임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 그 자체로 권리금 회수 방해행위에 해당하며, 주선행위 없이도 손해배상 책임이 성립합니다. 어떤 경우에 임대인이 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다고 볼 수 있는지 정리해보겠습니다.
사실관계
- 임차인은 보증금 3000만원, 월임대료 200만원의 상가에서 식당을 운영함
- 임대인은 수차례에 걸쳐 상가를 자신의 사업목적으로 직접 사용할 것이라 알렸음
- 임대인은 상가 지하층 누수 문제로 보수 공사가 시급하므로 임대차기간이 종료되면 원상회복하라고 요구하였고, 즉시 인도하지 않으면 소송 제기하겠다고 내용증명 보냄
- 이에 임차인은 상가 영업권, 시설, 집기 등을 4500만원에 양도하는 권리금 계약을 체결함
권리금 회수 방해로 인한 손해배상
주선하더라도 계약 체결 거절을 확정적으로 표시한 경우
권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구하기 위해서는 임차인이 신규임차인을 주선했어야 합니다.
다만, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 그 자체로 방해행위에 해당하며(상가임대차법 제10조의 4 제1항 제4호), 주선행위 없이도 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임이 성립합니다.
제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
임차인이 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다.
그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다.
이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.
임대인이 위와 같이 정당한 사유 없이 임차인이 주선할 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부는 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단하여야 한다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결 등 참조).
자신의 사업목적, 누수 보수 공사 등을 이유로 즉시 인도할 것을 요구
법원은 아래의 이유를 들어 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시한 것이고, 권리금 회수를 방해하였다고 판단하였습니다.
- 임대인은 수차례에 걸쳐 상가를 자신의 사업목적으로 직접 사용할 것이라 알렸음
- 임대인은 상가 지하층 누수 문제로 보수 공사가 시급하므로 임대차기간이 종료되면 원상회복하라고 요구하였고, 즉시 인도하지 않으면 소송 제기하겠다고 내용증명 보냄
- 임대인은 상가 인도 청구 소송 제기함
(가) 피고는 2019년 12월경 원고에게 수차례에 걸쳐 2020. 11. 30. 이후로는 이 사건 임대차계약을 갱신하거나 연장하지 않을 것이고, 피고가 이를 사업목적으로 직접 사용할 것이라 알린 상태였다.
(나) 피고는 이 사건 임대차계약의 최종 갱신된 임대차기간이 종료하기 6개월 전인 2021. 6. 30.경 원고에게 '이 사건 상가의 지하층 누수 문제로 보수 공사가 시급하게 되었고, 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 2021. 11. 30. 종료되면 원고가 이 사건 상가를 원상회복하여 인도하여야 하며, 원고가 이를 지체할 경우 인도 등을 구하는 소를 제기할 것이다'란 취지의 내용증명 우편을 보냈다.
(다) 피고는 아직 원고에게 임대차보증금을 반환하지 않아 상가건물 임대차보호법 제9조 제2항에 따라 임대차 관계가 종료하지 않고 여전히 존속하고 있던 2022. 3. 10.경 원고에게 '피고가 수차례 이 사건 상가를 피고의 사업목적으로 사용하기 위해 2021년 계약종료일자에 계약해지를 요청하였음에도 원고가 불응하고 있어 피고의 사업계획에 차질을 초래하고 있고, 최초 계약 후 10년이 도래하는 시점에서 신규 임차인을 주선하겠다고 하면서 피고가 이를 거부할 경우 손해배상을 언급하는 등 비상식적인 행위를 하는 것에 대한 책임은 원고에게 있다'는 취지의 내용증명 우편을 보냈고, 2022. 3. 23. 원고를 상대로 이 사건 상가의 인도를 구하는 소를 제기하였다.
(라) 원고는 2022. 3. 28. 피고에게 '원고가 2022. 3. 24. 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결하였는데 피고가 종전과 같이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와의 임대차계약 체결을 거부한다면 상가건물임대차보호법 제10조의4 제3항에 따른 손해배상책임을 물을 것이니 협조를 부탁한다'는 취지의 내용증명우편을 보냈는데, 피고는 위와 같이 제기한 건물인도청구의 소를 그대로 유지하는 등 원고의 요청에 호응하지 않고 기존 입장을 그대로 유지하였다.
권리금 회수 손해배상 액수
감정 결과에 따라 권리금 평가액은 약 1500만원이고, 임대인은 임차인에게 약 1500만원 및 이에 대하여 소장 송달일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 함
약 700만원의 시설물 상당액은 임차인이 회수했으나 그로 인해 임차인에게 손해가 없었다고 인정할 증거가 없으므로 공제되지 않음
감정인 E의 감정결과, 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 이 사건 상가에서 영위하던 식당 영업을 그 시설과 함께 타에 양도할 때 받을 수 있는 유형 및 무형자산에 대한 권리금 평가액은 총 14,904,000원인 사실을 인정할 수 있고, 이는 원고가 D와 체결한 권리금계약의 권리금보다 낮은 금액인 점을 고려할 때, 특별한 사정이 없는 한 피고는 원고에게 손해배상책임의 이행으로써 14,904,000원 및 이에 대하여 피고의 원고에 대한 권리금 회수 기회 방해행위일 이후로서 원고가 구하는 바에 따라 이 사건 청구취지 및 청구원인 변경신청서 부본 송달일 다음 날인 2023. 9. 8.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
한편, 피고는 손해배상액과 관련하여, 원고가 이 사건 상가의 기존 시설물을 회수하여 갔으므로 그 시설물에 관한 권리금 평가액 상당액인 7,025,000원은 손해배상액에서 공제되어야 한다고 주장한다. 그러나 피고의 주장과 같이 원고가 기존 시설물을 모두 회수하였고영업장소에서 이를 회수한 후로도 그 가치가 그대로 보존되고 있어 원고에게 그에 관한 권리금 평가액 상당의 손해가 없다고 인정할 자료가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 받아들이지 않는다.
상가 누수가 갱신거절 사유에 해당되는지
임대인은 상가에 누수가 발생하여 지하주차장 천정 훼손, 화재경보기 오작동 등으로 시급한 보수공사가 필요한 상황이라고 주장하면서 이는 갱신 거절이 가능한 사유 중 ‘건물이 노후 · 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우’에 해당한다고 주장하였습니다(상가건물임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목).
갱신을 거절할 수 있는 정도의 ‘안전사고의 우려’는 상당한 정도로 건물이 훼손 · 멸실되거나 안전진단 등 객관적 방법에 의하여 건물 붕괴 등 사고 발생 가능성이 확인된 때에만 인정될 수 있습니다.
따라서 단순히 건물의 노후화로 그러할 가능성이 있다는 정도로는 갱신 거절 사유에 해당될 수 없습니다.
먼저 피고가 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절한 데에 정당한 사유가 있었다는 취지의 주장에 관하여 살펴본다. 피고가 들고 있는 상가건물 임대차보호법 제10조 제1항 제7호 나목에서 정하는 '안전사고의 우려'는 상당한 정도로 건물이 훼손 · 멸실되거나 안전진단 등 객관적 방법에 의하여 건물 붕괴 등 사고 발생 가능성이 확인된 때에 인정할 수 있고, 단순히 건물의 노후화로 그러할 가능성이 있다는 정도로는 그 요건을 충족하였다고 보기 어렵다. 피고가 제출한 을 제7 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 의하면 피고가 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 이 사건 상가의 방수 및 보수를 위하여 내부수리 및 페인트공사를 한 것으로 보이기는 하나, 그 공사기간이 2주 정도에 불과하였고 공사금액도 크지 않았던 사정 등에 비추어 볼 때, 위 각 증거만으로는 앞서 본 바와 같은 정도의 안전사고의 우려가 있었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
'안전사고의 우려'는 상당한 정도로 건물이 훼손 · 멸실되거나 안전진단 등 객관적 방법에 의하여 건물 붕괴 등 사고 발생 가능성이 확인된 때에 인정할 수 있고, 단순히 건물의 노후화로 그러할 가능성이 있다는 정도로는 그 요건을 충족하였다고 보기 어렵다.
피고가 제출한 을 제7 내지 9호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 영상에 의하면 피고가 원고로부터 이 사건 상가를 인도받은 후 이 사건 상가의 방수 및 보수를 위하여 내부수리 및 페인트공사를 한 것으로 보이기는 하나, 그 공사기간이 2주 정도에 불과하였고 공사금액도 크지 않았던 사정 등에 비추어 볼 때, 위 각 증거만으로는 앞서 본 바와 같은 정도의 안전사고의 우려가 있었다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.