세입자가 권리금 손해배상 소송에서 패소한 이유(주선X, 고액X)

임차인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구를 하기 위해서는 임차인의 주선행위와 임대인의 권리금 회수 방해행위가 있어야 합니다. 임차인이 임대인에게 신규임차인을 소개는 시켜줬으나 정보를 제공하지 않은 경우 주선했다고 볼 수 있는지 여부, 어떤 경우에 임대인이 현저히 고액의 임대료를 요구하여 새로운 계약 체결 자체를 거절했다고 볼 수 있는지 정리해보겠습니다.

사실관계(ft. 권리금 못 받게 된 이유)

  • 상가 임차인 김땡땡씨는 보증금 5000만원에 임대료 120만원으로 음식점을 운영하고 있었음
  • 상가 임대인 박땡땡씨가 50만원의 임대료 인상을 요구하자,
  • 1.2억원의 권리금 계약을 체결한 신규임차인을 임대인에게 소개함
  • 임대인이 월임대료가 180만원이라고 하자 계약이 성사되지 않음
  • 그 후 임대인은 최종적으로 월 150만원으로 증액을 요구함
  • 임차인은 임대인이 권리금 회수를 방해했다며 손해배상 청구 소송을 제기함
  • 임차인 김땡땡씨는 2가지 이유로 패소하게 됨
1. 기초사실

가. 원고는 2005. 12. 23. C으로부터 포항시 북구 D 지상 건물 중 1층 일반음식점(이하 '이 사건 건물'이라고 한다)을 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 90만 원, 임대차기간 3년으로 정하여 임차하는 내용의 임대차계약을 체결하였다.

나. 원고는 위 임대차계약에 따라 이 사건 건물을 인도받아 그 무렵부터 현재까지이 사건 건물에서 E주점 F점(이하 '이 사건 점포'라고 한다)를 운영하고 있다.

다. 피고는 2007. 4. 16. C으로부터 이 사건 건물을 매수하여 2007. 5. 14. 위 건물에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.

라. 피고는 이 사건 건물에 관하여 원고와 사이에 2009. 6. 1. 차임을 월 1,000,000원으로 변경하는 내용의 임대차계약을, 2011. 6. 1. 차임을 1,300,000원으로 변경하는 내용의 임대차계약을, 2013. 6. 1. 차임을 월 1,200,000원으로 변경하는 내용의 임대차계약을, 2019. 6. 1. 임대차보증금과 차임은 그대로 유지하면서 임대차기간을 2021. 5. 31.까지 연장하는 내용의 임대차계약(이하 '이 사건 임대차계약'이라 합니다)을 각 체결하였다.

마. 피고는 2022. 2. 27.경 원고에게 유선으로 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 취지로 연락하였다.

바. 피고는 2021. 3. 10. 원고를 만나 이 사건 임대차계약의 월 차임을 적어도 50만 원 이상 증액하고 싶은데, 기존 임차인에게는 5% 이상의 차임 증액이 불가능하므로 계약 갱신이 어렵다는 의사를 표시하였고, 이에 원고는 피고에게 새로운 임차인을 주선하였는데 차임 증액 등을 이유로 계약을 거절하면 권리금 문제가 발생할 수 있다는 점을 언급하였다. 원고와 피고는 임대차 계약 체결 후 10년이 경과하면 5% 이상의 차임증액이 가능한지와, 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차 계약 체결을 거절할 경우 권리금을 지급하여야 하는지 여부를 확인한 후 다시 만나 임대차 계약의 갱신 여부를 논의하기로 하였다.

사. 원고는 2021. 3. 29. G에게 이 사건 점포의 시설, 집기비품과 영업권을 양도하고 G로부터 권리금 명목으로 120,000,000원을 지급받는 내용의 상가건물 임대차 권리금 계약(이하 '이 사건 권리금 계약'이라고 한다)을 체결하였다.

아. 원고는 2022. 4. 12. 피고를 만나 신규임차인이 되려는 G를 소개하였는데, 피고는 이 사건 건물에 관하여 임대차보증금은 기존과 같은 50,000,000원, 월 차임은 원고가 임대차계약을 갱신할 경우 1,700,000원으로, G가 임대차계약을 체결할 경우 1,800,000원으로 증액하여 임대차계약을 체결하겠다는 의사를 표현하였다.

자. 피고는 2021. 4. 26. 원고에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않을 경우, 이 사건 임대차계약 종료일인 2021. 6. 1.까지 이 사건 건물을 인도하여 달라는 취지의 내용증명 우편을 송부하였다.

차. 피고는 위 내용증명우편이 송달되지 아니하자 2021. 4. 30. 원고에게 임대차보증금 50,000,000원, 월 차임 1,500,000원으로 이 사건 임대차 계약의 갱신을 원할 경우 연락 바라며 그렇지 않을 경우 2021. 5. 31. 이 사건 임대차계약이 종료되므로 이 사건 건물을 인도하여 달라는 취지의 문자메세지를 보냈다.

권리금 손해배상 소송 패소 이유

상가 임차인의 주선행위가 없었음

첫째, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 책임이 성립하려면 임차인의 주선 행위가 있어야 하고, 임대인이 권리금 회수를 방해해야 합니다.

임차인 김땡땡씨가 임대인 박땡땡씨에게 신규임차인을 소개는 시켜줬지만 인적사항, 자력이나 능력 등에 관한 정보를 제공하지는 않았으므로 주선행위가 없었으므로 손해배상 책임이 성립하지 않음

'임차인이 신규임차인을 주선한다.'는 의미는 임차인이 임대인에게 권리금 계약 체결 사실 등을 알리면서 인적사항이 구체적으로 특정된 신규임차인이 되려는 자를 소개하고 그와 새로운 임대차계약 체결을 위한 협의를 해 줄 것을 요청하는 행위로 해석된다. 그런데 원고가 피고에게 신규임차인이 되려는 G를 소개하여 준 사실은 앞서 본 바와 같으나, 원고가 제출한 증거들만으로는 원고가 피고에게 G의 인적사항을 포함하여 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하는 등으로 신규임대차계약 체결을 위한 협의를 요청하였다고 인정하기에 부족하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

임대인의 방해행위 또는 새로운 계약 체결 자체 거절 없었음

주선행위 없더라도 새로운 계약 체결 자체를 거절했다면 손해배상 책임이 있고, 이 자체가 방해행위에 해당함

  • 임대료감정결과 인상된 임대료가 적정 임대료 130만원 보다 높은 것은 맞지만 현저히 고액은 아님
  • 임대인은 약 15년간 저렴한 수준의 임대료를 증액 없이 유지해 줌

결국 임대인이 현저히 고액의 임대료를 요구하여 새로운 계약 체결 자체를 거절했다고 볼 수 없으므로 임대인은 손해배상 책임이 없음

임대인이 임대차기간이 종료될 무렵 현저히 높은 금액으로 임차보증금이나 차임을 요구하거나 더 이상 상가건물을 임대하지 않겠다고 하는 등 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보이는 경우 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 찾아 권리금 계약을 체결하는 것은 사실상 불가능하므로 이러한 임대인의 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제3호, 제4호에서 정한 방해행위에 해당한다고 볼 수 있고
이 법원의 H감정평가사사무소장에 대한 임료감정촉탁결과에 의하면, 이 사건 건물의 2021. 5. 31. 현재 적정 월 임료는 임대차보증금이 50,000,000원임을 전제로 하여 1,341,000원인 사실이 인정되고, 앞서 본 바와 같이 피고가 원고 내지 신규임차인에게 요구한 월 차임이 1,500,000원 내지 1,800,000원으로, 적정 월 임료보다 금액상으로는 159,000원 또는 459,000원이 더 많고, 비율로는 12% 내지 34% 상당이 높은 점은 인정된다.

그러나 ① 피고가 원고에게 최종적으로 요구하였던 월 차임액 1,500,000원은 적정 차임에 비하여 12% 높아 위 차임이 현저하게 고액이었다고 단정하기 어려운 점, ② 원고가 피고로부터 위와 같은 차임 증액 요청을 받았을 당시 원고가 지급한 월 차임이 적정 월 임료보다 낮은 수준이었던 점, ③ 원고는 2005년경부터 약 15년간 이 사건 점포를 운영하면서 비교적 저렴한 수준의 차임을 지급하여 온 것으로 보이는 점, ④ 피고는 상가임대차법에 따라 매년 5%의 범위 내에서 차임 또는 보증금의 증액을 청구할 수 있었음에도 원고와 최초 임대차계약을 체결할 당시의 임대차보증금을 그대로 유지하였고, 월 차임도 2013년부터 기존 금액을 그대로 유지하였던 점 등에 비추어 보면, 피고가 현저히 높은 금액으로 차임을 요구하여 새로운 임대차계약 체결 자체를 거절하는 태도를 보였다고 보기는 어렵다.

따라서 원고가 제출한 증거들만으로는 임대인인 피고가 임차인인 원고의 권리금 회수를 방해하여 피고에게 손해를 발생하게 하였다고 보기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.