종합부동산세 대상 확인 4가지와 종부세 대상자 확인 방법 7단계를 정리하면서 종부세 비과세 대상, 종부세 중과 폐지 여부 및 중과세율과 어떤 경우에 종부세가 중과세 되는지, 종부세 납부 시기, 종부세 과세기준일, 종합부동산세 과세대상, 종부세 대상자 기준, 종부세 과세표준 계산 방법을 설명 드리겠습니다.
2024년 종부세 납부 시기
종부세 과세기준일과 납부시기
종부세 과세기준일은 매년 6월 1일이고, 종부세 합산배제 신고는 9월 16일부터 9월 30일까지 이며, 국세청은 6월 1일을 기준으로 종부세 과세대상, 과세요건, 합산배제 요건 등을 판단하여 종합부동산세 및 농어촌특별세를 결정하여 납부고지서를 발급합니다.
이러한 납부고지서를 받으면 종합부동산세를 납부해야 하는데, 종부세 납부 시기는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 입니다.
종부세 대상자 기준
주택과 토지에 대한 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택과 토지에 대하여 재산세를 납세할 의무가 있는 자에게 부과됩니다. 따라서 재산세 납부 의무가 없다면 종부세 대상자가 아닙니다.
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종합부동산세 과세대상
종부세는 주택과 토지에 과세됨
종부세 과세대상은 주택과 토지로 한정됩니다.
종합부동산세 과세대상 중 (1) 주택에는 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택이 있고, 주거용 오피스텔도 포함되며, (2) 토지는 종합합산, 별도합산, 분리과세로 구분되는데, 종합합산 과세대상 토지와 별도합산 과세대상 토지만 종부세가 부과되며, (3) 주택에 딸린 부속토지는 종부세가 부과되지만 토지로 과세되는 것이 아니라 주택으로 과세됩니다.
겸용주택 종부세
겸용주택(예 : 상가주택)의 경우 주거용으로 사용되는 부분만 주택으로서 종부세가 과세 됩니다.
겸용주택의 부속토지는 주거용과 비주거용의 면적비율에 따라 안분하여 주거용에 딸린 부속토지는 주택의 부속토지이므로 주택으로 종부세가 부과되고, 비주거용에 딸린 부속토지는 일반 건축물의 부속토지로 종부세가 부과됩니다.
종합부동산세 대상 확인
종합부동산세 대상 4가지
- 종부세가 비과세 되는 경우
- 종부세가 1세대 1주택 되는 경우
- 종부세가 기본 과세 되는 경우
- 종부세가 중과세 되는 경우
종합부동산세 대상 확인 방법
- 종부세 비과세 여부 확인하기
- 보유한 재산이 종부세 과세대상(주택과 토지)에 해당하는지 확인하기
- 보유한 재산이 주택과 토지라면 당해 년도에 재산세가 부과되었는지 확인하기
- 주택과 토지의 기본공제 금액 확인하기
- 주택과 토지의 공시가격 확인 후 합산하기
- 종부세 1세대 1주택자 확인하기
- 종부세 기본 과세 확인하기
- 종부세 중과세 확인하기
종부세 비과세 대상
종합부동산세 과세대상이 아닌 것
일반건축물(상가, 사무실, 빌딩, 공장, 사업용 건물 등)도 주택이 아니므로 종부세 과세대상에서 제외되며, 분리과세대상인 토지도 종부세 과세대상에서 제외됩니다.
종부세 과세대상의 공시가격이 기본공제 금액 이하일 것
종부세는 과세표준에 세율을 곱하여 구하는데, 종부세 과세표준은 공시가격에서 기본공제금액을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.
- 주택 기본공제 금액 : 9억원 또는 12억원
- 토지 기본공제 금액 : 5억원 또는 80억원
따라서 종합부동산세 과세대상의 공시가격이 기본공제금액 이하이면 과세표준이 0원이므로 종부세가 비과세 됩니다.
아래에서는 종부세가 비과세 되는 경우를 골라내서 종부세 대상자가 누구인지 확인하는 방법을 정리해보겠습니다.
종부세 대상자 확인 방법 7단계
1. 종부세 과세대상(주택과 토지)에 해당하는지 확인하기
주택과 토지에만 종부세가 부과되므로 (1) 내가 보유한 재산이 주택과 토지에 해당하는지 확인해야 하고, (2) 토지는 3가지(종합합산, 별도합산, 분리과세) 중 어디에 속하는지 확인해야 하는데, 재산세 고지서를 보면 주택인지 건축물인지 기재되어 있고, 토지는 3가지 중 어디에 속하는지 확인할 수 있습니다.
- 예를 들어 A가 보유한 건물이 재산세 고지서상 주택이 아니라 건축물이라면 종부세가 비과세 됩니다. 다만, 건축물과 함께 부속토지까지 소유하고 있다면 그 부속토지는 토지에 해당하므로 종부세가 과세됩니다.
- 예를 들어 B가 보유한 토지가 재산세 고지서상 분리과세대상에 속한다면 종부세가 비과세 됩니다.
2. 재산세 부과 여부 및 재산 양도일 확인하기
종부세는 재산세 납세의무자에게 부과됩니다.
(1) 내가 보유한 재산이 주택 또는 토지에 해당되더라도 올해에 재산세가 부과되었는지 확인해야 합니다. 어떠한 이유로 재산세가 부과되지 않았다면 종부세도 부과되지 않습니다.
(2) 재산세는 매년 6월 1일을 기준으로 그 재산을 소유한 자에게 부과되는데, 재산이 양도될 경우 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 소유자를 판단합니다.
- 예를 들어 양도인 A가 2024년 4월 30일 양수인 B에게 아파트를 양도하는 매매계약을 체결하였고, B는 2024년 5월 31일 매매대금의 잔금을 지급하였는데, 사정이 있어서 소유권이전등기가 6월 2일에 접수되었다면, 재산세 및 종부세는 양도인 A와 양수인 B 중 누구에게 부과되어야 할까?
- 위 사례에서 등기접수일 보다 잔금지급일이 빠르고, 6월 1일 이전에 양수인 B가 잔금을 지급하였으므로 양수인 B에게 재산세 및 종부세가 부과되어야 합니다.
3. 주택과 토지의 기본공제 금액 확인하기
종합부동산세는 납세의무자가 보유한 주택의 공시가격을 모두 합산한 가액에서 기본공제 금액을 차감한 후 계산하게 됩니다.
여기서 기본공제 금액은 주택의 경우 9억원(1세대 1주택은 12억원)이고, 종합합산 토지는 5억원, 별도합산 토지는 80억원입니다.
따라서, 주택의 공시가격 합계액이 9억원 이하이면 종부세가 비과세 되고, 만약 1세대 1주택이라면 12억원까지 비과세 되며, 토지는 별도합산 과세대상에 속하면 80억원까지, 종합합산 과세대상에 속하면 5억원까지 종부세가 비과세 된다는 뜻입니다.
결국 기본공제 금액까지는 종부세가 비과세 되므로 자신의 주택 또는 토지에게 주어진 기본공제 금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 즉, 주택이라면 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 확인해야 하고, 토지라면 별도합산, 종합합산, 분리과세 중 어디에 속하는지 확인해야 합니다.
1세대 1주택에 해당되는지 여부와 토지가 어디에 속하는지 여부는 아래의 링크에서 확인해주세요.
4. 토지 또는 주택 공시가격 확인하기
자신이 보유한 재산(주택 또는 토지)에 해당되는 종부세 기본공제 금액을 확인했다면, 자신이 보유한 주택 또는 토지의 공시가격을 확인한 후 합산해야 합니다. 여기서 공시가격 합계액이 기본공제 금액을 넘지 못하면 종부세는 비과세 되고, 기본공제 금액을 초과한다면 종부세가 과세됩니다.
공시가격은 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 조회할 수 있는데, 단독주택과 다가구주택의 공시가격은 개별단독주택 공시가격을 클릭하면 되고, 아파트, 연립주택, 다세대주택의 공시가격은 공동주택 공시가격을 클릭하면 되며, 토지의 공시가격은 개별공시지가를 클릭하여 개별공시지가를 조회한 후 면적을 곱하여 계산하면 됩니다.
예를 들어 국토부 공시가격 알리미 사이트에서 아파트 공시가격을 조회해보면 위와 같이 연도별 공시가격을 확인할 수 있는데, 위 에서 예시로 든 목동 아파트의 경우 공시가격이 약 8억원이므로 1세대 1주택이라면 종부세가 비과세 되고, 다주택자라면 9억원에 근접하므로 나머지 주택의 가격에 따라 종부세가 부과될 가능성이 높습니다.
단독주택, 다가구주택, 토지의 공시가격, 면적 조회 및 계산 방법, 아파트 공시가격 조회하는 방법은 아래의 글에서 사례를 통해 자세히 설명하였습니다. 참고하세요.
- 토지 공시가격 조회 방법
- 단독주택, 다가구 공시가격 조회 방법
- 아파트 공시가격 조회 방법
- 오피스텔 시가표준액 조회 및 계산 방법(+공시지가, 공시가격)
- 기준시가 실거래가 차이(+ 공시지가, 공시가격, 시가표준액 차이)
5. 종부세 1세대 1주택 특례 확인 방법
종부세는 1세대 1주택자에 해당될 경우 특례(기본공제 금액이 높고, 추가 세액공제가 있음)가 인정되어 종부세가 대폭 감경됩니다.
자신이 1세대 1주택자인지 확인하기 위해서는 주택수를 계산해야 하는데, (1) 세대원 중에 본인만 주택을 보유하고 있고, 보유한 주택수가 1주택인지 확인해야 하고, (2) 만약 2주택을 보유하고 있다면 예외적으로 1세대 1주택에 포함되는 12가지에 해당되는지 확인하면 됩니다.
1세대 1주택 기준과 2주택이라도 예외적으로 1세대 1주택으로 인정되는 경우 12가지는 아래의 글에서 확인하세요.
6. 종부세 기본 과세 확인 방법
종부세에서 1세대 1주택자가 아니면 2주택 이하는 기본 과세율이 적용되고, 3주택 이상은 일정한 경우 중과세율이 적용됩니다.
기본 과세율이 적용되는 경우에는 (1) 1세대 기준으로는 2주택 이상이지만 납세의무자 개인별로는 1주택자인 경우와 (2) 1세대 기준으로는 2주택 이상이지만 납세의무자 개인별로는 2주택자인 경우가 있습니다.
- 예를 들어 부부가 각각 1주택을 보유한 경우, 납세자 개인별로는 1주택자이지만 1세대 기준으로는 2주택이므로 1세대 1주택 특례가 적용될 수 없으므로 기본 과세율이 적용됩니다.
- 또한, 납세의무자가 2주택자인 경우는 2주택이지만 1세대 1주택자로 인정되는 12가지에 포함되지 못한 경우, 3주택을 보유하고 있지만 주택수가 제외되어 2주택으로 간주된 경우도 2주택에 해당합니다.
따라서 2주택인지 확인하기 위해서는 주택수를 세어본 후 제외되는 주택이 있는지 체크하여 계산하면 됩니다.
2주택인 경우 1세대 1주택자와 달리 기본공제 금액은 9억원이고, 세액공제(연령공제, 장기보유공제)는 적용되지 않습니다.
7. 종부세 중과세 확인 방법
주택수가 3주택 이상이면 종부세가 중과되는데, 아래에서 종부세 중과 폐지 여부, 중과세율은 얼마나 되는지, 어떤 경우에 종부세가 중과되는지 정리해보겠습니다.
종부세 중과세
종부세 중과 폐지?
과거 2022. 12. 31. 종부세법이 개정되기 전에는 3주택 이상을 소유하거나 조정대상지역 내 2주택을 소유하면 중과세율이 적용되었습니다.
그러나 이제는 2주택 이하는 조정대상지역 여부를 불문하고 세율이 동일하며, 3주택 이상을 소유한 경우에도 과세표준이 12억원을 초과하는 경우부터만 중과세율이 적용됩니다. 즉, 중과세율이 적용되는 사례가 현저히 줄어들게 된 것입니다.
결국 종부세 중과세는 아예 폐지된 것은 아니지만 과거에 비해 중과세가 적용되는 범위가 대폭 경감된 것으로 볼 수 있습니다.
중과세율은 아래와 같습니다.
종부세 중과세율
3주택 이상을 소유한 경우 중에서 과세표준이 12억원을 초과한 경우부터 중과세율이 적용됩니다.
- 과세표준이 12억원 이하이면 2주택 이하와 3주택 이상 모두 세율이 0.5%~1.0%으로 동일합니다.
- 과세표준이 12억원을 초과하면, 2주택 이하는 1.3~2.7%의 세율이 적용되고, 3주택 이상은 2~5%의 세율이 적용됩니다.
종부세 중과세 확인 방법
본인이 보유한 주택수를 세어본 후 주택수 산정시 제외되는 주택이 있는지 확인해서 차감한 후 주택수가 3주택 이상인지 계산하면 됩니다.
우선, 3주택 이상 중에서 종부세 과세표준이 12억원 이하이면 3주택 이상과 1~2주택은 세율이 동일하고, 종부세 과세표준이 12억원을 초과하면 중과세율이 적용됩니다.
언제 종부세 과세표준이 12억원을 초과하는지 계산해보면, 과세표준은 기본공제 9억원을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱해서 산출되므로 과세표준이 12억원을 초과하려면, 3주택 이상의 공시가격 합계액이 29억원(=12억원 / 0.6 + 9억원)을 초과해야 합니다.
(공시가격 합산액 - 9억원) X 60% = 12억원
따라서 종부세가 중과세 되는지 확인하기 위해서는 (1) 주택수를 계산해서 3주택 이상인지 확인하고, (2) 공시가격을 조회한 후 합산해서 29억원을 초과하는지 확인하면 됩니다.
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