원룸을 인도하여 사용·수익하게 하였으나 이는 피고가 E에게 중개의뢰한 조건(처음에는 보증금 200만 원, 차임 월 27만 원이었으나, 최종적으로 보증금 100만 원, 차임 월 28만 원으로 변경하였다)과 동일하게 계약이 체결된 것으로 믿었기 때문에 별다른 이의 없이 E이 체결하였다는 임대차계약(보증금 100만 원, 차임 월 28만 원)을 승인 내지 추인한 것으로 볼 여지가 있고, 이를 두고 피고가 사전에 E에게 이 사건 원룸에 관하여 임대차계약을 체결하는 등으로 관리·처분할 수 있는 기본대리권을 수여하였기 때문이라고 단정할 수 없는 점 등에 비추어 보면, 원고가 제출한 증거만으로는 피고가 E에게 이 사건 원룸과 관련한 어떠한 기본대리권을 수여하였다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다.

세입자의 과실로 집주인의 표현대리 책임이 부정됨

집주인에게 표현대리 책임이 인정되기 위해 세입자가 봤을 때 중개보조원에게 임대차계약을 체결할 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있어야 합니다.

법원은 정당한 이유가 인정되기 위해서는 세입자가 선의 무과실이어야 하는데, 계약 당시 대리권 서류가 없었던 점, 집주인의 전화번호가 있었는데 확인하지 않았던 점을 고려하여 과실이 있다면서 집주인에게 표현대리 책임을 인정하지 않았습니다.

2021나17754
설사 E에게 이 사건 원룸에 관한 임대차계약을 체결할 기본대리권이 인정된다 하더라도, 민법 제126조의 표현대리에 해당하여 본인에게 대리행위의 효과가 직접 귀속하기 위하여는 대리행위의 상대방이 자칭 대리인에게 실제로는 대리권이 없다는 점에 대하여 선의·무과실이어야 하고, 정당한 이유의 존부는 자칭 대리인의 대리행위가 행하여질 때를 기준으로 하여 제반 사정을 객관적으로 관찰하여 판단하여야 하는데(대법원 2009. 5. 28. 선고 2008다56392 판결 등 참조), 

피고가 E에게 전화로 보증금을 지급받을 계좌번호를 알려준 사실은 앞서 본 바와 같으나, 이 사건 임대차계약체결 당시 피고의 인감증명서나 위임장, 신분증 사본 등 대리권의 존재를 확인할 만한 서류가 없었던 점, 이 사건 임대차계약서상 피고의 전화번호가 있었는데도 불구하고 원고는 피고에게 E의 대리권 유무에 관하여 확인하지 않았는바, 원고는 이 사건 임대차계약체결 당시 임차인에게 통상 요구되는 주의의무를 다했다고 볼 수 없는 점 등에 비추어 보면, 위 인정사실만으로는 원고가 E에게 이 사건 임대차계약을 체결할 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

부당이득 반환 청구

송금의뢰인은 수취인에 대하여 부당이득반환 청구권을 가짐

송금의뢰인과 수취인 사이에 계좌이체의 원인이 되는 법률관계가 존재하지 않음에도 불구하고, 계좌이체에 의하여 수취인이 계좌이체금액 상당의 예금채권을 취득한 경우에는, 송금의뢰인은 수취인에 대하여 위 금액 상당의 부당이득반환청구권을 가지게 되지만(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다51239 판결 참조), 부당이득 제도는 이득자의 재산상 이득이 법률상 원인을 갖지 못한 경우에 공평·정의의 이념에 근거하여 이득자에게 그 반환의무를 부담시키는 것이므로, 이득자에게 실질적으로 이득이 귀속된 바 없다면 그 반환의무를 부담시킬 수 없다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2010다37325,37332 판결 참조).

세입자는 집주인에게 부당이득반환 청구를 할 수 있을까?

세입자는 주위적으로는 계약상 보증금 반환 청구를 하면서 예비적으로는 부당이득반환 청구를 했음

법원은 집주인이 보증금의 잔금을 입금 받은 것은 사실이지만 중개보조원의 계좌로 다시 송금했으며, 중개보조원의 전세 사기 행위에 집주인의 계좌가 이용된 것에 불과하다면서 집주인이 이득한 것이 없으므로 반환할 것도 없다고 판단함

2021나17754
피고가 2019. 2. 9. 위 돈을 송금받자마자 E의 요청으로 E이 지정하는 G의 계좌로 위 돈을 다시 송금한 사실, E은 이 사건 임대차계약과 관련한 형사사건에서 임차인인 원고를 기망하여 보증금 상당액을 편취한 범죄사실로 유죄판결을 선고받은 사실은 앞서 본 바와 같고, 위 인정 사실에 의하면 원고가 피고에게 이 사건 임대차계약에서 정한 보증금을 입금하는 행위가 기망에 의한 처분행위가 되는데, 피고의 계좌는 위와 같은 처분행위에 의해 입금된 돈을 보관·처분하는데 이용된 수단에 불과하여 입금된 돈이 현존하지 않는 한 피고에게 이득이 발생하였다고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.