집주인 실거주 통보 문자 예시(+내용증명 양식)

세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만 집주인은 집주인 실거주 통보로 임대차 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 아래에서는 집주인 실거주 통보에 관한여 통보할 문자 예시, 통보 방법, 언제 통보해야 하는지, 통보할 내용증명 양식과 집주인 실거주 기간에 대하여 알아보겠습니다.

집주인 실거주 통보 – 방법, 문자, 내용증명

Q. 집주인 실거주 통보

세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 집주인은 본인, 집주인의 직계존속(부모님), 집주인의 직계비속(자녀)가 임대 주택에 실제 거주할 것을 통보하여 세입자에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

집주인 실거주 통보
집주인 실거주 통보

Q. 집주인 실거주 통보 방법

전세계약갱신청구권 행사와 마찬가지로 계약갱신청구권 거부 역시 일정한 기간 내에 행사되어야 합니다. 따라서 집주인은 일정 기간 내에 세입자에게 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한다는 의사(집주인 실거주 통보)를 전달해야 합니다.

그리고 이를 증거로 남기기 위하여 (1) 내용증명을 보내거나 (2) 전화로 말하면서 녹음하거나 (3) 전화 녹음 후 확인 차원에서 문자나 카톡 보내시는 것이 좋습니다.

집주인 실거주 통보 방법에 대한 보다 자세한 내용은 전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지) 을 참고해주세요!

Q. 집주인 실거주 내용증명 양식

아래에 첨부된 파일은 제가 작성한 집주인 실거주 내용증명 양식이며, 집주인이 실거주 이유로 계약갱신청구권 거부시 사용할 수 있는 양식입니다. 필요하신 분은 아래의 양식을 다운로드 받으셔서 사용하세요.

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집주인 실거주 통보 문자
집주인 실거주 통보 문자

Q. 집주인 실거주 통보 문자 예시

만약 집주인이 실거주 통보를 내용증명으로 하지 않고 문자로 보내거나 전화로 말하려고 한다면 위 이미지를 참고해주세요.
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집주인 실거주 통보 기간

Q. 집주인 실거주 통보 기간 ?

집주인은 계약기간 만료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 실거주를 통보해야 합니다.

예를 들어 전세 계약 기간 만료일이 2021년 12월 24일이라면, 집주인은 2021년 6월 25일(6개월 전)부터 2021년 10월 24일(2개월 전)까지의 기간 내에 집주인 실거주 통보를 해야 합니다.

만약 집주인이 위 통보 기간 보다 일찍이거나 늦게 통보하게 되면, 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조가 개정되기 전에는 만료일로부터 1개월 전이었으므로 2020. 12. 10.을 기준으로 그 이전에는 1개월 전, 그 이후에는 2개월 전으로 구분하고 있으나, 헷갈릴 우려가 있으므로 그냥 2개월 전까지 집주인 실거주 통보를 완료하는 것이 안전한 방법입니다.

Q. 집주인 실거주 통보는 먼저 해도 될까요?

보통 세입자가 계약갱신청구권 행사할 것이고, 이를 방어하기 위해 집주인 실거주 통보를 할 것으로 예상되는데요. 그렇다면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 때까지 기다렸다가 실거주를 통보해야 할까요? 아니면 먼저 통보 해도 될까요?

일단 세입자의 계약갱신청구권 행사를 기다렸다가 위 기간 내에 즉시 하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 집주인 실거주 의무 기간과 관련해서 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 계약기간을 얼만큼 연장하기를 원하는지 물어보고 증거로 남겨둘 수 있기 때문입니다.

참고로 위 기간 내에 세입자가 가만히 있다고 해서 집주인도 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되는데, 묵시적 갱신은 동일한 임대료로 계약기간만 연장되는 것이므로 집주인 입장에서는 불리한 것입니다.

따라서 세입자의 계약갱신청구권 행사를 기다려보고, 세입자가 가만히 있다면 더 이상 기다리지 말고 위 기간 내에 집주인 실거주 통보를 완료해야 합니다.

집주인 실거주 기간

<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등) 
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

Q. 집주인 실거주 기간 – 원칙 2년

일단 세입자의 갱신요구에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항). 따라서 집주인 역시 갱신되려고 했던 임대차의 존속기간인 2년 동안 실거주해야 합니다.

<주택임대차보호법>
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

Q. 집주인 실거주 기간 – 예외

그런데, 만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 1년만 계약기간을 연장하겠다고 말한 경우를 가정해보겠습니다.

이 때 만약 집주인 실거주 통보가 없어서 세입자의 갱신 요구에 따라 갱신이 되었다면, 아무리 세입자가 2년이 아니라 1년만 계약기간을 연장한다고 말했더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라 세입자에게 불리한 약정(1년만 연장한다는 합의)은 효력이 없으므로 세입자가 중간에 마음이 바뀌어 추가로 1년 더 연장해서 총 2년 동안 계약기간을 연장하겠다고 다시 말한다면, 세입자의 뜻에 따라 총 2년 동안 연장되게 됩니다.

그런데, 만약 집주인 실거주 통보를 해서 세입자의 갱신요구를 거절하였다면, 집주인은 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 1년만 실거주하고, 그 이후에는 더 이상 실거주 하지 않아도 될까요?

일단 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항은 “갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간”이라고 표현하고 있으므로 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 기간 1년 동안만 실거주하면 될 것으로 보입니다.

하지만, 주택임대차보호법이 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 보고 있고(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항), 손해배상 계산시 환산월차임 차액 2년분을 제안(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항 제2호)하고 있으므로 보수적으로 보면, 세입자를 보호하는 주택임대차보호법의 취지상 세입자가 요구한 기간과는 관계 없이 집주인은 2년 동안 실거주해야 할 것으로 보입니다.

따라서 세입자가 말한 1년은 당연히 실거주 해야 하고, 나머지 1년을 실거주하지 않는 경우에 손해배상 책임이 있는지 여부는 다툼의 여지가 있다고 보입니다(다만, 다툼 없이 안전한 길은 2년을 실거주하는 것입니다)

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