갱신청구권과 갱신거절 날짜 계산 방법(쇼츠#79)과 관련하여 전세나 월세 계약에서 계약갱신청구권 행사 기간과 갱신거절 기간은 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지므로 2개월 전이 정확하게 며칠인지는 중요한 문제입니다. 만기 2개월 전까지 통보를 못하면 원치 않는 갱신이 되거나 또는 갱신이 안되기 때문입니다. 아래에서 2개월 전이 언제인지 날짜 계산하는 방법을 정리해보겠습니다.
갱신거절 기간
집주인의 갱신거절 기간
임대인(집주인)이 전세나 월세 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 임대료 인상 등 계약 조건을 변경하겠다고 통지하지 않으면 전세나 월세 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
계약이 묵시적으로 갱신되면 임대료 등 모든 계약 조건을 동일하게 유지한 채 계약 기간만 2년 더 연장되는 것입니다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
세입자의 갱신거절 기간
마찬가지로 임차인(세입자)이 계약 만기 2개월 전까지 갱신을 거절하겠다고 통지하거나 보증금이나 월세를 내려달라고 요구하지 않으면 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다.
주택임대차보호법
제6조(계약의 갱신)
① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
둘 중 하나만 갱신거절 하면?
결국 동일한 임대료 등 같은 조건으로 계약 기간이 연장되는 것을 막고 싶다면 계약이 만료되기 2개월 전까지 갱신거절을 통보해야 합니다.
여기서 임대인이나 임차인 둘 중 하나만 계약 연장을 거절한다고 통보해도 계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
계약갱신청구권 행사 기간
세입자는 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신청구권을 행사하면 계약 기간을 연장할 수 있습니다.
세입자와 집주인 모두 계약 만기 2개월 전까지 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되지만 여기서 집주인이 갱신을 거절을 통보하면 묵시적 갱신이 안됩니다. 이 때 세입자가 계약 기간을 연장하기 위해 사용할 수 있는 카드가 바로 갱신청구권입니다.
주택임대차보호법
제6조의3(계약갱신 요구 등)
① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
계약갱신청구권 또는 갱신거절 날짜 계산 방법
계약갱신청구권 행사 기간 계산 방법
예를 들어 임대차 계약기간이 2023년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지라면, 초일불산입 원칙과 역산에 따라 2개월 전을 계산하면 2개월 전은 3월 9일 오전 0시이므로, 세입자는 3월 8일까지 갱신청구권을 행사해야 합니다.
- 초일불산입 원칙과 역산 방법은 맨 아래에서 별도로 설명했습니다.
정리하면 계약 만기가 5월 9일이라면, 2개월 전까지 갱신을 거절하거나 갱신청구권을 행사해야 하므로, 세입자는 3월 8일까지 계약 갱신을 요구하는 통지가 집주인에게 도달하도록 해야 합니다.
갱신거절 기간 계산 방법
물론 묵시적 갱신 없이, 계약 기간 연장 없이 계약 만기에 임대차를 종료하고 싶다면 집주인이나 세입자는 3월 8일까지 갱신거절 통보를 해야 하고, 그 통보가 3월 8일까지 도달하도록 해야 합니다.
전세 만기 2개월 전까지 통보하는 것이 아니라 도달이 되어야 함
갱신거절이나 갱신청구권 등 의사표시 통보는 상대방에게 도달되어야 효력이 발생합니다.
따라서 전세계약이나 월세계약에서 2개월 전까지 갱신거절이나 갱신요구를 통보하면 끝나는 것이 아니라 그 통보가 도달되어야만 합니다.
따라서 2개월이 되기 훨씬 전부터 갱신거절이나 갱신요구를 통보하기 시작해야만 2개월 전까지 상대방에게 도달될 수 있습니다. 예를 들어 2개월 전까지 통보하면 되겠지 하고 쉽게 생각하다가 상대방이 연락을 안받거나 하면 2개월을 지키지 못하게 됩니다.
2020가단123673(본소), 2021가단117927(반소) 판결
이 사건 임대차의 만료일인 2020. 3. 1.을 기준으로 기간 만료 1개월 전은, 민법 제159조 제2항을 준용해 그 기산일에 해당하는 날의 전일을 기간일로 하여 기간 역산을 할 경우 2020. 2. 1.의 0시에 만료하므로, 늦어도 1. 31.까지는 계약갱신 요구가 있어야 하는 점, ④ 그런데 피고의 경우 이 사건 갱신요구 통지를 2020. 1. 31. 내용증명우편으로 원고에게 발송하였으므로 원고는 빨라도 그 다음날에야 위 우편물을 수령하였다고 봄이 상당한 점,
2021가단5339532 판결
또한, 이 사건 임대차의 (추가) 갱신 거절의 뜻이 담긴 2021. 10. 29.자 내용증명 우편이 같은 해 11. 1. 피고에게 도달한 사실은 앞서 인정사실에서 보았다. 하지만, 민법 제157조 본문은 "기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다."라고, 같은 법 제160조 제1항은 "기간을 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산한다."라고, 같은 조 제2항은 "주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다."라고 규정하므로, 이 사건 임대차의 기간 만료일인 2021. 11. 30.로부터 역산(逆算)하여 1개월이 되는 날로서, 이 사건 임대차계약 제2조 제3항에 따라 피고에 대한 갱신 거절의 서면통지가 효력을 발생하려면 원고의 갱신 거절의 서면통지가 늦어도 2021. 10. 29.까지 피고에게 도달하였어야 한다고 봄이 타당하다. 원고의 2021. 10. 29.자 내용증명 우편도 이 사건 임대차계약서 제2조 제3항에 따른 서면통지의 효력이 없다.
묵시적 갱신 후 계약해지 날짜 계산 방법
묵시적 갱신 후 세입자가 계약해지를 통보하면 3개월 후에 계약이 종료되는데, 3개월 후가 언제인지 정확한 날짜를 필요하다면 이 역시 계산이 필요합니다. 이 경우 날짜 계산 방법은 아래의 링크에서 확인하세요.
월세 또는 전세 만기 2개월 계산 원리
민법 기간 계산 방법
초일은 불산입되므로 기산은 그 다음날부터 하고(민법 제157조), 몇 개월 전 또는 몇 개월 후를 계산할 때 만료일은 기산일의 전일로 결정됩니다(민법 제160조 제2항).
제157조(기간의 기산점)
기간을 일, 주, 월 또는 연으로 정한 때에는 기간의 초일은 산입하지 아니한다. 그러나 그 기간이 오전 영시로부터 시작하는 때에는 그러하지 아니하다.
제160조(역에 의한 계산)
②주, 월 또는 연의 처음으로부터 기간을 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주, 월 또는 연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 기간이 만료한다.
계약갱신청구권 2개월 계산 방법
예를 들어 임대차 계약기간이 2023년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지인데, 2개월 전을 계산하려면 아래와 같습니다.
- 우선 2개월 전이므로 초일불산입 원칙(민법 제157조)에 따라 계약 만기(5월 9일)의 다음날인 5월 8일부터 기산합니다. 2개월 후를 계산하는 것이 아니라 2개월 전을 계산하기 때문입니다.
- 만료일은 기산일의 전일인데(민법 제160조), 2개월 후가 아니라 2개월 전이므로 기산일(5월 8일)의 전날은 7일이 아니라 9일입니다. 따라서 2개월 전은 3월 9일 오전 0시입니다.
- 따라서 세입자는 3월 8일까지 계약갱신청구권을 행사해야 하고, 구체적으로는 갱신을 요구하는 통보가 집주인에게 3월 8일까지 도달해야 합니다.