재건축 아파트 양도세 계산(+장기보유특별공제, 세율, 청산금)

재건축 아파트 양도세 계산 방법을 정리하면서 분담금을 납부했을 경우와 청산금을 수령했을 경우로 구분하여 양도차익 계산 방법, 청산금 양도소득세 계산 방법, 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간과 거주기간, 양도소득세 세율 적용시 보유기간 계산 방법을 원조합원과 승계조합원으로 구분하여 정리해보겠습니다.

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재건축 아파트 양도세 계산

재건축 아파트 양도세 계산
재건축 아파트 양도세 계산

재개발 또는 재건축 아파트 양도세 계산 방법

재건축 아파트 양도세 계산은 4단계로 진행됩니다.

(1) 먼저 양도차익을 구해야 하는데, 재건축 아파트는 일반 부동산과 달리 관리처분계획 인가일을 기준으로 그 이전과 그 이후로 나누어 양도차익을 구해야 합니다. 또한, 양도차익은 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 구하지만 재건축 아파트는 분담금 납부 또는 청산금 수령까지 고려하여 양도차익을 계산해야 합니다.

(2) 이렇게 구한 양도차익에 장기보유특별공제를 하면 양도소득금액이 산출되는데, 여기서 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간에 따라 달라지며, 보유기간 계산은 원조합원인지 또는 승계조합원인지 여부에 따라 달라집니다.

(3) 이렇게 양도소득금액이 산출되면 기본공제(250만원)를 해서 과세표준이 산출됩니다.

(4) 이렇게 구한 과세표준에 양도세 세율을 곱한 뒤 누진공제를 하면 양도세가 산출됩니다. 여기서 양도세 세율은 보유기간에 따라 달라지는데, 보유기간 계산은 원조합원인지 또는 승계조합원인지 여부에 따라 달라집니다.

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
3. 양도소득 과세표준 = 양도소득금액 - 기본공제
4. 양도소득 산출세액 = 양도소득 과세표준 X 세율 - 누진공제
재개발 재건축 조합원입주권 양도차익
재개발 재건축 조합원입주권 양도차익

재개발 또는 재건축 아파트와 조합원입주권 양도차익

재개발 또는 재건축 사업이 진행되면 기존주택은 관리처분계획 인가일을 기준으로 조합원입주권으로 전환됩니다. 따라서 조합원입주권이나 재개발 재건축 아파트의 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 2가지로 구분됩니다.

  • 관리처분계획인가 전 양도차익
  • 관리처분계획인가 후 양도차익

아래에서는 청산금 양도차익, 분담금 납부 또는 청산금 수령에 따른 재건축 아파트 양도차익 계산 방법부터 정리해보겠습니다.

청산금 양도소득세 계산

청산금 양도세 계산(양도차익)
청산금 양도세 계산(양도차익)

재개발 재건축 청산금 납부 또는 수령

청산금이란 기존 건물과 부수토지의 평가액과 조합원 분양가액이 다를 경우에 발생하는데, (1) 기존 건물과 부수토지의 평가액이 조합원 분양가액 보다 큰 경우, 조합으로부터 청산금을 지급 받고, (2) 기존 건물과 부수토지의 평가액이 조합원 분양가액 보다 작은 경우, 조합에 청산금을 납부해야 합니다.

즉, 조합원이 재건축을 위해 조합에 납부한 기존 부동산 가치가 그 조합원에게 분양될 신축아파트 가치(조합원 분양가액) 보다 크다면 당연히 차액 만큼을 돌려 받아야 하고(청산금 수령), 조합원이 납부한 부동산 가치가 추후 분양 받을 신축아파트 가치 보다 작다면 차액 만큼을 더 납부해야 합니다(분담금 납부).

청산금 수령 : 기존 건물과 부수토지 평가액 > 신축주택의 조합원 분양가액
청산금 납부 : 기존 건물과 부수토지 평가액 < 신축주택의 조합원 분양가액

수령한 청산금에 관한 양도세(양도차익)

수령한 청산금은 기존 건물과 그 부수토지의 일부를 양도한 것으로 간주되므로 아래와 같이 계산된 양도세를 납부해야 합니다.

  • 청산금에 관한 양도차익 = C – (A + P) X C / B
청산금 양도차익 = 청산금 - (기존 건물과 그 부수토지 취득가액 + 필요경비) X 청산금 / 기존 건물과 그 부수토지의 평가액

청산금 양도세 계산 사례

기존주택 및 딸린 토지의 취득가액이 5억원이고, 기존주택 및 딸린 토지의 평가액이 10억원이며, 수령한 청산금이 2억원이라면, 지급 받은 청산금의 양도차익은 아래와 같이 1억원입니다.

  • 1억원 = 2억원 – (5억원 X 2억원 / 10억원)

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재건축 아파트 양도차익 계산

우선, 재건축 아파트(신축된 분양 아파트) 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 아래와 같이 2가지로 구분하고, 다시 기존건물 부분과 청산금 납부분으로 구분하여 양도차익을 각각 계산한 후 합산합니다.

  • 관리처분계획인가 전 양도차익
    • 기존건물 부분의 양도차익
  • 관리처분계획인가 후 양도차익
    • 기존건물 부분의 양도차익
    • 청산금 납부분의 양도차익

다음, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 구합니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

관리처분계획인가 전 양도차익 계산

관리처분인가 이전의 양도차익양도가액 대신에 관리처분계획 인가일을 기준으로 양도가액이라고 평가되는 기존 건물과 그 부수토지 평가액(기존주택 평가액)에서 종전주택 취득가액과 필요경비(관리처분인가일 이전의 경비)를 공제하여 구합니다.

  • G = B – A – P
관리처분계획인가 전 양도차익(G) = 기존건물과 딸린 토지의 평가액(B) - 기존건물과 딸린 토지의 취득가액(A) - 필요경비 등(P)

관리처분계획인가 후 양도차익 계산

관리처분인가 이후의 양도차익은 기존건물분의 양도차익과 청산금 납부분의 양도차익으로 구분되므로, 관리처분인가 이후의 양도차익을 기존건물 평가액과 청산금의 비율로 안분하여 구합니다.

양도가액에서 기존주택 평가액을 공제하고, 지출된 필요경비(관리처분인가일 이후의 경비)와 납부된 분담금(청산금)도 공제하면 총 양도차익이 산출되는데, 이 값을 기존건물 평가액(B)과 청산금(C)의 비율로 안분합니다.

H 중 기존건물 부분의 양도차익
= [D - (B+C) - P] X B/(B+C)
H 중 청산금 납부분의 양도차익
= [D - (B+C) - P] X C/(B+C)

청산금을 납부한 재건축 아파트 양도세 계산 사례

  • 기존주택 및 딸린 토지 취득가액(A) : 5억원
  • 기존주택 및 딸린 토지 평가액(B) : 9억원
  • 납부된 청산금(분담금)(C) : 4억원
  • 재건축 아파트(신축아파트) 양도가액(D) : 15억원

기존주택은 5억원에 취득하였고, 관리처분인가 기준 기존주택 평가액은 9억원이며, 청산금 4억원을 납부한 조합원입주권을 15억원에 양도했다면, 양도차익은 6억원(=4억원+2억원)입니다.

(1) 관리처분계획 인가 전 양도차익은 4억원(=9억원-5억원)입니다.

(2) 관리처분계획 인가 후 양도차익은 아래와 같이 기존 건물분 양도차익과 청산금 납부분 양도차익으로 구분되며, 합산하면 약 2억원(=1.38억원 + 0.61억원)입니다.

  • 기존 건물분 양도차익은 1.38억원[=(15억원-9억원-4억원) X 9억원 / (9억원+4억원)]입니다.
  • 청산금 납부분 양도차익은 0.61억원[=(15억원-9억원-4억원) X 4억원 / (9억원+4억원)]입니다.

재건축 아파트 양도세 계산(청산금 수령)

재건축 아파트 양도세 계산(청산금 수령)
재건축 아파트 양도세 계산(청산금 수령)

재건축 아파트(신축아파트) 양도차익 계산

우선, 재건축 아파트(신축된 분양 아파트) 양도차익은 관리처분인가일을 기준으로 아래와 같이 2가지로 구분하고, 다시 기존건물 부분과 청산금 납부분으로 구분하여 양도차익을 각각 계산한 후 합산합니다.

  • 관리처분계획인가 전 양도차익
    • 기존건물 부분의 양도차익
  • 관리처분계획인가 후 양도차익
    • 기존건물 부분의 양도차익
    • 청산금 납부분의 양도차익

다음, 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 공제하여 구합니다.

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비

관리처분계획인가 전 양도차익 계산

청산금을 수령하면 위에서 설명드린 것과 같이 청산금에 관한 양도세가 별도로 부과되므로 조합원입주권 양도세 계산시 청산금 양도세를 반영하여 아래와 같이 계산합니다.

관리처분인가 이전의 양도차익기존주택 평가액에서 기존주택 취득가액과 필요경비를 공제한 값에 청산금을 공제한 비율을 곱하여 계산합니다.

  • G = (B – A – P) X (B – C) / B
관리처분계획인가 전 양도차익(G) = [기존건물과 딸린 토지의 평가액(B) - 기존건물과 딸린 토지의 취득가액(A) - 필요경비 등(P)] X [기존건물과 딸린 토지의 평가액(B) - 수령한 청산금(C)] / 기존건물과 딸린 토지의 평가액(B)

관리처분계획인가 후 양도차익 계산

관리처분인가 이후의 양도차익은 양도가액에서 기존주택 취득가액을 공제하는 대신에 관리처분계획 인가일을 기준으로 기존주택의 취득가액이라고 볼 수 있는 기존주택 평가액을 공제합니다.

또한, 양도이익을 구하는 것이므로 지출된 필요경비(관리처분인가일 이후의 경비)도 공제하고, 수령한 청산금은 더해야 합니다.

  • H = D – (B – C) – P
관리처분계획인가 후 양도차익(H) = 양도가액(D) - 기존건물과 딸린 토지의 평가액(B) + 수령한 청산금(C) - 필요경비 등(P)

청산금을 수령한 재건축 아파트 양도세 계산 사례

  • 기존주택 및 딸린 토지 취득가액(A) : 4억원
  • 기존주택 및 딸린 토지 평가액(B) : 10억원
  • 수령한 청산금(C) : 2억원
  • 재건축 아파트(신축아파트) 양도가액(D) : 15억원

기존주택은 4억원에 취득하였고, 기존주택 평가액은 10억원, 지급 받은 청산금은 2억원, 재건축 아파트 양도가액은 15억원이라면, 양도차익은 11.8억원(=4.8억원+7억원)입니다.

(1) 관리처분계획 인가 전 양도차익은 4.8억원[=(10억원 – 4억원) X (10억원 – 2억원) / 10억원]입니다.

(2) 관리처분계획 인가 후 양도차익은 7억원(=15억원 – 10억원 + 2억원)입니다.

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장기보유특별공제 보유기간(표1 및 표2)
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장기보유특별공제 계산

양도소득세 계산 과정에서 양도차익을 구했다면 장기보유특별공제를 해야 하는데, 장특공제는 보유기간과 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다(소득법 제95조 제2항).

1. 양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
2. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
장기보유특별공제 = 양도차익 X 보유기간 및 거주기간별 공제율

표2 적용되는 경우

재건축 아파트 양도 당시 1세대 1주택 보유자에 해당(일시적 2주택 포함)하고, 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이면서 고가주택인 경우 장기보유특별공제 표2가 적용됩니다. 표2는 보유기간 및 거주기간에 따라 공제율이 달라집니다.

표1 적용되는 경우

표2가 적용되지 않는 일반적인 경우 중 보유기간이 3년 이상인 경우 장기보유특별공제 표1이 적용됩니다. 표1은 보유기간에 따라 공제율이 달라집니다.

원조합원의 재건축 장기보유특별공제 보유기간

원조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간

재개발이나 재건축 아파트를 양도하는 경우, 양도세를 계산하기 위해 장기보유특별공제를 해야 하고, 장기보유특별공제는 보유기간에 따라 공제율이 달라집니다.

그런데, 장기보유특별공제는 권리에는 적용되지 않고, 부동산의 경우만 적용되는데, 그 중에서도 재개발이나 재건축의 경우에는 멸실된 종전주택을 보유한 기간, 재건축 공사기간, 재건축으로 완공된 신축주택을 보유한 기간이 모두 통산됩니다.

따라서 원조합원이 재건축 아파트를 양도할 경우 적용되는 장기보유특별공제에서 보유기간은 종전주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 계산됩니다.

원조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 거주기간

만약 재건축 아파트가 1세대 1주택으로서 표1을 적용하고 싶다면 거주기간도 2년 이상이어야 하는데, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산합니다.

서면4팀-179
도시 및 주거환경정비법(구 주택건설촉진법)에 의한 재건축한 주택을 양도하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 및 같은법 시행령 제154조 제1항의 1세대 1주택의 비과세판정 및 소득세법 제95조 제2항의 장기보유특별공제율을 적용하는 보유기간의 계산은 멸실된 구주택의 보유기간과 재건축기간 및 재건축한 신주택의 보유기간을 합산하는 것이며, 거주기간은 멸실된 구주택에서 실제거주기간과 신주택에서의 거주기간을 합산하는 것임.

승계조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 보유기간

승계조합원은 조합원입주권을 취득해서 보유하다가 신축아파트를 분양 받게 된 것이므로 장기보유특별공제를 위한 보유기간 계산시 입주권 취득일부터 기산해야 한다고 주장할 수도 있으나, 장기보유특별공제에서 보유기간은 입주권(권리)의 형태로 보유한 기간은 제외하고, 주택의 형태로 보유한 기간만 계산됩니다.

따라서 승계조합원이 재건축 아파트를 양도하는 경우, 양도세 계산시 적용되는 장기보유특별공제율을 결정 짓는 보유기간은 신축아파트 준공일부터 양도일까지로 계산합니다.

승계조합원의 재건축 아파트 장기보유특별공제 거주기간

만약 재건축 아파트가 1세대 1주택으로서 표1을 적용하고 싶다면 거주기간도 2년 이상이어야 하는데, 거주기간은 보유기간 내에서 실제로 거주한 기간으로 계산합니다.

서면5팀-2612
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.

재건축 아파트 보유기간 정리

재건축 아파트 양도세 장기보유특별공제 보유기간
재건축 아파트 양도세 장기보유특별공제 보유기간

관리처분계획 인가 이전에 주택을 취득한 경우 원조합원에 해당하므로 장기보유특별공제율을 결정 짓는 보유기간은 종전주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지 계산하고, 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득했다면 승계조합원에 해당하므로 장기보유특별공제 보유기간은 신축아파트 준공일부터 양도일까지 계산합니다.

재건축 아파트 양도 당시 1세대 1주택(일시적 2주택 포함)에 해당된다면 표2가 적용되므로 보유기간 및 거주기간이 2년 이상이어야 합니다. 이 경우 원조합원은 공사기간을 포함하므로 대부분 기간을 충족할 것으로 보이고, 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 보유 및 거주기간이 2년 이상이어야 합니다.

재건축 아파트 양도 당시 1세대 1주택에 해당되지 않거나 보유기간 및 거주기간을 충족하지 못하면 표1이 적용되므로 보유기간이 3년 이상이어야 합니다. 이 경우 원조합원은 공사기간을 포함하므로 3년 이상의 보유기간 요건을 충족하기 쉬울 것으로 예상되고, 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 보유기간이 3년 이상이어야 합니다.

재건축 후 양도세 계산시 세율

재건축 아파트와 조합원입주권 양도세 세율과 보유기간
재건축 아파트와 조합원입주권 양도세 세율과 보유기간

보유기간에 따른 양도소득세 세율

재건축 아파트를 양도하는 경우, 보유기간이 1년 미만이면 양도세율은 70%이고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만이면 양도세율은 60%이며, 보유기간이 2년 이상이면 양도세율은 기본세율인 6~45%입니다.

즉, 재건축 아파트를 단기보유하면 60~70%의 세율이 적용되고, 2년 이상 장기보유하면 기본세율이 적용됩니다.

재건축 아파트 양도세율 보유기간
재건축 아파트 양도세율 보유기간

재건축 아파트 양도세 세율 보유기간

원조합원이 재개발이나 재건축 아파트를 양도할 때 양도세율을 결정 짓는 보유기간의 경우 멸실된 종전주택 보유기간, 재건축 공사기간, 신축주택 보유기간을 합산(기존주택 취득일부터 신축아파트 양도일까지)하여 계산합니다.

승계조합원이 재개발이나 재건축 아파트를 양도할 때 양도세율을 결정 짓는 보유기간의 경우 부동산으로 보유한 기간(신축아파트 준공일부터 양도일까지)으로 계산합니다.

재건축 아파트 양도세 세율 사례

예를 들어 A가 관리처분계획 인가 이전에 주택을 취득했다면 원조합원에 해당하고, 원조합원은 종전주택 취득일부터 공사기간을 포함하여 보유기간이 계산되므로 대부분 보유기간이 2년 이상에 해당되어 기본세율이 적용될 것입니다.

반면, A가 관리처분계획 인가 이후에 주택을 취득했다면 승계조합원에 해당되고, 승계조합원은 신축아파트 준공일부터 보유기간이 계산되므로 신축아파트를 분양 받아 2년 이내에 양도한다면 단기보유 세율(60~70%)가 적용될 것입니다.

서면5팀-2612, 2007.09.19.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 재건축사업시행인가일(2005.5.30.이전) 또는 관리처분계획인가일(2005.5.31.이후) 이후에 주택재건축사업을 시행하는 정비사업의 조합원으로부터 그 조합원의 입주자로 선정된 지위(이를 "입주권"이라 함)를 승계ㆍ취득한 경우에는 기존 건물의 멸실 여부와 관계없이 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 주택 보유기간 계산 등을 판단하는 것으로서, 양도자산에 대한 1세대 1주택 비과세의 적용과 장기보유특별공제액의 계산 및 세율을 적용함에 있어 재건축된 주택(그 부수토지를 포함)의 보유기간 기산일은 당해 재건축아파트의 사용검사필증 교부일(사용검사 전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 사용승인일)이 되는 것입니다.
재건축 아파트 양도세 기본세율
재건축 아파트 양도세 기본세율

재건축 아파트 보유기간이 2년 이상인 경우(기본세율)

재건축 아파트를 2년 이상 보유할 경우 기본세율이 적용되는데, 과세표준에 따라 세율과 누진공제액이 달라집니다.

다주택자 양도세 중과 세율
다주택자 양도세 중과 세율

다주택자 양도세 중과 세율

재건축 아파트가 조정대상지역에 있는 주택이고, 양도인이 다주택자라면 양도세가 중과됩니다. 다만, 2025. 5. 9.까지 양도세 중과가 한시적으로 배제됩니다.