삼삼엠투 불법 여부와 관련하여 숙박시설과 단기임대를 구별하기 위한 판례를 정리하면서 어떤 시설을 갖추었을 때 숙박시설로 판단하고 있는지, 삼삼엠투 불법 기준, 삼삼엠투를 합법적으로 운영하기 위한 조건을 정리해보겠습니다.
에어비앤비 삼삼엠투 차이
삼삼엠투 VS. 에어비앤비
보통 삼삼엠투는 단기임대 플랫폼이고, 에어비앤비는 숙박시설 플랫폼이라고 하는데, 에어비앤비 불법 이슈와 관련하여 삼삼엠투 불법 여부가 문제됩니다.
삼삼엠투를 통해 투숙객을 모집하든 에어비앤비를 통해 투숙객을 모집하든 단기임대와 숙박시설을 구분하는 기준은 집을 빌려줄 때 어떤 시설과 서비스를 제공하는지 여부이며, 단기임대와 숙박시설 구별 기준을 정리함으로써 삼삼엠투 불법 여부를 정리할 수 있습니다.
아래에서는 숙박업, 외국인관광 도시민박업, 단기임대의 차이를 먼저 정리해보겠습니다.
삼삼엠투 단기임대 숙박시설 차이
(1) 숙박업은 공중위생관리법이 적용되고, 외국인관광 도시민박업은 관광진흥법이 적용되며, 단기임대는 민법이 적용됩니다.
(2) 숙박업은 숙박업 신고를 해야 하고, 공중위생관리법상의 각종 의무를 준수해야 합니다.
외국인관광 도시민박업은 관광진흥법에 따라 등록해야 하고 몇 가지 의무가 있으나 공중위생관리법에 비하면 규제 수준이 낮은 편입니다.
단기임대는 세입자의 경우 민법상 전대차 동의를 받아야 하는 것과 세법상 임대소득 신고 문제가 있을 뿐입니다.
(3) 숙박업의 경우 주택이나 오피스텔을 숙박시설로 제공할 수 없고, 외국인관광 도시민박업의 경우 오피스텔과 도시형 생활주택 중 원룸형 주택은 민박시설로 제공할 수 없으나, 단기임대는 제한이 없습니다.
(4) 외국인관광 도시민박업의 경우 도시지역에 위치한 주택 중 사업자가 주민등록을 한 거주 주택만 민박시설로 제공이 가능하고, 외국인만 투숙객으로 받을 수 있습니다. 그러나, 단기임대는 지역 제한, 숙소 제한, 투숙객 제한이 없습니다.
단기임대와 숙박시설 구별 기준이 필요함
위와 같이 단기임대에 해당될 경우 숙박업이나 도시민박업과 같은 법적 제한이 없으므로 단기임대로 취급되는 것이 유리할 것으로 보이는데요.
그렇다면 어떤 경우를 단기임대로 보고 어떤 경우를 숙박시설이나 민박시설로 볼 것인지 구별 기준이 필요합니다.
에어비앤비 또는 삼삼엠투의 불법 여부를 정리하기 위해 단기임대차와 숙박시설이 어떻게 구별되는지 판례를 통해 알아보고, 삼삼엠투를 통해 숙소를 제공하는 것이 합법적인 단기임대차에 해당되기 위한 기준을 정리해보겠습니다.
참고로 에어비앤비는 숙박시설에 가깝기 때문에 불법 이슈를 따로 정리하였습니다. 아래의 글을 참고해주세요.
삼삼엠투 불법 여부
숙박시설 기준 판례
대법원은 복합유통게임 등을 제공하는 업체가 아래와 같은 이유로 숙박시설에 해당한다고 판단하였는데, 그 중 임대차와 숙박시설을 구분할 수 있는 기준만 뽑아서 정리하면 아래와 같습니다.
- 침실에는 침대, 침구, 소파 등이 구비됨
- 용도(숙박과 대실)와 이용시기(주중과 주말)에 따라 요금 구분됨
- 타월과 1회용 면도기, 위생용품 등 제공됨
- 침대시트 교환, 객실 청소, 모닝콜 등 부대서비스 제공 등
2013도7947 판결
영리의 목적으로 손님이 잠을 자고 머물 수 있는 시설 및 설비 등의 서비스를 계속적·반복적으로 제공하는 행위는 법령이 정한 제외규정에 해당되지 않는 이상 법 제2조 제1항 제2호에서 규정한 숙박업에 해당하고, 같은 시설 등에서 복합유통게임 등을 제공한다고 하여 위 숙박업에서 제외되는 것은 아니다.
원심 및 제1심이 적법하게 채택한 증거들에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 피고인이 운영하는 ○○○○○○텔에는 총 48개의 객실이 설치되어 있고, 각 객실은 외부와 완전히 구분·독립되어 있으며, 객실은 VVIP, VVIP스파, VIP, 특실, STANDARD, 단체룸 등 객실의 크기와 설비의 수준 등에 따라 등급이 구분되어 있는 점, ② 각 객실은 침실과 욕실로 나뉘어 있고, 침실에는 침대와 침구, 소파 등이 구비되어 있으며, 욕실에는 욕조와 샤워시설이 갖춰져 있는 점, ③ 각 객실에 구비된 침대와 침구, 욕조와 샤워시설은 일반적인 숙박업소에 비치된 것과 유사한 것으로 간이하게 휴식을 취하기 위한 용도의 것이라고 볼 수 없는 점, ④ 카운터에 비치되어 있는 요금표에 앞서 본 객실 등급 및 용도(숙박과 대실), 이용시기(주중과 주말)에 따라 구분하여 요금이 책정되어 있는 점, ⑤ 손님에게 타월과 1회용 세면백을 제공하였고, 특히 1회용 세면백에는 1회용 면도기 등 위생용품 등이 들어 있으며, 침대시트 교환, 객실 청소, 모닝콜 등 숙박에 필수적인 부대서비스가 제공된 점, ⑥ 위 ‘○○○○○○텔’이 있는 건물은 건축물대장에 숙박업소(여관)로 등록되어 있고, 카운터와 객실 및 객실로 통하는 복도로 구성되어 있어 숙박업소에 적합한 구조와 형태를 갖추고 있는 점, ⑦ 피고인이 성남세무서에 ‘○○○○○○텔’에 대한 사업자등록을 하면서 업태를 ‘숙박’으로 표시한 점, ⑧ 영업장에 설치된 간판이 ‘○○ ○○○○ 텔 ♨’로 되어 있는바.....(생략)
숙박업과 임대업 구분 기준 판례
판례는 부동산임대업과 숙박업의 구별 기준에 관하여 최초 사업 단계에서 받은 인허가와 관련된 근거 법령에 따라 형식적으로 판단할 것이 아니라 건물의 구조, 객실 규모, 요금 산정 방식, 운영 형태 등에 따라 실질적으로 판단해야 한다고 판시하였습니다.
또한, 법원은 서비스드 레지던스업이 수십 개의 객실을 구비한 점, 피고인들이 객실을 유지 관리하는 점, 숙박요금에 서비스 대가도 포함된 점 등을 근거로 민법상 임대차가 아니라 숙박시설에 해당한다고 판단하였습니다.
2008노2324 판결
부동산임대업과 숙박업은 최초사업 단계의 인허가 근거법령에 의하여 형식적으로 판단할 것이 아니라, 건물의 구조, 객실의 규모와 내부설비, 요금의 산정방식 및 수준, 시설의 운영형태, 영업구조, 태양 등에 따라 실질적으로 판단하여야 할 것이다.
또한 피고인들의 영업형태가 일률적으로 '서비스드 레지던스업'에 해당함을 전제로, 서비스드레지던스업이 숙박업에 포섭되는지, 부동산임대업에 포섭되는지를 판단할 것이 아니라, 피고인들의 각 영업의 실질에 따라 개별적으로 판단하여야 할 것이다.
한편, 숙박업은 손님이 잠을 자고 머무를 수 있도록 시설 및 설비 등의 서비스를 제공하는 행위를 계속하여 영리를 목적으로 반복하는 것을 의미하므로, 숙박업에 해당하기 위해서는 단순히 그에 필요한 인적 또는 물적 시설을 구비한 것 외에도 행위의 반복·계속성, 영업성 등을 갖추어야 하고, 그 행위의 의도와 규모, 횟수, 기간(이때 '단기'라 함은 1개월 미만을 의미하는 것으로, 대게 10일 미만으로 이루어질 것이다. 다만, 부동산임대업 역시 다양한 형태로 임대기간을 정하여 임대료를 지급할 수 있는 이상 기간의 장단만으로 부동산입대업과 숙박업을 구별할 것은 아니다), 태양 등의 여러 사정을 종합적으로 고려하여 그에 해당하는지를 사회통념에 따라 판단하여야 할 것이다.
공중위생관리법 위반 판례
법원은 공중위생관리법 위반 사건에 대하여 아래의 시설이나 서비스를 갖출 경우 숙박업을 영위한 것으로 판단하고 있습니다.
- 객실에 샴푸, 수건, 침구류 등 구비
- 침대, 침구류, 냉장고, 조리시설 등 시설 구비
- 객실청소, 타올교체, 세면도구 비치 등 서비스 제공
누구든지 공중위생업인 숙박업을 하고자 하는 자는 공중위생영업의 종류별로 보건복지부령이 정하는 시설 및 설비를 갖추고 시장·군수. 구청장에게 신고하여야 한다.
그럼에도 피고인은 관할관청에 신고하지 아니하고, 2023. 4. 2. 경부터 같은 달 3.경까지 서울 송파구 B건물 G호에 있는 객실에 샴푸, 수건, 침구류 등 숙박에 필요한 시설을 갖추고 인터넷 숙박 예약사이트인 'D'를 통해 예약한 성명불상의 내국인 손님에게 1박 2일간의 숙박료 145,567원을 받고 투숙하게 하여 숙박업을 영업하였다.
피고인은 2021. 3. 9.경 농어촌민박업 등 신고를 하지 않은 위 B(총 3층, 연면적 191.03㎡), D(총 3층, 연면적 99.75㎡) 각 단독주택도 숙박업에 이용하려고 마음먹고, 각 동 내부에 침대, 침구류, 냉장고, 조리시설 등 숙박 및 취사를 위한 시설을 갖춘 다음, 관할관청에 신고하지 아니하고 그 무렵부터 2023. 2. 17.경까지 인터넷 숙박공유사이트 'F'를 통해 숙박객을 모객하고, 위 숙박업소를 찾은 손님들에게 객실청소, 타올교체, 세면도구 비치 등 서비스를 제공하고 1일 23만 원~40만 원의 숙박료를 받는 등 숙박업을 영위하였다(운영기간 내 수익 합계 194,940,519원 상당).
삼삼엠투 불법 기준
단기임대와 숙박시설을 구별하는 기준은 플랫폼이 아님
삼삼엠투를 통해 투숙객을 모집하든 에어비앤비를 통해 투숙객을 모집하든 단기임대차와 숙박시설을 구별하는 기준은 플랫폼이 아니라 숙소에 어떤 시설과 서비스를 제공하는지 여부입니다.
단기임대 숙박시설 구별 기준
삼삼엠투를 통해 모집한 투숙객에게 단기간 숙소를 제공하는 경우, (1) 단순히 집을 빌려주는 것이라면 숙박업 신고가 없더라도 합법적인 단기임대에 해당하지만 (2) 집을 빌려주면서 숙박을 위한 시설과 서비스를 함께 제공한다면 이는 숙박시설에 해당하므로 숙박업 신고가 없는 경우 불법에 해당합니다.
숙박시설로 볼 수 있는 핵심 요소
여기서 말하는 숙박을 위한 시설과 서비스에는 침대, 침구류(베개와 이불), 타올(수건), 1회용 면도기, 1회용 세면도구, 위생용품, 냉장고, 조리도구(냄비, 그릇, 컵, 수저 등), 객실 청소, 모닝콜, 타올 교체, 조식 제공 등이 있습니다.
- 풀옵션 원룸이나 오피스텔에는 침대, 냉장고 등이 구비된 곳도 있으므로 침대나 냉장고 등을 제공했다는 것만으로 숙박시설로 단정하기는 어렵다고 보임
- 보통 삼삼엠투 숙소는 숙박시설이 아니므로 세면도구와 수건을 개인이 준비해와야 한다고 언급되어 있음
에어비앤비 또는 삼삼엠투 합법적으로 운영하기 위한 조건
에어비앤비를 통해 내국인을 투숙객을 모집하고 싶은 경우, 삼삼엠투를 숙박업 신고 없이 합법적으로 운영하고 싶다면 아래의 3가지를 주의해야 합니다.
(1) 타올(수건), 1회용 면도기, 1회용 세면도구, 위생용품은 당연히 제공하면 안됩니다. 이 부분은 대부분의 삼삼엠투 숙소에서도 제공하지 않는 경우가 많은 것으로 보이니 문제되지는 않을 것으로 보입니다.
(2) 객실 청소, 모닝콜, 타올 교체, 조식 제공 등은 100% 숙박 서비스에 해당하므로 당연히 제공하면 안됩니다.
(3) 그렇다면 침구류(베개와 이불), 조리도구(냄비, 그릇, 컵, 수저 등), 헤어드라이기 등 소규모 가전제품 등이 문제되는데, 이 부분을 두고 수사기관이나 법원이 어떻게 판단할지는 의문이 듭니다.
엄격하게 해석할 경우 침구류(베개와 이불), 조리도구(냄비, 그릇, 컵, 수저 등), 헤어드라이기 등 소규모 가전제품 등을 제공하는 것이 당연히 숙박시설에 해당된다고 보입니다. 수건과 세면도구를 제외하고는 에어비앤비와 다를게 없기 때문이죠. 고민이 필요한 부분입니다.