조합원 입주권이란 무엇이고, 입주권 취득시기와 조합원입주권 주택수 포함 시기, 주택수 포함이나 제외에 따른 양도세와 취득세가 어떻게 달라지는지 정리해보겠습니다. 재개발과 재건축은 2006. 1. 1. 이후 관리처분계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득하고, 소규모재건축은 2018. 2. 9. 이후 사업시행계획 인가를 받으면, 소규모재개발, 가로주택, 자율주택 정비사업의 경우 2022. 1. 1. 이후 사업시행계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득합니다.
재개발 재건축 절차
재개발 뜻
재개발사업은 보통 정비기반시설이 열악하고 노후불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시환경을 개선하기 위한 사업을 뜻합니다.
재건축 뜻
재건축사업은 정비기반시설은 양호하지만 노후불량한 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업을 말합니다.
재개발과 재건축 사업 진행 절차
재개발 재건축 사업은 보통 아래의 단계에 따라 진행되는데, 위 그림에서 관리처분계획이 인가되면 A종전주택은 A조합원입주권으로 전환되고, 신축 공사가 완료되어 준공되면 A조합원입주권은 A신축주택으로 전환됩니다.
A주택(기존주택) → A조합원입주권 → A주택(신축주택)
- 안전진단 실시
- 정비구역지정 단계
- 조합설립추진위원회 승인
- 조합설립 인가
- 사업시행 인가
- 조합원 분양 신청
- 관리처분계획 인가
- 조합원 분양
- 이주
- 철거
- 착공 신고
- 입주자모집 승인 신청
- 일반 분양
- 준공
- 입주
- 이전고시
- 수분양자 소유권이전등기
- 청산금 징수(추가분담금) 또는 청산금 지급
- 조합 해산
조합원 입주권이란
조합원입주권 뜻
조합원입주권이란 보유하고 있던 주택에 대하여 재개발, 재건축 등이 시행되면서 철거되는 종전주택 대신 받게 될 신축주택에 입주할 수 있는 권리를 말합니다.
조합원입주권 취득시기
조합원입주권이 발생하는 주택정비사업은 6가지가 있는데, (1) 재개발과 재건축은 관리처분계획 인가일에 조합원입주권을 취득하고, (2) 소규모재건축, 소규모재개발, 가로주택, 자율주택 정비사업은 사업시행계획 인가일에 조합원입주권을 취득합니다.
조합원입주권 취득 효과
조합원입주권을 취득하게 되면 이 입주권은 비록 주택에 해당되지는 않지만 단순한 권리도 아닙니다. 즉, 조합원입주권을 취득한 후에는 “조합원입주권”에 관한 각종 소득세법 및 관련 법령이 적용됩니다.
특히 조합원입주권의 주택수 포함 여부가 문제되는데 아래에서 따로 정리하겠습니다.
원조합원 승계조합원 차이
재개발, 재건축에서 조합원은 원조합원과 승계조합원으로 구분되는데, 보통 원조합원이란 보유하고 있던 A주택(종전주택)에 대하여 재개발, 재건축이 진행되면서 A조합원입주권을 취득한 자를 말하지만, 승계조합원이란 원조합원으로부터 A조합원입주권을 승계취득(매매, 상속, 증여 등)한 자를 말합니다.
그리고, 승계취득하더라도 관리처분계획 인가일 이전에 재개발, 재건축 예정인 부동산을 승계취득 했다면(아직 조합원입주권이 발생하지 않았으므로 부동산을 승계취득한 것임) 원조합원에 해당하고, 관리처분계획 인가일 이후에 조합원입주권을 승계취득 했다면(이미 조합원입주권이 발생한 상태이므로 조합원입주권을 승계취득한 것임) 승계조합원에 해당합니다.
<함께 읽으면 좋은 글>
- 분양권 주택수 포함 시기와 양도세 세율(+오피스텔, 아파트 취득일)
- 조합원입주권 비과세 요건(+1주택 1입주권 일시적 2주택, 대체주택)
- 재건축 아파트와 조합원 입주권 비과세 보유기간(+원조합원 및 승계조합원)
- 분양권 일시적 2주택 비과세 총정리(+1가구 2주택 분양권 2개)
조합원입주권 주택수 포함 시기
재개발 재건축 조합원입주권 주택수 포함 시기
재개발사업과 재건축사업의 경우 2006. 1. 1. 이후 관리처분계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득하는데, 그 조합원입주권은 주택수 산정에 포함됩니다. 다만, 원조합원이 2006. 1. 1. 이전에 입주권을 취득했더라도 승계조합원이 2006. 1. 1. 이후 취득 했다면, 그 조합원입주권은 주택수에 포함됩니다.
소규모재건축, 소규모재개발, 자율주택, 가로주택 조합원입주권 주택수 포함 시기
소규모재건축사업의 경우 2018. 2. 9. 이후 사업시행계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득하고, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업의 경우 2022. 1. 1. 이후 사업시행계획 인가를 받으면 조합원입주권을 취득하는데, 이러한 조합원입주권은 주택수에 포함됩니다.
주택수 포함 여부에 따라 취득세와 양도세가 어떻게 달라지는지 아래에서 정리해보겠습니다.
조합원입주권 주택수 포함에 따른 취득세
다주택자 취득세
우선, 다주택자(1세대 2주택 이상)을 보유한 자가 주택을 취득하면 취득세가 중과됩니다.
(1) 무주택자가 주택을 취득하면 1세대 1주택이 되면서 취득세율은 취득가액에 따라 1~3%로 달라집니다. 다만, 생애 최초 주택 구입이면 200만원 한도로 취득세를 감면해줍니다.
(2) 1세대 1주택을 보유한 자가 주택을 취득하여 1세대 2주택을 보유하게 되면 그 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는 주택이면 취득세가 8% 이고, 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택이면 취득세는 여전히 1~3%입니다.
(3) 1세대 2주택을 보유한 자가 주택을 취득하면 1세대 3주택이 되고, 그 취득하는 주택이 조정대상지역에 있는 주택이면 취득세는 12% 이고, 조정대상지역이 아닌 지역에 있는 주택이면 취득세는 8%입니다.
조합원 입주권 주택수 가산 규정 신설
2020. 8. 12. 지방세법 제13조의 3이 신설되면서 다주택자 여부를 판단 짓는 주택수에 조합원입주권이 포함되게 되었고, 이러한 신설 규정은 2020. 8. 12. 이후 조합원입주권을 취득한 분부터 적용됩니다.
- 위 그림에 적힌 지방세법 제13조의 3 규정을 간략하게 정리한 내용입니다.
조합원입주권 주택수 포함 시기에 따른 취득세
(1) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 자가 2020. 8. 12. 이전에 조합원입주권을 취득하여 1세대 1주택 1입주권이 되었다면, 조합원입주권은 주택수에 가산되지 않으므로 여전히 1세대 1주택에 불과합니다. 따라서 이후에 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다면, 1세대 2주택자로서 취득세는 8% 입니다.
(2) 예를 들어 1세대 1주택을 보유한 자가 2020. 8. 12. 이후 조합원입주권을 취득하여 1세대 1주택 1입주권이 되었다면, 조합원입주권이 주택수에 포함되어 1세대 2주택자에 해당합니다. 따라서 이후 조정대상지역에 있는 주택을 취득한다면, 1세대 3주택자로서 취득세는 12%가 됩니다.
조합원입주권 주택수 포함에 따른 양도세
1주택 1입주권에 관한 소득세법 개정
2005. 12. 31. 소득세법이 개정(2006. 1. 1. 시행)되면서 1세대 1주택 1입주권 등도 1세대 2주택과 동일하게 양도세 세율이 높게(50~60%) 규정되었고(제104조 제1항 개정), 장기보유특별공제가 배제되었으며(소득세법 제95조 제2항), 1세대 1주택 1입주권은 일시적 2주택처럼 양도세 비과세가 가능해졌습니다(소득세법 시행령 제156조의 2 신설).
- 이후 계속적인 개정을 거쳐 2017. 12. 19. 소득세법 제104조 제7항이 신설(2018. 1. 1. 시행)되면서 다주택자(1세대 2주택 이상)가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 경우 양도소득세가 중과(기본세율+20~30%)되었고, 2017. 12. 30. 지방세법 제103조의 3 제10항이 개정(2018. 4. 1. 시행)되면서 양도소득에 관한 지방소득세도 중과되었습니다.
조합원입주권을 보유하면서 주택을 양도하는 경우
2005. 12. 31. 소득세법이 개정되기 이전에 취득한 입주권은 권리에 불과했으나 소득세법이 개정된 이후 취득한 조합원입주권은 주택수 산정에 포함되게 되었습니다.
예를 들어 소득세법이 개정되기 전에 입주권을 취득한 경우, 1세대 1주택 1입주권을 보유한 자가 주택을 양도하면 1세대 1주택을 보유한 자와 동일하게 양도세가 중과되지 않았고, 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추면 양도세가 비과세 되었습니다.
반면, 소득세법이 개정된 이후 조합원입주권을 취득한 경우, 1세대 1주택 1입주권 보유자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도하면 1세대 2주택자로서 양도세가 중과되었고, 일정한 경우 일시적 2주택 보유자처럼 양도세가 비과세 되었습니다.
조합원 입주권을 양도하는 경우
1세대 1개의 조합원입주권을 보유하다가 조합원입주권을 양도하는 경우, 마치 1세대 1주택과 동일하게 양도세는 비과세 됩니다.
이러한 비과세는 1998. 12. 31. 신설된 구 소득세법 시행령 제155조 제16항에 의해 규정되었습니다.
이후 이러한 소득령 155조 제16항의 내용은 소득세법 89조 제1항 제4호로 이동되었습니다.