토지 종부세 계산 사례 6가지(+종합합산 별도합산 차이, 공시지가 계산)

토지 종합부동산세 계산을 위해 6가지 사례를 통해 토지 종부세 계산 방법을 정리하고, 토지 공시지가 조회 및 계산 방법, 종합합산 별도합산 분리과세 구별 기준과 차이점, 토지 종부세 세율, 공정시장가액비율, 과세표준 계산 방법을 정리해보겠습니다.

토지 종부세 계산 방법

종부세 계산식

토지 종부세는 과세표준에 세율을 곱한 후 재산세 중복분과 세부담 상한액 초과분을 공제하여 산출합니다.

토지 종부세 = 과세표준 X 세율 - 재산세 중복분 - 세부담 상한액 초과분

토지 종부세 과세표준 계산

종부세의 과세표준은 토지의 공시가격을 그대로 사용하는 것이 아니라 기본공제금액을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.

여기서 기본공제 금액은 종합합산 과세대상 토지의 경우 5억원이고, 별도합산 과세대상 토지의 경우 80억원입니다.

토지 종부세 과세표준 = (토지 공시가격 합산액 - 기본공제) X 공정시장가액비율

또한, 종부세 부과시 재산세 감면규정을 준용하는 경우, 공시가격에도 이를 반영해야 합니다.

토지 종부세 계산 방법은 아래에서 6가지 사례를 들어 설명드리겠습니다.

종부세 토지 공정시장가액비율

공정시장 가액비율	토지	주택
종부세	100%	60%
재산세	70%	60% (43~45%)

토지 종부세 공정시장가액비율은 100% 이고, 주택의 종부세 공정시장가액비율은 60% 입니다. 즉, 토지 종부세를 구할 때는 곱하기 1을 하고, 주택 종부세를 구할 때는 곱하기 0.6을 합니다.

참고로 재산세의 경우 토지의 공정시장가액비율은 70%, 주택의 공정시장가액비율은 60%(43~45%)입니다.

토지 종부세 세율

재산세가 부과되는 토지는 3가지(종합합산, 별도합산, 분리과세)로 분류되는데, 그 중 2가지(종합합산, 별도합산)에 종부세가 부과됩니다.

종부세는 과세표준에 세율을 곱하여 산출하는데, 별도합산 토지 세율은 0.5~0.7% 이고, 종합합산 토지 세율은 1~3% 입니다.

아래에서는 토지 공시가격 조회 방법과 종합합산 별도합산 구별 기준을 정리한 후 토지 종부세 계산 방법을 사례를 통해 정리해보겠습니다.

토지 공시지가 계산 방법

국토부 공시가격 알리미 사이트

토지의 공시가격은 개별공시지가에 면적을 곱해야 계산합니다.

위 화면과 같은 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 개별공시지가를 클릭하면 아래의 화면으로 이동합니다.

일사편리 사이트 안내 클릭하기

개별공시지가와 면적을 한번에 구하기 위하여 왼쪽 옆에 있는 [일사편리 사이트 안내]를 클릭합니다.

그러면 아래와 같이 각 지역별 일사편리 사이트가 안내됩니다.

• 지역별 일사편리 사이트 바로가기

일사편리 사이트 중에서 원하는 지역 선택하기

위와 같은 화면에서 토지가 위치한 지역을 클릭하면 해당 지역의 일사편리 사이트로 이동됩니다.

예를 들어 강원특별자치도를 클릭하면 아래의 화면이 나옵니다.

종부세 토지 공시가격 계산 방법

1. 일사천리 사이트에서 토지의 주소를 선택합니다.
2. 검색을 클릭하면 개별공시지가 등이 조회됩니다.
3. 개별공시지가를 확인합니다.
4. 면적을 확인합니다.

종부세 계산을 위한 토지의 공시가격은 개별공시지가에 면적을 곱하면 됩니다.

• 토지 공시가격 = 개별공시지가 X 면적

예를 들어 강원도 고성군 간성읍 신안리에 위치한 토지를 검색한 결과 개별공시지가는 제곱미터 당 1,110,000원이고, 면적은 269제곱미터이므로 계산하면 토지의 공시가격은 298,590,000원(= 1,110,000원 X 269) 입니다.

<함께 읽으면 좋은 글>

• 기준시가 실거래가 차이(+ 공시지가, 공시가격, 시가표준액 차이)
• 개별공시지가 보는법 및 계산, 조회 방법(+토지, 다가구)

종부세 종합합산 별도합산 분리과세

종부세와 재산세의 관계

재산세가 부과되는 토지는 4가지(비과세, 분리과세, 별도합산, 종합합산)로 구분되는데, 종부세도 재산세에서 분류한 토지 종류를 그대로 따르고 있습니다.

1. 국가가 소유하거나 공공용으로 사용되는 토지 등은 재산세가 비과세됩니다.
2. 국가의 보호나 지원이 필요한 토지는 분리과세대상이고, 재산세가 중과세 될 필요가 있는 토지도 분리과세대상 입니다.
3. 별도로 관리할만한 이유가 있는 토지(공장용 건축물, 일정한 목적으로 이용되는 토지, 건축물 철거 후 6개월 이내의 부속토지 등)은 별도합산대상 입니다.
4. 비과세, 분리과세, 별도합산을 제외한 나머지 토지는 종합합산 과세대상입니다.

종부세 종합합산 별도합산 차이

국가가 소유하는 토지 등 재산세가 비과세 되는 토지는 종부세도 비과세되고, 국가의 보호나 지원이 필요한 분리과세대상 토지도 재산세는 과세되지만 종부세는 비과세됩니다.

별도합산 토지와 종합합산 토지는 재산세 및 종부세 모두 과세되지만, 별도합산토지는 80억원까지 종부세를 비과세 해주지만 종합합산토지는 5억원만 초과해도 곧바로 종부세가 부과된다는 차이점이 있고, 별도합산 토지 세율은 0.5~0.7%이지만 종합합산 토지 세율은 1~3%로 중과된다는 차이점이 있습니다.

아래에서는 어떤 토지가 어디에 속하는지 구별 기준을 정리해보겠습니다.

종부세 종합합산 토지

종합합산토지 확인 방법

지방세법은 어떤 토지가 별도합산토지와 분리과세토지에 속하는지 열거하고 있으나, 종합합산토지는 별도합산토지와 분리과세토지를 제외한 나머지 토지라고 규정하고 있습니다.

따라서 어떤 토지가 종합합산토지에 속하는지 확인하기 위해서는 별도합산토지와 분리과세토지를 하나씩 제거하는 방식으로 찾아야 합니다.

종합합산토지 범위

종부세 과세대상 중 종합합산 토지에는 나대지, 잡종지와 분리과세 또는 별도합산 기준면적을 초과하는 토지, 분리과세가 아닌 토지, 별도합산이 아닌 토지가 있습니다.

종부세 별도합산 토지

종부세 별도합산 토지는 80억원 초과시 과세됨

종부세 별도합산 과세대상은 아래와 같습니다.

1. 공장용 건축물 또는 일반 건축물의 부속토지로서 기준면적 이내
2. 차고용 토지, 보세창고용 토지, 시험ㆍ연구ㆍ검사용 토지, 물류단지시설용 토지 등 건축물이 설치되지 않은 공지상태의 토지 또는 특별한 업무를 목적으로 활용되는 토지
3. 건축물 철거 후 6개월 이내의 부속토지 등

여기서 건축물의 부속토지란 건축물의 바닥면적에 지역별 배율을 곱한 면적까지를 말합니다.

• 도시지역 중
  • 전용주거지역 5배
  • 준주거지역 또는 상업지역 3배
  • 일반주거지역 또는 공업지역 4배
  • 녹지지역 7배
  • 미계획지역 4배
• 도시지역 이외의 용도지역 7배

종부세 분리과세 토지

종부세 분리과세 토지는 비과세됨

전, 답, 과수원, 목장용지, 임야는 일정한 조건을 갖추면 분리과세 대상이 되고, 국가 경제의 발전, 개발, 기반시설 등으로 이용되거나 공익적 목적 등이 있는 토지도 분리과세 대상이 됩니다.

분리과세 토지란 대체로 국가의 보호, 지원 등이 필요한 토지를 의미하므로 재산세는 과세되지만 종부세는 비과세됩니다.

종부세 과세대상 골프장용 토지

골프장은 회원제 골프장과 비회원제 골프장으로 구분되는데, 비회원제 골프장 중 이용료 책정에 제한을 받는 경우를 대중형 골프장이라고 합니다.

1. 회원제 골프장용 토지는 분리과세 대상이므로 재산세는 과세(4%)되지만 종부세는 비과세 됩니다.
2. 비회원제 골프장용 토지는 종합합산 과세대상이므로 재산세는 0.2~0.5%로 과세되지만, 종부세가 1~3%로 중과세 됩니다.
3. 비회원제 중 대중형 골프장은 별도합산 과세대상이므로 재산세는 0.2~0.4%로 과세 되고, 종부세는 0.5~0.7%로 과세 됩니다.

<함께 읽으면 좋은 글>

• 부부 각각 1주택 종부세 부부합산 2주택(+부부 공동명의 특례)
• 종부세 1세대 1주택 기준 12가지(+주택수 계산 및 주택수 제외)
• 종부세 대상자 확인 방법 7단계(+종부세 비과세 대상, 중과세 기준)

토지 종부세 계산(별도합산 사례)

별도합산 토지의 종부세 과세표준 계산 1

위 사례에서 재산세 감면비율이 10%이므로 100억원의 공시가격은 10%를 감면하여 90억원이 됩니다.

위 사례에서 별도합산 토지의 종부세 과세표준을 계산해보면, 공시가격 90억원에서 기본공제 금액인 80억원을 공제하면 10억원이고, 공정시장가액비율은 1이므로 과세표준은 10억원입니다.

별도합산 토지의 종부세 과세표준 계산 2

일반적인 건축물의 부속토지 중 기준면적 범위 내의 토지는 별도합산 과세대상에 속하고, 도시의 주거지역 내 위치한 공장용 건축물의 부속토지 중 기준면적 범위 내의 토지 역시 별도합산 과세대상에 속합니다.

위 사례에서 A시에 위치한 영업용 건축물의 부속토지는 기준면적 이내이므로 별도합산 토지에 해당합니다.

B시의 위치한 영업용 건축물의 부속토지 중 기준면적 이내의 토지는 별도합산 토지에 해당하지만 기준면적을 초과한 부분(공시가격 6억원)은 종합합산 과세대상에 속합니다.

C시에 위치한 주거지역 내 공장용 건축물의 부속토지는 기준면적 이내이므로 별도합산 과세대상에 속하는데, 25% 감면 대상이므로 공시가격에 이를 반영해야 합니다.

따라서 A시의 토지 공시가격은 35억원, B시의 토지 공시가격은 45억원(=51억원 – 6억원), C시의 토지 공시가격은 30억원(=40억원 X 0.75)이므로 모두 합산하면 110억원입니다.

위 사례에서 종부세 과세표준은 30억원입니다.

• 30억원 = (110억원 – 80억원) X 100%

별도합산 토지의 종부세 과세표준 계산 3

A, B, C 도시에 위치한 건축물 부속토지의 공시가격을 합산하면 94억원(=A24+B30+C40)입니다.

• 특히 B시에 위치한 건물의 재산세는 25% 경감되었으므로 40억원의 공시가격을 25% 경감하면 30억원(=40억원 X 0.75)입니다.

위 사례는 별도합산 과세대상 토지이므로 80억원을 기본공제하여 과세표준이 14억원입니다.

• 14억원 = (94억원 – 80억원) X 100%

별도합산 토지 종부세 계산 방법

위 사례의 별도합산 토지는 과세표준이 200억원 이하에 속하므로 세율이 0.5%입니다. 따라서 토지의 종부세는 700만원(=14억원 x 0.5%)입니다.

다만, 위 토지 종부세액에서 아래와 같이 재산세 중복분을 계산해서 공제하면 최종 세액은 3,454,522원(=700만원 – 3,545,478원) 입니다.

(ㄱ) 토지 재산세 합계액은 22,720,000원입니다.

• 22,720,000원 (= 5,520,000원 + 7,200,000원 + 10,000,000원)

(ㄷ) 종부세 과세표준에 재산세 표준세율로 계산하면 392만원입니다(별도합산 토지 과세표준이 10억원을 초과하면 재산세율은 0.4%)

• (ㄷ) = 종부세 과세표준 X 재산세 공정시장가액비율 X 재산세율
• 392만원 = 14억원 X 70% X 0.4%

(ㄴ) 공시가격 합산액에 재산세 표준세율로 계산하면 2,512만원입니다(별도합산 토지 과세표준이 10억원을 초과하면 재산세율은 0.4%이고 누진공제액은 120만원입니다).

• (ㄴ) = 공시가격 합산액 X 재산세 공정시장가액비율 X 재산세율 – 누진공제
• 2,512만원 = 94억원 X 70% X 0.4% – 120만원

재산세 중복분은 3,545,478원입니다.

• 22,720,000원 X 392만원 / 2,512만원

좀 더 자세한 재산세 중복분 계산 방법은 아래의 링크를 참고하세요.

• 1가구 2주택 종부세 계산(+재산세 중복분 계산 방법)

토지 종합부동산세 계산(종합합산 사례)

종합합산 토지 종부세 과세표준 계산 사례 1

위 사례에서 종합합산 과세대상 토지의 재산세가 25% 경감되었으므로 공시가격 20억원도 15억원(= 20억원 X 0.75)으로 감경되어 종부세 과세표준은 10억원이 됩니다.

• 과세표준 = (15억원 – 5억원) X 100%

종합합산 토지 종부세 과세표준 계산 사례 2

잡종지는 종합합산 과세대상에 속하고, 기준면적을 초과하는 부분 역시 종합합산 과세대상에 속합니다.

또한, C시의 토지 재산세는 25% 경감되었으므로 공시가격 4억원도 25% 경감되어 3억원(= 4억원 X 0.75)이 됩니다.

따라서 A, B, C시의 토지 공시가격을 합산하면 11억원(= 5억+3억+3억)이고, 종부세 과세표준은 6억원입니다.

• 6억원 = (11억원 – 5억원) X 100%

종합합산 토지 종부세 계산 사례

잡종지는 종합합산 과세대상에 속하고, 기준면적 초과분 역시 종합합산 과세대상에 속합니다.

위 사례에서 종부세 공시가격 합계액은 11억원입니다.

• 11억원 = 7억원 + (8억원 X 0.5)

위 사례에서 종부세 과세표준은 6억원입니다.

• 6억원 = (11억원 – 5억원) X 100%

종합합산 토지 과세표준이 15억원 이하이면 세율이 1%이므로 과세표준 6억원에 1%의 세율을 곱하여 종부세액을 구하면 600만원입니다.

• 600만원 = 6억원 X 1%

다만, 위 종부세액(600만원)에서 아래와 같이 계산된 재산세 중복분(175만원)을 공제하면 425만원입니다.

• 425만원 = 600만원 – 175만원