비조정지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되면 취득세는 1~3%이고, 조정지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 되면 중과(8%) 되지만 그 취득 주택이 일시적 2주택에 해당되면 중과세가 감면(1~3%) 됩니다. 일시적 2주택 취득세 감면과 종전주택 처분기한 개정에 따라 일시적 1가구 2주택 취득세 환급 방법을 정리해보겠습니다.
일시적 2주택 취득세 감면
1가구 2주택 취득세 중과 여부
1가구 1주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 구입하면 1가구 2주택이 되므로 취득세율은 8% 입니다.
그러나, 취득 대상이 비조정대상지역에 있는 주택이라면 1가구 2주택이라도 취득세율은 1~3% 입니다.
일시적 2주택 취득세 중과 배제
1세대 1주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되더라도 그 신규 주택이 일시적 2주택에 해당된다면 취득세율은 1~3%가 됩니다.
즉, 신규로 취득하는 주택이 일시적 2주택에 해당되면 취득세가 중과세율(8%)이 배제되고, 기본 표준세율(1~3%)이 적용된다는 것입니다. 일종의 중과세 감면이라고 볼 수 있겠죠.
비조정지역 2주택 취득세
신규로 취득한 주택이 일시적 2주택에 해당되더라도 비조정대상지역에 있는 주택이라면 중과세율(8%)이 적용되지 않으므로 일시적 2주택이 큰 의미가 없게 됩니다.
그렇다면 어떤 경우에 일시적 2주택으로서 중과세가 배제될까요?
일시적 2주택 조건
취득세에서 일시적 2주택이란
취득세와 관련하여 일시적 2주택이란 1개의 주택, 조합원입주권, 주택분양권, 재산세가 주택으로 과세되는 오피스텔을 보유하던 자가 이사, 학업, 취업, 직장 이전 등의 사유로 신규로 1주택을 취득한 후 3년 이내에 종전의 주택 등을 처분(매각, 증여, 멸실)하는 경우 그 신규주택을 일시적 2주택이라 합니다.
일시적 2주택 신규주택 처분
신규주택이 일시적 2주택이 되기 위해서는 종전주택을 3년 이내 처분해야 하는 것이 원칙이지만 예외적으로 신규주택을 처분해도 되는 경우가 있습니다.
예를 들어 종전주택으로 조합원입주권 또는 주택분양권을 보유한 상태에서 신규로 주택을 취득한 경우, 종전주택을 보유한 상태에서 주택분양권에 의한 주택을 신규로 취득하는 경우에는 그 신규로 취득한 주택을 처분하더라도 일시적 2주택이 가능합니다.
취득세에서 일시적 2주택 3년 계산 방법
종전주택은 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 처분해야 하는데, 이 3년의 기간을 일시적 2주택 기간 또는 종전주택 처분기한이라고 합니다.
그런데, 종전에 조합원입주권 또는 주택분양권을 보유한 상태에서 신규주택을 취득했다면 종전에 보유하던 조합원입주권 또는 주택분양권에 의해 주택을 취득한 날부터 3년이 기산됩니다.
예를 들어 신규주택 취득일이 2023. 10. 5.이라면 국세기본법 제4조 및 민법에 따라 초일불산입이 원칙에 따라 그 다음날인 2023. 10. 6.부터 기산되므로, 3년이 만료되는 날은 2026. 10. 5. 입니다. 종전주택 등을 2026. 10. 5.까지 처분(매각, 증여, 멸실)해야 취득세를 추징당하지 않습니다.
재건축 아파트 취득세와 일시적 2주택
종전주택이 재개발 또는 재건축으로 관리처분계획 인가 되었다면 멸실되지 않았더라도 신규주택을 취득하고 이주하면 그 이주한 날에 종전주택을 처분한 것으로 간주됩니다.
반면, 종전주택을 보유한 상태에서 재개발 또는 재건축으로 관리처분계획 인가 후 멸실 예정인 주택을 신규로 취득했다면 원칙대로 종전주택을 3년 이내에 처분해야 합니다.
취득세에서 일시적 2주택 기간 개정
종전주택 처분기한의 개정
우선, 신규로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있는 주택이라면 아예 중과세가 배제되므로 논의할 필요가 없으므로 개정법의 적용 여부가 문제되는 부분은 신규로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는 주택으로 한정됩니다.
신규주택이 조정대상지역에 있는 주택 중 종전주택이 비조정대상지역에 있는 주택이라면 일시적 2주택이 되기 위한 종전주택 처분기한은 과거부터 계속하여 3년입니다.
신규주택이 조정대상지역에 있는 주택 중 종전주택이 조정대상지역에 있는 주택이라면 일시적 2주택이 되기 위한 종전주택 처분기한은 계속하여 개정되어 왔고(1년에서 2년으로 개정, 다시 2년에서 3년으로 개정됨), 현재 처분기한은 3년입니다.
개정법 관련 부칙
종전주택이 조정대상지역에 있는 주택인 경우 처분기한이 3년으로 개정되면서 부칙은 2023년 1월 12일까지 종전주택을 처분하지 않았다면 개정법 적용이 가능하다고 규정하고 있습니다.
아래에서 개정법이 적용되는 경우를 정리해보겠습니다.
지방세법 시행령 부칙[대통령령 제33308호, 2023. 2. 28, 일부개정]
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.
제2조(조정대상지역의 일시적 2주택에 대한 취득세 중과 배제 요건에 관한 적용례) 제28조의5제1항 및 제36조의3제1항의 개정규정은 2023년 1월 12일 이후 제28조의5 및 제36조의3에 따른 종전 주택등을 처분하여 같은 개정규정에 따른 요건에 해당하게 된 경우에도 적용한다.
일시적 2주택 취득세 개정법 적용 여부
2023. 1. 12. 까지 종전주택을 처분하지 않은 경우
2023년 1월 12일 이후에 종전주택을 처분할 예정이라면 구법에 따른 종전주택 처분기한(2년)이 경과했든 경과하지 않았든 개정 규정이 적용됩니다.
(1) A가 2021. 9. 10. 신규주택을 취득한 경우, 2023. 1. 12. 기준으로 종전주택을 처분되지 않았고, 구법에 따른 처분기한(2년, 2023. 9. 10.까지)도 경과하지 않았다면, A에게는 개정법이 적용됩니다. 따라서 A가 2024. 9. 10.까지 종전주택을 처분하면 일시적 2주택이 인정되어 중과세(8%)를 추징당하지 않습니다.
(2) 또한, A가 2020. 9. 10. 신규주택을 취득한 경우, 2023. 1. 12. 기준으로 구법에 따른 처분기한(2년, 2022. 9. 10.까지)은 경과했으나 2023. 1. 12. 당시 종전주택이 처분되지 않았다면, A에게는 개정법이 적용됩니다. 따라서 A는 2023. 9. 10.까지 종전주택을 처분하면 일시적 2주택이 인정되어 중과세(8%)를 추징당하지 않습니다.
그런데, 이 경우 구법에 따른 처분기한이 경과됐음을 이유로 중과세를 추징당했다면 개정법 적용을 이유로 환급 청구가 가능합니다. 환급 방법은 아래에서 따로 정리하였습니다.
2023. 1. 12. 이전에 종전주택을 처분한 경우
2023년 1월 12일 이전에 종전주택을 처분했다면 구법에 따른 종전주택 처분기한(2년)이 경과했든 경과하지 않았든 개정 규정이 적용되지 않습니다.
(1) 일시적 2주택으로 신고해서 취득세(1~3%)를 납부했음에도 불구하고 구법에 따른 처분기간(2년) 경과 후 종전주택을 처분한 경우, 구법에 따르면 중과세(8%)를 추징당하게 됩니다. 그런데, 종전주택의 처분 시기가 2023년 1월 12일 이전이라면 부칙에 따라 개정법이 적용될 수 없으므로 구법에 따라 중과세가 추징됩니다.
(2) 반면, 일시적 2주택으로 신고해서 취득세(1~3%)를 납부한 후 구법에 따른 처분기간(2년) 내에 종전주택을 처분했다면, 구법에 따르더라도 중과세(8%)를 추징당할 염려가 없습니다. 따라서 처분시기가 2023. 1. 12. 이전인지 이후인지 여부와 관계 없이 개정 규정이 적용될 필요가 없습니다.
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일시적 1가구 2주택 취득세 환급
일시적 1가구 2주택 취득세 환급 방법
구법에 따라 부과되거나 추징된 취득세를 취소 받거나 환급 받기 위해서는 기존에 취득세를 납부하거나 추징당한 관할 시청이나 구청에 방문하여 경정 또는 환급을 청구하면 됩니다(경정청구서 및 취득세 납부영수증 제출).
구법에 따른 종전주택 처분기한(2년)을 준수할 수 없어 중과세율(8%)로 신고한 경우
구법이 적용될 것으로 생각하여 중과세율(8%)을 적용하여 취득세를 신고하고 납부했으나 개정법에 따라 기본세율(1~3%)이 적용되는 경우, 경정청구서를 제출하여 그 차액을 환급 받을 수 있습니다.
다만, 이렇게 개정법이 적용되어 차액을 환급 받았더라도 개정법에 따른 종전주택 처분기한(3년) 내에 종전주택을 처분해야 기본세율이 적용되는 것이고, 3년을 경과하면 다시 중과세율 및 가산세가 추징되게 됩니다.
기본세율(1~3%)로 신고했으나 종전주택 처분기한(2년)을 준수하지 못해서 중과세를 추징 당한 경우
구법에 따라 종전주택 처분기한(2년)을 준수하지 못해서 중과세율(8%)과 기본세율의 차액과 가산세를 추징당하였으나, 개정법에 따라 연장된 종전주택 처분기한(3년)이 적용될 경우 일시적 2주택이 가능할 경우, 경정청구서를 제출하여 그 차액을 환급 받을 수 있습니다.