세입자는 에어컨 구멍을 원상복구 해야 할까(우리집변호사 유튜브 쇼츠 #67)와 관련하여 스탠드나 벽걸이 에어컨 원상복구 의무가 있는지, 있다면 원상복구 비용은 얼마인지 판례를 정리하고, 전세나 월세 계약 체결시 에어컨 설치 및 원상복구에 관한 특약 문구를 정리했습니다.
에어컨 원상복구를 부정한 판례
법원은 에어컨이 필수생활품이므로 에어컨 설치를 위해 벽에 뚫은 에어컨 구멍은 원상복구 대상이 아니라고 판단했습니다.
2016가단25422 판결
원상회복 대상 중 '에어컨 구멍'(에어컨 시설의 연결구)의 경우, 최근 우리나라의 기온상승과 여름철 무더위 등으로 일반 가정의 에어컨 설치가 필수생활품으로 정착되었음은 경험칙상 명백하고, 새로운 임차인 역시 가정 내 에어컨을 설치하기 위해서라도 기존의 구멍을 활용할 것으로 충분히 예상되는 이상, 벽에 뚫은 '에어컨 구멍'이 임차목적물에 대한 통상의 사용범위를 초과하여 건물을 파손 또는 훼손한 경우에 해당하는 것으로는 보기 어렵다(항소심 사건으로서 창원지방법원 2016. 9. 7. 선고 2016나2561 판결 참조). 오히려, 위와 같이 현대생활에서 에어컨이 가정생활의 필수품으로 정착된 이상, 임대인이 임차인의 에어컨 사용을 위해서라도 반드시 시공해 주었어야 할 시설로 보아야 한다. 따라서 '에어컨 구멍'의 경우 원고가 원상회복 비용을 부담할 부분에 포함되지 않는다.
세입자가 기존 구멍 말고 구멍을 또 뚫었더라도 필수품이고 후속 임차인도 그 구멍을 계속 사용할 수 있으므로 원상복구 대상이 아니라고 판단했습니다.
2019가단111262(본소), 2019가단7561(반소) 판결
먼저 에어컨 구멍에 관하여 보건대, 원고가 이 사건 부동산의 벽체에 기존의 에어컨 구멍 1개가 있음에도 추가로 1개를 더 뚫은 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 갑 제12호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정, 즉 기존의 에어컨 구멍은 벽걸이형 에어컨에 사용되는 구멍으로서 벽체 상단에 위치하고 있고, 원고가 설치하려고 한 스탠드형 에어컨은 벽체 하단에 배수를 위한 별도의 구멍이 필요하여 추가로 구멍을 1개 더 뚫었던 점, 현대생활에서 에어컨이 가정생활의 필수품으로 정착된 이상 에어컨 설치를 위한 구멍은 임대인이 임차인의 에어컨 사용을 위해서라도 시공해 주었어야 할 시설로 볼 수 있는 점, 후속 임차인이 에어컨 구멍을 계속 사용할 가능성도 충분한 점 등에 비추어, 위 인정사실만으로는 원고가 벽체 하단에 뚫은 추가 에어컨 구멍을 원상회복의 대상으로 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 이 부분 주장은 이유 없다.
2018가단106923 판결
나) 인정하지 아니하는 부분(에어컨 구멍 보수공사비 310,474원)
피고는 원고가 피고의 동의 없이 에어컨을 설치하기 위하여 벽에 구멍을 뚫었으므로 이를 원상복구 하여야 한다고 주장한다.
그러나 요즘 주택에 에어컨이 설치되는 것이 일반적이고, 다른 임차인도 원고가 만들어 놓은 벽의 구멍으로 에어컨을 설치할 수 있다. 달리 원고가 만들어 놓은 에어컨 구멍이 과도하다거나 불필요한 것이라는 점을 인정할 증거는 없다.
에어컨 구멍 원상복구를 인정한 판례
실거주자가 에어컨을 사용하지 않는 경우
법원은 아래의 사건에서 실거주자가 에어컨을 사용하지 않는 경우는 에어컨 설치 구멍이 원상복구 대상이라면서 69만원을 복구 비용을 보증금에서 공제해야 한다고 판단했습니다.
2020가단140883 판결
다만, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 임대차계약 이후 내었다고 인정하는 에어컨 설치 구멍의 경우, 을 제2호증의 2, 6호증의 각 기재에 의하면 이 사건 부동산의 실저주자가 에어컨을 사용하지 않는 경우 에어컨 구멍을 메우는 원상회복이 필요한 것으로 보이는 점, 에어컨 구멍을 메우는 공사대금이 690,000원인 점 등의 사정들이 인정되므로, 피고가 원고에게 반환하여야 할 이 사건 임대차보증금에서 원상회복비용으로 에어컨 구멍 복구 공사대금 690,000원은 공제되어야 한다.
콘크리트 외벽에 에어컨 실외기 연결 위한 구멍
법원은 세입자가 콘크리트 외벽에 에어컨 실외기 연결 위한 구멍을 뚫었으므로 외벽 보수공사가 필요하다고 판단하면서 보증금에서 원상복구 비용 100만원의 공제를 인정하였음
2019가합514592 판결
먼저 원상회복비용 공제 주장에 관하여 보건대, 앞서 든 각 증거 및 을 제2호증의 가재 및 영상에 의하면 이 사건 임대차계약서 제5조에는 '임대차계약이 종료된 경우 임차인은 이 사건 부동산을 원상으로 회복하여 임대인에게 반환한다. 이러한 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 연체 임대료 또는 손해배상금이 있을 때는 이들을 제하고 그 잔액을 반환한다'라고 규정되어 있는 사실, 피고가 이 사건 부동산을 사용하는 동안 에어컨 설치를 하면서 콘크리트외벽에 에어컨 실외기 연결을 위한 커다란 구멍을 뚫었고 그에 따른 원상회복을 위하여 외벽 보수공사가 필요한 사실이 인정되고, 외벽 보수공사 비용이 1,000,000원인 점에 대하여는 당사자 사이에 다툼이 없다. 따라서 이 부분 피고의 공제 항변은 이유 있으므로 피고는 임대차보증금에서 위 원상회복비용 1,000,000원을 공제한 금액을 지급해야 한다.
에어컨 벽 타공 원상 복구
벽걸이 에어컨 원상복구를 인정한 판례
법원은 에어컨 설치를 위한 타공과 관련하여 중개인의 허락을 받았다는 증거도 없지만 설령 중개인의 허락을 받았더라도 중개인이 그런 허락을 할 지위에 있지 않은 상황에서 자연적 마모나 감가상각 정도를 초과한 훼손에 해당한다고 판단했습니다.
에어컨 타공 복구 비용 판결
법원은 이 사건에서 에어컨 설치를 위한 타공 부분 수리비를 20만원으로 산정했습니다.
2022나48745 판결
다만, 원고가 이 사건 임대차기간 중에 이 사건 아파트의 내벽에 에어컨설치를 위한 타공을 하였거나 벽에 일부 못질을 한 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 앞서 든 증거들에 의하면 인정할 수 있는바, 위와 같은 훼손은 자연적으로 마모되거나 감가상각되는 정도를 초과한 훼손에 해당한다(원고는 이에 대하여 중개인을 통하여 에어컨설치를 위한 타공을 허락받았다고 주장하나, 원고가 제출한 증거들만으로 에어컨 설치와 관련하여 중개인의 허락을 받았다거나 허락을 받았다고 하더라도 중개인이 위와 같은 허락을 할 지위에 있었다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다).
손해가 발생한 사실은 인정되나 구체적인 손해의 액수를 증명하는 것이 사안의 성질상 매우 어려운 경우에 법원은 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과에 의하여 인정되는 모든 사정을 종합하여 상당하다고 인정되는 금액을 손해배상 액수로 정할 수 있는데(민사소송법 제202조의2 참조), 앞서 본 증거에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 제반 사정을 참작하여, 에어컨 설치를 위한 타공 부분 보수에 필요한 비용은 200,000원이라고 산정함이 타당하다.
에어컨 구멍 타공 원상복구 특약 문구
세입자를 위한 특약 문구
<특약 문구 예시>
집주인은 에어컨 설치를 위한 구멍이나 타공 등에 동의하고 세입자는 이를 원상복구할 의무가 없다
집주인을 위한 특약 문구
<특약 문구 예시>
에어컨을 설치하기 위해 구멍이나 타공을 최소화하고 임대차 종료시 이를 원상복구 해야 한다
<함께 알아두면 좋은 글>