전세나 월세 계약에서 단독주택, 빌라, 자취방, 원룸 곰팡이 책임이 집주인에게 있는 경우 6가지와 집주인에게 곰팡이 책임이 없는 경우 5가지로 구분해서 정리해보고, 벽지, 장판, 천장에 곰팡이 발생시 손해배상이나 위자료 청구가 얼마나 인정되는지, 월세 감액과 함께 정리해보겠습니다.
원룸 곰팡이 책임이 집주인에게 있는 경우 6가지
집주인의 곰팡이 책임 요건 2가지
집주인에게 곰팡이 책임이 있으려면 집주인이 수리의무가 있음에도 불구하고 수리의무를 불이행해야 합니다. 즉, 아래와 같이 2가지 요건이 필요한 것입니다.
- 집주인에게 수리의무 있을 것
- 집주인이 수리의무를 불이행할 것
집주인에게 수리의무가 발생하는 경우 6가지
집주인은 아래의 6가지 경우 곰팡이를 제거하거나 수리해줄 의무가 있습니다.
- 입주전(종전 세입자가 거주할 때부터) 곰팡이가 있었는데 집주인이 제거하지 않고 그대로 임대한 경우
- 입주 당시 종전 세입자의 이삿짐이 빠지고 나니 곰팡이가 발견된 경우
- 입주 초기부터 곰팡이가 발생한 경우(입주 초기이므로 세입자가 관리를 잘못할 시간도 없었음)
- 같은 건물의 다른 호실에도 동일한 부분에 곰팡이가 발생한 경우
- 바닥과 천장 등에 누수, 하수구 역류 등 건물 자체에 하자가 있는 경우
- 곰팡이가 주택 전체에 광범위하고 빠르게 발생한 경우
집주인이 수리의무를 불이행할 것
건물 구조상 하자 등으로 집주인에게 수리의무가 있음에도 불구하고 아래와 같이 수리의무를 제대로 이행하지 않으면 집주인에게 손해배상 책임이 발생합니다.
- 집주인이 수리를 거절하는 경우
- 집주인이 곰팡이 방지조치를 해주지 않은 채 세입자가 난방과 환기를 제대로 하지 않았다고 탓하는 경우
- 집주인이 임시조치만 해줘서 곰팡이가 계속되는 경우
- 집주인이 곰팡이 방지를 위한 도배가 아니라 일반 도배만 해준 경우
- 집주인이 도배 및 석고보드 교체 공사 이외에 결로 현상을 막기 위한 다른 조치를 하지 않은 경우
세입자는 집주인에게 어떤 책임을 물을 수 있을까?
위와 같이 집주인에게 곰팡이 책임이 있다고 판단되면, 세입자는 (1) 전세나 월세 계약을 해지할 수 있고, (2) 재산적 또는 정신적 손해배상을 받을 수 있으며, (3) 사용수익이 지장 받는 만큼 월세를 감액 받을 수 있습니다.
서울중앙지법 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결
임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.
세입자의 관리 잘못도 결합된 경우
집주인이 수리의무를 제대로 하지 않은 상태에서 세입자의 관리 잘못도 결합되어 있다면, 법원이 손해배상 액수를 정하거나 월세를 얼마나 감액할지 판단할 때 세입자의 과실도 참작될 것입니다.
- 세입자가 난방과 환기를 제대로 하지 않은 경우
- 세입자가 가습기를 사용하면서 제대로 환기하지 않은 경우
원룸 곰팡이 책임이 집주인에게 없는 경우 5가지
세입자가 수리를 거절하는 등 아래와 같은 5가지 경우에 해당하면, 집주인에게 수리의무가 없거나 또는 집주인이 수리의무를 불이행한 것이 아니므로 집주인은 곰팡이에 관한 책임이 없습니다.
그 결과 세입자는 월세나 전세 계약을 해지할 수 없고(해지권 없음), 곰팡이로 인한 손해배상도 받을 수 없습니다.
- 세입자가 집주인에게 수리할 시간과 기회를 주지 않고 계약해지를 통보한 경우
- 집주인이 수리하려고 하는데, 세입자가 거절한 경우
- 건물 구조상 하자가 명백하지 않은 상태에서 세입자가 곰팡이 수리를 요청하자 집주인이 방습제 넣어 도배를 새로 해준 경우
- 종전 세입자가 거주할 때는 곰팡이가 없었고, 다른 세입자 호실에도 곰팡이가 없는 상황에서 세입자가 거주하다가 갑자기 곰팡이가 발생한 경우
- 세입자가 거주한지 한참 지났는데 곰팡이가 발생했고, 세입자가 난방, 환기, 청소 등을 제대로 하지 않은 경우
원룸 곰팡이 손해배상과 위자료
월세 곰팡이 손해배상(이사비 및 물품보관비)
법원은 이사 당일에 곰팡이 확인했음에도 수리를 거부했으니 집주인이 이사비와 물품보관비로 286만원을 배상해야 하지만 세입자가 면밀하게 확인하지 않은 잘못이 있으니 집주인의 책임을 70%로 제한하면서 집주인이 이사비와 물품보관비로 약 200만원을 배상해야 한다고 판단했습니다.
2022가단212135 판결
먼저 이사비와 물품보관비에 관하여 보건대, 위 인정사실에 의하면 피고는 종전 임차인으로부터 이 사건 주택의 세탁기실 하수구 역류 등 하자를 전해 들어 이를 어느 정도 인지하고 있었고, 이사 당일에도 이 사건 주택에 방문하여 하자의 유무를 객관적으로 확인하였음에도 임차인인 원고에 대하여 수선의무의 이행을 거절함으로써 원고로 하여금 이사비와 물품보관비로 2,860,000원을 추가로 지출하게 하였으므로, 불법행위에 의한 손해배상으로 이사비와 물품보관비 상당액인 2,860,000원을 지급할 의무가 있다.
그러나 한편, 앞서 본 각 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 원고로서도 이 사건 임대차계약 체결 전에 이 사건 주택의 상태에 관하여 공인중개사나 종전 임차인에게 이 사건 주택이 어떠한 상태인지 면밀히 확인하지 아니한 점 등 제반 사정을 감안하면, 손해배상의 공평, 타당한 분담을 위하여 피고의 책임을 70%로 제한함이 타당하므로, 피고는 원고에게 손해배상으로 2,002,000원(= 2,860,000원 × 0.7)을 지급하여야 한다.
월세 곰팡이 중개수수료 배상 받을 수 있을까?
법원은 중개수수료는 집주인의 불법행위와 인과관계 없는 손해라면서 배상 받을 수 없다고 판단했습니다.
2022가단212135 판결
다음으로 원고는 중개수수료 중 반환받지 못한 절반의 중개수수료 165,000원 상당액을 손해배상으로 구하므로 살피건대, 중개수수료는 이 사건 임대차계약에 따라 중개인의 보수로 유효하게 지급된 것으로 상당인과관계가 있는 손해라고 인정하기 어려우므로, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
아파트 자체의 구조적 하자로 곰팡이가 발생했다고 인정한 판례
법원은 아래와 같은 이유로 아파트에 발생한 결로나 곰팡이는 아파트 자체의 구조적 문제가 그 원인이 된 것으로 판단했습니다.
- 곰팡이가 통상 겨울철 환기불량으로 발생할 수 있는 경우보다 광범위하고 급속하게 발생함
- 감정인이 아파트 시공 단계부터 하자가 있었다는 의견 제시함
- 동일 단지 다른 호실 아파트에서 유사한 위치에 결로와 곰팡이 발생한다는 민원이 다수 제기됨
2019가합279 판결
원고가 이 사건 아파트에 입주한 2018. 9. 28.경부터 2019. 1. 20.까지 사이에 이 사건 아파트의 창문, 현관, 벽, 붙박이장 내부 등에 결로 및 곰팡이가 발생하였고, 그로 인하여 원고는 그 소유의 의류 및 신발 등에 곰팡이가 피어 이를 폐기하여야 하는 손해를 입은 사실이 인정된다.
① 이 사건 아파트는 신축 아파트로 원고가 사용 · 수익을 시작한지 불과 3~4개월 사이에 결로 및 곰팡이가 발생하였는데, 그 정도가 통상 겨울철 환기불량으로 발생할 수 있는 경우보다 광범위하고 급속하게 발생한 것으로 보이는 점, ② 감정인은 이 사건 아파트의 시공 단계에서 외벽 내측의 단열재와 단열재 사이 틈새를 완전하게 막지 아니한 하자 및 설계 단계에서부터 단열재와 콘크리트 사이에 방습층을 설치하지 아니하도록 한 하자가 결로 발생의 원인을 제공한 것이라는 취지로 의견을 제시하였는데, 이러한 감정인의 의견이 불합리하다고 볼 만한 사정이 없는 점, ③ 이 사건 아파트와 동일한 아파트 단지 내의 다른 호실의 아파트에서도 유사한 위치에 결로 및 곰팡이 현상이 발생한다는 민원이 다수 제기되고 있는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트에서 발생한 결로나 곰팡이는 이 사건 아파트 자체의 구조적 문제가 그 원인이 된 것으로 보인다.
곰팡이 재산상 손해배상 약 1400만원 인정한 판례
집주인은 곰팡이 때문에 세입자의 의류, 신발 등이 훼손됐다면서 집주인이 손해액 약 2000만원 중 70%인 약 1400만원을 배상해야 한다고 판단했습니다.
2019가합279 판결
앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하면, 이 사건 아파트에 발생한 결로 및 곰팡이로 인하여 원상회복이 불가능한 정도로 훼손된 원고 소유의 의류 및 신발 등의 감가상각 이후 잔존가치 상당액의 합계는 20,474,920원인 사실이 인정되므로, 피고가 배상하여야 할 손해배상액은 14,332,444원(= 20,474,920원 × 피고의 책임 70%)이 된다.
곰팡이 위자료 500만원 인정한 판례
법원은 세입자가 집주인과 원만히 협의가 이루어지지 않아 계약 만기 되어서야 이사 나갈 수 있었다면서 집주인은 세입자에게 위자료로 500만원을 배상해야 한다고 판단했습니다.
2019가합279 판결
이 사건 아파트에 발생한 결로 및 곰팡이의 범위와 정도, 임대차계약 체결 이후 이러한 문제가 발생하기까지의 기간, 수선요구에 응한 피고의 태도, 원고가 이러한 문제를 인식한 직후인 2019. 2. 12. 이 사건 소를 제기하면서 임대차계약의 해지를 주장하였지만 피고와 원만히 협의가 이루어지지 아니하여 결국 임대차기간이 만료되어서야 보증금을 반환받고 이 사건 아파트에서 이사를 나갈 수 있었던 점 등 제반 사정을 종합하면, 원고는 피고의 수선의무 불이행으로 인하여 재산상의 손해배상으로는 회복될 수 없는 정신적 고통을 입었다는 특별한 사정이 인정되고, 피고도 그러한 사정을 알았거나 알 수 있었다고 할 것이므로, 피고는 원고에게 그와 같은 정신적 고통에 대한 위자료를 지급할 의무가 있고, 그 액수는 5,000,000원으로 정함이 상당하다.
원룸 곰팡이 위자료 500만원 인정된 경우
법원은 아래와 같은 이유를 들어 곰팡이 발생 원인이 건물의 하자와 세입자의 사용상 과실이 결합하여 발생했을 가능성이 인정된다면서 월세가 50% 감액되어야 하고, 재산상 손해배상은 인정하지 않았으나 위자료를 500만원으로 인정했습니다.
2019가단233064(본소), 2019가단25201(반소) 판결
건축자재의 방습이 미비한 경우 통상 준공 후 1~2년 내에 결로가 발생하기도 한다(콘크리트, 모르타르, 수성도료, 수성 접착제 등 습식공법으로 시공 시 수분이 제대로 제거되지 않고 잉여수가 방습층에 의해 남아 있게 되는 경우).
이 사건 주택의 설계상 오류, 결로 방지 단열재 미시공, 방습재의 미사용 및 부적절한 배치 등 건축 과정에서의 하자의 구체적 내용은 밝혀지지 않았다. 그러나 아래에서 보는 바와 같이 결로와 곰팡이가 건물 자체의 하자에서 비롯되었음을 추단할 수 있게 하는 정황들이 존재한다.
② 곰팡이는 거실, 베란다, 안방, 작은방, 주방 등 이 사건 주택 내부의 모든 부분에서 발생하였고, 그 위치도 장롱이 있던 자리 벽면, 장롱 안, 장판과 벽면이 맞닿는 부분, 벽면과 벽면의 이음부, 창틀 주변, 천정의 이음부 등 광범위하게 걸쳐 있다. 이 사건 주택의 곰팡이 발생 범위와 발생 속도는 입주민이 관리하고 통제할 수 있는 범위를 넘어선 것으로 보인다.
③ 입주 전 E호에서도 이 사건 주택 내부와 동일한 위치에 곰팡이가 발생하였다. 이후 E호 입주자도 2018. 12. 30. 도배 및 석고보드 교체 공사 후 재차 발생한 곰팡이 때문에 배우자와 신생아인 자녀를 거주시켜도 되는지 고민하였고, 원고에게 여러 차례 항의하였다.
(3) 한편, 피고는 가습기를 사용하였던 것으로 확인되는데(갑 제4호증), 앞서 본 바와 같이 이는 적절한 환기가 뒷받침되지 않을 경우 실내습기를 높여 결로의 원인이 될 수 있다.
자취방 곰팡이 위자료 90만원 인정한 사건
집주인이 재산상 손해를 배상해줬다면 세입자의 정신적 고통도 회복되는 것이 보통이므로, 아주 예외적인 경우에만 정신적 고통에 대한 손해배상, 즉 위자료를 인정해주고 있습니다.
법원은 이 사건에서 (1) 세입자에게 재산상 손해배상만으로 정신적 고통이 회복될 수 없다는 특별한 사정이 존재하였고, (2) 집주인은 그 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었으므로 집주인이 세입자에게 위자료를 배상해야 한다고 판단했습니다.
- 특별한 사정
- 세입자가 법무사 1차 시험을 앞두고 있었음
- 집주인과의 언쟁, 임차권등기명령 신청으로 스트레스 받았음
- 집주인이 특별한 사정을 알 수 있었음
- 세입자가 곰팡이 문제를 수차례 제기했음
2019가단5105538 판결
위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 각 증거 및 갑 제19, 21호증의 각 기재와 경험칙에 의하면, 피고의 수선의무 불이행으로 인하여 원고는 곰팡이가 발생한 이 사건 주택에서 거주하느라 큰 불편을 겪었고, 2019. 6. 22.의 법무사 1차 시험을 앞두고 피고와 언쟁을 벌이고 임차권등기명령을 신청하는 등으로 제대로 공부를 하지 못하여 스트레스를 받는 등 재산상의 손해배상만으로는 회복될 수 없는 무형의 정신적인 고통을 입었다는 특별한 사정이 인정되고, 이는 원고가 2019. 1.말경부터 피고에게 이 사건 주택의 곰팡이 문제를 수차례 제기함으로써 피고로서도 그와 같은 사정을 알았거나 알 수 있었다고 봄이 상당하다.
피고가 원고에게 배상하여야 할 위자료의 액수에 관하여 보건대, 이 사건 임대차계약 체결 및 해지의 경위, 곰팡이 문제가 지속된 기간 및 규모, 원고의 지속적인 요청에도 피고가 적극적인 조치를 취하지 않은 점 등 제반 사정을 종합하면 위자료는 3,000,000원으로 정함이 상당하나, 원고는 그 중 900,000원만 청구하므로 이를 그대로 인정한다.
위 판례에 관한 재산적 손해배상과 정신적 손해배상의 관계는 아래의 링크를 참고해주세요.
빌라와 원룸 곰팡이로 월세 감액된 사례
아래의 월세 감액에 관한 자세한 판례 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.
빌라 입주 초기부터 곰팡이 발생해서 임시조치 했으나 점점 악화된 경우
법원은 세입자가 사용수익에 지장이 있는 한도 내에서 월세 지급을 거절할 수 있다면서 이 사건에서 세입자의 빌라 사용수익이 제한되는 비율은 40%라고 판단했습니다(2017나60546 판결).
- 입주 초기부터 이 사건 빌라의 방 한 곳의 벽면에 곰팡이가 생기기 시작하여 세입자가 수선을 요구함
- 집주인이 365,000원을 들여 임시조치를 하였으나 상태는 점점 악화됨
입주 초기부터 원룸에 곰팡이 발생한 사건
세입자는 2021. 6월 말경 집주인에게 ‘이 사건 건물 출입문 부근 천정에서 물이 떨어지고 곰팡이가 핀다.’고 연락하였는데 결국 법원은 월세의 20% 감액을 인정했습니다(2021가단13633 판결).
원룸 곰팡이 때문에 월세 20% 감액된 경우
법원은 건축된지 40년 이상 지난 노후주택이었고, 입주 초기부터 누수와 곰팡이가 발생했으며, 세입자 가족 중 일부만 거주하고 이사 나간 상태를 고려하여 월세 20% 감액을 인정했습니다(2021가단12026 판결).
원룸 곰팡이 때문에 월세 50% 감액된 경우
법원은 세입자가 상당 기간 거주했으므로 사용수익 자체가 불가능한 것은 아니었음을 이유로 월세의 50% 감액을 인정했습니다(2023가단859 판결).