1가구 1주택 세금과 1가구 2주택 세금 중 취득세, 양도세, 보유세 차이를 간단히 비교해보고, 취득세 계산 사례를 통해 1가구 1주택과 1가구 2주택 취득세 차이, 취득세 계산 방법, 증여 취득세 계산 방법을 정리해보겠습니다.
1가구 1주택과 1가구 2주택 세금 비교
취득세 비교
무주택자가 1주택을 매수해서 1주택이 되면 세율은 1~3% 정도인데, 1주택자가 1주택을 추가로 매수해서 2주택이 되면 다주택자로서 취득세가 중과(8%)될 수 있습니다. 다만, 다주택자로서 취득세가 중과되는 것은 조정지역에 있는 주택을 매매하는 경우뿐입니다.
- 증여로 주택을 취득하는 경우 조정지역 여부, 시가표준액, 증여자의 주택수에 따라 취득세가 중과(12%)되지만 증여로 주택을 취득하는 자(수증자)가 다주택자인지 여부는 취득세율과 무관합니다.
- 상속으로 주택을 취득하는 경우도 다주택자 여부는 무관하며, 무주택자가 상속을 받는 경우는 오히려 2.8%에서 0.8%로 감면해주고 있습니다.
아래에서 취득세 요건과 계산법을 자세히 설명드리겠습니다.
양도세 비교
1가구 1주택 또는 1가구 2주택 양도세는 3가지(비과세, 기본 과세, 중과세)가 가능합니다.
(1) 1가구 1주택 보유자가 비과세 요건(고가주택이 아닐 것, 2년 이상의 보유기간, 거주기간) 을 갖추어 양도하면 양도세가 비과세 되고, 이러한 요건을 갖추지 못하면 1가구 1주택이라도 양도세가 과세됩니다.
(2) 1가구 2주택 보유자라면 다주택자에 해당하므로 양도세가 중과되는 것이 원칙이지만, 아래의 경우 양도세가 기본 과세 되거나 비과세 됩니다.
- 비조정지역에 있는 주택을 양도하는 경우
- 양도세 중과세가 제외되는 주택을 양도하는 경우
- 일시적 2주택 등 1세대 1주택으로 간주되는 경우
현재 보유기간이 2년 이상인 주택을 2025년 5월 9일까지 양도하는 경우 양도세 중과세가 배제되는데, 이는 2번째 경우(양도세 중과세가 제외되는 주택)에 해당하기 때문입니다.
보유세 비교
보유세는 재산세와 종부세로 구분되는데, 보통은 취득세나 양도세처럼 다주택자에게 중과세를 부과하는 방식이 아니라 1가구 1주택 보유자에게 특례(혜택)를 부여하는 방식입니다.
예를 들어 종부세 계산시 2주택 이상은 기본공제 금액은 9억원인데, 1가구 1주택자는 12억원을 공제해주고, 재산세 계산시 2주택 이상은 기본 세율이 적용되지만 1가구 1주택자에게는 특례 세율을 적용해주고 있습니다.
1가구 1주택 취득세 계산
1가구 1주택 취득세율
(1) 무주택자(1가구 0주택자)가 주택을 유상거래취득(매매 등)하여 1가구 1주택 보유자가 되면 취득세 세율은 1~3%입니다.
- 과세표준에 따른 취득세율
- 6억원 이하이면 1%
- 6억원 초과 9억원 이하이면 1.33~3%
- 9억원 이상이면 3% 입니다.
(2) 무주택자 중에는 과거에 주택을 보유하고 있었다가 모두 처분해서 현재 무주택인 경우도 있겠지만 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람도 있을 것입니다. 만약 생애최초로 주택을 구입(취득가액 12억원 이하)한다면 취득세가 최대 200만원까지 감면됩니다.
1가구 1주택 취득세 계산 사례
예를 들어 무주택자(생애 최초는 아님)가 용산구에 있는 10억짜리 주택(85제곱미터 미만)을 매수해서 1가구 1주택자가 되면 취득세 및 지방교육세는 3300만원입니다.
- 1가구 1주택 : 1~3%
- 9억원 초과시 취득세율 3%
- 취득세 3000만원(=10억원 X 3%)
- 지방교육세 300만원(=10억원 X 0.3%)
- 서민주택(85제곱미터 미만)은 농어촌특별세 비과세
1가구 2주택 취득세 계산
1가구 2주택 취득세율
1가구 1주택 보유자가 주택을 매수하여 2주택 보유자가 될 경우 취득세는 조정지역과 비조정지역으로 구분됩니다.
(1) 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택을 매수하여 2주택이 될 경우 취득세율은 1가구 1주택과 마찬가지로 1~3% 이지만 조정대상지역에 있는 주택을 매수하여 2주택이 될 경우 취득세율은 8%로 중과됩니다.
(2) 조정대상지역에 있는 주택을 취득해서 2주택이 되더라도 일시적 2주택에 해당된다면 취득세 중과세는 배제(1~3%)됩니다.
조정지역 1가구 2주택 취득세 계산 사례
현재 서울 4개구(서초구, 강남구, 송파구, 용산구)만 조정대상지역으로 지정된 상태입니다.
예를 들어 1주택 보유자가 서울 송파구(조정지역)에 있는 10억짜리 주택(85제곱미터 미만)을 매수해서 1가구 2주택자가 되면 취득세 및 지방교육세는 8400만원입니다.
- 1가구 2주택 + 조정지역 : 8%
- 취득세 8000만원(=10억원 X 8%)
- 지방교육세 400만원(=10억원 X 0.4%)
- 서민주택(85제곱미터 미만)은 농어촌특별세 비과세
비조정지역 1가구 2주택 취득세 계산 사례
예를 들어 1주택 보유자가 서울 동작구(비조정지역)에 있는 10억짜리 주택(85제곱미터 미만)을 매수해서 1가구 2주택자가 되면 취득세 및 지방교육세는 3300만원입니다.
- 1가구 2주택 + 비조정지역 : 1~3%
- 9억원 초과시 취득세율 3%
- 취득세 3000만원(=10억원 X 3%)
- 지방교육세 300만원(=10억원 X 0.3%)
- 서민주택(85제곱미터 미만)은 농어촌특별세 비과세
증여 취득세 계산
증여 취득세율
(1) 아래의 3가지 요건을 모두 충족하면 취득세가 중과세(12%) 됩니다(지방세법 제13조의 2 제2항).
- 증여 받는 주택이 조정대상지역에 있는 주택일 것
- 시가표준액이 3억원 이상일 것
- 증여자의 주택수
- 증여자가 1가구 2주택(조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 포함) 이상일 것
- 증여자가 1가구 1주택이지만 배우자 및 직계존비속 이외의 자에게 증여할 것
(2) 반대로 증여 받는 주택이 비조정대상지역이거나 또는 시가표준액(공시가격)이 3억원 미만이거나 또는 증여자가 1가구 1주택 소유자로서 배우자 또는 직계존비속에게 증여할 경우 취득세율은 3.5%입니다.
증여 취득세 계산 사례
(1) 예를 들어 2주택 이상을 소유한 부모님이 자녀에게 서초구 아파트(85제곱미터 미만)을 증여해준 경우, 증여 취득세는 얼마일까요?
위 사례에서 서초구는 조정대상지역에 속하고, 해당 주택의 시가인정액 또는 시가표준액이 10억원이므로 3억원 이상에 해당하고, 증여자가 2주택 이상에 해당하므로 증여 취득세율은 12%입니다.
- 조정지역+3억원 이상+증여자 2주택 : 12%
- 취득세 1.2억원(=10억원 X 12%)
- 지방교육세 400만원(=10억원 X 0.4%)
- 서민주택(85제곱미터 미만)은 농어촌특별세 비과세
(2) 예를 들어 부모님이 자녀에게 강동구 아파트(85제곱미터 미만)을 증여해준 경우, 증여 취득세는 얼마일까요?
위 사례에서 강동구 아파트가 3억원 이상에 해당하고, 증여자(부모님)가 1주택인지 여부도 불확실하지만 강동구가 비조정대상지역에 속하므로 증여 취득세율은 3.5%입니다.
- 비조정지역 : 3.5%
- 취득세 3500만원(=10억원 X 3.5%)
- 지방교육세 300만원(=10억원 X 0.3%)
- 서민주택(85제곱미터 미만)은 농어촌특별세 비과세
상속 취득세 등
상속 취득세 비교
무상취득에는 상속과 증여가 있는데, 상속은 사망으로 어쩔 수 없이 취득하게 되는 특성상 증여 보다는 세율이 낮은 편입니다.
상속으로 주택을 취득하면 조정지역 여부, 다주택자 여부와 관계 없이 취득세율은 2.8%입니다. 다만, 무주택자가 주택을 상속 받는다면 취득세율은 0.8%입니다.
신축 취득세 비교
신축 등 원시취득의 취득세는 다주택자 여부, 조정대상지역 여부, 시가표준액과 관계 없이 세율이 2.8% 입니다.
1가구 1주택 양도세
1가구 1주택 양도세 비과세
1가구 1주택 보유자가 비과세 요건(고가주택이 아닐 것, 2년 이상의 보유기간, 주택 취득 당시 조정대상지역이라면 거주기간도 2년 이상일 것 등)을 갖추면 양도세가 비과세 됩니다.
1가구 1주택 양도세 과세
1세대 1주택 비과세 요건 중 하나라도 갖추지 못하면 양도세가 과세되는데, 양도소득세 세율은 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.
1가구 2주택 양도세
1가구 2주택 양도세 종류
1가구 2주택 보유자라면 3가지(비과세, 과세, 중과세)가 가능합니다.
1가구 2주택 양도세 비과세
1가구 2주택이지만 일시적으로 2주택을 보유하게 되거나 상속, 혼인, 동거봉양 등 특별한 사정으로 2주택이 된 경우에는 1세대 1주택으로 간주되는데, 비과세 요건까지 갖추면 양도세가 비과세 됩니다.
- 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 요건(+기간 계산, 초일 산입?)
- 상속주택 양도세 비과세 조건(+특례, 무주택자, 농어촌, 6개월, 5년)
- 혼인으로 2주택, 일시적 3주택 비과세(+분양권, 입주권)
조정지역 1가구 2주택 양도세(1가구 2주택 양도세 중과세)
1가구 2주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 양도세가 중과(기본세율+20%)되고, 3주택 이상 보유자가 양도하면 중과세율(기본세율+30%)이 좀 더 높습니다.
다만, 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022.5.10.부터 2025.5.9.까지 양도하는 경우, 다주택자 중과세가 배제됩니다.
비조정지역 1가구 2주택 양도세(기본 과세)
1가구 2주택 보유자 등 다주택자라도 비조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 양도세가 중과되지 않으며, 보유기간이 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 기본세율(6~45%)이 적용됩니다.