1가구 2주택 종부세 계산(+보유세, 1주택? 3주택? 재산세 중복분?)

1가구 2주택 보유세 계산 방법(1가구 2주택 재산세 및 1가구 2주택 종부세 계산), 1가구 1주택 보유세(1가구 1주택 종부세 및 재산세), 1가구 3주택 종합부동산세 계산 사례, 종부세 재산세 중복분 계산 방법, 종부세 과세표준, 세율, 기본공제(9억원 또는 12억원), 세액공제(고령자공제, 장기보유공제)를 정리해보겠습니다.

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2024년 종부세 계산 방법(주택)

종부세 계산 방법
종부세 계산 방법

종합부동산세 계산방법

종부세 = (공시가격 - 기본공제) X 공정시장가액비율 X 세율 - 재산세 중복분 - 세액공제

종부세는 과세표준에 세율을 곱하여 계산하는데, 종부세 과세표준은 납세자 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산한 후 기본공제 금액(9억원 또는 12억원)을 차감하고 그 값에 공정시장가액비율(60%)을 곱하여 산출합니다.

공시가격의 경우 재산세 감면이 있었다면 이러한 감면을 적용해야 합니다. 예를 들어 주택의 공시가격이 20억원인데, 재산세 감면이 25%였다면 종부세 계산시 적용될 공시가격은 15억원[=20억원 – (20억원 X 25%)]입니다.

종합부동산세 과세표준(종부세 과세표준)
종합부동산세 과세표준(종부세 과세표준)

종부세 과세표준

종부세 과세표준의 중요한 특징 2가지는 첫째, 납세자별로 주택의 공시가격을 합산한다는 점이고, 둘째 기본공제로 9억원 또는 12억원을 공제해주는 것입니다.

종부세 기본공제 금액의 의미는 다주택자의 경우 주택들의 공시가격 합계가 9억원을 초과하지 않으면 종부세가 비과세 되고, 1주택자의 경우 주택 공시가격이 12억원을 초과하지 않으면 종부세가 비과세 되는 것입니다.

종부세 공정시장가액비율은 60%인데, 주택의 공시가격에서 기본공제 후 공정시장가액비율을 곱함으로써 과세표준을 공시가격 보다 낮춰주는 효과가 있습니다.

종합부동산세 세율
종합부동산세 세율

종부세 세율과 세액공제

종합부동산세 세율은 과세표준이 3억원 이하이면 0.5%이고, 3억원 초과 6억원 이하이면 0.7%이며 누진공제액은 60만원입니다.

즉, 종부세 세율은 과세표준 액수에 따라0.5%부터 2.7%까지 적용됩니다.

종부세는 과세표준에 세율을 곱해서 산출하는데, 과세표준이 3억원을 초과하면 누진공제가 있으며, 누진공제 후에는 중복된 재산세도 공제하여 산출합니다.

1가구 1주택의 경우 추가로 세액공제(고령자공제, 장기보유공제)도 해줍니다.

토지 종부세 계산 방법은 아래의 링크를 참고하세요.

아래에서는 사례를 들어 주택 종부세 계산 방법을 자세히 설명드리겠습니다.

1가구 1주택 종부세 감경

1가구 1주택 종부세 감면
1가구 1주택 종부세 감면

1가구 1주택은 12억원까지 비과세

일반적으로 공제금액은 9억원이지만 1가구 1주택 보유자는 12억원까지 공제해줍니다.

즉, 1가구 2주택은 9억원까지만 종부세가 비과세 되지만 1가구 1주택은 12억원까지 종부세가 비과세 됩니다.

1가구 1주택과 1가구 2주택 세율은 동일함

과세표준이 산출되면 세율을 곱하여 세액을 계산하면 되는데, 2주택 이하는 세율이 동일하므로 1가구 1주택과 1가구 2주택에 종부세 세율 차이 없습니다.

다만, 1가구 3주택 이상부터 다주택자로서 중과세 됩니다.

그런데, 2주택 이하와 3주택 이상 모두 과세표준 12억원 이하까지는 세율이 동일하므로 다주택자의 주택 공시가격 합계가 21억원을 초과하면 기본공제(9억원) 후 12억원을 초과하게 되므로 이 때부터 중과세가 되는 것입니다.

1가구 1주택만 고령자공제 및 장기보유공제 가능함

1가구 1주택 보유자의 경우 2주택자 보유자와 달리 주택 소유자의 연령과 보유기간에 따라 공제(중복 적용하여 최대 80%까지)가 가능합니다.

  1. 연령별 공제율 : 60세 이상(20%), 65세 이상(30%), 70세 이상(40%)
  2. 보유기간별 공제율 : 5년 이상(20%), 10년 이상(40%), 15년 이상(50%)

1가구 1주택 종부세 계산 사례

1가구 1주택 종부세 계산
1가구 1주택 종부세 계산

1가구 1주택 아파트 종부세 사례

1가구 1주택인 65세 A가 아파트(시가표준액 15억원)를 10년 이상 보유하고 있다면, 종부세는 얼마일까?

아파트 종부세 과세표준

아파트의 종합부동산세 과세표준은 공시가격에서 기본공제 후 공정시장가액비율을 곱해서 산출합니다.

1가구 1주택이므로 기본공제 금액은 12억원이고, 공정시장가액비율은 60%입니다.

따라서 공시가격이 15억원인 아파트의 종부세 과세표준은 1.8억원[=(15억원 – 12억원)X0.6]입니다.

아파트 종부세 세율

과세표준이 3억원 이하이면 세율이 0.5%이므로 종부세는 90만원(=1.8억원 X 0.005)입니다.

아파트 종부세 중 재산세 중복분 공제

그런데, 종부세는 재산세와 중복되는 부분을 공제해야 하므로 중복분을 계산해보면 324,000원(=1.8억원 X 0.45 X 0.004)이고, 이를 공제하면 576,000원(=90만원 – 324,000원)입니다.

  • 재산세 중복분 계산 방법은 아래에서 따로 자세히 정리하였습니다.

아파트 종부세 세액공제

1가구 1주택은 세액공제(고령자공제, 장기보유공제)가 가능한데, 65세 이상은 공제율이 30%이고, 10년 이상 보유하면 공제율이 40%입니다.

위 사례의 아파트 종부세에서 재산세 중복분을 공제한 금액은 576,000원이므로, 고령자공제 금액은 172,800원(=576,000원 X 0.3)이고, 장기보유공제 금액은 230,400원(=576,000원 X 0.4)입니다.

1가구 1주택인 65세 노인이 10년 보유한 아파트의 종부세는?

세액공제 후 최종 종부세는 172,800원(=576,000원 – 172,800원 – 230,400원)입니다.

나아가 농어촌특별세는 종합부동산세의 20%이므로 34,560원(=172,800원 X 0.2)입니다.

여기에 재산세까지 계산하면 아래와 같습니다.

1가구 1주택 보유세 계산

1가구 1주택 보유세(재산세)
1가구 1주택 보유세(재산세)

1가구 1주택 15억 아파트 재산세

재산세 과세표준은 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 산출하는데, 1가구 1주택이고 시가표준액이 6억원을 초과하므로 공정시장가액비율이 0.45입니다.

따라서 시가표준액 15억원 아파트의 재산세 과세표준은 6.75억원(=15억원 X 0.45)입니다.

1가구 1주택이지만 시가표준액이 9억원을 초과하므로 세율은 0.4%이고, 누진공제액은 63만원입니다.

따라서 시가표준액 15억원 아파트의 재산세는 207만원(=6.75억원 X 0.004 – 63만원)이고, 지방교육세는 414,000원(=207만원 X 0.2)입니다.

재산세 계산 방법에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.

1가구 1주택 15억 아파트 종부세

1가구 1주택인 65세 노인이 10년간 보유한 15억 아파트의 종부세는 172,800원이고, 농어촌특별세는 34,560원입니다.

  • 1.8억원=(15억원 – 12억원)X0.6
  • 90만원 = 1.8억원 X 0.005
  • 576,000원(=90만원 – 324,000원)
  • 172,800원(=576,000원 – 172,800원 – 230,400원)

1가구 1주택 15억 아파트 보유세는?

보유세는 재산세와 종부세로 구분되고, 재산세 납부시 지방교육세를 함께 납부하고 종부세 납부시 농어촌교육세를 함께 납부해야 하므로 보유세를 계산하면 아래와 같습니다.

1가구 1주택인 65세 노인이 10년간 보유한 15억 아파트의 보유세는 재산세 및 지방교육세와 종부세 및 농어촌교육세를 모두 합산하면 2,691,360원(=207만원+414,000원+172,800원+34,560원)입니다.

종부세 재산세 중복분 계산 방법

종부세 재산세 중복분 계산 방법
종부세 재산세 중복분 계산 방법

재산세 중복분(공제할 재산세액) 계산 방법

재산세와 종부세가 이중으로 과세되는 것을 방지하기 위하여 종부세에서 재산세 중복분을 공제해야 합니다.

공제할 재산세액(재산세 중복분)은 위 계산식(=A x B / C)에 따라 구하면 되는데, 1가구 1주택은 A와 C가 같기 때문에 B만 계산하면 되는데, 1가구 2주택 이상은 A와 C에 차이가 있기 때문에 A, B, C 값을 모두 구해서 계산해야 합니다.

아래의 사례로 살펴보겠습니다.

종부세 재산세 중복분 계산(재산세 부과세액)

재산세 부과세액(A) 계산

예를 들어 1가구 2주택(K, M) 중 K주택은 공시가격이 6억원이고, M주택은 공시가격이 10억원이라고 가정해보겠습니다.

재산세 부과세액(A)은 각 주택의 재산세를 구한 뒤 합산하면 됩니다.

K주택의 재산세는 81만원이고, M주택의 재산세는 177만원이므로 재산세 부과세액 합계는 258만원(=81만원+177만원)입니다.

  • K주택 재산세
    • 6억원 × 60% × 0.4% – 63만원 = 81만원
  • M주택 재산세
    • 10억원 × 60% × 0.4% – 63만원 = 177만원
종부세 재산세 중복분 계산(종부세 과세표준에 관한 재산세)
종부세 재산세 중복분 계산(종부세 과세표준에 관한 재산세)

종부세 과세표준에 대한 재산세(B) 계산

1가구 2주택(K, M) 중 K주택은 공시가격이 6억원이고, M주택은 공시가격이 10억원이므로 2주택의 종합부동산세 과세표준은 4.2억원[=(10억+6억 – 9억) × 60%]입니다.

재산세 공정시장가액비율은 60%이며, 재산세 표준세율은 0.4%이므로 종부세 과세표준에 재산세의 공정시장가액비율과 세율을 곱하면 B 값은 1,008,000원입니다.

  • B = 주택분 종부세 과세표준 X 재산세 공정시장가액비율 X 재산세 표준세율
  • 1,008,000원 = 4.2억원× 60% × 0.4%
종부세 재산세 중복분 계산(주택 공시가격 합산액에 대한 재산세)
종부세 재산세 중복분 계산(주택 공시가격 합산액에 대한 재산세)

주택 공시가격 합산액에 대한 재산세(C) 계산

1가구 2주택(M주택 및 K주택) 공시가격 합산액은 16억원이고, 재산세 공정시장가액비율은 60%, 재산세 세율은 0.4%, 누진공제액은 63만원이므로 주택 공시가격 합산액에 대한 재산세(C)는 321만원입니다.

  • C = 2주택 공시가격 합산액(16억) X 재산세 공정시장가액비율(60%) X 재산세 세율 – 재산세 누진공제
  • 321만원 = (10억원+6억원) × 60% × 0.4% – 63만원

공제할 재산세액(재산세 중복분) 계산

공제할 재산세액(재산세 중복분)은 A에 B를 곱하고 C로 나누면 됩니다. 중복분을 계산하면 810,160원입니다.

  • 810,160원 = A(2,580,000원) × B(1,008,000원) / C(3,210,000원)
1가구 1주택 종부세 재산세 중복분 계산
1가구 1주택 종부세 재산세 중복분 계산

1가구 1주택 종부세 재산세 중복분 계산

1가구 1주택은 주택이 1개이므로 중복분 계산식에서 A와 C 값이 동일합니다.

따라서 B 값만 계산하면 중복분을 구할 수 있습니다. 즉, 종부세 과세표준에 재산세 공정시장가액비율과 재산세 표준세율을 곱한 뒤 누진공제를 하면 재산세 중복분이 계산됩니다.

2주택이지만 1세대 1주택으로 인정되는 경우 재산세 중복분 계산

사원용주택, 기숙사, 미분양 주택, 가정어린이집, 대물변제 주택, 문화재 주택, 노인복지주택, 상속주택, 혼인 전부터 소유한 주택, 무허가주택 등은 1세대 1주택 판단시 주택수 산정에서 제외됩니다.

즉, 일반주택 1채와 위 주택수 산정에서 제외되는 주택 1채를 보유하고 있을 경우 1세대 1주택으로 인정되는 것입니다.

그런데, 종합부동산세 재산세 중복분을 계산할 때 재산세 공정시장가액비율을 곱하게 되는데, 2주택의 공정시장가액비율이 서로 다를 경우 가중평균한 공정시장가액비율을 적용해야 하고, 재산세 감면이 있었다면 감면 후 공시가격을 기준으로 가중평균을 계산해야 합니다.

구분A주택B주택
감면 후 공시가격15억원9억원
재산세
공정시장가액비율
45%60%
가중평균한
공정시장가액비율
50.625%
서면-2023-부동산-2107
2 이상 주택 소유자가 재산세 1세대1주택 공정시장가액비율 특례를 적용받는 경우 주택분 종합부동산세에서 공제할 재산세액 시 각 주택을 감면후공시가격 비율로 가중평균한 공정시장가액비율로 계산함

1가구 2주택 보유세 계산

1가구 2주택 보유세 계산(2주택 재산세)
1가구 2주택 보유세 계산(2주택 재산세)

1가구 2주택 재산세 계산

예를 들어 1가구 2주택인 A아파트(시가표준액 10억원)와 B단독주택(시가표준액 5억원)의 재산세는 얼마일까요?

재산세 과세표준은 주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 산출하는데, 1가구 2주택이므로 공정시장가액비율이 0.6입니다.

따라서 시가표준액 10억원인 A아파트의 재산세 과세표준은 6억원(=10억원 X 0.6)이고, 시가표준액 5억원인 B단독주택의 재산세 과세표준은 3억원(=5억원 X 0.6)입니다.

1가구 2주택인데, 과세표준이 3억원을 초과하면 세율은 0.4%이고, 과세표준이 3억원 이하이면 세율은 0.25%입니다.

따라서 시가표준액 10억원 A아파트의 재산세는 177만원(=6억원 X 0.004 – 63만원)이고, 시가표준액 5억원인 B단독주택의 재산세는 57만원(=3억원 X 0.0025 – 18만원)입니다.

재산세 계산 방법에 관한 자세한 내용은 아래의 링크를 통해 확인하세요.

1가구 2주택 보유세 계산(종부세)
1가구 2주택 보유세 계산(종부세)

1가구 2주택 종부세 계산

1가구 2주택인 A아파트(시가표준액 10억원)와 B단독주택(시가표준액 5억원)의 종합부동산세는 얼마일까요?

종부세 과세표준은 시가표준액에서 기본공제 후 공정시장가액비율(0.6)을 곱하면 되는데, 1가구 2주택이므로 기본공제 금액은 9억원이고, 과세표준은 3.6억원[=(15억 – 9억) X 0.6]입니다.

종부세에서 과세표준이 6억원 이하이면 세율은 0.7%이고, 누진공제액은 60만원이므로 종부세를 계산하면 192만원(= 3.6억원 X 0.007 – 60만원)입니다.

재산세 중복분을 계산하면 680,727원이므로 중복분을 공제하면 1,239,273원입니다.

  • 종합부동산세에서 재산세 중복분을 계산하는 방법은 위에서 설명드린 내용을 참고하시고, 위 사례에서 재산세 중복분 계산 내용은 위 표를 참고해주세요.

1가구 2주택(10억 아파트 및 5억 단독주택)의 보유세(재산세, 지방교육세, 종부세, 농어촌특별세)는 4,295,127원입니다.

1가구 3주택 종합부동산세 계산

1가구 3주택 종합부동산세 계산
1가구 3주택 종합부동산세 계산

1가구 3주택 종부세 계산 방법

예를 들어 1가구 3주택(15억 아파트, 10억 단독주택, 5억 빌라)을 보유한 경우, 종부세는 얼마일까요?

우선, 1가구 3주택 종부세 과세표준은 3개 주택의 시가표준액을 모두 합산(30억원)한 후 기본공제(9억원)를 하고, 공정시장가액비율(0.6)을 곱해서 구하는데, 12.6억원입니다.

  • 12.6억원 = (30억 – 9억) X 0.6
1가구 3주택 종합부동산세 세율
1가구 3주택 종합부동산세 세율

1가구 3주택 종합부동산세 세율

1가구 3주택 종합부동산세 세율은 과세표준이 12억원을 초과할 때부터 중과세 됩니다. 즉, 과세표준 12억원 이하까지는 1가구 1주택이든 다주택이든 세율이 동일합니다.

위 사례에서 종부세 과세표준은 12.6억원이므로 12억원을 초과하여 1가구 3주택 중과세율이 2%이고, 누진공제액은 1440만원입니다.

따라서 1가구 3주택 종부세 중과세액을 계산하면 1080만원입니다.

  • 1080만원 = 12.6억원 X 0.02 – 1440만원

1가구 3주택 종합부동산세 공제할 재산세액(재산세 중복분) 계산

(1) 3개 주택의 각 재산세를 합산하면 531만원입니다.

  • 531만원 = 15억 아파트 재산세 297만원 + 10억 단독주택 재산세 177만원 + 5억 빌라 재산세 57만원

(2) 종부세 과세표준(12.6억)에 재산세 공정시장가액비율(60%)과 재산세 세율(0.4%)을 곱하면 3,024,000원입니다.

  • 3,024,000원 = 12.6억원 X 0.6 X 0.004

(3) 3주택 공시가격 합산액(30억원)에 대한 재산세를 구하면 657만원입니다.

  • 657만원 = 30억원 X 0.6 X 0.4% – 63만원

(4) 재산세 중복분 계산은 (1)번에 (2)번을 곱한 뒤 (3)번으로 나누어야 하고, 그 값은 2,444,054원입니다.

재산세 중복분 공제 후 최종 종부세

위에서 계산한 종부세 1080만원에서 중복되는 재산세 2,444,054원을 공제하면 약 835만원이 나옵니다.

  • 8,355,946원 = 1080만원 – 2,444,054원

1가구 3주택 보유세

1가구 3주택 보유자가 부담할 보유세는 3개 주택의 각 재산세 합계는 531만원이고, 3주택 각 지방교육세 합계는 106.2만원이며, 종부세는 약 835만원, 농어촌특별세는 약 167만원이므로 총 보유세는 약 1639만원입니다.

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