묵시적 갱신 막으려고 꼼수 썼다가 역풍 맞은 집주인(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #81, 2023가단123797 판결)과 관련하여 주택임대차보호법 위반하는 특약이 유효한지, 주택임대차보호법 강행규정을 정리해보고, 묵시적 갱신을 금지하는 특약, 계약갱신청구권을 금지하는 특약이 유효한지 알아보고, 집주인이 이러한 계약 위반을 이유로 계약을 해지할 수 있는지 정리해보겠습니다.
묵시적 갱신 막으려고 꼼수 썼다가 역풍 맞은 집주인
특약에 묵시적 갱신 금지하는 내용을 넣음
- 보증금 700,000,000원, 월 차임 1,500,000원(매월 1일 선불), 임대차기간 2019. 4. 1.부터 2021. 3. 31.까지 임대차 계약함
- 특약 제5조는 “임차인은 임대기간 만료 3개월 전에 이주 또는 연장 여부를 임대인에게 통고해주기로 한다.”고 규정함
- 세입자의 계약 갱신 요구에 따라 2021. 4. 1.부터 2023. 3. 31.까지로 갱신했는데, 당시 집주인 및 세입자는 월 차임을 1,600,000원으로 인상하기로 합의함
묵시적 갱신 금지 특약 위반하면 계약 해지 가능할까?
집주인은 세입자가 특약을 위반한 것이며, 특약 위반이 아니라도 3개월 후에는 계약이 해지되어야 한다고 주장함
- 세입자가 만기 3개월 전까지 이사 또는 연장 여부를 통보하지 않아서 특약 위반으로 계약을 해지했음
- 묵시적 갱신되었더라도 세입자가 퇴거하겠다고 말한 이상 3개월 후에는 계약이 해지되어야 함
묵시적 갱신 위반 특약은 무효임
법원은 특약이 주택임대차보호법에 위반되어 무효이므로 집주인은 계약을 해지할 수 없고, 세입자의 퇴거 의사도 계약해지 의사로 볼 수 없다고 판단했습니다.
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주택임대차보호법 강행규정
이 사건 특약 내용
이 사건 임대차계약 특약 제5조를 살펴보면, 세입자는 계약 만기 3개월 전까지 이사할건지 계약을 연장할건지 집주인에게 통보해야 합니다. 즉, 3개월 전까지 통보하는 것이 계약상 의무인 것이죠.
특약 제5조
임차인은 임대기간 만료 3개월 전에 이주 또는 연장 여부를 임대인에게 통고해주기로 한다.
이 사건 특약이 세입자에게 불리한 이유
그런데, 주택임대차보호법에 의하면 세입자가 계약 만기 2개월 전까지 아무런 통보를 하지 않으면 (집주인도 통보를 하지 않는다는 전제 하에) 임대차 계약은 묵시적으로 갱신됩니다(주택임대차보호법 제6조 제1항).
결국 위 특약 제5조는 (1) 법에서도 규정하지 않은 통보 의무를 새롭게 만들어 세입자에게 부과하고 있고, (2) 통보하는 것을 계약상 의무로 규정했기 때문에 통보하지 않으면 계약 위반으로 계약을 해지당할 수 있기 때문에 세입자에게 불리합니다.
주택임대차보호법 위반 특약이 무효인 이유
주택임대차보호법 제10조에 의하면 (1) 임대차 계약서에서 정한 내용이 주택임대차보호법에 위반되고, (2) 그 계약의 내용이 세입자에게 불리하면 그 계약 조항은 무효가 됩니다.
계약 내용이 법률에 위반된다고 해서 무조건 효력이 상실되는 것은 아닙니다. 그러나 주택임대차보호법처럼 “강행규정”이라고 규정된 경우는 위반시 무효가 됩니다.
주택임대차보호법
제10조 (강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
주택임대차보호법 위반하는 특약을 위반했더라도 계약해지 불가능함
법원은 이 사건 임대차 계약의 특약 제5조는 주택임대차보호법에 위반되며 세입자에게 불리하므로 무효입니다. 따라서 집주인은 세입자가 무효인 계약을 위반했다는 이유로 계약을 해지할 수 없습니다.
2023가단123797 판결
먼저 이 사건 특약이 유효한지 여부에 관하여 살피건대, 이 사건 특약은 "임차인은 임대기간 만료 3개월 전에 이주 또는 연장 여부를 임대인에게 통고해주기로 한다."고 규정하고 있는데, ......(중략)......이 사건 특약은 주택임대차보호법에 위반되는 약정으로서 임차인인 피고에게 불리하므로 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다."고 규정하고 있는 주택임대차보호법 제10조에 따라 이 사건 특약은 무효라고 보아야 할 것이고, 그에 따라 피고가 이 사건 특약을 위반하였음을 이유로 이 사건 임대차계약의 해지 또는 종료를 주장하는 원고 주장은 나머지 점에 관하여 살필 필요 없이 이유 없다.
세입자가 중도 해지한 것도 아니라고 판단함
집주인은 세입자가 이사 나가겠다고 했으니 묵시적 갱신 후 계약을 해지한 것이라고 주장하고 있으나, 법원은 세입자가 묵시적 갱신되는 줄 모르고 이사 나가겠다고 한 것이고 번복도 했으니 계약해지 의사를 확정적으로 표시한 것이 아니라고 판단했습니다.
2023가단123797 판결
위 인정사실에 의하면, 피고가 2023. 2. 22. 퇴거 의사를 밝힌 것은 피고가 이 사건 임대차계약이 동일한 조건으로 묵시적으로 갱신된 사실을 제대로 알지 못한 상태에서 원고가 제안하는 월 차임 인상 조건을 수용하기 어렵다는 취지로 그와 같은 의사를 표시한 것에 불과하다고 보이고(즉 피고의 퇴거 의사는 이미 갱신된 이 사건 임대차계약의 월 차임 조건에 관한 쌍방 협의 과정의 일부로 보인다), 피고가 묵시적으로 갱신되어 2년이 연장된 이 사건 임대차계약을 중도에 해지하여 종료시킬 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어렵다(실제로 피고는 원고의 월 차임 인상 조건을 수용하기 어렵다면서 퇴거 의사를 밝혔다가 2시간 만에 퇴거 의사를 번복하였고, 원고로부터 2023. 3. 9.자 내용증명을 받고서 피고에게 2023. 3. 22.자 내용증명을 통하여 이 사건 임대차계약의 유지를 희망한다는 의사를 명시적으로 밝혔다).
따라서 피고가 2023. 2. 22. 원고에게 묵시적으로 갱신된 이 사건 임대차계약을 중도에 해지할 의사를 확정적으로 표시하였다고 보기 어려운 이상 이를 전제로 한 원고 주장은 나머지 점에 관하여 더 살필 필요 없이 이유 없다.
계약갱신청구권 금지 특약 무효
법원은 계약갱신청구권 행사를 금지하는 약정은 주택임대차보호법에 위반되고 임차인에게 불리하므로 주택임대차보호법 제10조에 강행규정에 위반되므로 무효라고 판단했습니다.
수원지법 2021. 3. 11. 선고 2020가단569230 판결
살피건대, 임차인의 계약갱신요구권(제6조의3)이 신설된 주택임대차보호법(2020. 7. 31. 법률 제17470호로 개정된 것)은 2020. 7. 31. 시행되었고, 해당 조항은 위 법 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용되는 점(부칙 제2조), 원고들의 매매계약 체결일은 2020. 8. 11.로 위 법이 시행된 지 얼마 지나지 아니한 시점이었고 피고의 계약갱신요구가 가능한 시기 이전이었던 점 등의 사정에 비추어 보면, 원고들 제출 증거들만으로는 피고가 자신이 계약갱신요구권을 취득하여 행사할 수 있음을 인지하고도 계약만료일에 퇴거하기로 상대방과 합의하여 원고들에게 신뢰를 부여하였다고 보기 부족하다. 또한 이러한 상태에서의 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라 임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로 주택임대차보호법 제10조에 의해 효력이 없다고 할 것인바, 어느 모로 보나 원고들의 해당 주장은 받아들이지 아니한다.