임차인의 계약갱신청구에 대하여 임대인의 갱신거절에 정당한 사유가 없다면 부당한 갱신거절이므로 임차인에게 손해를 배상해야 합니다. 손해배상 계산은 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임에서 갱신거절 당시 기존 환산 월차임을 공제한 차액에 2년을 곱하여 계산합니다.
실거주 손해배상 인정한 판례
한달 만에 새로운 임차인에게 임대한 경우
임대차 계약(보증금 5000만원, 월세 250만원)
임차인은 갱신해서 계속 거주하고 싶다는 문자 보냄
집주인은 갱신 거절 문자 보냄(저희가 들어가야 되는 상황을 이해하시고 만기가 되면 이사 가시는 걸로 해주세요.)
임차인이 부동산 인도함
집주인은 다른 사람에게 임대함(보증금 5000만원, 월세 400만원)
임차인은 갱신거절로 손해를 입었다며 임대인에게 손해배상 소송 제기
집주인은 정당한 사유가 있었다고 주장하였습니다.
- 집주인은 실제로 거주하기 위해 갱신 청구를 거절한 것이라고 주장함
- 집주인은 임차주택으로 이사하기 위해 기존 주택을 매도하려고 노력하였으나 부동산 경기 침체로 매도하지 못하였다고 말함
- 집주인은 월세로 생계를 유지하기 때문에 장기간 공실로 방치할 수 없어 다시 임대한 것이라고 하며 정당한 사유가 있었다고 말(주택임대차보호법 제6조의 3 제5항)
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.
그러나, 법원은 아래와 같은 이유로 집주인의 손해배상 책임을 인정하였습니다.
- 집주인은 기존 임차인이 나가고 한 달만에 새로운 임차인과 계약하였음
- 집주인은 임차주택에 하루도 거주한 사실이 없고, 계속 강원도 주택에 거주하고 있음
(1) 피고는 원고로부터 이 사건 부동산을 인도받은 후 불과 약 한 달 만에 이 사건 부동산에 관하여 새로운 임차인과 임대차계약을 체결하고 인도까지 마쳤다.
(2) 피고는 이 사건 부동산에 단 하루도 거주하지 않았고, 현재까지도 강원 홍천군 F에 소재한 기존 주택에서 계속 거주하고 있다.
(3) 피고는 아들인 G의 사업자금을 마련하기 위해 시가 약 3억 8,000만 원 상당의 위 기존 주택을 매도하고 시가 25억 원 상당의 이 사건 부동산에서 거주하고자 하였다고 주장하나, 당시 피고는 노령으로 아내의 병원비를 비롯한 생활비 전반을 이 사건 부동산의 임대수익에 의존하고 있었고, 피고의 주장대로라면 목돈이 필요한 상황이었음에도 E과 새로운 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금은 증액하지 않고, 월차임만 400만 원으로 증액하였으므로, 피고의 이러한 주장을 쉽사리 받아들이기 어렵다.
(4) 피고는 원고와 대화하면서 이 사건 임대차계약에서 정한 월 250만 원의 차임이 적다는 취지로 말하였고, E과 체결한 임대차계약에서 기존 차임보다 150만 원이나 증액된 400만 원으로 차임을 정하였는바, 피고에게 그와 같은 이익이 원고에 대한 갱신거절 및 새로운 임대차계약의 동기가 되었을 가능성이 매우 높아 보인다.
실제 거주 없이 3개월만에 임대한 경우
집주인은 제3자에게 임대한 경위에는 아래와 같이 정당한 사유가 있었다고 주장했습니다.
- 집주인은 임차 주택으로 이사하였으나 심한 피부병, 대학원 졸업 등으로 다시 종전 주택으로 이사함
- 집주인의 남편이 화장실에서 넘어져 다치는 바람에 넓은 아파트로 이사할 필요성
- 집주인은 거주하던 주택을 전세 매물로 내놓음
법원은 아래와 같은 이유로 집주인의 갱신거절에 정당한 사유가 있었다고 보기 어렵다고 판단하면서 집주인의 손해배상 책임을 인정하였습니다.
- 3개월만에 퇴거함
- 전입신고 안함
- 이사를 위한 출입증 발급 사실 없었음
- 전기사용료와 상하수도 사용료를 보면 실제 거주했다고 보기 어려움
- 집주인이 거주하던 주택을 뒤늦게 전세 매물로 올린 점
- 집주인이 재건축이 논의되는 오래된 주택으로 이사올 특별한 이유가 없다고 보임
- 집주인이 거주하던 주택 중 안방을 제외하고 나머지 부분을 지인 부부에게 부분 임대하였다고 주장하는데, 이러한 계약은 극히 이례적임
- 집주인은 기존 임차인과 보증금 증액에 대하여 3년간 협의해 왔음
- 집주인은 새로운 임차인과 2.7억원이 증액된 임대차 계약을 체결하였음
계약갱신요구 거절 손해배상액 계산 방법
보증금을 월세로 환산하기 위해 곱하는 비율
임대보증금을 월세로 환산한 금액(환산월차임)을 구하기 위해 5.5%를 곱한 후 12개월로 나누고, 기존 월세와 합산합니다.
여기서 5.5%를 곱한 이유는 주택임대차보호법 제7조의 2에 따르면 1호와 2호 중 낮은 비율을 곱하게 되는데, 1호는 10%이고, 2호에서 기준금리는 현재 3.5%이고, 대통령령으로 정하는 이율은 2%이므로 더하면 5.5% 입니다.
1호(10%)와 2호(5.5%) 중 낮은 비율은 2호의 5.5%입니다.
주택임대차보호법
제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다.
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율
주택임대차보호법 시행령
제9조(월차임 전환 시 산정률)
① 법 제7조의2제1호에서 “대통령령으로 정하는 비율”이란 연 1할을 말한다.
② 법 제7조의2제2호에서 “대통령령으로 정하는 이율”이란 연 2퍼센트를 말한다.
집주인이 월세를 150만원 인상한 경우
집주인은 기존 임차인에게 월세 250만원으로 임대하다가 갱신거절 후 월세 400만원으로 임대하였습니다.
(1) 집주인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산 월차임
- (5000만원 X 5.5%) / 12개월 + 월세 400만원 = 4,229,166원
(2) 집주인이 기존 임차인에게 갱신거절 당시 환산 월차임
- (5000만원 X 5.5%) / 12개월 + 월세 250만원 = 2,729,166원
(3) 1번과 2번의 차액
- 4,229,166원 – 2,729,166원 = 150만원
(4) 환산 월차임 차액의 2년분
- 150만원 X 24개월 = 3600만원
전세로 임대하다가 반전세로 임대한 경우
집주인은 기존 임차인에게 7.9억원에 전세로 임대하다가 갱신거절 후 제3자에게 10억원 및 월 50만원으로 반전세로 임대하였습니다.
(1) 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임은 2,583,333원입니다.
- (1,000,000,000원 × 0.0252) ÷ 12개월) + 500,000원
(2) 갱신거절 당시 환산월차임은 1,645,833원입니다.
- (790,000,000원 × 0.0253) ÷ 12개월
(3) 1번과 2번의 차액에 24개월을 곱하면 손해배상액은 22,500,000원입니다.
- 937,500원
- = (① – ②) × 24개월