분양권 일시적 2주택 비과세 총정리(+1가구 2주택 분양권 2개)

2021. 1. 1.을 기준으로 분양권 2개를 구입한 경우, 분양권 취득후 주택 구입한 경우, 추후 분양권이 분양아파트로 전환된 경우 등 9가지로 구분된 유형에 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는지, 분양권 일시적 2주택 비과세 조건과 양도세 비과세 판단 방법, 일시적 1가구 2주택 분양권(1세대 1주택 1분양권) 비과세 특례를 정리해보겠습니다.

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분양권 주택수와 양도세 비과세 관계

분양권 주택수와 양도세 비과세 관계
분양권 주택수와 양도세 비과세 관계

2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됨

소득세법 개정으로 2021. 1. 1. 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다.

예를 들어 H가 기존에 A주택을 보유하고 있던 중 2021. 1. 1. 이후에 B분양권을 취득했다면 B분양권은 주택수에 포함됩니다.

(1) 2021. 1. 1. 이후 취득한 B분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도하면, 1가구 1주택 1분양권1가구 2주택과 동일하게 취급되므로 원칙적으로는 양도세 비과세를 받을 수 없으나(소득세법 제89조 제2항), 예외적으로 일시적 1주택 1분양권 비과세 요건(소득령 제156조의 3)을 갖출 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

(2) 추후 신축 공사를 통해 B분양권이 B분양아파트로 전환된 상태에서 A주택을 양도하면, 1가구 2주택에 해당되는데, 주택수에 포함되던 분양권이 주택으로 전환된 것이므로 일시적으로 2주택을 취득한 경우에 해당될 수 없습니다. 따라서 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)는 적용될 수 없습니다.

2021. 1. 1. 이전에 취득한 분양권은 주택수에서 제외됨

예를 들어 H가 기존에 A주택을 보유하고 있던 중 2021. 1. 1. 이전에 B분양권을 취득했다면 B분양권은 주택수에 포함되지 않습니다.

(1) 2021. 1. 1. 이전에 취득한 B분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도하면, 1가구 1주택에 해당하므로 비과세 요건을 갖출 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

(2) 추후 신축 공사를 통해 B분양권이 B분양아파트로 전환된 상태에서 A주택을 양도하면, 1가구 2주택에 해당하므로 일시적 2주택 요건(소득령 제155조 제1항)을 갖출 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

아파트, 상가, 오피스텔 분양권의 주택수 포함 여부, 아파트 분양권 취득시기, 분양 아파트 취득일은 아래의 링크를 참고하세요.

분양권 일시적 2주택 비과세 조건

일시적 2주택 비과세 특례 요건
일시적 2주택 비과세 특례 요건

일시적 1가구 2주택 비과세 특례

예를 들어 H가 A주택(종전주택)을 보유한 상태에서 2021. 1. 1. 이전에 B분양권을 취득했고, 이후 B분양권은 B분양아파트(신규주택)으로 완공된 경우, H가 A주택(종전주택)의 양도세를 비과세 받기 위해서는 아래의 요건(소득세법 시행령 제155조 제1항)을 갖추어야 합니다.

  1. A주택(종전주택)을 취득일부터 1년 이상 지난 후에 B분양아파트(신규주택)을 취득할 것
  2. B분양아파트(신규주택) 취득일부터 3년 이내에 A주택(종전주택)을 양도할 것
  3. A주택(종전주택)은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(12억원 이하, 보유기간, 거주기간)

==>>분양 받은 아파트 취득일 기준

일시적 1주택 1분양권 비과세 특례
일시적 1주택 1분양권 비과세 특례

일시적 1주택 1분양권 비과세 특례

1주택(종전주택)을 보유한 1세대가 분양권 취득일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우, 아래의 3가지 요건을 갖추면 일시적 2주택과 마찬가지로 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 3 제2항).

  1. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득할 것
  2. 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
  3. 양도하는 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(12억원 이하, 보유기간, 거주기간)

==>>분양권 취득일 및 분양아파트 취득일 기준

실수요 1주택 1분양권 비과세 특례
실수요 1주택 1분양권 비과세 특례

실수요 1주택 1분양권 비과세 특례

분양권 취득일로부터 3년이 경과된 후에 종전주택을 양도하더라도 실수요 목적(분양 아파트에 1년 이상 거주)으로 분양권을 취득했음이 인정된다면 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 3 제3항).

  1. 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 분양권을 취득할 것(2022. 2. 15. 이후 취득하는 분양권부터 적용됨)
  2. 분양권을 취득한 날부터 3년 경과 후에 종전주택을 양도할 것
  3. 분양 받은 아파트가 완성된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
  4. 분양 받은 아파트가 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것
  5. 종전주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(12억원 이하, 보유기간, 거주기간)

==>>분양권 취득일, 분양아파트 취득일, 아파트 완성일 기준

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분양권 일시적 2주택 비과세 총정리

아래의 표에 관한 기본 원칙

아래에서 정리한 표는 주택과 분양권을 보유한 경우를 9가지 유형(1번~9번)으로 구분하고, 이 9가지 유형에 일시적 2주택 비과세 특례가 적용되는지 여부를 정리한 내용입니다. 아래의 표는 아래와 같은 2가지 조건에 따라 정리했습니다.

  1. 분양권 취득시기를 2021. 1. 1.을 기준으로 이전과 이후로 구분함
  2. 알파벳 순서와 동일하게 A를 먼저 취득하고, 이후 B를 취득함( A → B )

아래에서 하나씩 설명드리겠습니다.

분양권 2개 일시적 2주택

분양권 2개 일시적 2주택(1번 유형)
분양권 2개 일시적 2주택(1번 유형)

1번 유형 : 분양권 2개를 2021. 1. 1. 이전에 취득한 경우

위 사례는 2개의 분양권(A, B)을 2021. 1. 1. 이전에 취득한 경우입니다.

(1) A분양권 및 B분양권을 보유한 상태에서 어느 분양권이든 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, A아파트 및 B분양권을 보유한 상태에서 A아파트를 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 제89조 제1항, 1세대 1주택 비과세 요건 갖추어야 함).

(3) 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, A아파트 및 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 분양권은 주택이 아니므로 양도세가 비과세 될 수 없고, 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(4) 신축 공사를 통해 A분양권 및 B분양권이 차례로 분양아파트로 전환된 경우, A아파트가 먼저 완공된 후 B아파트가 완공되었다면 A아파트가 종전주택에 해당하고, B아파트가 신규주택에 해당함

  1. A아파트 및 B아파트를 보유한 상태에서 A아파트(종전주택)를 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례 요건(소득령 제155조 제1항)을 갖춘다면 양도세 비과세가 가능합니다.
  2. A아파트 및 B아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 양도하면 B아파트는 신규주택이므로 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)를 적용할 수 없습니다.
분양권 2개 일시적 2주택(2번 유형)
분양권 2개 일시적 2주택(2번 유형)

2번 유형 : 분양권 2개를 2021. 1. 1. 전후로 구입한 경우

위 사례는 A분양권은 2021.1.1. 이전에 취득하고, B분양권은 2021. 1. 1. 이후에 취득한 경우입니다.

우선, A분양권은 2021. 1. 1. 이전에 취득했지만 B분양권은 2021. 1. 1. 이후에 취득했으므로 1분양권이 발생한 상태입니다.

(1) A분양권 및 B분양권을 보유한 상태에서 어느 분양권이든 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, A아파트 및 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(3) 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환된 경우, A아파트 및 B분양권을 보유한 상태에서 A아파트를 양도하면 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되고(소득세법 제89조 제2항), 나아가 양도세가 중과되지만(소득세법 제104조 제7항), 2025. 5. 9.까지 한시적으로 중과세가 배제됩니다.

또한, 위 사례는 1주택 1분양권에 해당되긴 하지만 1분양권이 먼저 발생했으므로 1주택을 보유하다가 1분양권을 추가로 취득하는 경우에 적용되는 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례(소득령 제156조의 3)는 적용될 수 없으므로 양도세 비과세는 불가능합니다.

(4) 신축 공사를 통해 A분양권 및 B분양권이 차례로 분양아파트로 전환된 경우, A아파트가 종전주택에 해당되고, B아파트가 신규주택에 해당됨

  1. A아파트 및 B아파트를 보유한 상태에서 A아파트를 양도하면 이미 1분양권이 이미 발생했다가 1주택으로 전환된 것이므로 주택을 2개 보유하게 된 것이 일시적이 아닙니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)는 적용될 수 없으므로 양도세 비과세는 불가능합니다.
  2. A아파트 및 B아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 양도하면 B아파트는 신규주택이므로 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)는 적용될 수 없으므로 양도세 비과세는 불가능합니다.
분양권 2개 일시적 2주택(3번 유형)
분양권 2개 일시적 2주택(3번 유형)

3번 유형 : 분양권 2개를 2021.1.1. 이후에 취득한 경우

위 사례는 2번 유형에 관한 내용과 동일합니다. 요약해서 정리하면 아래와 같습니다.

2개의 분양권을 보유한 상태에서 분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다.

A주택(A분양권이 전환됨) 및 B분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도하면 1세대 1주택 1분양권에 해당하므로 원칙적으로 양도세가 부과되는데, 예외적으로 비과세에 해당되는지 살펴보면, 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례에 해당되지 않습니다.

A주택 및 B주택(B분양권이 전환됨)을 보유한 상태에서 어느 것을 양도하든 일시적 2주택 비과세 특례에 해당되지 않아 비과세가 불가능합니다.

분양권 취득후 주택 구입한 경우

분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(4번 유형)
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(4번 유형)

4번 유형 : 2021. 1. 1. 이전에 분양권 취득후 주택 구입한 경우

위 사례는 2021. 1. 1. 이전에 A분양권을 먼저 구입하고, B주택도 2021.1.1. 이전에 취득한 경우입니다.

(1) A분양권 및 B주택을 보유한 상태에서 A분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) A분양권 및 B주택을 보유한 상태에서 B주택을 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세가 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 요건 갖추어야 함).

(3) B주택을 먼저 취득한 후 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환되었다면, B주택이 종전주택에 해당하고, A아파트가 신규주택에 해당함

  1. A아파트 및 B주택을 보유한 상태에서 B주택(종전주택)을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항) 적용이 가능하고, 나머지 요건을 갖춘다면 양도세 비과세가 가능합니다.
  2. A아파트 및 B주택을 보유한 상태에서 A아파트(신규주택)를 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례에 해당되지 않아서 양도세 비과세가 불가능합니다.
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(5번 유형)
분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(5번 유형)

5번 유형 : 2021. 1. 1. 전후로 분양권 취득후 주택 구입한 경우

위 사례는 A분양권은 2021.1.1. 이전에 취득하고, B주택은 2021. 1. 1. 이후에 취득한 경우입니다.

위 사례는 4번 유형에 관한 내용과 동일합니다. 요약해서 정리하면 아래와 같습니다.

A분양권인 상태에서 A분양권을 양도하면 양도세가 부과되고(분양권 양도세율 적용), B주택을 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세 비과세가 가능합니다(비과세 요건 갖출 경우).

B주택을 먼저 취득한 후 A분양아파트가 완공된 경우, 원칙적으로는 1가구 2주택이므로 양도세가 중과되지만(한시적으로 중과 유예됨), 종전주택인 B주택을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)에 해당되어 양도세 비과세가 가능합니다.

분양권 취득후 주택 구입 일시적 2주택(6번 유형)

6번 유형 : 2021. 1. 1. 이후 분양권 취득후 주택 구입한 경우

위 사례는 A분양권과 B주택 모두 2021. 1. 1. 이후에 취득한 경우입니다.

(1) A분양권 및 B주택을 보유한 상태에서 A분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) A분양권 및 B주택을 보유한 상태에서 B주택을 양도하면 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되는 것은 물론(소득세법 제89조 제2항), 양도세가 중과됩니다(소득세법 제104조 제7항). 다만, 2025. 5. 9.까지 한시적으로 중과세가 배제됩니다.

또한, 위 사례는 A분양권이 먼저 발생했으므로 1주택을 먼저 취득한 상태에서 1분양권을 추가로 취득하는 경우에 적용되는 일시적 1주택 1분양권 비과세 특례(소득령 제156조의 3)는 적용될 수 없으므로 양도세 비과세는 불가능합니다.

(3) B주택을 먼저 취득한 후 신축 공사를 통해 A분양권이 A분양아파트로 전환되었다면, B주택이 종전주택에 해당하고, A아파트가 신규주택에 해당함

  1. A아파트 및 B주택을 보유한 상태에서 B주택(종전주택)을 양도하면 이미 1분양권(A)이 이미 발생했다가 1주택으로 전환된 것이므로 주택을 2개 보유하게 된 것이 일시적이 아닙니다. 따라서, 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)는 적용될 수 없으므로 양도세 비과세는 불가능합니다.
  2. A아파트 및 B주택을 보유한 상태에서 A아파트(신규주택)를 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례에 해당되지 않아서 양도세 비과세가 불가능합니다.

일시적 2주택 분양권 비과세 특례

일시적 1가구 2주택 분양권(7번 유형)
일시적 1가구 2주택 분양권(7번 유형)

7번 유형 : 주택 취득후 분양권 구입한 경우

위 사례는 A주택과 B분양권 모두 2021. 1. 1. 이전에 취득한 경우입니다.

위 사례는 4번 유형에 관한 내용과 거의 동일합니다. 정리하면 아래와 같습니다.

(1) A주택 및 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) A주택 및 B분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도하면 1가구 1주택이므로 양도세가 비과세 됩니다(1세대 1주택 비과세 요건 갖추어야 함).

(3) B분양권이 B분양아파트로 전환되었다면, A주택은 먼저 취득했으므로 종전주택에 해당하고, B아파트가 신규주택에 해당함

  1. A주택 및 B아파트를 보유한 상태에서 A주택(종전주택)을 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항) 적용이 가능하고, 나머지 요건을 갖춘다면 양도세 비과세가 가능합니다.
  2. A주택 및 B아파트를 보유한 상태에서 B아파트(신규주택)를 양도하면 일시적 2주택 비과세 특례에 해당되지 않아서 양도세 비과세가 불가능합니다.
일시적 1가구 2주택 분양권(8번 유형)
일시적 1가구 2주택 분양권(8번 유형)

8번 유형 : 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례가 인정되는 경우

위 사례는 A주택은 2021.1.1. 이전에 취득하고, B분양권은 2021. 1. 1. 이후에 취득한 경우입니다.

(1) A주택 및 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과됩니다(분양권 양도세율이 적용됨).

(2) A주택 및 B분양권을 보유한 상태에서 A주택을 양도하면 1가구 1주택이 아니라 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되고(소득세법 제89조 제2항), 양도세가 중과되지만(소득세법 제104조 제7항), 2025. 5. 9.까지 한시적으로 중과세가 배제됩니다.

다만, 1주택(A주택)을 보유한 상태에서 1분양권(B분양권)을 추가 취득한 것이므로 일시적 1가구 2주택 분양권(1주택 1분양권) 비과세 특례(소득령 제156조의 3)에 해당되므로 제156조의 3에서 정한 요건을 갖출 경우 양도세 비과세가 가능합니다.

(3) B분양권이 B분양아파트로 전환되었다면, A주택은 먼저 취득했으므로 종전주택에 해당하고, B아파트가 신규주택에 해당함

  1. A주택 및 B아파트를 보유한 상태에서 A주택을 양도하면, A주택은 종전주택에 해당되지만 B아파트는 B분양권이 전환된 것일 뿐 일시적으로 취득한 것이 아니므로 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항) 적용이 불가능합니다.
  2. A주택 및 B아파트를 보유한 상태에서 B아파트를 양도하면, B아파트는 신규주택이므로 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 불가능합니다.
일시적 1가구 2주택 분양권(9번 유형)
일시적 1가구 2주택 분양권(9번 유형)

9번 유형 : 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 특례가 인정되는 경우

위 사례는 A주택과 B분양권 모두 2021. 1. 1. 이후에 취득한 경우입니다.

위 사례는 8번 유형에 관한 내용과 동일합니다. 정리하면 아래와 같습니다.

A주택 및 B분양권을 보유한 상태에서 B분양권을 양도하면 양도세가 부과되고, A주택을 양도하면 1가구 1주택 1분양권이므로 양도세가 부과되지만, 예외적으로 일시적 1가구 2주택 분양권(1주택 1분양권) 비과세 특례(소득령 제156조의 3) 적용으로 비과세가 가능합니다.

B분양권이 B분양아파트로 전환된 후 A주택 및 B아파트를 보유한 상태에서 A주택을 양도하면, A주택은 종전주택에 해당되지만 B아파트는 B분양권이 전환된 것일 뿐 일시적으로 취득한 것이 아니므로 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항) 적용이 불가능합니다.

국세청 사례(비과세 인정)

 2019.10.남편으로부터
A분양권 1/2지분 증여받음
 2019.12.부부 A주택 취득(잔금청산)
 2021.5.남편 B분양권 취득(당첨)
 2025.2.B주택 취득(잔금청산)
 예정A주택 양도

우선, 위 사례는 8번 유형에 해당합니다.

위 사례는 A주택을 취득(2019.12.)한 상태에서 B분양권을 2021. 1. 1. 이후에 취득(2021.5.)했으므로 1주택 1분양권에 해당합니다.

따라서 1주택 1분양권 보유시 적용되는 소득세법 시행령 제156조의 3 제2항 또는 제3항이 적용되는데, 양도인이 A주택을 B분양권 취득일(2021. 5.)부터 3년이 경과한 후에 양도할 예정이라고 합니다.

위 사례를 소득세법 시행령 제156조의 3 제3항이 규정하는 아래의 5가지 요건에 적용해보면, 1번 및 2번 요건은 이미 갖추었으므로 (1) 3번 요건에 따라 B주택이 완성(2025. 2.)된 후 3년 이내에 세대전원이 이사해서 1년 이상 계속 거주해야 하고, (2) 4번 요건에 따라 B주택 완성(2025. 2.) 후 3년 이내에 A주택(종전주택)을 양도해야 하며, (3) 5번 요건에 따라 A주택에 관한 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추어야 합니다.

  1. A주택(종전주택)을 취득일(2019.12.)부터 1년 이상 지난 후에 B분양권을 취득(2021.5.)할 것
  2. B분양권을 취득일(2021.5.)부터 3년 경과 후에 A주택(종전주택)을 양도할 것
  3. B주택이 완성(2025.2.)된 후 3년 이내에 세대전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주할 것
  4. B주택이 완성되기 전 또는 완성 후 3년 이내에 A주택(종전주택)을 양도할 것
  5. A주택(종전주택)은 1세대 1주택 비과세 요건을 갖출 것(12억원 이하, 보유기간, 거주기간)

==> 분양권 취득일, 주택 취득일 기준

서면-2022-부동산-5433
귀 질의1의 경우, 국내에 1주택(A)을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 분양권(B)을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권(B)을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택(A)을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」 제156조의3제3항 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

국세청 사례(비과세 부정)

2021. 1. 1. 이전 A분양권을 취득하고, 2021. 1. 1. 이후 B분양권을 취득한 경우

2018.10월청약당첨으로
A분양권 취득
2021.12월청약당첨으로
B분양권 취득
2022. 1월A아파트 취득
(완공 후 잔금청산)
2024. 5월B아파트 취득
(완공 후 잔금청산)
예정A아파트 양도

우선, 위 사례는 2번 유형에 해당합니다.

H가 2018년 10월 청약당첨으로 A분양권을 취득하고, 2021년 12월 청약당첨으로 B분양권을 취득한 상태에서 2022년 1월 A아파트를 취득(완공 후 잔금청산)하였고, 2024년 5월 B아파트를 취득(완공 후 잔금 청산)하였습니다.

여기서 H가 먼저 완공된 A아파트를 양도할 경우, H는 일시적 2주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)를 적용 받을 수 없습니다.

서면-2022-부동산-0329
귀 질의의 경우, ’20.12.31. 이전 취득한 A분양권을 보유한 1세대가 ’21.1.1. 이후 B분양권을 취득한 경우로서 A분양권이 먼저 주택으로 완공된 이후 해당 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따른 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

2021. 1. 1. 이후 2분양권 취득했다가 그 중 먼저 완공된 주택을 양도한 경우

우선, 위 사례는 3번 유형에 해당합니다.

2021. 1. 1. 이후 2개의 아파트 분양권을 취득한 후 그 중 먼저 완공된 아파트를 양도하는 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항)가 적용되지 않습니다.

기획재정부 재산세제과-1181, 2022.9.20.
【질의】’21.1.1. 이후 취득한 2개의 분양권으로 각 주택을 취득한 후 그 중 먼저 취득한 주택을 양도하는 경우, 소득령§155① 적용 여부
(제1안) 소득령§155① 적용됨
(제2안) 소득령§155① 적용되지 아니함

【회신】귀 청의 질의에 대하여 제2안이 타당합니다.

2021.1.1. 이후 A분양권 B주택 취득 후 A주택 양도하는 경우

 2021. 8.비조정대상지역의 A분양권 취득
 2023.12.비조정대상지역의 B주택 취득 예정
 2024. 2.A분양권에 따른 A분양아파트 완공 후 입주 예정
 예정A분양아파트에 2년 이상 거주 후 양도 예정

우선, 위 사례는 6번 유형에 해당합니다.

위 사례는 H가 종전주택이 없는 상태(무주택자)에서 2021.1.1. 이후 A분양권을 먼저 취득하고, 그 다음에 B주택을 취득하였으며, 이후 A분양권에 따른 A분양아파트를 취득하고 이 A분양아파트를 양도하는 경우입니다.

양도 대상인 A분양아파트는 신규주택에 해당하므로, 일시적 2주택 비과세 특례를 적용할 수 없습니다.

서면-2023-부동산-0225
귀 질의1의 경우, ’21.1.1. 이후 분양권(A’)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A’)에 기한 주택(A)이 완공된 후 A주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며, 이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.
귀 질의2의 경우, 종전의 주택(A)을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택(B)을 취득하고 신규주택(B)을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택(A)을 양도하는 경우 「소득세법 시행령」 제155조제1항에 따라, 이를 1세대1주택으로 보아 같은 영 제154조제1항을 적용하는 것입니다.

2021. 1. 1. 이후 A분양권 B주택 취득 후 B주택 양도하는 경우

우선, 위 사례는 6번 유형에 해당합니다.

C가 2021. 1. 1. 이후 A분양권을 취득하고 그 다음 B아파트를 취득하였는데, 2023년 A분양아파트를 취득하고(완공 후 잔금청산), 2024년 B아파트를 양도할 경우, 일시적 2주택 양도세 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제1항), 양도세 비과세 특례(소득세법 시행령 제156조의 3 제2항 및 제3항)가 적용되지 않습니다.

B주택을 취득한 후 A분양아파트가 완공되었으므로 B주택은 종전주택에 해당하는 바, B주택(종전주택)을 양도하는 경우 일시적 2주택 비과세 특례(소득령 제155조 제1항)의 적용을 고려할 수 있는데, A분양아파트는 이미 발생한 A분양권(2021. 1. 1. 이후 취득)이 전환된 것일 뿐 일시적으로 구입한 주택이 아니므로 일시적 2주택 비과세 특례는 적용될 수 없습니다. 따라서 B주택 양도시 양도세가 부과됩니다.

서면-2021-법규재산-3071
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ‘21.1.1. 이후 분양권(A)과 주택(B)을 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권(A)에 기한 주택(A’)이 완공된 후 B주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항이 적용되지 아니하는 것이며, 이 경우 같은 영 제156조의3제2항 및 같은 조 제3항의 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우에도 해당하지 않으므로 동 규정 또한 적용되지 아니하는 것입니다.

1년이 경과하기 전에 분양권을 취득한 경우

종전주택 취득일로부터 1년 이내에 분양권을 취득한 경우

종전주택 취득일로부터 1년이 경과하기 전에 분양권 취득한 경우 양도세 비과세 특례가 적용되지 않는 것이 원칙이지만 아래의 3가지 경우는 예외적으로 종전주택 양도시 양도세가 비과세 됩니다(소득세법 시행령 제156조의 3 제2항, 제3항).

  1. 5년 이상 거주한 임대주택을 양도하는 경우
  2. 주택이 수용되는 경우
  3. 1년 이상 거주한 주택을 취학, 근무, 질병 등 부득이한 사유로 양도하는 경우
서면-2022-법규재산-3293
귀 서면질의의 경우, 국내에 1세대가 2021.1.1. 이후 주택(A)을 취득하고 그 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지나기 전에 분양권(B)을 취득하여 해당 분양권(B)이 주택(B)으로 완공된 경우로서 B분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 A주택을 양도하는 경우, 「소득세법 시행령」 제155조제1항 및 「같은 법 시행령」 제156조의3제2항을 적용받을 수 없는 것이며, A주택을 2년 이상 보유하고 2024.5.9.까지 양도하는 경우에는 「같은 법 시행령」(2023.2.28. 대통령령 제33267호로 개정된 것) 제167조의10제1항제12의2호에 따라 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.

종전주택 취득 후 1년 이내에 지역주택조합 사업계획이 승인된 경우

  • H가 2017. 6. 양주시 소재 B지역주택조합에 가입함
  • H가 2020. 1. 14. 남양주 화도읍 소재 A주택을 취득함
  • 2021. 1. 8. B지역주택조합 사업계획승인
  • H가 2021. 12. 31. B지역주택조합 공급계약 체결함
  • H가 2022. 11. 15. A주택 양도 예정

따라서 A주택(종전주택) 취득일(2020. 1. 14.)로부터 1년 이내에 B지역주택조합 사업계획이 승인(2021. 1. 8.)된 경우, 비과세 특례 요건 중 종전주택 취득일로부터 1년 이상 경과한 후 분양권을 취득해야 한다는 요건을 충족하지 못합니다.

서면-2022-법규재산-3841
「소득세법 시행령」 제156조의3에 따른 ‘종전주택을 취득한 후 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득’하는 규정을 적용할 때 지역주택조합 조합원의 지위가 ’21.1.1.이후 분양권이 된 경우 그 분양권의 취득시기는 「주택법」제15조에 따른 ‘사업계획승인일’이 되는 것입니다.