갱신 거절시 이거 모르면 X됨(쇼츠#11)과 관련하여 실거주 입증책임을 누가 부담하는지, 실거주 갱신거절 인정 및 부정 판례를 정리하면서 실거주 증명자료와 준비자료, 주의사항을 정리해보겠습니다.
실거주 입증책임
계약갱신청구권 집주인 실거주 입증책임
그 동안 하급심 판례에서 실거주는 임차인에게 입증책임이 있다고 판시하였으나 최근 대법원 판례에 따르면 실거주 입증책임은 임대인에게 있습니다.
따라서 임대인은 실거주를 입증하기 위해 실거주를 위해 통상적인 사전조치, 준비조치 등 객관적 자료를 제출하면 됩니다.
대법원 2023. 12. 21. 선고 2023다263551 판결
'실거주요건 조항'은 임차인의 계약갱신요구권에 대한 권리장애사실 또는 권리저지사실에 해당하므로 이에 대한 주장 ·증명책임은 임대인에게 있고, 비록 같은 항 단서 제1 내지 7호와 같이 과거 사실에 관한 것이 아니라 향후의 구체적 계획이나 장래의 사정에 관한 것이지만, 오로지 임대인에게 전속된 사정에 관한 것이어서 다른 사유에 비해 임차인이 증명하기 어려운 반면 임대인이 스스로 실거주를 위한 통상적인 사전조치나 준비조치 등 간접사실에 관한 객관적 자료를 제출하는 등의 방법으로 해당 사유의 존재를 충분히 증명할 수 있으므로, 다른 계약갱신 거절사유와 달리 취급할 별다른 근거가 없다.
실거주 증명자료
집주인이 실거주 증명을 위해 준비할 것
- 이삿짐 업체 예약하기
- 종전 거주 주택을 매물로 내놓기
- 이사갈 집에 입주청소, 인테리어 업체 등 계약하기
- 이사할 때 관리사무소 출입증 받기
- 이사 후 실제 거주하기
- 이사 후 전입신고
- 기타 등등
기타 집주인이 실거주 증명을 위해 주의해야 할 사항
- 본인 또는 직계가족이 실제 거주할 계획임을 일관되게 계속 언급할 것
- 본인 또는 직계가족이 실제 거주해야 할만 특별한 이유를 준비할 것
- 추후 실제로 이사하여 거주할 것
- 전입신고할 것
기타 집주인이 주의해야 할 사항은 아래의 링크를 참고해주세요.
실거주 갱신거절 부당하다는 판결
이미 별도의 거주 공간이 있는 상황(ft. 갱신 거절시 이거 모르면 X됨)
법원은 임대인이 이미 별도의 거주 공간을 확보하여 사용 중인 상황에서 한 건물을 함께 사용하는 상황이 불편하게 느껴져 내보내고 임대인 본인이 사용하겠다고 말한 것은 임대인이 실제로 사용하겠다는 것 보다는 내보내려는 취지로 이해된다고 판단했습니다.
특히 갑자기 손자가 거주할 예정이라고 변경한 것은 이러한 추측(임대인이 직접 사용하겠다는 것이 아니라 내보내려는 취지로 이해됨)을 뒷받침함
2023다263551 판결
2) 원고가 주택임대차보호법 제6조 제1항의 기간 내에 통지한 계약갱신 거절사유는 '원고와 피고가 층을 나누어 한 건물을 같이 사용하는 상황이 임대인인 원고에게 불편하게 느껴져 임차인인 피고를 내보내고 원고가 사용하겠다.'는 취지로, 이는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호 중 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'를 계약갱신 거절사유로 주장한 것으로 볼 수 있다. 그런데 위 통지의 내용 및 취지는 이미 별도의 거주 공간을 확보하여 사용 중인 원고가 실제로 임대차 목적 주택을 주거로 사용하겠다는 취지라기보다는 단지 임차인인 피고를 내보내려는 취지로 볼 여지가 많고, 그 후 원고가 아무런 경위나 사정의 설명 · 제시도 없이 제1심 변론종결 직전에 '원고의 손자가 임대차 목적 주택에 거주할 예정이다.'라고 주장한 사실도 이를 뒷받침한다. 즉, 이는 원고가 당초 통지한 계약갱신 거절사유와 다른 내용임은 물론 그 자체로 '임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우'와 모순되는 언동에 해당하므로, 원고가 피고에게 통지한 계약갱신 거절사유가 증명되었다고 보기 어려운 사정에 해당한다.
3) 설령, 원고가 피고에게 계약갱신 거절사유로 '자신이 실제 거주하는 경우'를 통지한 후 사정변경으로 인하여 '자기 손자가 실제 거주하는 경우'를 주장하는 것으로 선해하여 보더라도, 이와 같은 사정변경이 예외적으로 허용되기 위해서는 ① 원고의 계약갱신 거절사유 통지 당시 밝힌 사유, 즉 '자신의 실제 거주' 사유가 존재하였고, ② 그 이후 예측할 수 없었던 객관적인 사정변경이 발생함으로써 원고가 실제 거주할 수 없게 되었으며, ③ 이로 인하여 불가피하게 '자기 손자의 실제 거주' 사유가 발생하게 된 것임을 원고가 구체적으로 주장 · 증명한 경우에 이를 긍정할 여지가 있으나, 원고가 이러한 사정에 관하여 주장 · 증명한 것으로 보이지도 않는다.
실거주 의사 통보 이후에도 매물로 내놓음(ft. 갭투자로는 집주인 하기 힘든 이유)
세입자는 전세 만기 2개월 전에 계약 갱신을 요구하였음
집주인는 계약 만기 되면 내가 실거주 할 계획이다 라며 갱신 요구를 거절함
세입자는 집 주변 전세 매물 시세가 너무 많이 올라 이사 갈 때가 없다는 것을 알고 이사가지 않고 버티기 시작함
이에 집주인은 건물 인도 청구 소송을 제기함
그런데, 세입자가 승소하였고 계속 거주할 수 있게 됨
위와 같은 사실관계에 대하여 법원은 3가지 이유를 들어 집주인 박땡땡씨가 세입자의 갱신 요구를 거절하기 위한 구실로 실거주를 언급했다고 판단함
- 첫째, 집주인 박땡땡씨는 실거주 의사를 통보한 이후에도 해당 아파트를 인근 부동산 중개소에 매물로 내놓았음
- 둘째, 보증금을 반환할 재력이 없으면서도 실거주 의사를 통보한 이후 보증금 반환에 어떤 노력도 하지 않았음
- 셋째, 이사를 위해 진행한 자료를 제출하지 못함
위 판례에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
살피건대 위 증거들에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사실 및 사정, 즉 ① 원고는 2021. 9.경 피고들에게 이 사건 아파트에 실거주할 의사가 있다고 통보하고도 인근 부동산에 이 사건 임대차계약을 승계하는 조건으로 이 사건 아파트를 매물로 내놓은 사실, ② 당시 이 사건 아파트의 인근 부동산 직원도 이 사건 아파트가 매물로 나와 있으나 기존의 임대차계약이 갱신되는 것을 전제로 한 것으로 알고 있었던 점, ③ 원고는 이 사건 임대차보증금을 즉시 반환할 경제적 여력이 없었던 것으로 보이는데 피고들에게 실거주 의사를 밝힌 후에도 이 사건 임대차보증금을 반환하기 위한 어떠한 노력이나 절차를 진행하지 않은 점, ④ 원고가 기존 주거지에서 이사하기 위하여 관련 계약관계를 정리하는 등 이사를 위한 절차를 진행한 자료도 전혀 제출하지 못하고 있는 점, ⑤ 피고들은 원고가 실거주의사를 통보한 이후에도 이와 상반되게 이 사건 아파트를 매도하려는 행태를 보여 원고의 진의를 합리적으로 의심하고 있었던 사정 등에다가 임차인의 계약갱신요구권은 거주기간을 안정적으로 연장하여 임차인의 주거권을 더욱 강화하기 위해 도입된 제도이므로 임대인이 실거주 의사 없이 임차인에게 실거주하겠다고 통보한 사정만으로 계약갱신요구를 거절할 수 있다고 볼 수는 없는 점 등을 종합적으로 고려하면, 원고는 실제 이 사건 아파트에 거주하려는 의사 없이 단지 피고들의 계약갱신요구를 거절하기 위한 구실로 실거주 의사를 전달한 것으로 보여 원고는 피고들의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 할 것이다.
따라서 이 사건 임대차계약은 피고들의 계약갱신요구로 인해 적법하게 갱신되었다고 할 것이어서 이 사건 임대차계약이 2021. 10. 28. 종료되었다는 전제에 있는 원고의 이 사건 청구는 이유 없다.
내용증명과 통화내용이 다른 경우
법원은 조합원 자격취득을 위해 2년 실거주 요건이 폐지된 점, 실거주 목적이 있음을 내용증명으로 보냈지만 통화할 때는 다른 임차인에게 임차하겠다고 말한 경우 실거주할 의사가 없다고 판단하였습니다.
앞서 본 증거들 및 갑 5호증, 을 5호증 내지 7호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 사정들 즉, 원고들의 2021. 5. 20. 갱신거절통지(기간만료 6개월 전부터가 아니므로 적법한 갱신거절통지는 아니다) 당시 재건축아파트의 조합원 자격취득을 위해 2년 실거주가 필요하다는 사유를 거론하였던 점, 피고의 갱신요구권 행사후에는 2021. 10. 8. 조합원 자격취득을 위한 2년 실거주 요건은 폐지되었지만 실거주목적이 있다는 취지의, 2021. 11. 15. 및 2021. 11. 22. 원고 B 가족이 집수리 후 실거주목적이 있다는 취지의 각 내용증명을 보냈었는데, 2022. 2. 27. 원고 A은 피고와 통화에서 임대인 측의 실거주에 대한 언급은 전혀 없이 2022. 4. 25. 피고가 나가면 그에 맞추어서 세를 놓겠다는 취지로 이야기한 점 등에 비추어볼 때, 원고들은 피고의 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 아파트에 실거주할 의사 없이 표면적으로만 실거주할 의사가 있는 것처럼 행동한 것으로 봄이 상당하다.
수차례 퇴거를 촉구하면서도 입주할 예정을 밝힌 적이 없다가 갑자기 실거주를 언급한 경우
그러나 앞서 본 각 증거에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, 피고가 2021. 10. 5. 카카오톡 메시지로 이 사건 아파트에 관하여 전세계약을 체결하고, 계속 거주하기를 희망한다는 의사를 밝히자, 원고 B은 그로부터 30분 후 '시어머니가 실거주하기로 결정하였다'고 답하였는데, 피고가 계속 거주의사를 밝히기 전까지 D의 실거주 의사 및 필요성이 있음이 객관적으로 드러났음을 알 수 있는 자료가 없고, D의 실거주의사는 피고의 계속 거주 의사 확인 후 30분 만에 갑작스럽게 결정된 것으로 보이는 점, 원고는 2021. 12. 13. 피고에게 내용증명을 보내 이번에는 원고 B이 이 사건 아파트에 실거주 할 계획이라고 하였으나, 원고들은 현재 미국에 거주하고 있는 상태이고, 위 내용증명을 보내기 전까지 피고에게 수차례 퇴거를 촉구하는 카카오톡 메시지를 보내면서 원고 B이 이 사건 아파트에 입주할 예정임을 밝힌 적이 전혀 없으며, 이 사건 임대차계약 기간 만료 무렵 원고 B이 한국에 입국하여 이 사건 아파트에 실거주할 사정이 생겼다는 정황도 보이지 않는 점 등에 비추어 보면, 원고들은 피고의 갱신요구를 거절할 당시 이 사건 아파트에 실거주할 의사 없이 표면적으로만 원고 B 또는 D가 실 거주할 의사가 있는 것처럼 행동한 것으로 봄이 상당하다. 그렇다면 원고가 주장하는 위 사유나 그 제출 증거들만으로는 원고의 계약갱신요구 거절이 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호가 정한 사유에 해당한다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로 원고들의 갱신거절은 효력이 없다.
실거주 갱신거절 인정 판결
실거주 계획을 일관되게 밝힌 경우
피고는, 원고가 내세우는 실거주 목적은 거짓이거나 표면적인 것에 불과하다고 주장하나, 위 인정증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음 각 사정에 비추어 보면 실제 거주할 것이라는 원고의 갱신거절 사유는 충분히 입증되었다고 봄이 상당하다.
① 원고나 원고를 대리한 C는 2021년 1월 13일경, 2021. 4. 4., 4. 5., 4. 22. 피고에게 문자메시지와 내용증명, 이 사건 소 진행 과정에서 원고가 거주할 것이라는 계획을 일관되게 밝혀 왔다. 원고가 이 사건 아파트를 매도나 임대 목적물로 중개를 의뢰한 사실은 없는 것으로 보인다.
② 피고가 제출한 증거들만으로는 C가 실제 이 사건 아파트의 소유자라고 보기 어렵다.
③ 원고가 이 사건 아파트를 매도할지, 피고에게 이 사건 아파트의 임차보증금을 증액할지, 원고가 거주할지 여부는 소유자인 원고가 자유롭게 정할 수 있고, 원고가 피고에게 이 사건 건물의 임대차보증금을 증액하려다가 거주하기로 결정하였다고 하더라고 실제 거주할 의사도 없으면서 피고를 악의적으로 내쫓으려는 것으로 보이지 않는다.
따라서 이 사건 임대차계약은 원고의 갱신거절의 의사표시로 2021. 6. 19. 종료하였다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 특별한 사정이 없는 한 이 사건 아파트를 인도할 의무가 있다.