종부세 1세대 1주택 기준을 정리하기 위해 주택수 계산 방법, 주택수 제외 10가지, 종합부동산세에서 1세대 1주택자란 무엇인지, 2주택이지만 예외적으로 1세대 1주택에 포함되는 12가지, 합산배제주택(임대주택, 사원용주택등)과 특례주택(상속주택, 신규주택, 지방 저가주택, 타인소유주택의 부속토지), 동거봉양, 혼인, 공동명의를 정리해보겠습니다.
종부세 주택수 계산
종부세에서 주택수를 계산하는 이유
종부세는 1세대 1주택이면 종부세 감경 혜택이 크고(기본공제금액 12억원, 연령공제 및 장기보유공제 가능), 3주택 이상이면 일정한 경우 중과세가 적용되므로 주택수를 계산할 수 있어야 합니다.
종부세 주택수 계산 방법
종합부동산세 주택수 계산 방법은 아래와 같습니다.
- 매년 6월 1일을 기준으로 주택수를 계산할 것
- 1세대를 기준으로 주택수를 계산하는 것이 아니라 납세의무자 1인을 기준으로 주택수를 계산할 것. 다만, 1세대 1주택자 판단을 위해서는 1세대를 기준으로 주택수를 계산해야 함
- 다가구주택은 1동을 1주택으로 계산할 것
- 혼인한 날부터 5년 또는 동거봉양으로 합가하는 날부터 10년 간 각각 1세대로 계산할 것
- 1주택을 공동 소유(공동명의)한 경우 각자 1주택씩 소유한 것으로 계산할
- 공동명의 1주택자 특례가 인정될 경우 1주택으로 계산할 것
- 주택수 계산시 10가지 경우(임대주택, 사원용주택등, 상속주택 등)를 제외할 것
아래에서 사례를 통해 주택수 계산 방법을 설명드릴게요.
종부세 주택수 계산 사례
예를 들어 A가 보유한 주택수가 6월 1일 당시 3주택이었으나 9월경 2개의 주택을 처분하여 1주택을 보유하고 있더라도 6월 1일을 기준으로 주택수를 계산하기 때문에 A는 3주택자에 해당하므로 종부세가 중과세 될 가능성이 높습니다.
위 이미지 5번 사례를 보면, 본인이 1개의 주택을 소유하고, 배우자가 2개의 주택을 소유하고 있으므로 1세대 기준으로는 주택수가 3개이지만 종부세는 개인별로 주택수를 계산하기 때문에 본인 기준으로는 주택수가 1주택입니다. 다만, 1세대 기준으로는 3주택이므로 1세대 1주택은 될 수 없는 것입니다.
위 이미지 3번 사례를 보면, 2개의 일반주택, 1개의 부속토지, 1개의 임대주택을 소유하고 있는데, 주택수는 총 4개이지만 임대주택은 주택수에서 제외되므로 3주택에 해당합니다. 그리고 3주택이므로 당연히 1세대 1주택도 아닙니다.
그렇다면 아래에서는 주택수에서 제외되는 10가지가 무엇인지, 주택수 계산시 제외된다는 뜻이 무엇인지 정리해보겠습니다.
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종부세 주택수 제외 10가지
종합부동산세는 1주택, 2주택, 3주택에 따라 기본공제금액, 세액공제, 세율 등이 달라지므로 종부세를 계산하기 위해서는 주택수를 계산해야 하는데, 아래의 10가지는 주택수 산정시 제외됩니다.
- 주택분 재산세가 비과세 또는 면제되는 주택을 보유한 경우
- 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우(재건축 등으로 멸실되는 종전주택은 멸실될 때까지 주택수에 포함됨)
- 토지 권리 없는 자가 건축한 무허가주택의 부속토지
- 합산배제를 신고한 임대주택
- 합산배제를 신고한 사원용주택 등
- 특례주택 중 상속주택
- 특례주택 중 일시적 2주택의 신규주택
- 특례주택 중 지방 저가주택
- 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 취득한 소형 신축주택
- 2024. 1. 10.부터 2025. 12. 31.까지 취득한 준공 후 미분양주택
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종부세 합산배제주택과 특례주택
본인이 합산배제주택을 소유한 경우
위 이미지 9번 사례를 보면, 본인이 1개의 일반주택 및 1개의 임대주택을 보유하고 있으므로 임대주택은 주택수 산정시 제외되어 1세대 1주택자에 해당합니다.
세대원이 합산배제주택을 소유한 경우
위 이미지 10번 사례를 보면, 본인이 1개의 일반주택을 보유하고 있고, 배우자가 1개의 임대주택을 보유하고 있는데, 합산배제주택은 다른 세대원이 임대주택을 보유하고 있더라도 주택수에서 제외되므로 1세대 1주택자에 해당됩니다.
세대원이 특례주택을 소유한 경우
합산배제주택은 본인 이외 세대원이 소유하더라도 주택수에서 제외되지만, 특례주택은 본인 이외 세대원이 소유하는 경우 주택수에서 제외되지 않습니다.
- 여기서 특례주택이란 타인소유의 부속토지, 일시적 2주택의 신규주택, 상속주택, 지방 저가주택을 말합니다.
즉, 본인이 1주택을 보유하면서 본인이 특례주택도 보유한다면 특례주택은 주택수에서 제외되므로 1세대 1주택자로 간주되지만, 본인 이외 세대원이 특례주택을 소유한다면 특례주택은 주택수에서 제외되지 않으므로 1세대 1주택자로 인정될 수도 없습니다.
특례주택 종부세 계산 방법
특례주택은 주택수에서는 제외되지만 종합부동산세 과세표준 산출시 공시가격에는 포함됩니다.
예를 들어 일반주택(공시가격 15억원)을 보유하는 자가 상속주택(수도권 공시가격 4억원)을 보유하고 있다면 2주택이지만 상속주택은 주택수에서 제외되므로 1세대 1주택자로 인정됩니다. 이 경우 종합부동산세 과세표준은 얼마일까요?
특례주택은 과세표준 계산시 공시가격에 합산되므로 위 사례에서 일반주택의 공시가격 15억원과 특례주택의 공시가격 4억원을 합산한 후 12억원을 공제(1세대 1주택자로 인정됨)하고 공정시장가액비율(60%)을 곱하면 과세표준은 4.2억원 입니다.
- 종부세법상 과세표준 = (공시가격 합계액 – 12억원) × 공정시장가액비율
- 4.2억원 = (15억원 + 4억원 – 12억원) × 60%
종부세 1세대 1주택 기준
종부세 1세대 1주택 특례
종부세 1세대 1주택 특례란 주택의 종부세 기본공제 금액은 원칙적으로 9억원이지만 1세대 1주택의 경우 기본공제 금액이 12억원이므로 주택의 공시가격이 12억원까지는 비과세 되고, 종부세에는 기본공제 이외에 세액공제가 없는 것이 원칙이지만 1세대 1주택은 연령별 공제, 보유기간별 공제가 가능하며, 이러한 공제가 중복 적용이 가능하여 최대 80%까지 공제가 가능한 것을 말합니다.
- 연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
- 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)
그렇다면 이렇게 종부세를 최대 80%까지 경감해주는 1세대 1주택이란 무엇일까요?
종부세 1세대 1주택자 기준 범위
종부세에서 1세대 1주택자란 원칙적으로 세대원 중 1명만 주택을 소유하되, 1주택을 소유한 경우를 뜻하며, 여기에는 2주택이지만 예외적으로 1세대 1주택으로 인정되는 12가지가 포함됩니다.
- 1세대 1주택 보유자가 합산배제주택 2종류(임대주택, 사원용주택등)을 보유한 경우
- 1세대 1주택 보유자가 특례주택 4가지(타인소유주택의 부속토지, 상속주택, 신규주택, 지방 저가주택)를 보유한 경우
- 기타 주택수 제외가 인정되는 경우 3가지(무허가주택 부속토지, 소형 신축주택, 준공후 미분양주택)를 보유한 경우
- 혼인 관련 특례 3가지(혼인, 동거봉양, 부부 공동명의)
여기서 1주택자란 주택을 단독 소유하는 경우는 물론이고, 주택을 공동 소유하면서 일부 지분만 보유하는 경우에도 1주택에 해당하며, 주택에 딸린 부속토지만 소유해도 1주택에 해당합니다.
아래에서는 2주택이지만 예외적으로 1세대 1주택으로 인정되는 12가지를 정리해보겠습니다.
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종부세 1세대 1주택으로 포함되는 12가지
1. 합산배제 임대주택
임대주택은 주택수 계산에서 합산이 배제되기 때문에 1세대 1주택을 보유한 본인이 임대주택을 추가로 보유하는 경우는 물론 다른 세대원이 사원용주택 등을 보유하고 있더라도 1세대 1주택이 인정됩니다.
임대주택이 합산배제(주택수 계산시 제외)되기 위한 요건 2가지는 아래와 같고, 임대주택 종류에 따른 특수 요건은 위 표와 같습니다.
- 임대주택이 합산배제 되기 위해서는 종부세 과세기준일(6월 1일) 당시 지자체에 임대업등록 및 세무서에 주택임대 사업자등록을 모두 갖추어야 합니다. 다만, 합산배제 신고기간 만료일(9월 30일)까지 사업자등록을 하더라도 합산배제가 가능합니다.
- 임대주택이 합산배제 되기 위해서는 과세기준일(6월 1일) 당시 납세자가 일반주택에 전입신고(주민등록)를 하고, 실제로 거주하고 있어야 합니다.
그리고 이러한 합산배제 임대주택은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 해야 하고, 관할 세무서에 합산배제신고서를 제출하거나 국세청 홈택스에서 인터넷으로 신고하면 됩니다.
2. 합산배제 사원용주택 등
사원용주택 등이란 복지 혜택과 관련이 있는 주택(사원용주택, 기숙사, 어린이집, 문화재주택, 노인복지주택, 공공임대주택의 부속토지, 전통사찰 내 주택의 부속토지)과 건설과 관련된 주택(건설업자가 보유한 미분양주택, 대물변제로 취득한 미분양 주택, 건설 목적으로 멸실 예정인 주택)을 말합니다.
사원용주택 등은 종부세 주택수 계산시 합산이 배제되는데, 1세대 1주택을 보유한 본인이 사원용주택 등을 추가로 보유하는 경우는 물론 다른 세대원이 사원용주택 등을 보유하고 있더라도 1세대 1주택이 인정됩니다.
다만, 이러한 합산배제 사원용주택은 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 합산배제 신고를 해야 하고, 관할 세무서에 합산배제신고서를 제출하거나 국세청 홈택스에서 인터넷으로 신고하면 됩니다.
3. 타인소유주택의 부속토지
주택의 부속토지는 주택으로서 종부세가 과세 되고, 주택의 부속토지만 소유하더라도 종부세가 부과됩니다. 다만, 일반주택을 보유하면서 타인 소유 주택의 부속토지를 소유한 경우, 예외적으로 1세대 1주택으로 간주됩니다.
타인소유주택의 부속토지는 합산배제주택이 아니라 특례주택이므로 본인이 일반주택과 타인소유주택의 부속토지를 모두 보유하고 있을 때만 1세대 1주택으로 간주되며, 다른 세대원이 타인소유주택의 부속토지를 보유하고 있을 때는 1세대 1주택으로 인정되지 않습니다.
위 이미지 7번 사례는 본인이 일반주택 1개와 다른 주택의 부속토지 1개를 소유하고 있으므로 주택수는 2개이지만 예외적으로 1세대 1주택으로 간주되는 경우에 해당합니다.
위 이미지 5번 사례는 본인이 일반주택 1개를 소유하고, 배우자가 부속토지 1개를 소유하고 있는데, 본인이 일반주택과 다른 주택의 부속토지를 모두 보유하는 것이 아니므로 1세대 1주택으로 인정될 수 없습니다.
- 이 경우 1세대 2주택이지만 개인별 1주택자로서 종부세 계산시 부부 각각 9억원씩 공제됩니다.
위 이미지 6번 사례를 보면 본인이 부속토지만 2개를 보유하고 있는데, 이 경우도 일반주택을 보유하고 있지 않고 부속토지가 1개가 아니므로 1세대 1주택으로 인정될 수 없습니다.
- 이 경우 2주택에 해당되고, 종부세 계산시 부속토지 2개의 공시가격 합계액에서 9억원을 공제 받게 됩니다.
위 이미지 8번 사례를 보면, 본인이 일반주택 2개와 부속토지 1개를 소유하고 있는데, 일반주택이 1개가 아니라 2개이므로 1세대 1주택으로 인정될 수 없습니다.
- 이 경우 종부세 계산시 3주택 이상에 해당하므로 기본공제 금액은 9억원이고, 중과세율이 적용될 수도 있습니다.
4. 일시적 2주택의 신규주택
1세대 1주택에 해당하는 자가 다른 신규주택을 취득하게 되면 2주택이 되지만 종부세 과세기준일(6월 1일)을 기준으로 신규주택 취득일이 3년을 경과하지 않았다면 그 신규주택은 종합부동산세 주택수 계산시 제외되며, 1세대 1주택으로 인정됩니다.
신규주택은 합산배제주택이 아니라 특례주택이므로 본인이 종전주택 및 신규주택을 모두 소유해야 1세대 1주택자로 인정되고, 다른 세대원이 신규주택을 보유하는 경우는 1세대 1주택이 인정되지 않습니다.
또한, 1세대 1주택자로 인정되기 위해서는 주택수 산정 제외 신청이 필요합니다.
결국 종부세에서 일시적 2주택에 해당될 경우 신규주택은 주택수에서 제외되고, 종전에 보유하던 주택은 1세대 1주택으로 인정되어 12억원까지 비과세 됩니다.
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5. 상속주택
상속을 통해 취득한 주택은 3가지 요건[상속개시일부터 5년 이하, 상속지분 40% 이하, 지분율에 따른 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하)] 중 하나를 갖추면 종부세 계산시 주택수에서 제외될 수 있고, 1세대 1주택자로 인정될 수 있습니다.
여기서 상속주택에는 아래와 같은 조합원입주권 또는 분양권을 통해 분양 받은 신축주택도 포함됩니다.
다만, 상속주택은 합산배제주택이 아니라 특례주택이므로 본인이 일반주택 및 상속주택을 모두 소유해야 1세대 1주택자로 인정되고, 본인과 다른 세대원이 일반주택과 상속주택을 각각 소유하는 경우에는 1세대 1주택자로 인정되지 않습니다.
또한, 1세대 1주택자로 인정되기 위해서는 주택수 산정 제외 신청이 필요합니다.
6. 지방 저가주택
지방에 공시가격이 3억원 이하인 주택(저가주택)을 보유한 경우 주택수에서 제외되며, 1세대 1주택으로 인정될 수 있습니다.
여기서 지방이란 비수도권 중 광역시 및 특별자치시가 아닌 지역, 광역시에 소속된 군, 세종특별자치시의 읍 또는 면을 말하고, 수도권 중 인천광역시 강화군, 옹진군, 경기도 연천군을 말합니다.
지방 저가주택은 합산배제주택이 아니라 특례주택이므로 본인이 일반주택 및 지방 저가주택을 모두 소유해야 1세대 1주택 특례 적용이 가능하고, 본인과 다른 세대원이 일반주택과 지방 저가주택을 각각 소유하는 경우는 1세대 1주택자로 인정될 수 없습니다.
또한, 지방 저가주택이 1세대 1주택자로 인정되기 위해서는 주택수 산정 제외 신청이 필요합니다.
따라서 1세대 1주택자가 지방에 저가주택을 보유하고 있을 경우 2주택에 해당하지만 지방 저가주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 기존에 보유하던 일반주택의 종부세는 12억원까지 비과세 됩니다.
7. 토지 권리 없는 자가 건축한 무허가주택의 부속토지
토지를 사용할 권리가 없는 자가 건축 허가 없이 건축한 무허가주택의 부속토지는 주택수 계산시 제외됩니다.
건축주라도 부속토지를 사용할 수 있는 소유권, 지상권, 대지권, 임차권 등이 없기 때문입니다.
8. 소형 신축주택
일정 기간(2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.) 내에 취득한 소형(전용면적 60제곱미터 이하, 취득가액 6억원 이하, 수도권 밖은 3억원 이하) 신축주택(아파트 제외)은 주택수에 포함되지 않습니다.
따라서 1개의 일반주택과 소형 신축주택을 보유하여 2주택이더라도 소형 신축주택은 주택수에 포함되지 않으므로 1세대 1주택자로서 종부세는 12억원까지 비과세가 가능합니다.
9. 미분양주택
일정 기간(2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.) 내에 취득한 준공 후 미분양 주택(전용면적 85제곱미터 이하, 비수도권, 취득가액 6억원 이하)은 주택수에 포함되지 않습니다.
- 여기서 미분양이란 입주자모집공고에 따른 입주자 계약일 또는 분양 광고에 따른 입주예정일까지 계약이 체결되지 않아 선착순의 방법으로 공급하는 주택을 말하며, 관할 시장, 군수, 구청장으로부터 미분양주택으로 확인을 받아야 합니다.
따라서 1개의 일반주택과 소형 신축주택을 보유하여 2주택이더라도 소형 신축주택은 주택수에 포함되지 않으므로 1세대 1주택자로서 종부세는 12억원까지 비과세가 가능합니다.
10. 동거봉양 10년
만 60세 이상의 직계존속(직계존속 중 1인이 60세 미만인 경우 포함)을 동거봉양하기 위하여 합가하는 경우, 합가한 날부터 10년 동안은 본인과 직계존속 각각 1세대로 간주됩니다.
세대합가 전부터 각각 1주택을 보유한 경우는 물론 세대합가 후에 직계존속이 상속으로 주택을 취득한 경우에도 동거봉양 합가 특례가 인정됩니다.
예를 들어 1세대 1주택자가 동거봉양을 위해 합가하였는데, 직계존속도 1세대 1주택을 보유하고 있었다면 합가로 인해 1세대 2주택에 해당되지만 합가일로부터 10년 간 본인과 직계존속은 각각 1세대 1주택자로서 각각 12억원까지 종부세 비과세가 가능합니다.
11. 혼인
혼인하게 되면 세대를 합쳐지는데, 혼인한 날부터 5년 동안은 부부는 각각 1세대로 간주됩니다.
자세한 내용은 아래의 글에 정리하였습니다.
12. 부부 공동명의
부부가 1개의 주택을 공동명의 한 경우, 부부는 각각 1주택을 보유한 것이므로 1세대 2주택이 됩니다.
그런데, 부부가 공동명의 1주택자 특례를 신청하는 경우 1세대 1주택으로 인정될 수 있습니다.
자세한 내용은 아래의 글에 정리하겠습니다.