취득세와 양도세에서 다주택자 중과세와 관련하여 1가구 2주택 확인방법, 1가구 2주택 판단 기준을 정리하고, 주택수 계산 방법, 1가구 2주택 제외 기준, 주택수 산정시 제외 대상과 포함 대상은 무엇인지, 중과세 제외 대상은 무엇인지 정리해보겠습니다.
취득세 1가구 2주택 확인방법
취득세에서 1가구 2주택 확인방법
주택을 취득할 때 다주택자는 중과세율이 적용되는데, 취득자가 다주택자로서 취득세가 중과세 되는지 여부는 아래의 7단계 과정을 통해 확인할 수 있습니다.
- 주택의 취득 원인이 무엇인지 확인하기
- 취득하는 매물의 조정지역 여부 확인하기
- 취득자의 1세대 주택 수 계산하기
- 주택수에서 제외되는 주택 확인하기
- 주택수에서 가산되는 재산 확인하기
- 취득세 중과세 제외 주택 확인하기
- 일시적 2주택 여부 확인하기
주택의 취득 원인을 확인할 것
먼저 주택의 취득 원인이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 매매로 취득하면 1~3%의 세율이 적용됨
- 다주택자 여부 또는 조정지역 여부에 따라 8% 또는 12%의 중과세율이 적용됨
- 상속 또는 원시취득(신축 등)으로 취득하면 2.8%의 세율이 적용됨
- 무주택자가 상속 받아 1가구 1주택이 되면 0.8%의 세율이 적용됨
- 증여로 취득하면 3.5%의 세율이 적용됨
- 증여로 취득하는 주택이 조정대상지역에 있고, 시가표준액 3억원 이상이면 12%의 중과세율이 적용됨
- 증여로 취득하는 주택이 비조정대상지역에 있거나 또는 시가표준액 3억원 미만이거나 또는 증여자가 1가구 1주택자인 경우 3.5%의 세율이 적용됨
다주택자 여부 및 조정지역 여부를 확인할 것
주택의 취득 원인이 유상취득거래(매매 등)이거나 또는 취득하는 주택이 조정대상지역에 있다면 취득세가 중과됩니다.
따라서 매매로 취득한 경우 취득세율이 중과되는지 확인하기 위해서는 취득자가 보유하는 주택수를 계산해야 하고, 취득하는 주택이 조정지역에 속하는지 확인해야 합니다.
- 무주택자가 주택을 취득하여 1주택이 될 경우 그 주택이 조정대상지역에 속하는지 여부와 관계 없이 취득세율은 1~3% 입니다.
- 기존에 1주택을 보유하던 자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 될 경우 취득세율은 8% 이고, 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 2주택이 될 경우 1주택 세율이 적용되며(1~3%), 조정대상지역에 있는 주택이라도 일시적 2주택에 해당된다면 1주택 세율이 적용됩니다(1~3%).
- 기존에 2주택을 보유하던 자가 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 3주택이 될 경우 취득세율은 12% 이고, 비조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 3주택이 될 경우 취득세율은 8% 입니다.
조정대상지역 여부 확인
주택을 매매(유상취득) 또는 증여로 취득한 경우, 취득하는 주택이 조정대상지역에 속하는지 여부에 따라 취득세가 중과세 됩니다. 따라서 취득하는 주택이 위 표에서 어디에 속하는지 확인하면 되는데, 현재 조정대상지역은 서울 4가지 지역(서초구, 강남구, 송파구, 용산구) 뿐입니다.
예를 들어 취득하는 주택이 비조정지역에 위치한다면 1가구 2주택까지는 기본 세율(1~3%)이 적용되고, 1가구 3주택은 8%의 중과세율이 적용되고, 1가구 4주택은 12%의 중과세율이 적용되므로 정확한 중과세율을 확인하려면 보유 주택수를 계산해야 합니다.
예를 들어 취득하는 주택이 서초구 등 조정지역에 위치한다면 1가구 2주택부터 8%의 중과세율이 적용되므로 정확한 중과세율을 확인하려면 보유 주택수를 계산해야 합니다.
증여로 주택을 취득한 경우
주택을 증여 받은 경우, 증여를 받은 자(수증자)가 다주택자에 해당하는지 여부는 세율과 관계 없으므로 수증자가 보유한 주택수를 계산할 필요는 없지만, 증여자의 다주택자 여부와 조정대상지역 여부는 세율과 관계 있으므로 증여자의 1세대 1주택자 여부, 증여 받은 주택의 조정대상지역 여부는 확인해야 합니다.
- A가 부모님으로부터 증여 받은 주택이 비조정지역이라면 취득세율은 3.5%에 해당됨
- A가 부모님으로부터 증여 받은 주택이 조정지역이라도 시가표준액이 3억원 미만이면 취득세율은 3.5%에 해당됨
- A가 부모님으로부터 증여 받은 주택이 조정지역에 속하면서 시가표준액이 3억원 이상이라면 12%의 중과세율이 적용됨
- A가 부모님으로부터 증여 받은 주택이 조정지역에 속하면서 시가표준액이 3억원 이상이라도 부모님이 1가구 1주택자라면 3.5%의 세율이 적용됨
법인이 취득한 경우
취득자가 법인이라면 다주택자 여부 및 조정지역 여부는 세율과 관계 없으므로 취득 재산이 주택인지 여부와 취득 원인이 무엇인지만 확인하면 됩니다.
- 법인이 유상취득(매매 등)으로 주택을 취득하면 12%의 중과세율이 적용됨
- 법인이 취득하더라도 아래의 경우는 기본 세율이 적용됨
- 법인이 무상취득 또는 원시취득으로 주택을 취득한 경우
- 법인이 유상취득으로 주택 이외의 다른 재산을 취득한 경우
- 법인이 유상취득으로 중과 제외 주택을 취득한 경우
취득세 1세대 기준
다주택자 여부는 1가구를 기준으로 한다
취득세에서 1가구 2주택, 1가구 3주택 등 다주택자는 취득자 본인을 기준으로 하는 것이 아니라 1세대를 기준으로 합니다.
그런데, 취득세에서 1세대란 주택 취득자와 동일한 세대별 주민등록표에 함께 등재된 가족을 말합니다.
취득세 1세대 범위
따라서 취득자가 다주택자에 해당하는지 확인하고 싶다면 본인의 주택수만 산정해서는 안되고, 취득자가 속한 1세대의 세대별 주민등록표 등본을 발급해서 세대원을 확인하고, 같은 세대별 주민등록표에 등재된 세대원이 보유한 주택수를 합산해야 합니다.
다만, 취득자의 가족 중 배우자와 미혼의 30세 미만 자녀는 같은 세대별 주민등록표에 등재되지 않더라도 1가구에 포함되고, 마찬가지로 주택을 취득하는 자가 미혼의 30세 미만이라면 함께 등재되지 않은 부모도 당연히 1가구에 포함됩니다.
따라서 세대별 주민등록표 등본에 배우자와 미혼의 30세 미만 자녀가 기재되어 있지 않더라도 배우자가 보유한 주택수와 미혼의 30세 미만 자녀가 보유한 주택수도 합산해야 합니다.
다만, 자녀의 경우 아래와 같은 예외가 있습니다.
취득자 자녀의 별도 세대 조건
취득자에게 자녀가 있는데, 그 자녀가 다른 주소에 거주하면서 아래의 3가지 조건 중 하나를 갖춘다면 별도 세대로 간주됩니다.
- 혼인 : 자녀가 결혼하여 배우자가 있는 경우(이혼, 사별 포함)
- 나이 : 자녀의 나이가 30세 이상인 경우
- 소득 : 자녀가 아직 미혼이고 나이가 만 19세 이상 30세 미만이지만 소득조건을 갖춘 경우
미혼의 30세 미만 자녀의 별도 세대 조건
여기서 미혼의 만 19세 이상 30세 미만 자녀가 별도 세대로 인정 받기 위한 소득은 아래의 조건을 갖추어야 합니다.
- 취득자가 주택을 취득할 때 자녀에게 현재 소득이 있어야 함
- 자녀의 소득은 계속적이고 반복적이어야 함(일시적이거나 현금 유입이 없는 소득은 제외됨)
- 주택 취득일이 속하는 달의 직전 12개월 동안 발생한 자녀의 소득이 기준 중위소득의 40% 이상(위 표 참고, 10,696,440원)이어야 함
- 12개월 동안 자녀의 소득이 기준치에 미달할 경우 2년 동안의 소득으로 판단됨
같은 세대별 주민등록표에 등재되더라도 별도 세대에 해당되는 경우 3가지
아래의 3가지 경우는 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있더라도 동일 세대가 아니라 별도 세대에 해당됩니다.
- 직계비속(30세 이상, 혼인, 소득 중 1가지를 갖추어야 함)이 65세 이상의 직계존속을 동거봉양 하기 위해 합가한 경우, 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있더라도 서로 별도 세대에 해당합니다.
- 취득자와 같은 세대별 주민등록표에 등재된 가족 중 해외체류신고를 한 가족이 있다면 별도 세대에 해당합니다.
- 별도의 세대로 세대분리를 할 수 있는 자(나이, 혼인, 소득)가 같은 세대별 주민등록표에 등재되어 있더라도 주택을 취득하면서 60일 이내에 그 취득한 주택으로 주소를 이전할 것이 예정되어 있다면, 별도 세대에 해당됩니다.
취득세에서 1세대 주택수 계산 방법
(1) 취득자의 세대별 주민등록표를 발급 받아 세대원의 범위를 확인합니다.
(2) 세대원 중에서 별도 세대로 인정되는 3가지 경우(동거봉양, 해외체류신고, 주택 취득일로부터 60일 이내)를 제외하고, 나머지 세대원이 보유한 주택수를 합산합니다.
(3) 취득자에게 배우자가 있다면, 배우자가 동일 세대가 아니라도 그 배우자가 보유한 주택수를 합산합니다.
(4) 취득자에게 자녀가 있다면, 자녀가 3가지 조건(혼인, 나이, 소득) 중 하나라도 갖추었는지 확인합니다. 만약 자녀가 3가지 조건을 모두 충족하지 못할 경우 그 자녀는 동일 세대이므로 자녀가 보유한 주택수도 합산합니다.
1가구 2주택 판단 기준(취득세)
취득세 주택수 계산 방법
취득자 본인이 소유한 주택수 뿐만 아니라 취득자가 속한 1세대 구성원들이 소유한 주택 수를 모두 합산해야 합니다.
- 여기서 주택을 소유한다는 것은 주택을 단독으로 소유하는 것은 물론 주택의 공유지분만을 소유하거나 주택의 부속토지만을 소유하더라도 주택을 소유한 것에 해당합니다.
다만, 취득자의 1가구가 보유한 주택 중 시가표준액 1억원 이하의 주택 등은 주택수 계산시 제외해야 합니다.
반면, 취득자의 1세대가 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 보유하고 있다면, 이는 주택이 아니지만 주택수 계산시 포함해야 합니다.
1가구 2주택 제외 주택(주택수 제외) 확인하기
다주택자의 취득세 중과세를 적용할 때 아래의 주택은 주택수 산정시 제외됩니다. 따라서 주택 취득자를 포함한 1세대가 보유한 주택에 아래의 주택수 제외 주택이 포함되어 있는지 체크해보고, 아래의 주택이 포함되어 있다면 주택수 계산시 제외해야 합니다.
- 저가 부동산
- 주택수 산정시 시가표준액이 1억원 이하인 주택
- 시가표준액 1억원은 취득 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 다른 주택 취득일(주택수 산정시) 기준으로 함
- 재개발 또는 재건축 예정인 주택은 주택수에 포함됨
- 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔
- 시가표준액이 1억원 이하인 부속토지만을 소유
- 주택수 산정시 시가표준액이 1억원 이하인 주택
- 상속 받은 주택(조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 포함)
- 상속개시일부터 5년간 주택수에서 제외됨
- 2020. 8. 12. 이전에 상속 받은 경우 2025. 8. 12.까지 주택수에서 제외됨
- 상속 받은 조합원입주권 또는 주택분양권이 신축주택으로 전환되면 5년이 경과되지 않았더라도 주택수에 포함됨
- 혼인 전 주택분양권으로 주택을 취득하는 경우 다른 배우자가 혼인 전부터 소유하고 있는 주택
- 농어촌주택, 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 사원임대용주택, 문화유산 주택
- 건설 관련
- 주택건설을 위해 멸실시킬 목적으로 취득한 주택
- 시공자가 공사대금으로 취득한 미분양 주택
- 주거용 건물 건설업자가 신축 후 보유하는 주택
- 2024.1.10.부터 2025.12.31.까지 취득한
- 소형 신축주택
- 소형 기축주택
- 준공 후 미분양 아파트
취득세 주택수 포함 확인하기
다주택자의 취득세 중과세를 적용할 때 2020. 8. 12. 이후 취득한 조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔은 주택수에 가산됩니다.
즉, 주택 취득자의 1세대가 3가지 재산(조합원입주권, 주택분양권, 주거용 오피스텔) 중 어느 하나를 보유하고 있고, 그 재산이 2020. 8. 12. 이후 취득했다면 주택수에 포함해야 합니다.
(1) 주택분양권이 주택수에 포함되는 시기는 분양계약에 따라 신축아파트를 취득하는 날이 아니라 분양권 취득일입니다.
- 예를 들어 1가구 2주택인 자가 조정대상지역에 있는 분양권을 취득하면 1가구 3주택이 되므로 취득세율은 12%입니다. 따라서, 만약 분양권 취득 후 보유 중이던 2주택 중 1개를 처분하고 분양계약에 따라 신축아파트를 분양 받았더라도 신축아파트 취득일(1가구 2주택)이 기준이 아니라 분양권 취득일(1가구 3주택)이 기준이 됩니다.
(2) 오피스텔 분양권은 주택분양권이 아니며, 아직 오피스텔도 아니므로 주택수에 포함되지 않습니다.
(3) 오피스텔은 취득할 때 주거용으로 사용할 예정이더라도 아직 사용 전이므로 주택이 아닌 일반 부동산 취득세율(4%)이 적용됩니다.
그러나, 2020. 8. 12. 이후 취득한 오피스텔이 주거용으로 이용되면서 재산세가 주택으로 과세된다면, 다른 주택 취득시 주택수에 가산됩니다.
취득세 중과세 제외 주택 확인하기
다주택자에 해당되더라도 아래의 주택을 취득할 때는 취득세 중과세 대상에서 제외됩니다. 즉, 취득하려는 주택이 아래의 중과세 제외 대상에 포함된다면 다주택자 여부 등을 체크할 필요 없이 기본 세율(1~3% 적용)을 적용하면 됩니다(지방세법 시행령 제28조의 2).
- 주택수 산정시 시가표준액이 1억원 이하인 주택
- 시가표준액 1억원은 취득 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 다른 주택 취득일(주택수 산정시) 기준으로 함
- 재개발 또는 재건축 예정인 주택은 주택수에 포함됨
- 주택건설을 위해 멸실시킬 목적으로 취득한 주택
- 농어촌주택, 노인복지주택, 공공지원민간임대주택, 가정어린이집, 사원임대용주택, 문화유산 주택, 시공자가 공사대금 대물변제로 취득한 미분양 주택
취득세 일시적 2주택 확인하기
1가구 1주택 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 구입하여 1가구 2주택이 되면 취득세율은 8%로 중과되고, 비조정대상지역에 있는 주택이라면 1가구 2주택이라도 취득세율은 기본 세율(1~3%)이 적용됩니다.
그런데, 조정대상지역에 있는 주택을 취득하여 1가구 2주택이 되더라도 그 2주택이 일시적 2주택에 해당된다면 취득세율은 기본 세율(1~3%)이 적용됩니다.
- 일시적 2주택이란 1개의 종전주택(조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 포함) 보유자가 이사, 학업, 취업, 직장 이전 등의 사유로 신규주택을 취득한 후 3년 이내 종전주택을 처분하는 경우 그 신규주택을 일시적 2주택이라 합니다.
- 다만, 조합원입주권이나 주택분양권이 있는 상태에서 신규주택을 취득하는 경우, 주택이 있는 상태에서 주택분양권에서 전환된 주택(신규주택)을 취득하는 경우에는 그 신규주택을 처분하더라도 일시적 2주택이 될 수 있습니다.
주택수 계산 후 2개의 주택이 남은 경우, 2개의 주택 중 마지막에 취득한 주택(신규주택)을 취득한 후 아직 3년이 경과 되지 않았다면, 신규주택을 일시적 2주택으로 신고하면 취득세 부과시 중과세율이 아닌 기본 세율을 적용 받을 수 있습니다.
다만, 일시적 2주택 기간 내에 종전주택 등을 처분하지 못하면 중과세율을 적용한 후 가산세를 더하여 추징됩니다.
양도세 1가구 2주택 확인방법
양도소득세에서 1가구 2주택 확인 방법
주택을 양도할 때 다주택자는 중과세율이 적용되는데, 다주택자로서 양도세가 중과되는지 여부는 아래의 6단계 과정을 통해 확인할 수 있습니다.
- 주택을 양도하는 자의 1세대 기준으로 주택수 합산하기
- 양도하는 매물의 조정지역 여부 확인하기
- 양도인의 1세대 주택 수 계산하기
- 주택수에서 제외되는 주택 확인하기
- 양도세 중과세 제외 주택 확인하기
- 일시적 2주택 여부 확인하기
농가주택의 경우 아래의 글을 참고하세요.
1가구 2주택 양도세 종류 3가지
양도세는 비과세, 기본 과세, 중과세로 구분됩니다.
우선, 1가구 1주택은 일정한 요건(고가주택 여부, 보유기간, 거주기간)을 갖추면 양도세가 비과세 되지만, 이러한 요건을 충족하지 못하면 양도세가 과세됩니다.
다음, 1가구 2주택은 다주택자에 해당되므로 양도세가 중과되는데, 예외적으로 혼인, 상속, 일시적 2주택 등에 해당될 경우 1가구 1주택으로 취급되고, 비과세 요건까지 갖춘다면 양도세가 비과세 됩니다.
양도세 다주택자 중과세율
다주택자가 조정지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도세가 중과되는데, 1가구 2주택자는 기본 세율에 20%를 더하고, 3주택 이상은 30%를 더하는 방식입니다.
다만, 보유기간이 2년 이상인 주택을 2022년 5월 10일부터 2025년 5월 9일까지 양도할 경우, 양도세 중과 제도가 배제됩니다.
그러나, 보유기간이 2년 미만이면 양도세는 여전히 중과되므로 기본적인 다주택자 양도세 중과 제도를 정리해보겠습니다.
양도세 1세대 범위 확인하기
양도소득세에서 1세대란 본인 및 배우자와 함께 거주하고 생계를 같이하는 가족을 말합니다.
여기서 가족이란 동일 주소에 거주하면서 생계를 같이하는 직계존비속 및 그 배우자, 형제자매를 뜻하며, 취학, 질병, 근무 등을 이유로 일시 퇴거한 가족도 포함됩니다.
혼인하면서 부모로부터 독립하여 다른 주소에 거주하는 경우 별도의 1세대로 간주되는데(혼인 후 사별, 이혼 포함), 결혼하지 않았더라도 나이가 30세 이상이거나 일정한 소득(위 표 참고)이 있다면 독립한 세대로 인정해주고 있습니다.
다주택자 양도세 중과 제도는 1가구 기준으로 주택수를 판단하므로 주택 양도인이 보유한 주택수만 계산하는 것이 아니라 양도인이 속한 1세대 구성원들이 보유한 주택수를 모두 합산해야 합니다.
따라서 양도인이 속한 1세대에 어떤 가족까지 포함되는지 세대원의 범위를 확인해야 합니다.
양도하는 주택이 조정지역에 있는 주택인지 확인하기
다주택자 양도세 중과 제도는 조정지역에 있는 주택을 양도할 때만 중과세 되므로 양도할 주택이 어디에 위치했는지 확인해야 합니다.
즉, 양도인의 1세대가 보유한 주택수가 1가구 2주택 이상이더라도 양도하려는 주택이 조정대상지역에 속하지 않는다면 중과세가 적용되지 않고 기본 세율이 적용되므로 더 이상 주택수를 계산할 필요가 없습니다.
현재 조정대상지역은 서울 4개 지역(강남구, 서초구, 송파구, 용산구)이며, 조정대상지역 지정일 및 해제일은 위 취득세 설명하는 부분에 올린 조정대상지역 표를 확인하세요.
양도세 1가구 2주택 판단 기준
양도세 주택수 계산하기
주택수는 양도인의 1가구 세대원들이 보유한 주택수를 모두 합산하면 되는데, 주택 중에는 주택수에 산입되지 않는 주택이 있으므로 그러한 주택은 주택수 계산시 제외해야 합니다.
또한, 주택 중에는 중과세율이 적용되지 않는 주택도 있으므로 양도하려는 주택이 중과세율이 적용되지 않는 주택인지 확인해야 합니다.
1가구 2주택 제외 대상 확인하기
위 표의 18개 중 1~2번은 주택수에 산입되지 않고, 중과세도 배제되며, 나머지 3~18번은 주택수에는 산입되지만 중과세는 배제됩니다. 아래에서는 주요 부분만 정리해보겠습니다.
(1) 수도권, 광역시, 세종시 이외의 지역에 위치한 주택의 기준시가, 조합원입주권의 가액, 분양권의 가액(공급계약서상의 공급가격)이 3억원을 초과하지 않으면 그 주택, 조합원입주권, 분양권은 주택수에 산입되지 않으며, 양도세도 중과세 되지 않습니다.
주택이 수도권(서울, 경기도, 인천), 광역시, 세종특별자치시가 아닌 곳에 위치해야 하지만 광역시라도 군지역, 경기도라도 읍ㆍ면지역, 세종특별자치시라도 읍ㆍ면 지역에 위치한 주택은 3억원을 초과하지 않으면 주택수에서 제외됩니다.
(2) 일정기간 내(2024. 1. 10. ~ 2025. 12. 31.)에 취득한 소형 신축주택과 준공후 미분양주택은 주택수에도 산입되지 않고 중과세도 배제됩니다.
양도세 중과세 제외 대상인지 확인하기
위 표에서 3~18번 주택들은 주택수에는 포함되지만 양도시 중과세는 배제됩니다. 주요 부분만 정리하면 아래와 같습니다.
(1) 상속 받은 주택, 조합원입주권이나 분양권을 상속 받아 그 입주권을 통해 분양 받은 신축주택은 주택수에는 산입되지만 중과세는 배제됩니다.
(2) 1세대 1주택으로 간주되는 경우도 주택수에는 산입되지만 중과세는 배제됩니다.
- 주택수에서 제외되거나 중과세가 배제되는 주택들을 제외하고 1개의 주택만을 소유하는 경우
- 상속, 혼인, 일시적 2주택 등의 이유로 1세대 1주택으로 취급되는 경우
(3) 2025년 5월 9일까지 양도하는 주택도 한시적으로 중과세가 배제되는데, 단, 보유기간이 2년 이상이어야 합니다.
- 보유기간이 2년 미만이면 위 기간 내에 양도하더라도 양도세가 중과세 됩니다.
- 보유기간이 2년 미만인데 중과세에서 배제되고 싶다면, 양도하려는 주택이 위 표 중에서 나머지 17개에 해당되어야 합니다.
그런데, 다주택자 중에서 1가구 2주택에서만 중과세가 배제되고, 1가구 3주택 이상에서는 중과세가 배제되지 않는 경우도 있습니다. 아래에 정리하였습니다.
1가구 2주택에서만 중과세 배제되는 경우
아래의 주택들은 1가구 2주택자가 보유할 때만 중과세가 배제되고, 1가구 3주택자 이상이 보유할 때는 중과세가 배제되지 않습니다.
(1) 1가구 2주택자가 보유하는 양도 당시 기준시가 1억원 이하의 주택(재건축 예정 주택 제외)은 주택수에는 포함되는 반면, 중과세가 배제됩니다.
- 이 주택은 수도권 밖 등에 위치해야 한다는 제한은 없으나, 재개발이나 재건축 예정인 주택은 기준시가가 1억원 이하라도 중과세율이 적용됩니다.
(2) 취학, 근무, 질병 등을 이유로 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득함으로써 1가구 2주택이 된 경우, 그 대체주택은 주택수에는 산입되지만 중과세는 배제됩니다.
- 대체주택 양도시 중과세가 배제되기 위해서는 취득 후 1년 이상 거주해야 하고, 취학, 근무, 질병 등의 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 않아야 합니다.
(3) 취학, 근무, 질병 등의 이유로 수도권 밖에 위치한 대체주택을 취득함으로써 1가구 2주택이 된 경우, 그 주택은 주택수에는 산입되지만 중과세는 배제됩니다.
- 여기서의 대체주택은 수도권(서울, 경기도, 인천)이 아닌 곳에 위치하면 되고, 거주기간이나 양도기간에 제한은 없습니다.
1가구 2주택 비과세 특례 확인하기
양도인이 속한 1세대가 보유한 주택수를 모두 합산한 후 주택수에 산입되지 않는 주택을 제외하고, 중과세가 배제되는 경우를 추려냈다면 일시적 2주택 등 1가구 1주택으로 간주되는 경우에 해당되는지 확인해야 합니다.
상속, 혼인, 일시적 2주택 등 1가구 1주택으로 간주되는 경우는 이미 중과세 배제 사유에 해당되지만 일정한 요건(고가주택이 아닐 것, 2년 이상의 보유기간 등)을 갖추면 양도세가 비과세 됩니다.
따라서 주택수를 합산하고 제외하여 계산을 끝내고, 중과세 배제 대상을 추려냈다면 마지막으로 1세대 1주택 비과세 특례가 적용되는 경우는 없는지 확인해야 합니다.
1세대가 2주택을 보유하고 있지만 양도세가 비과세 되는 경우는 아래와 같습니다.
- 일시적 2주택
- 상속으로 2주택
- 동거봉양 합가로 2주택
- 혼인으로 2주택
- 부득이한 사유로 2주택
- 조합원입주권 비과세
- 분양권 보유시 비과세
- 농어촌주택 비과세