재건축 아파트 비과세 보유기간(+원조합원 및 승계조합원 입주권)

조합원 입주권 양도세를 비과세 받고, 재건축 아파트 양도세 비과세를 받기 위해서는 보유기간과 거주기간을 갖추어야 합니다. 재건축 아파트 비과세 보유기간과 조합원입주권 비과세 보유기간을 정리하면서 원조합원과 승계조합원을 구분하여 사례로 설명드리겠습니다.

재건축 아파트 양도세 비과세

재건축 아파트 비과세 보유기간
재건축 아파트 비과세 보유기간

재건축 아파트 비과세 요건

재건축 아파트를 양도할 때 양도세를 비과세 받기 위해서는 일반주택과 마찬가지로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

특히 비과세 요건 중 보유기간은 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택이면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

그런데, 재개발이나 재건축 아파트는 종전주택이 입주권으로 전환되고, 입주권이 다시 신축아파트로 전환된 것이므로 아무런 변동이 없었던 일반주택과는 차이점이 있습니다. 이 경우 보유기간과 거주기간을 언제부터 기산해야 할지, 특히 입주권을 취득한 승계조합원의 경우 보유기간과 거주기간을 어떻게 계산해야 할지 문제됩니다.

원조합원과 승계조합원의 보유기간 차이

우선, 결론부터 말하면 재건축 아파트를 양도할 때 비과세를 위한 보유기간 계산은 원조합원의 경우 구축아파트 취득일부터 기산되지만 승계조합원은 신축아파트 준공일(취득일)부터 기산됩니다. 아래에서 사례를 들어 자세히 설명해보겠습니다.

참고로 조합원입주권을 보유하면서 조합원입주권을 양도하거나 또는 일반주택을 양도할 때 비과세 여부는 아래의 링크를 확인하세요.

재건축 아파트 비과세 보유기간(원조합원)

재건축 아파트 비과세 보유기간(승계조합원)
재건축 아파트 비과세 보유기간(원조합원)

원조합원의 재건축 아파트 비과세 보유기간

원조합원은 보유하고 있던 종전주택을 철거하고 그 대신 신축주택을 분양 받은 것이므로, 원조합원이 재건축 아파트를 보유한 기간을 계산하려면 멸실된 종전주택 보유기간, 재건축 공사기간, 신축아파트 보유기간을 모두 합산해야 합니다(소득령 제154조 제8항 제1호, 국세청 사례)

따라서 원조합원이 재건축 아파트를 양도하는 경우 비과세를 받기 위한 보유기간은 종전주택 취득일부터 재건축 아파트 양도일까지 입니다.

재산세과-1913
재건축된 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 여부를 판정함에 있어 보유기간 계산은 멸실된 종전주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산함

원조합원의 재건축 아파트 비과세 거주기간

만약 종전주택 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택이라면 비과세를 위해 거주기간도 2년 이상이어야 하는데, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산합니다.

원조합원의 재건축 아파트 양도 사례

예를 들어 A가 아래와 같이 재건축조합 설립 인가 이후 구축아파트를 취득했지만 그 이후 관리처분계획 인가가 되었다면 원조합원에 해당합니다.

  • 2023.6.30. 재건축조합 설립인가
  • 2024.5.29. 구축아파트 취득
  • 2024.10.28. 사업시행인가
  • 2025.10.19. 관리처분계획 인가
  • 2028.5.9. 재건축아파트 준공 예정
  • 2028.6.00. 재건축아파트 양도 예정

A가 추후 재건축아파트가 준공된 후 즉시 양도할 경우, A가 원조합원이므로 1세대 1주택 비과세를 받기 위해 보유기간은 종전주택 취득일(2024.5.29.)부터 재건축아파트 양도일(2028.6.00.)까지 계산됩니다. 따라서 A의 재건축 아파트 보유기간은 4년 이상이므로 비과세 요건 중 보유기간은 충족됩니다.

재건축 아파트 비과세 보유기간(승계조합원)

재건축 아파트 비과세 보유기간(승계조합원)
재건축 아파트 비과세 보유기간(승계조합원)

승계조합원의 재건축 아파트 비과세 보유기간

승계조합원은 관리처분계획 인가일 이후 조합원입주권을 취득하여 신축아파트를 분양 받았으므로 조합원입주권을 취득일부터 재건축아파트의 기초가 되는 관계를 맺고 있었지만, 양도세 비과세 보유기간 계산은 입주권의 형태로 보유한 기간은 제외하고 주택의 형태로 보유한 기간(재건축아파트 준공일부터 재건축아파트 양도일까지)만을 의미합니다.

서면5팀-2612, 2007.09.19.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.

승계조합원의 재건축 아파트 비과세 거주기간

만약 신축주택 취득(준공) 당시 조정대상지역에 있었던 주택이라면 비과세를 위해 거주기간도 2년 이상이어야 하는데, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산합니다.

승계조합원의 재건축 아파트 양도 사례

A가 아래와 같이 관리처분계획인가 이후 B구축아파트를 취득했는데, B아파트가 철거되기 전 소송이 계속되면서 재건축 사업이 지연되는 바람에 A는 구축아파트에 이사하여 2년을 거주하였습니다. 이후 A는 철거가 시작돼 이주하였고, 재건축이 완공되자마자 신축아파트를 즉시 양도한다면 양도세는 비과세 받을 수 있을까요?

  • B아파트에 관한 재건축 조합 설립인가 : 2016. 8. 18.
  • 사업시행인가 : 2020. 5. 17.
  • 사업시행변경인가 : 2021. 2. 9.
  • 관리처분계획인가 : 2021. 8. 11.
  • B아파트 취득 : 2021. 8. 20.
  • 관리처분 등에 관한 분쟁으로 현재 소송 계속 중
  • A가 B아파트에 2년 이상 거주
  • 철거 및 착공
  • 재건축 아파트 준공 후 즉시 양도 예정

재건축 아파트 양도시 비과세 받기 위해서는 보유기간이 2년 이상이어야 하고, 취득 당시 조정대상지역에 있었다면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다.

A는 관리처분계획 인가 이후 B아파트를 취득했으므로 승계조합원에 해당합니다. 따라서 A가 재건축 아파트(신축아파트)의 준공일 이전에 2년 이상을 보유하고 거주했더라도 A가 비과세를 받기 위한 보유기간과 거주기간은 신축아파트 준공일부터 기산되며, 준공일 이전의 보유기간과 거주기간은 합산되지 않습니다.

승계조합원(A)이 재건축 아파트를 양도할 때 비과세를 받고 싶다면 신축아파트 준공일부터 2년 이상을 보유해야 합니다. 만약 조정대상지역으로서 거주기간도 2년 이상이어야 한다면 거주기간은 보유기간 내에서 실제 거주한 기간으로 계산됩니다.

재산세과-685
입주권을 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단함

재건축 아파트 보유기간 사례

재건축 양도세 보유기간과 공사기간 합산 여부
재건축 양도세 보유기간과 공사기간 합산 여부

공사기간 합산 여부 사례

원조합원이 신축 아파트를 양도하는 경우, 1세대 1주택 비과세 판단을 위해 보유기간 계산시 구축 아파트 보유기간과 신축 아파트 보유기간은 물론 재건축 공사기간도 합산하지만, 승계조합원이 신축아파트를 양도하는 경우, 신축 아파트 준공일부터 기산되므로 공사기간은 아예 합산될 수 없습니다.

단독주택 노후로 멸실 후 다세대주택 신축한 경우

A는 단독주택을 취득(1세대 1주택자임)하여 약 20년 정도 보유하던 중 주택이 노후되어 철거하고 다세대주택을 신축하였습니다. 이후 A는 신축된 다세대주택 중 1세대에서 거주하기로 마음 먹고, 나머지 세대는 판매하였는데, 만약 A가 2년 이상을 거주하지 못하고 이 1세대도 판매(양도)하려고 한다면, 양도세를 비과세 받을 수 있을까요?

주택이 노후 등으로 재건축 되는 경우 보유기간은 통산되는데, A가 멸실된 단독주택을 20년 정도 보유하였으므로 A는 2년 이상의 보유기간을 충족하여 양도세 비과세가 가능합니다.

서면인터넷방문상담4팀-1423
「소득세법 시행령」 제154조 제1항의 비과세 되는 1세대 1주택의 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 거주하거나 보유하는 중에 소실, 도괴, 노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택의 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 기간을 통산하는 것임.

관리처분계획인가 변경된 경우

관리처분계획인가가 변경되었더라도 최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소가 되지 않았다면 최초의 관리처분계획인가가 유효합니다.

예를 들어 A가 최초의 관리처분계획인가 이후 주택을 취득하였는데 이후 관리처분계획 변경 인가가 있었다면, 최초의 관리처분계획인가가 취소 또는 무효로 되지 않는 한 A는 여전히 승계조합원에 해당합니다.

그러나 관리처분계획 변경 인가의 내용이 최초의 관리처분계획인가를 무효 또는 취소로 하는 변경이었다면 A는 원조합원에 해당합니다.

서면4팀-1864
구 주택건설촉진법 제33조 및 동법 시행령 제32조의 규정에 의하여 최초 사업계획승인을 받은 후 재건축 세대수의 일부 증가, 재건축연면적 감소 등의 일부사항이 변경되어 사업계획 변경승인을 얻은 경우, 구 소득세법 시행령(대통령령 제17825호, 2002.12.30. 개정) 제166조 제5항 제1호에서 규정하는 사업계획승인일이란 최초의 사업계획승인일을 의미하는 것임.
사전-2020-법령해석재산-0418
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가 후 주택재개발사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 취득한 입주자로 선정된 지위(이하“조합원입주권”)는 최초 관리처분계획인가가 무효 또는 취소가 되지 않은 상태에서 관리처분계획변경인가가 있다 하더라도 당초 취득한 조합원입주권의 효력은 상실되지 아니하므로 귀 사전답변의 경우 조합원입주권을 취득한 이후 주택을 취득하고 그 주택을 양도한 것으로 「소득세법 시행령」 제156조의2제5항이 적용되지 아니하는 것입니다
부동산납세과-337
「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업의 당초 관리처분계획의 인가시에는 현금청산대상이었으나 관리처분계획인가 취소되고 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획변경 인가시 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 취득하는 경우 그 변경 인가일에 당해 정비사업조합의 조합원이 조합원입주권을 취득한 것으로 보는 것입니다.

입주권 보유기간

조합원 입주권 비과세 보유기간
조합원 입주권 비과세 보유기간

조합원 입주권 비과세 보유기간

원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도세가 비과세 되기 위해서는 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 기준으로 1세대 1주택 비과세 요건(2년 이상의 보유기간 등)을 갖추어야 합니다.

원조합원과 승계조합원의 보유기간 차이

조합원입주권을 양도하는 경우, 양도세 비과세를 위한 보유기간 계산시 원조합원은 구축아파트 취득일부터 관리처분계획인가일까지 계산되지만 승계조합원은 비과세가 불가능하므로 보유기간 계산도 불필요 합니다. 아래에서 사례를 들어 자세히 설명해보겠습니다.

조합원입주권 비과세 보유기간 (원조합원)

조합원입주권 비과세 보유기간(원조합원)
조합원입주권 비과세 보유기간(원조합원)

원조합원의 조합원입주권 비과세 보유기간 계산

원조합원이 조합원입주권을 양도하는 경우, 비과세를 받기 위해 필요한 보유기간은 입주권의 형태가 아니라 “주택의 형태”로 보유한 기간을 의미합니다. 왜냐하면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 하기 때문입니다.

따라서 원조합원의 조합원입주권 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 관리처분계획 인가일까지 계산되며, 그 기간이 2년 이상이어야 합니다.

원조합원의 조합원입주권 비과세 거주기간 계산

만약 종전주택 취득 당시 조정대상지역에 있었던 주택이라면 비과세를 위해 거주기간도 2년 이상이어야 하는데, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산합니다.

관리처분인가 후 주택 철거 전까지 주거용으로 사용된 경우

원조합원이 관리처분계획 인가일 후 주택이 철거되기 전까지 사실상 주거용으로 사용했다면 그 기간도 보유기간 및 거주기간에 합산됩니다.

사전-2019-법령해석재산-0739
관리처분계획의 인가일 이후에도 기존주택이 철거되지 않고 사실상 주거용으로 사용되고 있는 경우에는 해당기간을 1세대1주택 비과세 특례 적용을 위한 보유기간 및 거주기간에 합산하는 것임

조합원입주권 비과세 보유기간 (승계조합원)

조합원입주권 비과세 보유기간(승계조합원)
조합원입주권 비과세 보유기간(승계조합원)

위에서 설명드린 것처럼 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세 보유기간은 입주권의 형태로 보유하는 기간은 제외하고, 주택의 형태로 보유하는 기간만을 의미합니다.

그런데, 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득했다면 승계조합원에 해당하고, 승계조합원은 입주권(권리)을 취득해서 보유하다가 입주권(권리)을 양도하는 것이므로 주택의 형태로 보유한 기간이 없습니다.

즉, 승계조합원은 권리(조합원입주권)만 보유했을 뿐 주택을 보유한 사실이 없으므로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 수 없어서 비과세가 불가능합니다.

재건축 양도세 비과세 보유기간 차이

재개발 재건축 비과세 보유기간
재개발 재건축 비과세 보유기간

조합원입주권 양도세 비과세 보유기간

조합원입주권을 보유하다가 양도하는 경우, 원조합원의 보유기간은 주택의 형태로 보유한 기간(기존주택 취득일부터 관리처분인가일까지)이 보유기간으로 인정되지만 승계조합원은 주택의 형태로 보유하지 못하고 권리로 보유하다가 양도하는 것이므로 보유기간을 계산할 수 없고, 비과세도 불가능합니다.

재건축 아파트 양도세 비과세 보유기간

재개발이나 재건축 아파트를 양도하는 경우, 원조합원의 보유기간은 재건축에 따른 기간이 모두 합산되므로 기존주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 계산되지만 승계조합원의 보유기간은 주택의 형태로 보유하게 된 기간만 계산하면 신축아파트 준공일부터 양도일까지 계산됩니다.