1가구 2주택 재산세 계산(+1가구 1주택 재산세 감면, 10억 아파트?)

2024년 재산세 계산 방법을 정리하면서 재산세 과세대상, 과세표준, 세율을 알아보고, 10억 아파트 재산세, 1가구 1주택 재산세 감면과 1가구 2주택 재산세 계산 방법, 시가표준액 9억원 이하와 9억원 초과하는 경우 재산세 계산 차이에 대하여 단독주택 재산세 계산 사례, 다가구주택, 연립, 빌라, 다세대주택 재산세 계산 사례, 주거용 오피스텔 재산세 계산 사례를 통해 정리해보겠습니다.

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2024년 재산세 계산 방법

재산세 계산 방법
재산세 계산 방법

재산세 과세대상

재산 중에 토지, 건축물, 주택, 항공기, 선박에 대하여 재산세가 부과됩니다.

재산세 계산 방법

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

재산세는 토지, 건축물, 주택 등의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱해서 과세표준을 구하고, 그 과세표준에 세율을 곱하고 누진공제를 해서 산출합니다.

재산세는 6월 1일 기준

매년 6월 1일 기준으로 재산을 소유하고 있으면 재산세가 부과됩니다.

예를 들어 주택을 양도한 경우 매매대금 잔금지급일과 소유권이전등기 접수일 중 빠른 날짜를 기준으로 6월 1일 보다 이전이면 주택 매수인이 소유자로서 재산세를 납부해야 합니다.

아파트 재산세 납부시기

아파트의 경우 매년 7월(16일~31일)과 9월(16일~30일) 두번에 나누어 재산세가 부과됩니다.

토지 재산세 납부시기

토지 재산세는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지 납부해야 합니다.

상가 등 건축물 재산세 납부시기

건축물과 선박, 항공기 재산세는 매년 7월 16일부터 7월 31일까지 납부해야 합니다.

재산세 과세표준(공정시장가액비율)
재산세 과세표준(공정시장가액비율)

재산세 과세표준은 공시가격의 60~70%

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

재산세 과세표준은 토지, 주택, 건축물 등의 시가표준액(공시가격)에 공정시장가액비율(60~70%)을 곱하여 산출합니다. 즉, 재산세는 재산의 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 아니라 공정시장가액비율을 곱함으로써 공시가격 보다 60~70% 낮춰주고 있는 것입니다.

토지 및 건축물의 공정시장가액비율은 70%이고, 주택의 공정시장가액비율은 60%입니다. 다만, 주택 중 1가구 1주택의 공정시장가액비율은 43~45% 입니다.

예를 들어 토지 재산세를 계산하면, 토지 실거래가에 재산세 세율을 곱하는 것이 아니라 토지의 개별공시지가에 0.7을 곱한 값에 세율을 곱하여 산출합니다.

토지, 건축물, 주택 등의 시가표준액 조회 방법은 아래를 참고해주세요.

재산세 세율(주택)
재산세 세율(주택)

재산세 세율

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

주택의 경우 재산세 세율은 공시가격이 9억원을 초과하거나 다주택자에 해당하거나 법인이면 표준 세율(0.1~0.4%)이 적용됩니다.

반면, 1가구 1주택이면서 주택의 공시가격이 9억원 이하이면 특례 세율(0.05%~0.35%)이 적용됩니다.

토지의 경우 재산세 세율은 종합합산과세대상(0.2~0.5%), 별도합산과세대상(0.2~0.4%), 분리과세대상(0.07~4%)에 따라 세율이 달라지는데, 일반적인 토지라면 0.3% 정도로 생각하면 됩니다.

건축물의 경우 재산세 세율은 일반적인 경우 0.25%, 골프장이나 고급오락장용 건축물은 4%, 공장용 건축물은 0.5% 입니다.

1가구 1주택 재산세 감면

1가구 1주택 재산세 감면
1가구 1주택 재산세 감면

1가구 1주택 낮은 공정시장가액비율 적용됨

주택 재산세 과세표준은 주택의 시가표준액(공시가격)을 그대로 적용하는 것이 아니라 공정시장가액비율을 곱하여 산출하는데, 이 때 60%의 비율을 곱하는데, 1주택은 43~45%의 낮은 비율을 곱하게 합니다.

  • 공시가격 3억원 이하 43%
  • 공시가격 3억원 초과 6억원 이하 44%
  • 공시가격 6억원 초과 45%

즉, 1가구 1주택은 1가구 2주택 보다 재산세 과세표준을 감면해주고 있는 것입니다.

1가구 1주택 및 9억원 이하이면 특례 세율 적용됨

주택 재산세 세율은 0.1~0.4%인데, 1가구 1주택이 공시가격 9억원 이하이면 0.05% 인하된 특례세율(0.05~0.35%)이 적용됩니다(2026년까지 적용 연장됨).

즉, 1가구 1주택은 1가구 2주택 보다 세율도 감면해주고 있습니다.

1가구 1주택 재산세 계산

1가구 1주택 재산세 계산(단독주택)
1가구 1주택 재산세 계산(단독주택)

단독주택 재산세(1가구 1주택 및 9억원 이하) 사례

예를 들어 A는 1가구 1주택 보유자인데, A가 보유한 단독주택의 개별공시가격이 5억원이라면 재산세는 얼마일까요?

단독주택 재산세 과세표준

먼저 단독주택의 재산세를 계산하려면 먼저 과세표준을 구해야 하는데, 과세표준은 단독주택의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.

우선, 단독주택의 시가표준액은 국토부 공시지가 알리미 사이트에서 개별주택 공시가격을 조회하면 됩니다.

그리고 단독주택의 공정시장가액비율은 0.6이지만 1가구 1주택이므로 그 비율은 0.43~0.45입니다. 시가표준액이 5억원이므로 공정시장가액비율은 0.44입니다(시가표준액 3억원 초과 6억원 이하).

따라서 A가 보유한 단독주택의 재산세 과세표준은 2.2억원(=5억원 X 0.44)입니다.

단독주택 재산세 세율

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

단독주택도 주택에 해당하므로 주택에 관한 세율이 적용되는데, 1가구 1주택이고 시가표준액이 9억원 이하이므로 특례 세율이 적용됩니다. 특례 세율 중 재산세 과세표준이 2.2억원이므로 적용되는 세율은 0.2%이고, 누진공제액은 18만원입니다.

따라서 A가 보유한 단독주택 재산세를 계산하면 26만원이고, 지방교육세는 52,000원입니다.

  • 26만원 = 2.2억원 X 0.002 – 18만원
  • 52,000원 = 26만원 X 0.2

1가구 1주택 및 9억원 초과시 단독주택 재산세 계산

단독주택이 1가구 1주택에 해당하지만 시가표준액이 9억원을 초과한다면, 재산세 계산은 시가표준액이 9억원 이하인 경우와 비교하여 어떻게 달라질까요?

한마디로 정리하면 1가구 1주택이지만 공시가격이 9억원을 초과한다면 1가구 2주택 재산세 계산과 비슷한 측면이 많습니다. 물론 공정시장가액비율은 0.45이므로 1가구 2주택의 0.6 보다 낮지만 세율은 1가구 2주택과 동일합니다.

아래에서 1가구 1주택이지만 공시가격 10억인 아파트 재산세 계산 사례를 통해 정리해보겠습니다.

아파트 재산세 계산(10억 아파트 재산세)

아파트 재산세 계산(10억 아파트 재산세)
아파트 재산세 계산(10억 아파트 재산세)

1가구 1주택 아파트 재산세 사례

예를 들어 B는 1가구 1주택 보유자인데, B가 보유한 아파트의 시가표준액이 10억원이라면 재산세는 얼마일까요?

10억 아파트 재산세 과세표준

아파트의 과세표준은 아파트의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 산출합니다.

아파트의 시가표준액은 국토부 공시지가 알리미 사이트에서 공동주택 공시가격을 조회해서 구하고, 1가구 1주택이므로 공정시장가액비율은 0.43~0.45 입니다. 위 사례에서 1가구 1주택이고, 시가표준액이 6억원을 초과하므로 공정시장가액비율은 0.45입니다.

따라서 B가 보유한 아파트의 재산세 과세표준은 4.5억원(=10억원 X 0.45)입니다.

아파트 재산세 세율

아파트는 주택에 해당되므로 주택에 관한 세율이 적용되고, 1가구 1주택이지만 시가표준액이 9억원을 초과하므로 세율은 표준세율이 적용됩니다. 표준 세율 중 과세표준이 3억원을 초과하므로 적용되는 세율은 0.4%이고, 누진공제액은 63만원입니다.

10억 아파트 재산세 및 지방교육세

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

B가 보유한 아파트 재산세를 계산하면 117만원이고, 지방교육세는 234,000원입니다.

  • 117만원 = 4.5억원 X 0.004 – 63만원
  • 234,000원 = 117만원 X 0.2

1가구 2주택 재산세 계산(다가구)

1가구 2주택 재산세 계산(다가구주택)
1가구 2주택 재산세 계산(다가구주택)

1가구 2주택 재산세 계산 사례

예를 들어 C는 1가구 2주택 보유자인데, C가 보유한 2개의 주택 중 시가표준액이 10억원인 다가구주택의 재산세는 얼마일까요?

1가구 2주택 재산세 과세표준

우선, 다가구주택의 재산세는 주택의 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하여 산출합니다.

다가구주택이라면 국토부 공시지가 알리미 사이트에서 개별주택 공시가격을 조회하면 되고, 1가구 2주택이므로 공정시장가액비율은 0.6입니다.

따라서 C가 보유한 다가구 재산세 과세표준은 6억원(=10억원 X 0.6)입니다.

1가구 2주택 재산세 세율

1가구 2주택이므로 표준 세율이 적용되는데, 과세표준이 3억원을 초과하므로 적용되는 세율은 0.4%이고, 누진공제액은 63만원입니다.

1가구 2주택 다가구주택 재산세

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

1가구 2주택인 C가 보유한 주택 중 다가구주택의 재산세를 계산하면 177만원이고, 지방교육세는 354,000원입니다.

  • 177만원 = 6억원 X 0.004 – 63만원
  • 354,000원 = 177만원 X 0.2

1가구 2주택 재산세 계산(빌라와 오피스텔)

1가구 2주택 재산세 계산(다세대주택 및 오피스텔)
1가구 2주택 재산세 계산(다세대주택 및 오피스텔)

1가구 2주택 재산세 합계 사례

예를 들어 D는 1가구 2주택 보유자인데, D가 보유한 다세대주택의 시가표준액이 6억원이고, 주거용 오피스텔 시가표준액이 4억원이라면 재산세는 얼마일까요?

빌라의 다세대주택 여부는 건축물대장 발급으로 확인함

연립주택이나 빌라는 보통 다세대주택에 속하지만, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택 중 어디에 속하는지 정확히 확인하기 위해서는 건축물대장을 발급 받으면 되고, 건축물대장의 건축물현황 등에 다세대주택 여부가 기재되어 있습니다.

다세대주택 재산세 계산

빌라가 다세대주택에 해당된다면, 다세대주택의 공동주택 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출합니다.

다세대주택의 시가표준액은 국토부 공시지가 알리미 사이트에서 공동주택 공시가격을 조회해서 구하고, 1가구 2주택이므로 공정시장가액비율은 0.6입니다.

따라서 D가 보유한 다세대주택의 재산세 과세표준은 3.6억원(=6억원 X 0.6)입니다.

다세대주택 재산세 세율

1가구 2주택이므로 표준 세율이 적용되고, 과세표준이 3억원을 초과하므로 적용되는 세율은 0.4%이고, 누진공제액은 63만원입니다.

6억 다세대주택 재산세 및 지방교육세

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

D가 보유한 아파트 재산세를 계산하면 81만원이고, 지방교육세는 234,000원입니다.

  • 81만원 = 3.6억원 X 0.004 – 63만원
  • 162,000원 = 81만원 X 0.2

주거용 오피스텔 재산세 계산

주거용 오피스텔 과세대상 변동신고

주거용 오피스텔의 재산세가 주택으로 과세되기 위해서는 관할 구청 등에 재산세 과세대상 변동신고를 해야 합니다.

재산세 과세대상 변동신고시 제출하는 서류는 아래와 같습니다.

  • 재산세 과세대상 변동신고서 1부
  • 본인 확인 위해 신분증
  • 주거용을 입증할 자료
    • 거주를 증명하기 위해 주민등록등본 제출
    • 임대한 경우 임대차 계약서 사본 및 전입세대열람원
    • 출입문(호수표기), 주거(침실), 주방, 거실 등 현황 확인이 가능한 사진

주거용 오피스텔 재산세 과세표준

주거용 오피스텔에 관하여 재산세 과세대상 변동신고를 마쳤다면 주택에 관한 재산세가 부과됩니다.

오피스텔의 재산세는 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 구한 뒤 세율을 곱하여 산출합니다. 여기서 오피스텔의 시가표준액은 지방세 사이트에서 시가표준액을 조회하고 계산해서 구합니다.

이렇게 구한 시가표준액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산출하는데, 1가구 2주택이므로 공정시장가액비율은 0.6입니다.

위 사례에서 D가 보유한 주거용 오피스텔의 시가표준액은 4억원이므로 재산세 과세표준은 2.4억원(=4억원 X 0.6)입니다.

주거용 오피스텔 재산세 세율

D는 1가구 2주택이고 오피스텔의 과세표준이 3억원 이하므로 재산세 세율은 0.25%이고, 누진공제액은 18만원입니다.

4억 오피스텔 재산세 및 지방교육세

재산세 계산 방법 = 과세표준(=공시가격 X 공정시장가액비율) X 세율 - 누진공제

D가 보유한 오피스텔 재산세를 계산하면 117만원이고, 지방교육세는 234,000원입니다.

  • 42만원 = 2.4억원 X 0.0025 – 18만원
  • 84,000원 = 42만원 X 0.2