농가주택이란 무엇인지, 농가주택이 양도세나 취득세가 문제되는지, 농어촌주택 고향주택 귀농주택 이농주택의 양도세 특례 요건과 귀농주택의 구입자금지원 제도를 정리해보겠습니다. 전원주택, 농막주택, 농업용 관리사는 무엇인지, 농막 설치가 가능한 지역과 설치 조건을 정리해보겠습니다.
시골주택(농가주택 농어촌주택 고향주택 등)
시골집(시골주택) 중 우리가 흔히 알고 있는 전원주택은 법령에서 정한 명칭이 아니며, 농막주택은 주거용으로 사용할 수 없으므로 주택이 아닙니다.
농가주택은 취득세에 관한 농어촌특별세를 비과세 받을 수 있을 뿐이고, 농어촌주택과 고향주택은 일반주택 양도시 비과세를 받을 수 있습니다. 나아가 농어촌주택 중 일정 면적 및 가액을 가진 주택은 취득세 중과세가 배제됩니다.
귀농주택과 이농주택을 보유하면서 일반주택을 양도하는 경우 양도세가 비과세 되며, 귀농주택은 구입자금 지원을 신청하여 저금리로 대출을 받을 수 있습니다.
아래에서 하나씩 정리해보겠습니다.
농가주택 기준
농가주택이란
농가주택이란 영농에 종사하는 자가 영농을 위하여 소유하는 주택(건물 및 부수토지)을 말하며(고가주택 제외), 농가주택은 농지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구 또는 연접한 시ㆍ군ㆍ구에 위치해야 합니다.
- 여기서 영농이란 농업을 경영하는 것을 말합니다.
농가주택 비과세
위 농가주택에 해당될 경우 농가주택 취득세에 관한 농어촌특별세가 비과세 됩니다(농어촌특별세법 제4조).
농가주택 취득세 중과 배제 ?
지방세법상 법인 또는 다주택자의 주택 취득시 취득세가 중과되는데, 일정한 조건(대지면적, 연면적, 건축물 가액 등)을 갖춘 농어촌주택은 취득세 중과세가 배제됩니다.
즉, 지방세법에서 취득세 중과를 배제해주고 있는 주택은 농어촌주택이며 농가주택이 아닙니다. 농가주택과 농어촌주택은 서로 다른 것입니다.
상수원보호구역 농가주택 신축 허가
상수원보호구역으로 지정된 곳에서 건축, 설치, 이전, 용도변경, 벌채, 형질변경 등의 행위를 하려면 관할 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다(상수원관리규칙 제12조).
상수원보호구역에서 생활기반시설로서 농가주택을 신축하는 경우, 아래의 조건을 갖춘다면 상수원보호구역 지정 목적에 지장이 없다고 인정될 경우 허가를 받을 수 있습니다.
(1) 농가주택과 농가주택을 신축하려는 자가 소유한 농지는 같은 상수원보호구역에 있거나 또는 상수원보호구역과 동일 생활권에 있어야 합니다.
(2) 농가주택을 신축할 수 있는 자격과 연면적 조건은 아래와 같습니다.
- 원거주민 또는 6개월 이상 실제 거주 주민은 상수원보호구역에서 연면적 100제곱미터 이하의 농가주택(지하층이 농가용 부대창고이면 지하층 제외) 및 연면적 66제곱미터 이하의 부속건축물을 허가 받아 신축할 수 있습니다.
- 원거주민이 상수원보호구역 지정 당시부터 무주택자이면서 혼인으로 인하여 세대주가 된 경우, 상수원보호구역에서 연면적 132제곱미터 이하의 농가주택(지하층이 농가용 부대창고이면 지하층 제외) 및 연면적 66제곱미터 이하의 부속건축물을 허가 받아 신축할 수 있습니다. 다만, 지하층이 없으면 연면적 154제곱미터 이하로 합니다.
농어촌주택 고향주택
농어촌주택 고향주택 차이점
농어촌주택은 읍, 면, 인구 20만 이하 시의 동에 위치하면 되지만 고향주택은 인구 20만 이하 시에 위치해야 하고, 고향(10년 이상의 등록기준지 및 거주)이어야 한다는 차이가 있습니다.
농어촌주택 조건(양도세 특례)
농어촌주택과 일반주택을 보유하다가 일반주택 양도시 비과세 특례를 받기 위해서는 농어촌주택은 아래의 조건을 갖추어야 합니다.
- 지역적 제한
- 읍, 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 소재할 것
- 제외 지역이 아닐 것
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 읍면동이 아니어야 함
- 가액 제한
- 기준시가 3억원 이하
고향주택 조건(양도세 특례)
고향주택과 일반주택을 보유하다가 일반주택 양도시 비과세 특례를 받기 위해서는 고향주택은 아래의 조건을 갖추어야 합니다.
- 지역적 제한
- 인구 20만 이하의 시
- 고향(10년 이상 등록기준지 및 거주)
- 제외 지역이 아닐 것
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 읍면동이 아니어야 함
- 가액 제한
- 기준시가 3억원 이하
농어촌주택 조건(취득세 중과 배제)
다주택자가 농어촌주택 취득하는 경우 중과세가 배제되는데, 그 농어촌주택은 아래의 조건을 갖추어야 합니다.
- 지역적 제한
- 읍, 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 소재할 것
- 제외 지역이 아닐 것
- 일반주택과 동일한 또는 연접한 읍면동이 아니어야 함
- 가액 제한
- 건축물 시가표준액 6500만원 이하
- 면적 제한
- 대지면적(660제곱미터 이내) 및 건축물 연면적(150제곱미터 이내)
귀농주택 요건
귀농주택이란
영농 또는 영어의 목적으로 1000제곱미터 이상의 농지 소유자(배우자 포함)가 농지소재지에 있는 주택을 취득하는 경우(농지 소유 1년 전에 취득하는 경우 포함)로서 고가주택은 제외되고, 대지면적이 660제곱미터 이내여야 합니다.
또한, 귀농이므로 세대전원이 이사하여 거주해야 합니다(취학, 근무 등 부득이한 사유로 일부 이사 못하는 경우 포함됨)
- 여기서 농지소재지란 농지가 위치한 같은 시, 군, 구 지역이거나 연접한 시, 군, 구 지역이거나 농지로부터 직선거리 30km 이내에 있는 지역을 말합니다.
귀농주택 양도세 비과세 특례
(1) 1가구 2주택(일반주택 1개와 귀농주택 1개)을 보유하고 있다가 귀농주택 취득일부터 5년 이내에 일반주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 취급되어 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제7항).
(2) 동거주택 상속공제와 관련하여 피상속인이 귀농주택을 소유하고 있을 때 그 귀농주택은 1세대가 보유한 주택수 산정에서 제외됩니다(상증세법 시행령 제20조의 2).
귀농주택 자금지원(귀농정착지원금)
귀농 농업창업 및 주택구입 지원사업
귀농인, 재촌비농업인, 귀농희망자는 아래의 자격을 갖춘 경우 귀농주택을 구입(대지 구입 포함), 신축(대지 구입 포함), 자기 소유 노후 농가주택을 증축하거나 개축(리모델링 포함) 하려는 경우 자금 지원사업에 신청할 수 있고, 시장, 군수는 심사위원회를 거쳐 지원 대상을 선정합니다.
- 주택 : 단독주택 및 부속건축물 합계 연면적 150제곱미터 이내
- 금리 : 고정금리(연 1.5%) 또는 변동금리
- 상환 : 5년 거치 및 10년 원금균등분할상환
- 한도 : 1가구당 7500만원 이내
2024년 상반기 귀농 농업창업 및 주택구입 지원사업 시행지침
귀농인
귀농인 자격으로 신청하기 위해서는 농촌 이외의 지역에서 1년 이상 거주하다가(거주기간) 농촌지역 전입일로부터 만 5년이 경과하지 않은 세대주(이주기한)로서 농촌에 실제 거주하면서 농업에 종사하고 있어야 하고, 농림축산식품부, 농촌진흥청, 산림청, 지자체가 주관하는 교육을 8시간 이상 이수(교육이수 실적)해야 합니다.
- 교육이수 시간이 100시간 미만인 경우 평가항목에서 최저 등급(D등급) 부여
- 사이버교육, 농촌재능나눔, 농촌봉사활동, 농촌인력중개센터 참여시간의 100%를 인정하되, 최대 40시간까지 인정되지만 비대면 교육은 제한 없이 인정됨
- 실제 영농 종사 기간이 6개월 이상인 영농 경험자(증빙자료), 농과계 학교(농고·농대) 졸업자(만 40세 미만 신청자에 한함), 후계농업인은 귀농 교육을 이수한 것으로 인정
재촌비농업인
재촌비농업인 자격으로 신청하기 위해서는 5년 이내 영농경험이 없어야 하고, 신청일 현재 다른 산업분야에 상근근로하거나 사업자등록이 없어야 하며, 신청일 현재 농촌 지역에 주민등록 된지 1년 이상 경과해야 하며, 귀농인과 동일하게 교육이수를 해야 합니다.
귀농희망자
귀농희망자 자격으로 신청하기 위해서는 신청일 당해연도 전입 예정이어야 하고, 전입 예정일 기준으로 그 이전에 1년 이상 다른 지역에 거주해야 하며, 귀농인과 동일하게 교육이수를 해야 합니다.
금지 행위
아래의 경우 귀농주택 또는 농가주택 자금 지원은 금지됩니다.
- 농가주택 지원은 사업 신청 시 주택부지가 공부상 지목이 ‘전·답·과수원·목장용지·임야’인 경우 지원불가
- 농업 이외 다른 산업 분야에 상근근로자인 경우
- 신청 전년도 농업 이외 종합소득금액이 3700만원 이상인 경우
- 귀농희망자가 신청 연도 내에 전입하지 않거나 전입시까지 다른 산업분야 사업체 경영 또는 상근근로
- 병역의무 미이행
- 귀농 지원사업 대상자로 선정된 후 기한 내 대출을 실행하지 않은 경우(2년간 제외)
- 제주도에 이미 주택을 소유한 경우에는 주택 구입이나 신축을 위한 지원은 금지
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- 재건축 아파트 비과세 보유기간(+원조합원 및 승계조합원 입주권)
이농주택 양도소득세 비과세
이농주택이란
이농주택이란 영농 또는 영어에 종사하던 자가 소유하던 주택으로서 전업으로 인하여 다른 시, 구, 읍, 면으로 전출함으로써 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 주택을 말합니다.
이농주택 비과세
(1) 이농인이 이농주택을 취득 후 5년 이상 거주한 경우, 1가구 2주택(일반주택 1개와 귀농주택 1개)을 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 1세대 1주택으로 취급되어 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제155조 제7항).
(2) 이농주택, 일반주택, 조합원입주권 또는 분양권을 각각 1개씩 보유하고 있다가 일반주택을 양도하는 경우, 이농주택을 소유하지 않는 것으로 간주하고, 일반주택과 조합원입주권 또는 분양권만을 보유한 것으로 간주하여 비과세 특례를 적용합니다. 이 경우 일정한 조건을 갖추면 일반주택 양도세의 비과세가 가능합니다(소득령 제155조 제11항).
(3) 동거주택 상속공제와 관련하여 피상속인이 이농주택을 소유하고 있을 때 이농주택은 1세대가 보유한 주택수 산정에서 제외됩니다(상증세법 시행령 제20조의 2).
농막 기준
농막주택?
농막이란 주거 목적이 아닌 시설로서 농작업에 직접 필요한 농자재와 농기계 보관, 수확 농산물 간이 처리 또는 농작업 중 일시 휴식을 위하여 설치하는 시설(연면적 20제곱미터 이하)을 말합니다.
즉, 농막주택이라고도 칭하지만 농막은 주거용으로 사용할 수 없기 때문에 주택이 아닙니다. 주거용으로 설치하면 허가가 되지 않거나 허가가 되었더라도 추후 단속될 수 있습니다.
농업진흥구역 농막 설치
농업진흥구역에서는 농업 생산, 개량 등과 직접적으로 관련된 행위만 가능한데, 농막 설치는 가능합니다(농지법 시행령 제29조).
공원자연환경지구 농막 설치
자연공원 공원자연환경지구에서 허용되는 행위에는 제한이 있는데, 농막에 오수처리시설 등 아래의 조건을 갖추면 설치가 허용됩니다.
(1) 농막이 설치될 입지기준
전ㆍ답, 과수원, 그 밖에 법적 지목(地目)을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 대통령령으로 정하는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지로 제한됩니다.
(2) 농막의 용도, 규모, 형태 기준
- 농업인이 농업생산에 직접 필요한 시설이어야 함
- 이동식 가설건축물로 연면적 20제곱미터 이하일 것
- 주거 목적이 아닐 것
- 데크시설 지양하되, 연면적에 포함될 경우 자연환경에 지장 없는 범위에서 허용
- 진입도로 개설 등 과도한 토지형질변경 등은 금지됨
(3) 전기, 가스, 수도, 오수처리
- 전기, 가스, 수도 등 최소화
- 하수도법에 따라 오수 배출이 가능한 개인하수처리시설과 오수처리시설 또는 정화조 설치
(4) 재료선정, 색채, 구조, 청결, 사후관리
- 재료선정, 색채, 구조는 권고기준을 준용됨
- 주거용 또는 분양용으로 사용될 우려가 있는 경우 불허하고 허가 이후에도 주기적으로 순찰 및 단속함
산림보호구역 농막 설치
농막을 설치하려는 경우 산림보호구역이 지정 해제될 수 있습니다(산림보호법 시행령 제6조).
보전산지 농막 설치
임업용산지에서는 일정한 목적을 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용이 제한되는데, 농림어업인 등이 농막 설치를 위해 산지전용 또는 산지일시사용은 허용됩니다(산지관리법 시행령 제12조).
다만, 이 경우 농막의 부지면적은 200제곱미터 미만이어야 하고, 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간은 바닥면적의 25% 이하여야 합니다
도로 2미터 제한 없음
원칙적으로 건축물은 대지에서 2미터 이상이 도로에 접해야 합니다. 그러나 농막을 건축하는 경우 이러한 제한이 없습니다(건축법 제44조).
농업용 관리사
농업용 관리사란
농업용 또는 축산업용 관리사란 농업인 또는 농업법인이 농업 또는 축산업을 영위하거나 자기가 생산한 농산물을 처리하는데 필요한 농업용 또는 축산업용시설로서 농지 또는 축사 등이 위치한 시, 구, 읍, 면에 설치하거나 연접한 시, 구, 읍, 면 지역에 설치해야 합니다.
농업진흥구역 농업용 관리사 설치
농업진흥구역에서 농업 생산, 개량 등과 직접적으로 관련된 행위 외에는 제한되는데, 주거 목적이 없는 농업용 축산업용 관리사 설치는 허용됩니다.
보전산지 농업용 관리사 설치
임업용산지에서는 일정한 목적을 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용이 제한되는데, 농림어업인 등이 농업용 관리사 설치를 위해 산지전용 또는 산지일시사용은 허용됩니다(산지관리법 시행령 제12조).
다만, 이 경우 농업용 관리사의 부지면적은 200제곱미터 미만이어야 하고, 작업대기 및 휴식 등을 위한 공간은 바닥면적의 25% 이하여야 합니다.