임차인의 계약갱신청구권에 대하여 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절한 후 제3자에게 매도하였다면, 정당한 사유가 없을 경우 손해를 배상해야 합니다. 손해배상액 계산은 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액으로 하거나 임차주택이 갱신되었을 경우 증액된 보증금과 임차 주택과 동일한 수준의 아파트를 임차하는데 필요한 보증금의 차액에 대하여 2년간의 대출이자 상당액으로 합니다.
실거주 갱신거절 손해배상 인정 판례
인테리어 공사하다가 매도했다는 경우
집주인이 실거주를 이유로 갱신거절하였다고 주장하였으나 법원은 아래와 같은 이유로 집주인에게 실제 거주할 의사는 없었다고 보이고, 오히려 매도할 의사로 갱신 거절하였다고 보이므로 집주인은 갱신거절로 인한 손해를 배상해야 한다고 판시하였습니다.
- 집주인은 계속하여 세금 혜택을 받기 위해 주택을 매도할 예정이라고 말하면서 세입자가 협조할 경우 이사비를 지원하겠다고 말함
- 집주인은 임차 주택에 전입신고 한지 3개월 만에 매도함
- 집주인은 주택을 매도하여 세금 혜택을 입었음
- 집주인이 주택을 매도할 의사를 포기했다고 볼 만한 사정변경이 없었음
- 집주인이 실거주 의사가 있다고 주장했는데, 이러한 실거주 의사를 번복할 만한 사정변경이 없었는데도 주택을 매도하였음
- 집주인은 갱신을 거절할 당시 이미 주택 매수자를 실질적으로 확보하였음
- 집주인은 대대적인 인테리어 공사(약 2억원)를 하다가 매수자가 나타나서 매도한 것 뿐이라고 주장하지만 인테리어 공사는 견적서만 제출하였을 뿐이고, 실제 지출된 비용은 500만원 뿐임
- 집주인은 전입신고 했으나 전입한 이후 관리비가 평균 보다 훨씬 적은 금액이었음
임대차 계약기간 중 제3자에게 매도한 경우
법원은 아래와 같은 이유로 집주인의 갱신거절에 정당한 사유가 없다고 판단하였습니다.
- 집주인은 임대차 계약 중 임차인이 갱신을 요구하자 계약기간 중 제3자에게 매도하였음
- 집주인이 자신 또는 딸이 임차 주택에 거주할 목적이 있었다고 주장하지만 인정할만한 증거가 없음
- 집주인은 매도 후에도 자신이 거주할 것을 전제로 임차인에게 이사 날짜를 문의함
갱신거절 손해배상액 계산 방법
손해배상 액수 계산 방법에는 3가지가 있는데, 법원은 계산 방법을 선택하는 것이 아니라 임차인이 청구하는 방법과 금액을 기준으로 판단할 뿐입니다.
만약 집주인이 새로운 임차인에게 임대하였다면 임차인은 보통 2호에 따른 배상액을 청구하지만 집주인이 매도한 경우에는 2호로는 계산할 수 없습니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항 제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
1호에 따라 손해배상을 청구한 경우
집주인이 제3자에게 임차 주택을 매도한 사건에서 임차인은 1호에 따라 계산된 배상액을 청구하였습니다.
예를 들어 전세금이 18억원이라면, 이를 월세로 환산한 금액은 825만원이고, 3개월치는 2,475만원입니다.
참고로 법원에서 판결 당시 환산율은 2.5% 였으나 현재 환산율은 5.5%입니다.
- 18억원 X 5.5% / 12개월 = 825만원
- 825만원 X 3개월 = 2,475만원
원고가 구하는 제6조의3 제6항 제1호 "갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분에 해당하는 금액"에 따라 손해배상액을 산정하면, 11,250,000원[= 환산월차임 3,750,000원(= 임대차보증금 1,800,000,000원 × 주택임대차보호법 제7조의2 제2호에 따라 산정한 이율 연 2.5% ÷ 12개월) × 3개월]이다.
불법행위 손해배상으로 청구한 경우
(1) 먼저 임차인이 새로운 임대차 계약에 따라 지급한 보증금과 기존 보증금의 차액을 손해배상으로 구하였으나, 법원은 새로 이사간 곳과 기존 주택이 동일한 수준으로 인정하기 어렵다고 판단하였습니다.
(2) 법원은 집주인의 불법행위로 인한 손해는 임차주택이 갱신되었을 경우 증액된 보증금과 임차 주택과 동일한 수준의 아파트를 임차하는데 필요한 보증금의 차액에 대하여 2년간의 대출이자 상당액이 손해라고 판시하였습니다.
- 법원은 임차인이 동일한 수준으로 이사하는데 필요한 전세금은 집주인이 임차 주택을 매도한 금액(3억원)의 60%(1.8억원)라고 평가하였음
- 법원은 기존 임대보증금(8900만원)이 갱신되었을 경우 5% 증액이 가능하므로 9,345만원(=8900만원 X 1.05)이라고 평가함
차액에 5% 금리를 곱하여 2년간 계산하면 대출이자는 8,665,000원입니다.
- (180,000,000원 – 93,450,000원) × 민법상 연 5% × 2년
- =86,550,000원
또한, 법원은 중개수수료와 이사비 합계 512,000원(중개수수료 312,000원 + 이사비 증가분 200,000원)을 통상손해로 인정하였습니다.
다만, 법원은 재산적 손해의 배상에 의하여 회복할 수 없는 정신적 손해가 발생하였다면, 이는 특별한 사정으로 인한 손해이므로 위자료 청구 부분은 인정하지 않았습니다.