조합원입주권 비과세 요건(+1주택 1입주권 일시적 2주택, 대체주택)

1주택 1입주권, 1주택 2입주권, 2주택 1입주권 등을 보유하다가 주택을 양도하는 경우 양도세 비과세 특례(입주권 일시적 2주택)와 조합원입주권을 양도하는 경우 비과세 규정(1주택 1입주권 비과세, 입주권 무주택자 비과세), 대체주택 비과세 요건, 조합원입주권 비과세, 입주권 1가구 2주택 국세청 사례를 정리해보겠습니다.

1주택 1입주권 비과세 특례

조합원입주권 양도세 비과세 특례 11가지

위 표와 같이 주택과 조합원입주권을 보유하다가 주택이나 조합원입주권을 양도하는 경우, 양도세가 비과세 되는 경우는 아래와 같습니다.

1입주권+0주택
1입주권+1주택
일시적 1주택+1입주권
실수요 1주택+1입주권
1입주권+대체주택
1주택+1입주권(상속)
상속(주택, 입주권, 분양권)+일반(주택, 입주권)
동거봉양 N주택+N입주권
혼인 N주택+N입주권
문화재주택+1주택+1입주권
농어촌주택(이농)+1주택+1입주권

아래에서는 1번부터 5번까지 내용을 정리해보겠습니다. 그 밖의 내용은 아래의 링크를 참고하세요.

조합원입주권 비과세 적용 법률

주택과 조합원입주권을 보유하다가 (1) 조합원입주권을 양도할 경우 양도세 비과세가 가능하고(소득세법 제89조 제1항 제4호), (2) 주택을 양도할 경우 원칙적으로 양도세가 부과되지만(소득세법 제89조 제2항), 예외적으로 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득령 제156조의 2, 소득령 제155조 제1항).

조합원 입주권 비과세 요건

입주권 무주택 비과세(0주택 1입주권)

A주택만을 보유하다가 재개발, 재건축 등으로 A조합원입주권으로 전환(원조합원)한 경우 다른 주택이나 분양권이 없는 무주택자라면, 그 A조합원입주권을 양도할 때 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 제89조 제1항 제4호).

A주택의 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 기준으로 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)을 갖출 것
(1가구 1입주권 0주택) A조합원입주권 양도 당시 A조합원입주권 이외에 다른 주택이나 분양권이 없을 것

1주택 1입주권 비과세

A주택을 보유하던 중 재개발, 재건축 등으로 A조합원입주권을 전환(원조합원)된 후 추가로 B주택을 취득한 경우, B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도하면, 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 제89조 제1항 제4호).

A주택의 관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 기준으로 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)을 갖출 것
(1가구 1주택 1입주권) A조합원입주권 양도 당시 A조합원입주권 및 B주택(분양권 제외)을 보유한 상태일 것
B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도할 것

다만, 경매, 공매 등이 진행 중이거나 재개발, 재건축 등과 관련하여 소송 중인 경우에는 3년이 경과한 후에 조합원입주권을 양도하더라도 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

원조합원의 입주권 양도만 비과세 가능함

조합원입주권을 양도할 때 비과세되는 위 2가지 경우 모두 조합원입주권은 기존주택을 보유하다가 재개발, 재건축 사업 등이 진행되면서 조합원입주권을 취득하게 된 원조합원의 입주권을 뜻하는 것이지 원조합원으로부터 입주권을 승계취득한 자(승계조합원)의 입주권을 뜻하는 것이 아닙니다.

입주권 일시적 2주택 비과세

일시적으로 입주권 1가구 2주택

1세대가 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 아래의 3가지 요건을 갖추면 일시적 2주택으로 취급하여 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 2 제3항).

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것
조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(양도가액이 12억원 이하이고 보유기간이 2년 이상이며 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)

실수요 목적으로 입주권 1가구 2주택

조합원입주권 취득일로부터 3년이 경과된 후에 종전주택을 양도했더라도 아래와 같이 실수요 목적(재개발, 재건축 주택에 1년 이상 거주)으로 취득하여 아래의 5가지 요건을 갖추면, 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 2 제4항).

종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것
조합원입주권을 취득한 날부터 3년 경과 후에 종전주택을 양도할 것
재개발, 재건축으로 신축 주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
재개발, 재건축으로 신축 주택이 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(양도가액이 12억원 이하이고 보유기간이 2년 이상이며 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)

종전주택 취득일로부터 1년 이내에 조합원입주권을 취득한 경우

종전주택 양도세가 비과세 되기 위해서는 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권을 취득해야 하지만 아래의 3가지 경우는 종전주택 취득일로부터 1년 이내에 조합원입주권 취득했더라도 종전주택 양도시 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 2 제3항, 제4항).

5년 이상 거주한 임대주택을 양도하는 경우
주택이 수용되는 경우
1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우

대체주택 비과세 요건

1세대가 보유하는 1주택(종전주택)이 재개발, 재건축 등으로 조합원입주권으로 전환되고, 그 재개발, 재건축 등으로 사업시행기간 동안 거주할 주택이 필요하여 대체주택을 취득한 경우, 아래의 요건을 갖추면 대체주택 양도시 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 2 제5항).

종전주택 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것
대체주택 취득일 현재 1가구 1주택일 것(보유기간 및 거주기간 제한 없음)
대체주택에서 1년 이상 거주할 것
재개발, 재건축 완성 후 3년 이내 세대전원 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
재개발, 재건축 완성 이전 또는 완성 이후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

대체주택은 실수요 목적으로 취득한 것이므로 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 및 거주기간의 제한 없이 양도세 비과세가 가능합니다.

나아가 위 4번 요건과 관련하여 재개발, 재건축 주택 완성 후 3년 이내에 해외출국 하는 경우(취학, 근무로 1년 이상 세대전원 출국), 출국한 후 3년 이내에 출국사유 해소되어 입국하고, 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주해야 합니다.

대체주택 비과세 부정 사례

대체주택을 2개 취득한 경우

1개의 대체주택을 취득하지 않고, 1주택 및 1상가를 취득하거나 2주택을 취득한 경우는 대체주택 비과세 특례가 적용되지 않습니다.

서면-2018-부동산-2713
국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 재건축사업의 사업시행인가일 이후에 1주택(C주택)과 1조합원입주권(B상가)을 취득한 경우로서 1주택(C주택)을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」제156조의2 제5항이 적용되지 아니합니다

기획재정부 재산세제과-874, 2011.10.17.
「소득세법 시행령」제156조의2 제5항에 따른 대체주택에 대한 1세대1주택 특례를 적용함에 있어 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 취득한 주택이 2개인 경우 해당 주택 중 먼저 양도하는 주택은 「소득세법 시행령」제156조의2 제5항 각 호의 요건을 갖춘 ‘대체주택’에 해당하지 않는 것입니다.

“1+1 재건축사업”으로 종전의 1주택 대신 입주권 2개 취득한 경우

1개의 주택이 재건축 사업으로 2개의 조합원입주권으로 전환되었다가 2개의 신축주택을 전환된 경우, 대체주택 양도세 비과세 특례에서 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하지 못하므로 대체주택 비과세 특례에 해당될 수 없습니다.

서면-2018-부동산-2603
귀 질의의 경우 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축 사업으로 조합원입주권을 2개 취득하여 재건축으로 완공된 신축주택(C, D주택)을 보유한 상태에서 대체주택(B주택)을 양도하는 경우에는 「소득세법시행령」제156조의2제5항에 따른 1세대1주택 특례가 적용되지 않는 것입니다.

조합원입주권 비과세 사례(인정)

A주택 B입주권 보유 중 A입주권 양도하는 경우

H가 A주택을 보유하고 있던 중 B조합원입주권을 승계취득하였는데, 종전에 보유하고 있던 A주택이 재건축 관리처분계획인가에 따라 A조합원입주권으로 전환되었습니다. 이후 H는 A조합원입주권을 양도할 예정입니다.

소득령 156조의 2 적용 여부

위 사례에서 종전주택을 양도하는 것이 아니라 조합원입주권을 양도하는 것이므로 소득세법 시행령 제156조의 2는 적용될 여지가 없고, 소득세법 제89조 제1항 제4호가 적용 가능합니다.

소득법 제89조 제1항 제4호 적용 여부

(1) 소득세법 제89조 제1항 제4호를 통해 비과세 받기 위해서는 입주권은 1개여야 하고, 주택은 0개 또는 1개여야 합니다.

위 사례에서 H가 2개의 입주권(A, B)을 보유한 상태에서 A조합원입주권을 양도한다면 위 조건에 부합하지 않습니다. 따라서 H가 A조합원입주권 양도세를 비과세 받기 위해서는 B조합원입주권이 B신축주택으로 완성된 이후에 A조합원입주권을 양도해야 합니다.

(2) 조합원입주권 보유자가 추가로 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도해야 합니다.

위 사례에서 H가 B조합원입주권에서 전환된 B신축주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A조합원입주권을 양도해야 양도세가 비과세 될 수 있습니다.

(3) A조합원입주권에 관한 관리처분계획인가일 또는 철거일 중 빠른 날 기준으로 A주택이 1세대 1주택 비과세 요건(보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것 등)을 갖추었어야 합니다.

서면-2021-법규재산-6289
조합원입주권(A’) 양도일 현재 승계받은 조합원입주권(B’)을 포함하여 2개의 조합원입주권(A’, B’)을 보유한 경우, 소득령 §156의2③․④ 및 소득법 §89①(4)에 따른 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것이며, 신규 입주권이 주택으로 완공된 후 조합원 입주권 양도 시 소득법 §89①(4)나목 적용이 가능함

2주택 1입주권 보유 중 종전주택 양도하는 경우

A주택(종전주택)을 소유한 상태에서 1개의 조합원입주권(B)을 승계취득하고, 그 후 C주택을 취득했다가 양도했더라도 승계한 조합원입주권(B)의 취득일부터 3년이 경과한 후 A주택(종전주택)을 양도하는 경우, 소득세법 시행령 제156조의 2 제4항 요건을 갖춘다면 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하여 양도세가 비과세 됩니다.

서면-2017-부동산-1277
1주택(A, 이하 “종전의 주택”)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 1개의 조합원입주권(B)을 승계취득하고 또 다른 1개의 주택(C)을 취득 및 양도한 후에 조합원입주권(B)을 승계취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제156조의2제4항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항(1세대1주택 비과세)을 적용하는 것입니다.

2입주권 후 신축주택 양도하는 경우

2개의 조합원입주권 후 신축주택 양도 사례

H가 보유하던 A주택(종전주택)이 A조합원입주권으로 전환된 후 A신축주택으로 완공되기 전에 B조합원입주권을 취득하였는데, H가 신축된 A주택을 양도할 경우 양도세가 비과세 되는지 정리해보겠습니다.

H가 A주택(종전주택) 취득
H가 A조합원입주권 취득(A주택이 조합원입주권으로 전환됨)
H가 B조합원입주권 취득
H가 A신축주택 취득(A조합원입주권이 A신축주택으로 완공됨)

3년 이내 신축주택 양도하는 경우

H가 B조합원입주권 취득일로부터 3년 이내에 신축된 A주택을 양도할 경우, 아래의 3가지 요건을 갖춘다면 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득령 제156조의2 제3항).

종전의 A주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 B조합원입주권을 취득할 것
B조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 신축된 A주택을 양도할 것
신축된 A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것)

3년 경과 후 신축주택 양도하는 경우

그러나, H가 B조합원입주권 취득일로부터 3년이 경과한 후에 신축된 A신주택을 양도하더라도 아래의 5가지 요건을 갖춘다면 양도세가 비과세 될 수 있습니다(소득령 제156조의2 제4항).

종전의 A주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 B조합원입주권을 취득할 것
B조합원입주권을 취득한 날부터 3년 경과 후에 신축된 A주택을 양도할 것
재개발, 재건축 등으로 B주택이 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
재개발, 재건축 등으로 B주택이 완성되기 전에 신축된 A주택을 양도하거나 또는 B주택 완성 후 3년 이내에 신축된 A주택을 양도할 것
신축된 A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(보유기간이 2년 이상이고, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상일 것)

기획재정부 재산세제과-962
종전주택이 「소득세법」 제88조제9호에 따른 조합원입주권으로 변환된 후, 해당 조합원입주권이 주택으로 완성되기 전에 다른 신규조합원입주권을 취득, 신규조합원입주권 취득 후 3년이 지나 주택(종전주택이 조합원입주권으로 변환된 후 다시 주택으로 완성된 주택)을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제156조의2제4항이 적용될 수 있으며, 비과세 여부는 같은 항의 요건을 모두 충족하였는지에 대해 사실판단할 사항입니다.

2주택 보유 중 조합원입주권으로 전환된 경우

2012. 5.31. A분양권 취득(아파트 분양)
2013. 7.16. A주택 취득(’14.12월 거주)
2019.12. 6. B주택 취득
2020. 7.21. C주택 취득
2020.11.20. B주택 소재지 조정대상지역 지정
2021. 1. 5. C주택 양도
2021. 2. 3. B조합원입주권 취득(관리처분계획인가)
2022.12월 A주택 양도 예정

H가 3주택(A, B, C)을 보유하던 중 C주택을 양도(과세)하였고, 남은 2주택(A, B) 중 B주택이 B조합원입주권으로 전환되면서 H는 A주택 및 B조합원입주권을 보유하게 되었습니다.

즉, A주택(종전주택)을 보유한 상태에서 B주택(신규주택)이 조합원입주권으로 전환된 경우, 조합원입주권을 새로 취득한 것이 아니라 전환된 것이므로 소득령 제156조의 2는 적용할 수 없습니다. 다만, 아래의 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항) 요건을 갖추면 양도세 비과세가 가능합니다.

H가 A주택 취득일부터 1년 이상 경과한 후 B주택을 취득할 것
B주택 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도할 것
양도 당시 1세대 1주택 비과세 요건(고가주택 아닐 것, 2년 이상의 보유기간, 취득 당시 조정대상지역 주택이면 거주기간도 2년 이상)을 갖출 것

서면-2022-법규재산-1119
귀 서면질의의 경우, 3주택(A․B․C)을 보유한 1세대가 1주택(C)을 먼저 양도하고 2주택(A․B)이 된 상태에서 B주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가에 의해 조합원입주권으로 전환된 경우로서 2022.5.10. 이후 B주택을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우에는「소득세법 시행령」(2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것, 이하 같음) 제155조제1항에 따른 1세대1주택 특례가 적용되는 것이며, 이 경우 A주택의 1세대1주택 비과세 보유기간은 같은 영 제154조제5항에 따라 해당 주택의 취득일부터 기산하는 것입니다.

2022. 5. 31. 소득세법 시행령이 개정되면서 보유기간 재기산 제도가 폐지되었고, 이러한 개정 규정은 2022. 5. 10. 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용됩니다.

1주택 2입주권 보유 중 조합원입주권을 양도하는 경우

1994.4월 A주택 상속 취득
2000.11.28. B주택을 증여 받음
2014.11.28. C주택 취득
2015.10.26. B조합원입주권 취득(주택재건축 사업에 따른 관리처분계획인가)
2017.2.27. C조합원입주권 취득(주택재개발 사업에 따른 관리처분계획인가)
2017.9.20. B조합원입주권 양도

H가 3주택을 보유하고 있었는데(A주택 상속, B주택 증여, C주택 매매), 그 중 B주택과 C주택이 조합원입주권으로 전환되었습니다. H가 1주택(A) 및 2개의 조합원입주권(B, C)을 보유한 상태에서 B조합원입주권을 양도할 경우, 아래와 같은 이유로 양도세는 비과세 될 수 없습니다.

위 사례는 조합원입주권을 양도하므로 주택을 양도할 때 적용되는 비과세 특례(소득령 제155조 또는 제156조의 2)는 적용될 수 없음
위 사례는 1주택 2입주권이므로 0주택 1입주권 또는 1주택 1입주권에 적용되는 비과세 규정(소득세법 제89조 제1항 제4호)가 적용될 수 없음

사전-2017-법령해석재산-0737
위 사전답변 신청의 경우, 1세대가 1주택(A)을 취득하고 B주택을 취득한 후 C주택을 취득하여 1세대가 3주택을 소유한 상황에서 B주택과 C주택이 주택재개발․재건축 사업에 따른 관리처분계획인가에 의하여 조합원입주권(B′, C′)으로 변환된 후 조합원입주권(B′)을 양도한 경우 1세대1주택 비과세 특례 규정이 적용되지 아니하는 것입니다.

조합원입주권으로 전환된 경우

2주택 중 1개가 조합원입주권으로 전환된 후 나머지 1주택을 양도하는 경우

1주택 및 1조합원입주권을 보유한 상태에서 주택을 양도할 때 비과세 되기 위해서는 1주택을 소유한 상태에서 조합원입주권을 추가로 취득하게 되어 일시적으로 1주택 및 1조합원입주권을 보유하게 된 경우여야 합니다.

따라서 2주택을 보유하고 있다가 그 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 1주택 및 1조합원입주권을 보유하게 된 경우는 추가로 취득하여 일시적인 상태가 아니므로 양도세 비과세 특례에 해당되지 않습니다(소득세법 시행령 제156조의 2 제3항, 제4항).

조심-2022-서-5659
소득세법 시행령 제156조의2 제4항 소정의 ‘국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우’라 함은 1세대가 1주택만을 소유한 상태에서 조합권입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우를 말하는 것인바, 청구인과 같이 1세대가 2주택을 소유하다가 그 중 1주택이 조합원입주권으로 전환되는 경우에는 그에 해당하지 않는다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.

1/2 지분으로 소유하던 주택이 조합원입주권으로 전환된 경우

A주택 및 B주택의 1/2 지분을 소유하던 중 B주택(1/2)이 B조합원입주권(1/2)으로 전환된 경우, 비록 1주택 및 1조합원입주권을 보유하고 있더라도 조합원입주권을 추가로 취득한 것도 아니고, 일시적으로 보유하는 상태가 아니므로 A주택을 양도할 때 양도세 비과세 특례(소득세법 시행령 제156의 2 제4항)이 적용되지 않습니다.

사전-2021-법규재산-1042
｢소득세법 시행령｣ 제156조의2제4항은 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우를 전제조건으로 규정하고 있습니다. 따라서  2주택을 소유한 상태에서 1주택이 조합원입주권으로 전환되어 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 귀 사전답변 신청의 사실관계의 경우에는 해당 규정을 적용할 수 없습니다.

1개의 주택이 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우

H가 A주택을 보유하던 중 B주택을 취득하였는데, B주택이 주거환경개선사업의 관리처분계획인가에 따라 2개의 조합원입주권으로 전환된 경우, H는 A주택 양도 당시 2개의 B조합원입주권을 소유하고 있었으므로 소득세법 시행령 제156조의2 제3항에 따른 1주택 및 1조합원입주권을 소유한 경우에 해당하지 않습니다.

조심-2022-중-6104
소득세법 시행령 제156조의2 제3항은 1주택과 1조합원입주권을 소유한 1세대가 1주택을 양도한 경우 1세대 1주택 비과세 적용대상에 해당한다고 규정하고 있으나 청구인은 쟁점주택을 양도할 당시 2조합원입주권을 소유하고 있어 위 요건을 충족하지 못하였음