전세 월세 계약갱신청구권 행사 후 곧바로 해지하면?

세입자가 분노하며 소송한 이유(쇼츠 #33, 2023다258672 판결)과 관련하여 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 임대인에게 갱신요구 통지가 도달한 때 갱신의 효력이 발생합니다. 그런데, 갱신요구에 따라 갱신되면 임차인은 언제든지 계약의 해지 통지를 할 수 있고(중도 해지), 해지통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 따라서 임대차계약의 해지 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 3개월이 지나면 무조건 해지됩니다.

사실관계(ft. 세입자가 분노하며 소송한 이유)

  • 세입자 김땡땡씨는 임대차보증금 2억원, 월세 168만원에 거주하고 있었음
  • 세입자는 3월 9일이 만기이므로 임대차계약 갱신을 요구하는 통지를 하였고, 이 갱신요구 통지는 1월 5일에 임대인에게 도달함
  • 집주인은 월세를 250만원으로 인상하든지 아니면 실거주로 갱신을 거절하겠다고 말함
  • 세입자는 집주인과 다투고 싶지 않아 이사가기로 마음 먹고, 1월 28일 임대차계약을 해지한다는 통지를 하였고, 이 해지 통지는 1월 29일에 임대인에게 도달함
  • 세입자 김땡땡씨는 임대차 계약을 해지한 통지가 1월 29일 도달했으니 그 때부터 3개월 뒤에 해지된다고 주장하면서 4월 30일에 그 때까지의 월세를 지급하고 주택을 반환하였음
  • 집주인 박땡땡씨는 무슨 소리냐면서 세입자가 갱신요구를 했으니 갱신된 날부터 3개월이 지나야 한다고 주장함
  • 집주인은 임대차 계약은 세입자의 갱신요구에 의해 3월 10일부터 갱신되고, 그 때부터 3개월이 지난 6월 9일에 해지되는 것임
  • 집주인은 6월 9일까지 발생한 월세를 공제하고 보증금을 반환하였음
  • 세입자는 나머지 약 두달치 월세를 반환해달라고 소송을 제기함
2023다258672 판결

가. 원고는 2019. 3. 4. 피고로부터 이 사건 부동산을 임대차기간 2019. 3. 10.부터 2021. 3. 9.까지, 임대차보증금 200,000,000원, 월 차임 1,680,000원으로 각 정하여 임차하였다.

나. 원고는 피고에게 임대차계약의 갱신을 요구하는 통지를 하였고 이는 2021. 1. 5. 피고에게 도달하였으나, 2021. 1. 28. 다시 ‘앞선 계약갱신 요구로 임대차계약이 갱신되었으나 갱신된 임대차계약의 해지를 통지하므로 피고가 이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 임대차계약이 해지된다.’는 통지(이하 ‘이 사건 통지’라 한다)를 하였다. 이 사건 통지는 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였다.

다. 원고는 이 사건 통지가 도달한 후 3개월이 지난 2021. 4. 30. 피고에게 그때까지의 월 차임을 지급하고 이 사건 부동산을 인도하였다. 한편 피고는 임대차계약이 2021. 6. 9. 해지되었음을 전제로 원고에게 2021. 6. 9.까지 발생한 월 차임을 공제한 임대차보증금과 장기수선충당금을 반환하였다.

갱신 VS. 해지

원심 법원은 임대차 계약 해지는 임대차 계약이 갱신 기간이 개시된 후부터 발생하기 때문에 6월 9일을 기준으로 미지급 된 월세를 공제하고 보증금을 반환해야 한다고 판단하였습니다.

<원심>
원고는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 2021. 1. 4. 계약갱신을 요구하였고, 피고는 정당한 사유를 들어 거절하지 못하였으므로 임대차계약은 2021. 3. 10.부터 2023. 3. 9.까지 갱신되었다. 원고의 이 사건 통지는 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전인 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였으나 이 사건 통지에 따른 해지의 효력은 갱신된 임대차계약 기간이 개시되는 2021. 3. 10.부터 3개월이 지난 2021. 6. 9.에 발생한다. 2021. 6. 9.을 기준으로 차임을 정산하면 피고가 원고에게 반환할 임대차보증금은 없다.

그러나, 대법원은 임대차 계약의 갱신 기간 개시 여부와 관계 없이 임대차 계약 해지는 통보가 도달한 날부터 발생하므로 4월 29일을 기준으로 미지급 된 월세를 공제하고 보증금을 반환해야 한다고 판단하였습니다.

  • 임차인의 갱신요구가 있으면 임대인에게 갱신거절 사유가 없는 한 갱신요구가 임대인에게 도달한 때부터 효력이 발생합니다. 따라서 갱신 기간이 개시되지 않았더라도 일단 갱신은 된 것임
  • 그런데, 임차인의 갱신요구에 따라 갱신이 되면 임차인은 언제든지 중도 해지를 할 수 있음
  • 그런데 중도 해지는 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생하므로 계약해지 통지가 임대인에게 도달한 후 3개월이 지나면 효력이 발생함
  • 따라서 임대차계약의 갱신 기간이 개시되지 않았더라도 갱신된 후 중도 해지를 하면 해지 통보가 도달한 때부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하는 것임
대법원 2024. 1. 11. 선고 2023다258672 판결
주택임대차보호법 제6조의3 제1항은 “임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.”라고 하여 임차인의 계약갱신요구권을 규정하고, 같은 조 제4항은 “제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다.”라고 규정한다. 한편 주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 “제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”라고 규정한다.

이러한 주택임대차보호법 규정을 종합하여 보면, 임차인이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따라 임대차계약의 갱신을 요구하면 임대인에게 갱신거절 사유가 존재하지 않는 한 임대인에게 갱신요구가 도달한 때 갱신의 효력이 발생한다. 갱신요구에 따라 임대차계약에 갱신의 효력이 발생한 경우 임차인은 제6조의2 제1항에 따라 언제든지 계약의 해지통지를 할 수 있고, 해지통지 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하며, 이는 계약해지의 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 임대인에게 도달하였더라도 마찬가지이다.
2023다258672 판결
원심판결의 이유를 위와 같은 법리에 비추어 살펴본다. 원고의 갱신요구 통지가 2021. 1. 5. 피고에게 도달함으로써 임대차계약은 갱신되었다. 그 후 원고의 갱신된 임대차계약 해지 취지가 기재된 이 사건 통지가 2021. 1. 29. 피고에게 도달하였는바 그로부터 3개월이 지난 2021. 4. 29. 갱신된 임대차계약의 해지 효력이 발생하였다. 이 사건 통지가 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기 전에 피고에게 도달하였다고 하여 갱신된 임대차계약 기간이 개시되기를 기다려 그때부터 3개월이 지나야 이 사건 통지에 따른 해지 효력이 발생하는 것은 아니다. 따라서 원심으로서는 임대차계약의 해지효력이 발생한 2021. 4. 29.을 기준으로 미지급 차임 등을 공제하고 남은 임대차보증금 및 장기수선충당금이 있으면 피고가 이를 원고에게 반환하도록 하는 판단을 하였어야 한다.