집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)

집주인 실거주 확인
집주인 실거주 확인

세입자는 집주인이 실거주 통보 이후 실제로 거주하지 않고 제3자에게 임대한 경우, 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있는 바, 세입자는 확정일자 부여현황 등을 통해 집주인 실거주 확인, 증명이 필요합니다.

집주인 실거주 확인 이유

집주인 실거주 확인 이유

집주인은 실거주를 이유로 계약갱신 요구를 거절한 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우, 세입자는 집주인으로부터 손해배상을 받을 수 있습니다.

따라서 집주인이 실거주를 이유로 계약 갱신 요구를 거절하는 경우, 세입자가 손해배상을 받고 싶다면 집주인이 진짜로 실거주 하는지 확인해볼 필요가 있습니다.

집주인 실거주 확인방법과 증명

1. 전입세대열람원 X
2. 확정일자 부여현황 O
3. 조정이나 소송에서의 증명

집주인 실거주 확인 – 전입세대열람원 ?

전입세대열람원이란 ?

전입세대열람원은 전입세대열람내역이라고도 하는데 주민등록법 시행규칙 제14조가 인정하는 신청권자가 주민센터에서 발급 받을 수 있는 전입세대(세대주, 동거인, 세대주 보다 전입이 빠른 세대원)의 성명 및 전입일자 내역을 의미합니다.

전입세대열람원에 관한 보다 자세한 내용은 전입세대열람원 발급 준비물(+인터넷발급?, 무인발급기?)을 참고해주세요!

전입세대열람원으로 집주인 실거주 확인 가능 ?

주택임대차보호법 시행령 제5조는 집주인 실거주를 이유로 계약갱신청구권이 거부된 세입자에게 실제로 집주인이 거주하고 있는지를 확인할 수 있는 근거를 제공하고 있습니다.

그러나 계약갱신이 거절된 세입자는 주민등록법 시행규칙 제14조가 인정하는 신청권자에 포함되지 않으므로 전입세대열람원을 발급받을 수 없습니다.

따라서 집주인 실거주 통보로 계약갱신이 거절된 세입자는 확정일자를 부여받은 새로운 세입자에 관한 내역(확정일자 부여현황)은 받을 수 있으나, 확정일자 없이 전입신고만 한 새로운 세입자에 관한 내역(전입세대열람원)은 받을 수 없습니다.

집주인 실거주 확인 – 확정일자 부여현황 ?

집주인 실거주 확인 근거 법률 조항
집주인 실거주 확인 근거 법률 조항

1. 임대차 정보제공 요청서

주택임대차보호법 제3조의 6 및 동법 시행령 제5조 및 제6조는 집주인 실거주 통보를 이유로 갱신이 거절된 세입자에게 임대차 정보제공을 요청하여 확정일자 부여현황을 확인할 수 있도록 규정하고 있습니다.

세입자는 “이해관계인”으로서 확정일자 부여현황을 제공받기 위해 주민센터 등 확정일자 부여기관에 임대차계약서를 첨부하여 “임대차 정보제공 요청서“를 제출할 수 있습니다.

2. 확정일자 부여현황

주민센터 등은 “확정일자 부여현황“(임대차목적물, 임대인 및 임차인의 인적사항 중 성명 한정, 확정일자 부여일, 차임 및 보증금, 임대차기간)을 제공해야 합니다.

집주인은 이러한 확정일자 부여현황을 통해서 누가 임차인으로 거주하는지, 새로운 임대차 계약기간 등을 알 수 있습니다.

3. 확정일자 부여현황으로 실거주 여부 확인이 어려운 경우

만약 새로운 세입자가 아예 확정일자를 받지 않은 경우라면(전입신고는 했는데 확정일자를 받지 않았거나 전입신고도 하지 않고 확정일자도 받지 않은 경우), 종전 세입자로서는 임대차 정보제공 요청서 및 확정일자 부여현황으로는 새로운 임차인이 누구인지 파악할 수 없습니다.

또한, 확정일자 부여현황으로 새로운 임차인(세입자)의 성명은 알 수 있지만 이름만 가지고는 그 임차인이 집주인의 직계존속이나 직계비속으로서 집주인 측이 실거주를 이행하고 있는 것인지, 아니면 타인인 제3자에게 새로이 임대를 해준 경우로서 손해배상을 청구해야 할 사안인지 명확히 구분하기 어렵습니다.

물론 집주인에게 직접 물어보거나 조정이나 소송을 통해 결국 밝혀질 일이지만 확정일자 부여현황만으로는 집주인 실거주 여부 확인에 한계가 있다고 보입니다.

집주인 실거주 증명

집주인 실거주 증명이 필요한 이유

기존 세입자가 손해배상을 받기 위해서는 집주인 실거주 여부가 증명되어야 하는데, 우선은 집주인 실거주 확인방법인 임대차 정보제공 요청서 및 확정일자 부여현황을 통해 집주인 실거주 여부를 증명해볼 수 있습니다.

집주인 실거주 증명 방법

확정일자 부여현황을 통해 증명이 안될 경우 아래의 내용을 통해 집주인 실거주 여부 증명해볼 수 있습니다.
1. 아파트인 경우 입주자관리카드
2. 공과금 및 관리비 납부 확인서
3. 우편물이나 택배 수령인
4. 관리사무소, 경비실, 주변 이웃의 사실확인서

집주인 실거주 손해배상
집주인 실거주 손해배상

집주인 실거주 손해배상(전세계약갱신청구권 손해배상)

<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

전세계약갱신청구권 손해배상 – 3가지 경우

세입자의 전세계약갱신청구권 행사에 대하여 집주인 실거주로 거부한 경우 손해배상 청구가 문제되는 경우는 3가지가 있습니다.
1. 집주인 실거주 통보 후 제3자에게 임대
2. 집주인 실거주 통보 후 매매(매도)
3. 집주인 실거주 통보 후 공실

일단 집주인 실거주 통보 후 실거주 기간을 채우지 못하고 제3자에게 임대하면, 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따라 손해를 배상해야 합니다.

그런데, 주택임대차보호법은 제3자에게 임대하는 경우 이외에 제3자에게 매도하거나 공실로 비워두는 경우를 별도로 규정하고 있지 않습니다.

따라서 집주인이 실거주 통보 후 공실로 비워두거나 제3자에게 매도한 경우, 집주인은 주택임대차보호법상 실거주 의무 위반을 이유로 고의 또는 과실(집주인에게 정당한 사유가 있는지 여부)에 따라 민법상 불법행위 손해배상 책임을 지게 될 것입니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제5항도 제3자에게 임대한 경우에 집주인에게 정당한 사유가 있는지 여부를 따져보고 있습니다).

다만, 집주인에게 고의 또는 과실이 없는 경우(집주인에게 정당한 사유가 있는 경우) 손해배상 책임을 부담하지 않게 되므로 집주인으로서 실거주 통보 후 공실로 비워두거나 제3자에게 매도하고 싶다면, 향후 손해배상 청구가 들어올 것을 대비해서 정당한 사유를 준비해두는 것이 좋을 것으로 보입니다.

<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.
1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

집주인 실거주 손해배상 계산

집주인이 실거주 통보 후 제3자에게 임대한 경우에는 3가지 경우 중 가장 큰 금액이 손해배상액으로 됩니다.
1. 기존 임대차 계약의 3개월치 환산임대료
2. 기존 임대차와 새로운 임대차의 환산임대료 차액 2년치
3. 기존 세입자가 입은 손해액

집주인이 실거주 의무를 위반하면서까지 새로운 세입자를 들이는 이유는 높은 임대료를 받는 것이 목적일 것이므로 위 3가지 중에서 2번(기존 임대차와 새로운 임대차의 차액 2년치)이 가장 큰 금액일 확률이 높다고 보입니다(3번의 세입자가 입은 손해액은 계산하거나 입증하기가 쉽지 않을 것으로 보입니다).

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